Temat interpretacji

Opodatkowanie i prawo do odliczenia w związku z nabyciem nieruchomości.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki, przedstawione we wniosku z dnia 09.11.2010 r. (data wpływu 12.11.2010 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania nabycia nieruchomości oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego w związku z ww. nabyciem - jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 12.11.2010 r. wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania nabycia nieruchomości oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego w związku z ww. nabyciem.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

M Sp. z o.o. jest spółką z siedzibą w Polsce (dalej: Nabywca lub Wnioskodawca). Wnioskodawca zamierza nabyć od M Spółka z o.o. (dalej: M lub Sprzedający) nieruchomość składającą się z:

• lokalu użytkowego (dalej Lokal), który stanowi odrębną nieruchomość (objętą odrębną Księgą Wieczystą nr KW), obejmującego powierzchnię handlowo-usługową, powierzchnię biurową oraz antresolę o łącznej powierzchni użytkowej 10.853,7m², położonego w budynku znajdującym się w Ł (dalej Budynek),
• udział 30183/100000 w prawie własności gruntu (dalej Grunt), na którym zlokalizowany jest Budynek. Grunt obejmuje działki oznaczone następującymi numerami ewidencyjnymi: 8/6, 22/75, 27/8, 27/9, 22/78, 5/5, 5/7 25/4, 22/56, 9/4, 34/27 o łącznej powierzchni 11.0307 hektarów usytuowane w Ł. W rejestrze gruntów i budynków, Grunt jest sklasyfikowany jako inne tereny zabudowane. Grunt jest zabudowany budynkiem handlowym (tj. Budynkiem). Wyżej wymienione działki są objęte Księgą Wieczystą. Budynek jest położony na działkach oznaczonych numerami ewidencyjnymi nr 8/6, 34/27 oraz 5/5. Ponadto na Gruncie znajdują się dwa zbiorniki przeciwpożarowe, oświetlenie zewnętrzne, altana, totemy, parking oraz drogi wewnętrzne (dalej. Budowle) wykorzystywane dla potrzeb Budynku.

W dalszej części wniosku Lokal oraz udział w prawie własności Gruntu wraz z Budowlami położonymi na Gruncie będą określone łącznie jako Nieruchomość.

Budynek został oddany do użytkowania 13 sierpnia 1999 r. (decyzja o udzieleniu pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego ).

Lokal (wraz z udziałem w Gruncie i Budowlach) został nabyły przez Sprzedającego na podstawie umowy sprzedaży zawartej w dniu 29 września 2005 r. (akt notarialny nr ..). Powyższa transakcja była zwolniona z podatku VAT.

Lokal był wynajmowany najemcom przez Sprzedającego przez ponad dwa lata (w tym w okresie ostatnich dwóch lat). Wydatki na ulepszenie Lokalu i innych Budowli położonych na Gruncie (parking, zbiorniki przeciwpożarowe, drogi itp.) poniesione przez M wynosiły mniej niż 30% ich wartości początkowej (w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób prawnych).

Nieruchomość (z wyjątkiem Gruntu) jest traktowana przez Sprzedającego jako jeden środek trwały dla celów podatku dochodowego od osób prawnych (dalej: CIT). Dlatego też nie można jednoznacznie przypisać wartości wydatków poniesionych na ulepszenia do poszczególnych aktywów (Lokalu lub Budowli) wchodzących w skład środka trwałego Sprzedającego.

Przedmiotem planowanej sprzedaży będzie Nieruchomość. Jednocześnie, zgodnie z art. 678 Kodeksu Cywilnego z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późniejszymi zmianami (dalej Kodeks Cywilny), Nabywca przejmie prawa i obowiązki M wynikające z umów najmu zawartych z poszczególnymi najemcami (w tym depozytów gotówkowych lub gwarancji bankowych złożonych przez najemców). Ponadto, Nabywca przejmie na podstawie odrębnej umowy ze Sprzedającym, prawa wynikające z zarejestrowanego znaku towarowego, będącego własnością Sprzedającego i związanego z Nieruchomością.

Na Nabywcę nie przejdą zobowiązania wynikające z umów kredytowych zawartych w celu sfinansowania nabycia Nieruchomości przez Sprzedającego. Ponadto na Nabywcę nie przejdą m.in.:

• prawa i obowiązki wynikające z umów dotyczących zarządzania ryzykiem zmiany stóp procentowych;
• prawa i obowiązki Sprzedającego wynikające z Umowy o Zarządzaniu Nieruchomością;
• prawa i obowiązki Sprzedającego wynikające z umów o obsługę księgową, prawną i podatkową dotyczących funkcjonowania Budynku;
• zaległe należności od najemców Lokalu należne Sprzedającemu;
• środki pieniężne zgromadzone przez Sprzedającego w kasie i na rachunkach bankowych;
• księgi rachunkowe oraz inne dokumenty związane z prowadzaniem przez M przedsiębiorstwa;
• know-how Sprzedającego związany z wyszukiwaniem i utrzymaniem portfolio najemców o zróżnicowanym profilu działalności.

Obecnie obowiązujące umowy o świadczenie usług w zakresie bieżącego utrzymania Budynku, w tym umowy z dostawcami mediów, dostawcami świadczącymi usługi sprzątania, usługi ochroniarskie itp. zostały zawarte między poszczególnymi dostawcami usług i Zarządcę Nieruchomości, tzn., żadna z tych umów nie została zawarta bezpośrednio ze Sprzedającym. Poszczególne usługi związane z Nieruchomością (np. dostawa mediów, usługi porządkowe, usługi ochroniarskie) były dostarczane Sprzedającemu na podstawie Umowy o Zarządzaniu Nieruchomością. Obecnie obowiązująca Umowa o Zarządzanie Nieruchomością, zawarta przez Sprzedającego zostanie zakończona wraz z dokonaniem planowanej transakcji, a Nabywca będzie musiał zawrzeć z wybraną firmą zarządzającą nieruchomościami nową umowę na zarządzanie Nieruchomością, która będzie zobowiązana do zapewnienia odpowiednich usług dotyczących utrzymania Nieruchomości (np. ochroniarskich, mediów itp.), niezbędnych do prawidłowego korzystania z Nieruchomości.

W rezultacie planowanej transakcji nie nastąpi przejście żadnych pracowników, ponieważ Sprzedający nie zatrudnia pracowników.

Dodatkowo, przed zawarciem planowanej transakcji, Sprzedający będzie zobowiązany do podjęcia kroków w celu nabycia praw autorskich do projektów architektonicznych Budynku i w przypadku ich nabycia nastąpi przeniesienie praw autorskich na rzecz Wnioskodawcy. Niemniej jednak, z uwagi na określone przeszkody prawne jest możliwe, iż Sprzedający nie nabędzie wspomnianych praw autorskich w związku z tym, nie zostaną one przeniesione na Nabywcę w ramach planowanej transakcji.

Nieruchomość nie stanowi organizacyjnie ani finansowo wydzielonej części przedsiębiorstwa Sprzedającego, w szczególności nie stanowi oddziału, zakładu, oddzielnej jednostki organizacyjnej, działu itp. i nie przygotowuje własnego bilansu. Ponadto, Nieruchomość nie jest finansowo wyodrębniona dla celów rachunkowości zarządczej. Wnioskodawca - będąc zarejestrowanym w Polsce czynnym podatnikiem VAT - po zakupie Nieruchomości od M będzie prowadził działalność obejmującą wynajem powierzchni w Lokalu, podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT. Działania te Wnioskodawca planuje wykonywać jednak przy wykorzystaniu własnych zasobów oraz w oparciu o własny - wypracowany w tym zakresie - know-how.

Sprzedający Nieruchomość nie planuje likwidacji bezpośrednio po zawarciu planowanej transakcji.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie

dotyczące podatku od towarów i usług:
Jeżeli strony zdecydują się na skorzystanie z opcji opodatkowania VAT, z zachowaniem warunków określonych w art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT, czy Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia należnego VAT o podatek VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości, zgodnie zad. 86 ust. 1 i ust. 10 pkt 1 Ustawy o VAT, oraz zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym, zgodnie z regulacjami art. 87 Ustawy o VAT, z uwagi na to, iż:

1. przedmiotowa transakcja obejmująca przeniesienie Nieruchomości stanowi odpłatną dostawę towarów w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT,
2. przedmiotowa transakcja obejmująca przeniesienie Nieruchomości nie mieści się w katalogu transakcji określonych w art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT,
3. nabywana Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Wnioskodawcę do wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu VAT.

Stanowisko Wnioskodawcy:

Prawo do obniżenia należnego podatku VAT o VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości i zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym.

Zdaniem Wnioskodawcy, jeżeli strony zdecydują się na skorzystanie z opcji opodatkowania VAT, z zachowaniem warunków określonych w art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT, po dokonaniu przedmiotowej transakcji i otrzymaniu faktur potwierdzających jej dokonanie, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia należnego VAT o VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości zgodnie z art. 86 ust. 1 i ust. 10 pkt 1 Ustawy o VAT, oraz do bezpośredniego zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym zgodnie z regulacjami art. 87 Ustawy o VAT, ponieważ:

1. przedmiotowa transakcja obejmująca dostawę Nieruchomości stanowi dla M odpłatną dostawę towarów w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT,
2. przedmiotowa transakcja nie mieści się w katalogu transakcji wskazanym w art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT.
3. nabywana Nieruchomość będzie służyła Wnioskodawcy do wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu VAT.

Jak Nabywca uzasadniał, przedmiotowa transakcja będzie stanowiła podlegającą opodatkowaniu VAT odpłatną dostawę towarów w rozumieniu przepisów art. 5 ust. 1 Ustawy o VAT.

Zdaniem Nabywcy, kluczowym dla rozstrzygnięcia o jego prawie do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości zgodnie z art. 86 ust. 1 i ust. 10 pkt 1 Ustawy o VAT, oraz prawie do zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym, zgodnie z regulacjami art. 87 Ustawy o VAT jest stwierdzenie, czy (1) nabycie Nieruchomości będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT według właściwej stawki oraz (2) nabywana Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Wnioskodawcę do wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu VAT.

Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego przy nabyciu towarów lub usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT. Jeżeli zatem dane towary lub usługi są, wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości VAT naliczonego przy ich zakupie, o ile nie znajdą zastosowania inne ograniczenia (w szczególności wynikające z art. 88 Ustawy o VAT).

Wnioskodawca jest zarejestrowanym w Polsce czynnym podatnikiem VAT i spełnia ustawową definicję podatnika zawartą w art. 15 Ustawy o VAT. Po nabyciu przedmiotowej Nieruchomości, Wnioskodawca zasadniczo wstąpi we wszelkie prawa i obowiązki wynikające z umów najmu i będzie prowadził działalność polegającą na wynajmie Lokalu. Taki typ działalności - jako odpłatne świadczenie usług - podlega opodatkowaniu podatkiem VAT według podstawowej stawki. W konsekwencji jak wynika z powyższego nabyta Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Wnioskodawcę, będącego podatnikiem, do wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu VAT.

W świetle powyższego zdaniem Wnioskodawcy po dokonaniu przedmiotowej transakcji i otrzymaniu faktury VAT potwierdzającej jej dokonanie, będzie mu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT. W myśl art. 86 ust. 10 pkt 1 i ust. 11 Ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty VAT należnego powstanie w rozliczeniu za okres, w którym Nabywca otrzyma od M fakturę dokumentującą przedmiotową transakcję lub w deklaracji podatkowej za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych. Potencjalna nadwyżka VAT naliczonego nad VAT należnym, wynikająca z zadeklarowania podatku VAT naliczonego przy zakupie Nieruchomości, podlegać będzie zwrotowi na zasadach określonych w art. 87 Ustawy o VAT.

Jednocześnie zdaniem Wnioskodawcy jeżeli strony wybiorą opodatkowanie VAT transakcji, nie zajdą okoliczności, o których mowa w art. 88 ust. 3a pkt 2 Ustawy o VAT, zgodnie z którym podatnik nie jest uprawniony do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona z podatku VAT.

Jak już Nabywca wskazywał w punkcie 1 powyżej, przedmiotowe transakcje stanowią dla Sprzedającego odpłatną dostawę towarów w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT i jednocześnie, nie mieszczą się w katalogu transakcji określonych w art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT.

Podsumowując, z uwagi na fakt, iż (1) Nieruchomość będąca przedmiotem planowanej transakcji będzie wykorzystywana przez Nabywcę do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT, oraz (2) jeżeli strony zdecydują się na wybór opodatkowania VAT omawianej transakcji na podstawie art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT, nie zajdą okoliczności wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 Ustawy o VAT - zdaniem Wnioskodawcy - będzie przysługiwało mu prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o VAT naliczony związany z nabyciem Nieruchomości od M.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawcy.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie wydania interpretacji w przedstawionym zdarzeniu przyszłym.

Tut. Organ informuje, iż w zakresie pytania nr 1 wskazanego we wniosku z dnia 9 listopada 2010r. wydana została odrębna interpretacja indywidualna Nr IPPP1-443-1149/10-2/ISZ.

Ponadto zauważyć należy, iż przedmiotowa interpretacja nie rozstrzyga kwestii opodatkowania przedmiotu transakcji podatkiem od czynności cywilnoprawnych. W kwestii udzielenia pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych wydane zostanie osobne rozstrzygnięcie.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.

Wniosek ORD-IN

Treść w pliku PDF

Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie