Temat interpretacji

Opodatkowanie podatkiem VAT sprzedaży działek niezabudowanych.

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 3 lipca 2017 r. (data wpływu 12 lipca 2017 r.) uzupełnionym pismem z 30 sierpnia 2017 r. (data wpływu 4 września 2017 r.) oraz pismem z 25 września 2017 (data wpływu 26 września 2017 r.) o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży działek niezabudowanych jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 12 lipca 2017 r. do tut. organu wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży działek niezabudowanych.

Ww. wniosek został uzupełniony pismem z 30 sierpnia 2017 r. (data wpływu 4 września 2017 r.), będącym odpowiedzią na wezwanie tut. organu z 21 sierpnia 2017 r. znak: 0111-KDIB3-1.4012.365.2017.1.AB oraz pismem z 25 września 2017 (data wpływu 26 września 2017 r.) będącym odpowiedzią na wezwanie tut. organu z 19 września 2017 r. znak: 0111-KDIB3-1.4012.365.2017.2.AB.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca jest osobą fizyczną. Wnioskodawca uzyskuje dochody ze stosunku pracy, działalności gospodarczej wykonywanej w formie spółki jawnej (apteka) oraz z najmu i dzierżawy własnych lokali i działek. Wnioskodawca pozostaje w ustroju małżeńskim wspólności ustawowej.

Wnioskodawca jest właścicielem nieruchomości gruntowej składającej się z 10 działek ewidencyjnych (dalej: Nieruchomość), która to Nieruchomość pozostaje w jego majątku osobistym.

W chwili obecnej Nieruchomość tworzy jednorodną całość, jednak sposób nabycia poszczególnych działek był różny i rozłożony w czasie. Zasadniczo można wyróżnić następujące tytuły nabycia poszczególnych fragmentów Nieruchomości:

1. Umowa przekazania gospodarstwa rolnego od rodziców Wnioskodawcy w roku 1986,
2. Umowa darowizny od rodziców Wnioskodawcy w roku 1996,
3. Spadek po ojcu Wnioskodawcy w roku 2000,
4. Zwrot wywłaszczonej nieruchomości w roku 2001,
5. Postanowienie sądu o zasiedzeniu w roku 2007,
6. Umowa zamiany w roku 2008,
7. Umowa kupna w roku 2010.

Decyzja ustalająca Starosty o ustaleniu linii brzegowej z roku 2017 doprowadziła do pozostawienia w posiadaniu Wnioskodawcy części działek nabytych w spadku oraz przyznaniu większej części z tych działek Skarbowi Państwa.

W związku z wydaniem decyzji doszło do powstania nowych działek których właścicielem został Wnioskodawca, jednak należy podkreślić, iż obszar objęty decyzją był przed jej wydaniem własnością Wnioskodawcy, a w wyniku decyzji utracił on na rzecz Skarbu Państwa część nowo utworzonych działek.

Należy podkreślić, że Nieruchomość ma powierzchnię w przybliżeniu ok. 100 arów, z czego w drodze kupna Wnioskodawca nabył niespełna 8 arów. Dodatkowo zakup ten był de facto odkupem wcześniej sprzedanych działek - osoby, które nabyły te działki wcześniej, z powodu trudnej sytuacji życiowej były zmuszone do zmiany planów i z tego powodu złożyły ofertę odkupu Wnioskodawcy, którą ten przyjął.

Wnioskodawca nie używał nigdy działek składających się na Nieruchomość w działalności gospodarczej, na Nieruchomości nie wzniesiono żadnych budynków i budowli.

Zgodnie z obowiązującym na moment składania niniejszego wniosku miejscowym planem zagospodarowania (MPZP) Nieruchomość (a właściwe teren, na której znajdują się działki wchodzące w skład Nieruchomości) jest oznaczona symbolami 2.UC/MN - a przeznaczanie podstawowe terenu jest wskazane jako - usługi komercyjne lub budownictwo mieszkaniowe.

Jako tereny niebudowlane są oznaczone w MPZP działki powstałe w wyniku decyzji ustalającej linię brzegową - działki te o łącznej powierzchni 4,67 ara są oznaczone w MPZP jako Zl czyli tereny zieleni izolacyjnej.

W poprzednich wersjach MPZP teren nieruchomości również był sklasyfikowany jako tereny budowalne, a dokładnie jako osiedleńcze z dopuszczalną realizacją wszelkich form mieszkalnictwa oraz usług i rzemiosła (MPZP z 1992 r.)

Również MPZP z lat 2007 oraz 2009 przewidywały budowlany charakter większości działek wchodzących w skład nieruchomości.

Wyjątkiem były niektóre działki nabyte w roku 2010, które do roku bieżącego były oznaczone jako ZL - tereny lasów oraz 16.MN - zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna.

W roku 2016 były składane wnioski o zmianę MPZP w ramach, których Wnioskodawca również zgłosił swoje wnioski, co doprowadziło w czerwcu roku 2017 do zmiany MPZP m.in. w zakresie tych dwóch działek i zmianę ich przeznaczenia na 2.UC/MN - przeznaczanie podstawowe terenu - usługi komercyjne lub budownictwo mieszkaniowe

W roku 2012 Wnioskodawca wystąpił o wydanie pozwolenia na budowę mostu nad rzeką, do której przylega nieruchomość oraz zjazdu z drogi publicznej. Decyzje w tym zakresie są prawomocne, a prace zostały formalnie rozpoczęte.

Tak jak wskazano wyżej, w roku 2017 na wniosek Wnioskodawcy doszło do uregulowania przez Starostę stanu prawnego nieruchomości poprzez wydzielenie działek pokrytych wodami, które stanowią obecnie własność Skarbu Państwa. W wyniku tej decyzji ustalono linię brzegową potoku graniczącego z działkami wchodzącymi w skład Nieruchomości.

W chwili obecnej Wnioskodawca planuje zawrzeć umowę zbycia przedmiotowej Nieruchomości na rzecz podmiotu, który chce na planowanej nieruchomości dokonać inwestycji komercyjnej - budowy obiektu handlowo - usługowego.

Wnioskodawca wystąpi prawdopodobnie o wydanie pozwolenia na budowę dla zamierzonej przez przyszłego właściciela inwestycji, które po jego uzyskaniu, w ramach umowy zbycia zostanie przeniesione na przyszłego właściciela. Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami. Wnioskodawca nie jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

W uzupełnieniu z 30 sierpnia 2017 r. Wnioskodawca wskazał, że:

Ad. 1.

Precyzując opis zdarzenia przyszłego działki wchodzące w skład Nieruchomości miały następujące numery: 11284/1, 11284/2, 11284/3, 416/20, 399/39, 401/51, 401/17, 401/19, 401/40, 401/27.

Po uprawomocnieniu decyzji ustalającej linię brzegową działki 401/51, 401/17, 401/19, 401/40, 401/27 zostały odpowiednio podzielone i do Wnioskodawcy należą obecnie oraz wchodzą w skład Nieruchomości, która będzie zbywana następujące działki: 401/60, 401/62, 401/66, 401/68, 401/69, 401/71, 401/65 - łącznie 4,67 ara.

Czyli w chwili obecnej na Nieruchomość składają się następujące działki: 11284/1, 11284/2, 11284/3, 416/20, 399/39, 401/60, 401/62, 401/66, 401/68, 401/69, 401/71, 401/65. Łącznie 12 działek, a nie 10 jak było opisane w pierwotnym wniosku. Łącznie sprzedawana Nieruchomość liczy 103 ary (1,03 ha).

Ad. 2.

Działki nie były faktycznie wykorzystywane przez Wnioskodawcę - dbał o nie jako właściciel kosząc trawę na tych działkach. W przeszłości działki były wykorzystywane jako pastwiska.

Ad. 3.

Wnioskodawca nie jest i nie był rolnikiem ryczałtowym.

Ad. 4.

Nie - działki nie były i nie są wykorzystywane w okresie ostatnich 6 lat w działalności rolniczej w rozumieniu ustawy o VAT.

Ad. 5

Na pytanie tut. organu Czy Wnioskodawca z ww. gruntów dokonywał sprzedaży ewentualnych płodów rolnych pochodzących z własnej działalności rolniczej, jeśli tak to jakich i kiedy i czy sprzedaż była opodatkowana podatkiem VAT? Wnioskodawca odpowiedział - nie.

Ad. 6.

Na pytanie tut. organu Czy działki mające być przedmiotem sprzedaży były/są przedmiotem najmu lub dzierżawy, jeśli tak, to w jakim okresie oraz jakie pożytki czerpał/czerpie Wnioskodawca z tego tytułu? Wnioskodawca odpowiedział - nie.

Ad. 7.

Po uzyskaniu pozwolenia na budowę. Wnioskodawca zawarł już przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości. Jednym z warunków zawarcia umowy przyrzeczonej jest pozyskanie pozwolenia na budowę budynku handlowo - usługowego na terenie Nieruchomości.

Ad. 8.

Nieruchomość tak jak opisano we wniosku jest objęta miejscowym planem zagospodarowanie przestrzennego i w związku z tym nie było potrzeby występowanie o decyzję o warunkach zabudowy.

Ad. 9.

Rozpoczęto działania w celu budowy mostu i zjazdu na działkę z drogi - pozyskano pozwolenia na budowę oraz formalnie rozpoczęto proces budowlany.

Ad. 10.

Na pytanie tut. organu Jakie działania marketingowe Wnioskodawca podjął/zamierza podejmować w celu sprzedaży działek Wnioskodawca wskazał, że nie podejmowano żadnych działań.

Ad. 11.

Kupiec zgłosił się do Wnioskodawcy sam - zawarto już umowę przedwstępną.

Ad. 12.

W okresie od 2012 r. Wnioskodawca zawarł jedną transakcję - w dniu 3 grudnia 2015 r. dokonał zamiany nieruchomości - działki ewidencyjne 492 i 493 o pow. 0,525 ha (zakwalifikowane jako pastwiska trwałe, grunty orne oraz lasy) położone w K nad D zamienił na działkę 399/82 o pow. 0,0999h (stanowiących ok. 50m² teren zielni, 20 m² droga wewnętrzna, 150 m² las, reszta zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna). W związku z zamianą Wnioskodawca otrzymał dopłatę. Zamiana była dokonywana w związku z faktem, iż nabyta działka leżała w dogodnym położeniu do jego własnych działek i w ten sposób Wnioskodawca uzyskiwał spójną i nieruchomość. Transakcja ta nie dotyczyła żadnej z działek obecnie przeznaczonych do sprzedaży. Transakcja nie podlegała pod podatek VAT i Wnioskodawca nie rozliczał w związku z tą transakcją podatku VAT i nie składał zgłoszenia rejestracyjnego VAT-R. Środki pozyskane z dopłaty Wnioskodawca przeznaczył na remont domu oraz prywatne potrzeby. Działki zbyte Wnioskodawca nabył w roku 2007 w celu powiększenia gospodarstwa rolnego jako pastwisko.

Ad. 13.

Na pytanie tut. organu Czy Wnioskodawca posiada jeszcze inne nieruchomości przeznaczone w przyszłości do sprzedaży (oprócz opisanych we wniosku), jeśli tak to ile i jakie? Wnioskodawca odpowiedział, że posiada, ale nie planuje ich sprzedaży. Możliwe, że podaruje swoim zstępnym.

Ad. 14.

Środki zostaną przeznaczone na prywatne potrzeby Wnioskodawcy i jego rodziny.

Ad. 15.

Nieruchomość tak jak opisano we wniosku jest objęta miejscowym planem zagospodarowanie przestrzennego.

Ad. 16.

Zgodnie z obowiązującym na moment składania niniejszego wniosku miejscowym planem zagospodarowania (MPZP) Nieruchomość (a właściwe teren, na której znajdują się działki wchodzące w skład Nieruchomości) jest oznaczona symbolami 2.UC/MN - a przeznaczanie podstawowe terenu jest wskazane jako - usługi komercyjne lub budownictwo mieszkaniowe (blisko 99 arów).

Jako tereny niebudowlane są oznaczone w MPZP działki powstałe w wyniku decyzji ustalającej linię brzegową - działki te o łącznej powierzchni 4,67 ara są oznaczone w MPZP jako PsVl oraz Dr, czyli tereny pastwisk i droga.

Podsumowując jako budowlane w MPZP są oznaczone działki 11284/1, 11284/2, 11284/3, 416/20, 399/39. Z kolei jako niebudowlane są oznaczone działki 401/60, 401/62, 401/66, 401/68, 401/69, 401/71, 401/65.

Ad. 17.

Działki nie były w żadnym stopniu wykorzystywane w działalności opodatkowanej.

W uzupełnieniu z 25 września 2017 r. Wnioskodawca wskazał, że:

Ad. II pkt 1.

Wszystkie wskazane działki (tj. 11284/1, 11284/2, 11284/3, 416/20, 399/39, 401/60, 401/62, 401/66, 401/68, 401/69, 401/71, 401/65) są działkami niezabudowanymi.

Ad. II pkt 1 ppkt a.

Numery działek niezabudowanych 11284/1, 11284/2, 11284/3, 416/20, 399/39, 401/60, 401/62, 401/66, 401/68, 401/69, 401/71, 401/65.

ppkt b.

Tak jak wskazano wcześniej działki są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i z tego powodu nie mogą być objęte aktualną (obowiązującą) decyzją o warunkach zabudowy lub decyzją o lokalizacji inwestycji celu publicznego.

ppkt c.

Zgodnie z obowiązującym na moment składania niniejszego wniosku miejscowym planem zagospodarowania (MPZP) Nieruchomość (a właściwe teren, na której znajdują się działki wchodzące w skład Nieruchomości) jest oznaczona symbolami 2.UC/MN - a przeznaczanie podstawowe terenu jest wskazane jako - usługi komercyjne lub budownictwo mieszkaniowe (blisko 99 arów).

Jako tereny niebudowlane są oznaczone w MPZP działki powstałe w wyniku decyzji ustalającej linię brzegową - działki te o łącznej powierzchni 4,67 ara są oznaczone w MPZP jako PsVI oraz Dr, czyli tereny pastwisk i droga.

Podsumowując jako budowlane w MPZP są oznaczone działki 11284/1, 11284/2, 11284/3, 416/20, 399/39. Z kolei jako niebudowlane są oznaczone działki 401/60, 401/62, 401/66, 401/68, 401/69, 401/71, 401/65.

Wszystkie wskazane działki sprzedaży były wykorzystywane przez Wnioskodawcę wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania

(przeformułowane w piśmie z dnia 30 sierpnia 2017 r.):

1. Czy Wnioskodawca, z tytułu sprzedaży działek składających się na opisaną nieruchomość, stanie się podatnikiem VAT prowadzącym działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2016 r., poz. 710)?

Stanowisko Wnioskodawcy.

Stanowisko ad. 1

Zdaniem Wnioskodawcy w przypadku zawarcia przedmiotowej transakcji z tego tytułu stanie on się podatnikiem VAT.

Uzasadnienie stanowiska ad. 1

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz U z 2016 r., poz. 710, z późn. zm. dalej: uVAT), opodatkowaniu ww. podatkiem, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Towarami - zgodnie z art. 2 pkt 6 uVAT - są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Z kolei z art. 2 pkt 22 uVAT, przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Przepis art. 7 ust. 1 uVAT stanowi, że przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Z powyższych przepisów wynika w ocenie Wnioskodawcy, że Nieruchomość opisana w opisie zdarzenia przyszłego spełnia definicję towaru wskazaną wyżej, a jej sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Trzeba wskazać, że zasadniczo czynność będzie opodatkowana podatkiem VAT, jeśli zostanie wykonana przez podatnika, a więc osobę prowadzącą działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 uVAT.

Z kolei zgodnie z przepisem art. 15 ust. 1 uVAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza - zgodnie z art. 15 ust. 2 uVAT - obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Tak więc dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy:

1. dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo
2. działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Kluczowym jest więc stwierdzenie, czy Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów uVAT.

Przyjmuje się, że dla zaklasyfikowania jako przedsiębiorca na gruncie uVAT nie ma znaczenia rezultat prowadzonej działalności.

Za podatnika uznaje się również osobę, która zadeklarowała zamiar prowadzenia działalności gospodarczej, czyniąc w tym celu pewne nakłady, mimo że sama działalność gospodarcza jeszcze się nie rozpoczęła, nawet w sytuacji jeśli nigdy nie zostanie rozpoczęta.

Przykładowo poniesienie wydatków np. w celu zmiany MPZP, bądź uzyskania pozwolenia na budowę i z zamiarem rozpoczęcia przyszłej działalności gospodarczej (także sprzedaży Nieruchomości) uznaje się również za działalność gospodarczą na gruncie uVAT.

Tym samym istotne jest, czy Wnioskodawca w celu dokonania sprzedaży Nieruchomości podejmował/będzie podejmować aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach tzw. zarządu majątkiem prywatnym. Jak wynika z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10, dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Przyjmuje się, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 uVAT, w sytuacji, gdy jej działalność w tym zakresie przybiera formę profesjonalną, czego przejawem jest taka aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną. Jako przykłady takich zachowań podaje się przykładowo:

1. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę,
2. uzbrojenie terenu,
3. wydzielenie dróg wewnętrznych,
4. uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu,
5. wystąpienie o opracowanie/zmianę planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru.

Na tego rodzaju aktywność handlową wskazywać musi ciąg kilku okoliczności, a nie fakt zaistnienia tylko pojedynczych z nich.

Zdaniem Wnioskodawcy, w opisanym zdarzeniu przyszłym, występuje kilka okoliczności które wskazują, iż na gruncie uVAT Wnioskodawca działa jak podatnik VAT tj. prowadzi działalność gospodarczą w rozumieniu VAT. Wnioskodawca wystąpił o:

1. zmiany w MPZP,
2. uregulował stan prawny na obszarze zajętym przez wodę,
3. wystąpił o pozwolenia na budowę zjazdu i mostu.

Tym samym, w ocenie Wnioskodawcy, planowaną sprzedaż Nieruchomości należy uznać za działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 uVAT, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, według właściwej stawki podatku VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego w zakresie uznania Wnioskodawcy za podatnika z tytułu sprzedaży działek jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2017 r. poz. 1221 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Sprzedaż, zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy, to odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Pojęcie towaru ustawodawca zdefiniował w art. 2 pkt 6 ustawy. Zgodnie z tym przepisem przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Podkreślić należy, że nie każda czynność która stanowi dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Określona czynność będzie opodatkowana podatkiem VAT jeśli zostanie wykonana przez podatnika, a więc osobę prowadzącą działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Art. 15 ust. 1 ustawy stanowi, że podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W świetle przytoczonych wyżej przepisów należy zatem zauważyć, że status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o VAT.

Przy czym definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem podatnik tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Zatem osoby fizyczne dokonujące sprzedaży, przekazania lub darowizny towarów stanowiących część ich majątku osobistego (takiego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach prowadzonej działalności gospodarczej), nie są zaliczane do grona podatników podatku od towarów i usług.

Mając powyższe okoliczności na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Ponadto, jak wynika z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10, dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Udzielając odpowiedzi na postawione pytanie prejudycjalne, w powołanym wyżej orzeczeniu Trybunał wskazał, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie, zdaniem Trybunału, okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast wyjaśnił Trybunał w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność handlową wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie majątku prywatnego nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. Majątek prywatny to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Z przedstawionego zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca jest właścicielem nieruchomości gruntowej składającej się z 12 działek ewidencyjnych, która to Nieruchomość pozostaje w jego majątku osobistym.

Nieruchomość ma powierzchnię przybliżeniu ok. 100 arów, z czego w drodze kupna Wnioskodawca nabył niespełna 8 arów. Dodatkowo zakup ten był de facto odkupem wcześniej sprzedanych działek - osoby, które nabyły te działki wcześniej, z powodu trudnej sytuacji życiowej były zmuszone do zmiany planów i z tego powodu złożyły ofertę odkupu Wnioskodawcy, którą ten przyjął.

Wnioskodawca nie używał nigdy działek składających się na Nieruchomość w działalności gospodarczej, na Nieruchomości nie wzniesiono żadnych budynków i budowli.

W roku 2016 były składane wnioski o zmianę MPZP w ramach, których Wnioskodawca również zgłosił swoje wnioski, co doprowadziło w czerwcu roku 2017 do zmiany MPZP m.in. w zakresie tych dwóch działek i zmianę ich przeznaczenia na 2.UC/MN - przeznaczanie podstawowe terenu - usługi komercyjne lub budownictwo mieszkaniowe.

W roku 2012 Wnioskodawca wystąpił o wydanie pozwolenia na budowę mostu nad rzeką, do której przylega nieruchomość oraz zjazdu z drogi publicznej. Decyzje w tym zakresie są prawomocne, a prace zostały formalnie rozpoczęte. Po uzyskaniu pozwolenia na budowę, Wnioskodawca zawarł już przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości. Jednym z warunków zawarcia umowy przyrzeczonej jest pozyskanie pozwolenia na budowę budynku handlowo - usługowego na ternie Nieruchomości. Rozpoczęto działania w celu budowy mostu i zjazdu na działkę z drogi - pozyskano pozwolenia na budowę oraz formalnie rozpoczęto proces budowlany. Kupiec zgłosił się do Wnioskodawcy sam - zawarto już umowę przedwstępną.

W chwili obecnej Wnioskodawca planuje zawrzeć umowę zbycia przedmiotowej Nieruchomości na rzecz podmiotu, który chce na planowanej nieruchomości dokonać inwestycji komercyjnej - budowy obiektu handlowo - usługowego.

Analiza przedstawionego opisu sprawy w świetle powołanych przepisów prawa prowadzi do wniosku, iż w przedmiotowej sprawie wystąpiły okoliczności, które wskazują, że sprzedaż dokonywana będzie w warunkach wskazujących na działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług w myśl art. 15 ust. 2. Jak wynika bowiem z okoliczności Wnioskodawca podjął działania w celu uatrakcyjnienia sprzedaży przedmiotowych działek, wystąpił o wydanie pozwolenia na budowę mostu nad rzeką, które było jednym z warunków do zawarcia przyrzeczonej umowy, ponadto rozpoczęto działania w celu budowy mostu i zjazdu na działkę z drogi, a ponadto składane były wnioski o zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego co doprowadziło do zmiany przeznaczenia terenu na usługi komercyjne lub budownictwo mieszkaniowe.

Podsumowując, wskazane we wniosku okoliczności w żaden sposób nie mogą świadczyć o wyłącznym działaniu Wnioskodawcy zmierzającym do wykonywania jedynie prawa własności majątku osobistego w celu wykorzystania na potrzeby prywatne i dowodzą, że będzie stanowiła działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, a Wnioskodawca wystąpi dla tej czynności w charakterze podatnika tego podatku zgodnie z art. 15 ust. 1 ww. ustawy.

Wnioskodawca dokonując sprzedaży nieruchomości będzie działał w charakterze podatnika, a czynność ta nosić będzie znamiona działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług. Skutkiem powyższego planowana przez Wnioskodawcę sprzedaż opisanych działek, podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

W konsekwencji stanowisko Wnioskodawcy w kwestii uznania go za podatnika jest prawidłowe.

Kwestia dotycząca opodatkowania 23% stawką podatku VAT dostawy niezabudowanych działek nr 11284/1, 11284/2, 11284/3, 416/20, 399/39, 401/60, 401/62, 401/66, 401/68, 401/69, 401/71, 401/65 została zawarta w odrębnym rozstrzygnięciu.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;
2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. z 2017 r., poz. 1369 z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.

Stanowisko

prawidłowe

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej