Zdaniem Wnioskodawcy:

Odp. 1

W przedmiotowej sprawie dostawa budynków mieszkalnych będzie opodatkowana 8% stawką podatku VAT.

Dostawa, budowa, remont, itp. obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym opodatkowana jest według stawki 8%. Wynika to z art. 41 ust. 12 ustawy o VAT. Do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym nie zalicza się jednak:

1. budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 300 m²;
2. lokali mieszkalnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 150 m².

Powierzchnia użytkowa budynków mieszkalnych nie będzie przekraczała 300 m². Po dokonanym ulepszeniu ww. budynków nie nastąpi ich przekazanie do użytkowania np. w ramach umowy najmu/dzierżawy innemu podmiotowi. Z tego też względu nie ma podstaw do zastosowania zwolnienia na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, gdyż sprzedaż tych budynków będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia. Dostawa ta nie zostanie również objęta zwolnieniem na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT. Nawet jeśli budynek byłby wykorzystywany w stanie ulepszonym przez okres co najmniej 5 lat do czynności opodatkowanych, to i tak nie zostanie spełniona przesłanka określona w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, gdyż będzie Wnioskodawcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy zakupach związanych z ulepszeniem.

Reasumując, sprzedaż budynków mieszkalnych nie będzie korzystała ze zwolnienia na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy o VAT, a więc będzie podlegała opodatkowaniu VAT według właściwej stawki.

Ustawodawca uregulował przypadki, w których przy sprzedaży mieszkań czy domów zastosowanie znajduje stawka obniżona do 8%. Stawkę taką na mocy art. 41 ust. 12 ustawy

o VAT stosuje się w odniesieniu do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym.

Przez budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym rozumie się obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w PKOB w dziale 12.

Przy czym należy wskazać, że przez obiekty budownictwa mieszkaniowego rozumie się budynki mieszkalne stałego zamieszkania sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 11.

Zgodnie z PKOB, dział 11 obejmuje m.in.:

• budynki mieszkalne jednorodzinne -111,
• budynki o dwóch mieszkaniach i wielomieszkaniowe -112,
• budynki zbiorowego zamieszkania -113.

Do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym nie zalicza się natomiast budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 300 m².

W przypadku Wnioskodawcy powierzchnia użytkowa budynków mieszkalnych nie będzie przekraczała 300m².

Biorąc powyższe pod uwagę sprzedaż budynków mieszkalnych jednorodzinnych będzie opodatkowana obniżoną stawką VAT 8%.

Odp. 2

Sprzedaż nieruchomości, na której jest wybudowany garaż będzie zwolniona z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, zgodnie z którym zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1. w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2. dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej opisanego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 z późn. zm.), zwana dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel () art. 7 ust. 1 ustawy.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Z treści powołanego wyżej przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jednoznacznie wynika, że dostawa towarów i świadczenie usług, co do zasady podlegają opodatkowaniu VAT jedynie wówczas, gdy czynności te są wykonywane odpłatnie.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy o VAT, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

W myśl art. 146a pkt 1 ww. ustawy o VAT w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Zarówno w treści wskazanej ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych towarów i czynności stawkami preferencyjnymi oraz zwolnienie od podatku.

W myśl art. 41 ust. 2 ustawy, dla towarów i usług wymienionych w załączniku nr 3 do ustawy, stawka podatku wynosi 7%, z zastrzeżeniem ust. 12 i art. 114 ust. 1.

Na podstawie art. 146a pkt 2 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 2, art. 120 ust. 2 i 3 oraz w tytule załącznika nr 3 do ustawy, wynosi 8%.

W myśl art. 41 ust. 12 ustawy, stawkę podatku, o której mowa w art. 41 ust. 2, stosuje się do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym.

Przez budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym rozumie się zgodnie z art. 41 ust. 12a ustawy obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12, a także obiekty sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w klasie ex 1264 wyłącznie budynki instytucji ochrony zdrowia świadczących usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską, zwłaszcza dla ludzi starszych i niepełnosprawnych, z zastrzeżeniem ust. 12b.

Natomiast w myśl ust. 12b ww. art. 41 ustawy, do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym, określonego w ust. 12a, nie zalicza się:

1. budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 300m² ,
2. lokali mieszkalnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 150m².

W przypadku budownictwa mieszkaniowego o powierzchni przekraczającej ww. limity, stawkę podatku, o której mowa w ust. 2, stosuje się tylko do części podstawy opodatkowania odpowiadającej udziałowi powierzchni użytkowej kwalifikującej do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w całkowitej powierzchni użytkowej (art. 41 ust. 12c ustawy).

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Definicja pierwszego zasiedlenia, o której mowa powyżej została zawarta w art. 2 pkt 14 ustawy.

Przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1. wybudowaniu lub
2. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Stosownie do art. 43 ust. 10a ustawy zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1. w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2. dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat (art. 43 ust. 7a ustawy).

Z okoliczności przedstawionych we wniosku wynika, że Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą jako osoba fizyczna i jest czynnym podatnikiem podatku VAT.

Wnioskodawca w 2015 r. na licytacji komorniczej zakupił zabudowaną nieruchomość, oznaczoną jako działki numer 5017/1, 5017/2, 5018/1 i 5018/2. Wnioskodawca otrzymał postanowienie Sądu o nabyciu powyższej nieruchomości. Transakcja ta nie podlegała ustawie o VAT.

Na działkach nr 5018/1 i 5018/2 znajduje się budynek mieszkalny jednorodzinny o powierzchni użytkowej mniejszej niż 300 m², w stanie kwalifikującym go do generalnego remontu. Na działce nr 5017/2 znajduje się budynek mieszkalny jednorodzinny o powierzchni 40 m² oraz dwa przylegające do niego budynki oznaczone w wypisie z kartoteki budynków jako inne o łącznej powierzchni 64 m². Budynek mieszkalny oraz przylegające do niego dwa budynki oznaczone jako inne, będą rozbudowywane i powstanie budynek mieszkalny jednorodzinny, którego powierzchnia użytkowa nie będzie przekraczała 300 m².

Wnioskodawca dokona remontu/ulepszenia budynków, znajdujących się na działkach o nr: 5017/2, 5018/1 i 5018/2. Wydatki na ulepszenie ww. budynków mieszkalnych przekroczą 30% ich wartości początkowej (ceny zakupu). Po dokonanym ulepszeniu Wnioskodawca zamierza sprzedać te nieruchomości.

Nabyte budynki nie będą przedmiotem umów najmu, lub dzierżawy, lub umów o podobnym charakterze.

Nabyte budynki będą zaliczone do budownictwa objętego społecznym programem budownictwa mieszkaniowego, zgodnie z art. 41 ust. 12b ustawy VAT. Ponadto Budynki 1 i 2 zgodnie z Polską Klasyfikacją Obiektów Budowlanych zaliczają się do budynków mieszkalnych jednorodzinnych PKOB 1110.

Przy nabyciu nie przysługiwało Wnioskodawcy prawo zmniejszenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego (zakup bez VAT), ale Strona będzie dokonywać odliczenia podatku VAT od zakupów związanych z ulepszeniem budynków, które to wydatki będą wyższe niż 30% wartości początkowej tych budynków.

Ad 1

Przedmiotem wątpliwości Wnioskodawcy jest czy dostawa budynków jednorodzinnych mieszkalnych po przeprowadzonych remontach/ulepszeniach będzie podlegała opodatkowaniu stawką VAT w wysokości 8%.

Z treści wcześniej cyt. art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy wynika, że aby dostawa budynku, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT, dostawa ta nie może być dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim. W sytuacji natomiast gdy dostawa odbywa się po pierwszym zasiedleniu zwolnienie od podatku, o którym mowa w tym przepisie ma zastosowanie jedynie wówczas gdy pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynie okres nie krótszy niż 2 lata. Przy czym za pierwsze zasiedlenie należy rozumieć oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich po wybudowaniu lub po ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jak wynika z przedstawionego opisu sprawy, Wnioskodawca w zakupionych w trybie licytacji komorniczej dwóch budynkach mieszkalnych jednorodzinnych oraz dwóch budynkach innych o łącznej pow. 64 m² (położonych na trzech działkach) zamierza przeprowadzić generalny remont jednego z budynków oraz dokonać rozbudowy pozostałych budynków, wskutek której powstanie budynek mieszkalny. Powierzchnia użytkowa budynków jednorodzinnych mieszkalnych po przeprowadzonej modernizacji nie będzie przekraczała 300 m². Wnioskodawca wskazał, że poniesione nakłady na ulepszenie ww. budynków mieszkalnych przekroczą 30% ich wartości początkowej. W związku z tym należy stwierdzić, że dostawa budynków mieszkalnych po przeprowadzonej modernizacji będzie odbywała się w ramach pierwszego zasiedlenia w myśl art. 2 pkt 14 ustawy, a tym samym do dostawy tych obiektów nie będzie miało zastosowania zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego od nakładów poniesionych na modernizację ww. budynków oraz Wnioskodawca nie będzie wykorzystywał zmodernizowanych nieruchomości do czynności opodatkowanych przez okres 5 lat, wobec tego przy dostawie tych budynków nie będą spełnione przesłanki dotyczące zwolnienia od podatku VAT tej transakcji wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy w zw. z art. 43 ust. 7a ustawy.

W konsekwencji dostawa budynków mieszkalnych będzie podlegała opodatkowaniu właściwą stawką podatku. Jak wynika z opisu sprawy zmodernizowane budynki zaliczają się do budynków mieszkalnych jednorodzinnych PKOB 1110 oraz ich powierzchnia użytkowa nie przekracza 300 m², w związku z tym budynki te będą zaliczały się do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym i ich dostawa będzie podlegała opodatkowaniu stawką VAT w wysokości 8% na podstawie art. 41 ust. 12 ustawy.

W odniesieniu do gruntu należy wskazać, że zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli lub ich części trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Z przepisu tego wynika, że w przypadku gdy budynek lub budowla jest trwale związana z gruntem to w stosunku do dostawy gruntu ma zastosowanie ta sama stawka podatku VAT, która obowiązuje przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z tym gruntem związanych.

W analizowanej sprawie jednorodzinne budynki mieszkalne znajdujące się na działkach podlegają opodatkowaniu stawką podatku w wysokości 8%, a zatem dostawa działek będzie opodatkowana stawką VAT w wysokości 8% w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, od 1 stycznia 2014 r. dotyczy wszystkich towarów zarówno nieruchomości, jak i ruchomości przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Ze złożonego wniosku wynika, że budynki mieszkalne, których dostawy będzie dokonywał Wnioskodawca, nie była przez Niego wykorzystywane do czynności zwolnionych od VAT. Sprzedający nie wykorzystywał ww. obiektów do żadnych czynności ani zwolnionych ani opodatkowanych.

Wobec tego ww. Budynki wraz z działkami, na których się znajdują nie były wykorzystywane do czynności podlegających zwolnieniu od VAT, a ponadto Sprzedającemu przysługuje prawo do odliczenia podatku naliczonego od wydatków związanych z modernizacją tych obiektów.

W związku z tym dostawa ww. obiektów nie może korzystać ze zwolnienia z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy z uwagi na niespełnienie przesłanek zawartych w tym przepisie, mówiących o konieczności wykorzystywania towaru wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku oraz o braku prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia/wytworzenia tego towaru.

W konsekwencji stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe.

Ad 2

Kolejne zagadnienie, którego wyjaśnienia oczekuje Wnioskodawca, dotyczy opodatkowania sprzedaży działki wraz ze znajdującym się budynkiem garażu.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca w wyniku licytacji komorniczej nabył działkę zabudowaną budynkiem garażu o powierzchni 50 m² trwale związanym z gruntem. Transakcja ta nie podlegała regulacjom ustawy o podatku od towarów i usług. Wnioskodawca nie będzie dokonywał ulepszeń tego budynku. Strona zamierza sprzedać działkę wraz z położonym na niej budynkiem garażu.

Z powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 wynika, że dostawa budynku/budowli bądź ich części korzysta ze zwolnienia od VAT jeśli jest dokonywana po pierwszym zasiedleniu i upłynęły 2 lata lub więcej od tego momentu.

W przypadku dostawy budynku garażu należy stwierdzić, że dostawa tego obiektu odbędzie się w ramach pierwszego zasiedlenia w rozumieniu przepisu art. 2 pkt 14 ustawy. Wnioskodawca nabył ten budynek w ramach transakcji niepodlegającej przepisom ustawy o VAT, a zatem w tym momencie nie doszło do pierwszego zasiedlenia tego budynku w myśl art. 2 pkt 14 ustawy. Zatem w przypadku sprzedaży budynku garażowego Wnioskodawca nie będzie korzystał ze zwolnienia od VAT wskazanego w przepisie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. W takiej sytuacji należy zbadać, czy transakcja ta będzie korzystać ze zwolnienia wskazanego w przepisie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Jak wyżej wskazano, przy nabyciu budynku garażowego Wnioskodawca nie miał prawa do odliczenia podatku naliczonego, gdyż przy tej transakcji podatek ten nie wystąpił. Ponadto Wnioskodawca nie będzie w stosunku do tego obiektu ponosił żadnych nakładów, zatem jego dostawa będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy. Także dostawa działki, na której znajduje się ten budynek, zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy, będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Tut. Organ nadmienia, że dostawa budynku garażowego wraz z działką nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT wskazanego w przytoczonym wyżej przepisie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Z przedstawionego opisu sprawy nie wynika, aby budynek garażu, którego dostawy będzie dokonywał Wnioskodawca, był przez Stronę wykorzystywany do czynności zwolnionych od VAT. Sprzedający nie wykorzystywał ww. obiektu do żadnych czynności ani zwolnionych ani opodatkowanych. Wobec tego dostawa garażu nie może korzystać ze zwolnienia z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy z uwagi na niespełnienie przesłanek zawartych w tym przepisie, tj. wykorzystywania towaru wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku oraz braku prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia/wytworzenia tego towaru.

Wobec tego stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 2 należy uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. z 2012 r., poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.

Stanowisko

prawidłowe

Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie