Temat interpretacji

Opodatkowanie zbycia Nieruchomości oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613 z późn. zm.) oraz § 6 pkt 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643), Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 17 lutego 2016 r. (data wpływu 19 lutego 2016 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania zbycia Nieruchomości oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 19 lutego 2016 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania zbycia Nieruchomości oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenia przyszłe:

Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą w zakresie rozwoju oraz zarządzania nieruchomościami i inwestycjami na rynku nieruchomości. Spółka jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT.

Obecnie Wnioskodawca planuje nabyć na podstawie umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego nieruchomość, składającą się z działek niezabudowanych oraz budynków lub budowli wraz z prawami do gruntu, na którym te budynki i budowle są posadowione (dalej: Transakcja).

W chwili obecnej podmiotem posiadającym tytuł prawny do nieruchomości będącej przedmiotem Transakcji jest M. Spółka Akcyjna (dalej: Zbywca). Zbywca jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT.

Przewiduje się, że Transakcja zostanie przeprowadzona w drugiej połowie 2016 r.

1. Opis i przeznaczenie nieruchomości

Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji, i obejmuje szereg działek pozostających w użytkowaniu wieczystym Zbywcy oraz prawo własności budynków lub budowli (obejmujących w szczególności drogi, parkingi, zbiorniki, silosy), zlokalizowanych na przedmiotowych działkach gruntu. W ramach Transakcji, Wnioskodawca może również nabyć pewne ruchomości i urządzenia techniczne związane z funkcjonowaniem nieruchomości.

W dalszej części wniosku prawo własności budynków lub budowli będzie określane łącznie jako Infrastruktura, a prawo użytkowania wieczystego działek gruntu i prawo własności budynków lub budowli na nich posadowionych będą określane łącznie jako Nieruchomość.

Część działek wchodzących w skład Nieruchomości nie jest zabudowana (dalej: Działki Niezabudowane). Działki Niezabudowane nie są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. W stosunku do Działek Niezabudowanych, Spółka wystąpiła do właściwego organu z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Decyzje o przeznaczeniu wszystkich Działek Niezabudowanych pod zabudowę zostały wydane w dniu 12 stycznia 2016 r.

1. Okoliczności nabycia Nieruchomości przez Zbywcę

Zabudowane działki gruntu, wchodzące w skład Nieruchomości, zostały nabyte przez Zbywcę w 2013 r. Nabycie przez Zbywcę poszczególnych działek podlegało opodatkowaniu VAT według podstawowej stawki podatku lub było zwolnione z podatku VAT.

W momencie nabycia przez Zbywcę poszczególnych działek, na działkach tych znajdowała się Infrastruktura. Po nabyciu działek gruntu wchodzących w skład Nieruchomości, Infrastruktura nie była przedmiotem znaczących ulepszeń (powyżej 30% ich wartości początkowej). Zbywca nie wybudował też na Nieruchomości żadnych nowych budynków lub budowli.

Wartość Nieruchomości stanowi około 4,9% ogólnej wartości trwałych aktywów majątkowych Zbywcy. Nieruchomość generuje w chwili obecnej jedynie około 0,14% przychodów z działalności Zbywcy.

W chwili obecnej nie planuje się postawienia Zbywcy w stan likwidacji po sprzedaży Nieruchomości.

1. Przedmiot Transakcji

Przedmiotem Transakcji jest Nieruchomość, którą Nabywca kupi na podstawie umowy sprzedaży, która zostanie zawarta w formie aktu notarialnego. Jednocześnie, zgodnie z art. 678 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r., poz. 121 ze zm.) (dalej: Kodeks cywilny), Nabywca wstąpi z mocy prawa w miejsce Zbywcy w stosunek najmu/dzierżawy wynikający z umów zawartych z poszczególnymi najemcami.

W ramach Transakcji (w ramach ceny za Nieruchomość) Nabywca nabędzie od Zbywcy kaucje wynikające z zawartych umów najmu/dzierżawy oraz ewentualnie dokumentację budowlaną związaną z Nieruchomością podlegającą zbyciu.

Wskutek Transakcji, na Nabywcę nie przejdą natomiast co do zasady żadne dodatkowe składniki niematerialne. W szczególności nie dojdzie do przejścia na Nabywcę środków pieniężnych Zbywcy znajdujących się na rachunkach bankowych czy należności handlowych, powstałych do dnia zawarcia Transakcji. Nie dojdzie także do transferu znaków towarowych, patentów, wzorów użytkowych, know-how, licencji, itp. Przedmiotem transakcji nie będą więc takie składniki niematerialne, które umożliwiałyby dalsze prowadzenie działalności przez Nabywcę w oparciu wyłącznie o Nieruchomość.

Dodatkowo, w skład przedmiotu Transakcji nie będą wchodziły takie elementy, jak: oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo (nazwa przedsiębiorstwa), tajemnice przedsiębiorstwa, a także księgi i dokumenty związane z prowadzoną działalnością gospodarczą. Nie dojdzie także do przejścia wraz z Nieruchomością jakichkolwiek pracowników, zatrudnianych przez Zbywcę.

Przeniesieniu na rzecz Nabywcy nie będą podlegać także, co do zasady, prawa i obowiązki wynikające z umów serwisowych zawartych przez Zbywcę w związku z Nieruchomością.

Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji nie stanowi finansowo i organizacyjnie wydzielonej części przedsiębiorstwa Zbywcy (w tym w szczególności w formie działu/oddziału/wydziału), jak również nie jest finansowo wydzielona dla celów rachunkowości statutowej.

1. Podjęcie własnej działalności przez Nabywcę po nabyciu Nieruchomości

Po nabyciu Nieruchomości, Nabywca zamierza prowadzić działalność gospodarczą polegającą na realizacji inwestycji nieruchomościowych. Działalność ta będzie podlegać opodatkowaniu VAT. Powyższa działalność będzie prowadzona przez Nabywcę przy wykorzystaniu własnych zasobów oraz w oparciu o własny know-how wypracowany w tym zakresie (względnie przy pomocy profesjonalnych usługodawców).

Po nabyciu Nieruchomości, planowane jest wyburzenie części lub całości znajdujących się na niej naniesień, celem zrealizowania przez Nabywcę inwestycji nieruchomościowej.

Na dzień dokonania Transakcji, Wnioskodawca będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT i będzie spełniać ustawową definicję podatnika zawartą w art. 15 ustawy o VAT.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1. Czy planowane nabycie Nieruchomości będzie:
   1. w odniesieniu do działek zabudowanych Infrastrukturą - zwolnione z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, przy czym stronom będzie przysługiwało prawo wyboru opodatkowania Transakcji podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, oraz
   2. w odniesieniu do Działek Niezabudowanych - opodatkowane VAT wg stawki 23% na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9, w związku z art. 2 pkt 33 oraz w związku z art. 41 ust. 1 i art. 146a pkt l ustawy o VAT...
2. Czy jeżeli strony wybiorą opodatkowanie Transakcji podatkiem VAT według stawki 23% w odniesieniu do Infrastruktury oraz gdy - w pozostałym zakresie - Transakcja będzie obligatoryjnie opodatkowana podatkiem VAT, po dokonaniu Transakcji oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Wnioskodawca będzie uprawniony do:
   1. obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości (zgodnie z art. 86 ust. l i ust. 10 oraz 10b pkt l ustawy o VAT), oraz
   2. do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym (zgodnie z art. 87 ustawy o VAT)...

Zdaniem Wnioskodawcy:

1. Planowane nabycie Nieruchomości będzie:
   1. w odniesieniu do działek zabudowanych Infrastrukturą - zwolnione z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, przy czym stronom będzie przysługiwało prawo wyboru opodatkowania Transakcji podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, oraz
   2. w odniesieniu do Działek Niezabudowanych - opodatkowane VAT wg stawki 23% na podstawie art. 43 ust. l pkt 9, w związku z art. 2 pkt 33 oraz w związku z art. 41 ust. l i art. 146a pkt l ustawy o VAT.
2. Jeżeli strony wybiorą opodatkowanie Transakcji podatkiem VAT według stawki 23% w odniesieniu do Infrastruktury oraz gdy - w pozostałym zakresie - Transakcja będzie obligatoryjnie opodatkowana podatkiem VAT, po dokonaniu Transakcji oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Wnioskodawca będzie uprawniony do:
   1. obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości (zgodnie z art. 86 ust. 1 i ust. 10 oraz 10b pkt 1 ustawy o VAT), oraz
   2. do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym (zgodnie z art. 87 ustawy o VAT).

Uwagi wstępne

Na wstępie Wnioskodawca pragnie zauważyć, że w ramach niniejszego wniosku zadał pytanie o klasyfikację opisywanej Transakcji z punktu widzenia VAT, gdyż zgodnie z przepisami ta klasyfikacja ma bezpośredni wpływ na prawo do odliczenia, co czyni z Wnioskodawcy zainteresowanego w rozumieniu art. 14b § 1 Ordynacji Podatkowej. Wobec brzmienia przepisów ustawy o VAT trudno prawo do odliczenia podatku VAT oderwać od konieczności właściwego sposobu klasyfikacji transakcji przez Zbywcę (i Nabywcę).

W celu udzielenia odpowiedzi na wszystkie pytania Wnioskodawcy należy przede wszystkim ustalić, czy zbycie Nieruchomości będzie opodatkowane VAT, a tym samym konieczne jest w pierwszej kolejności ustalenie, czy przedmiotowa Transakcja mieści się w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, zawartym w art. 5 ust. 1 ustawy o VAT oraz czy żadne z wyłączeń z opodatkowania VAT, wskazanych w art. 6 ustawy o VAT, nie znajdzie zastosowania.

W myśl art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Jednocześnie, zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, towarami są rzeczy oraz ich części, jak również wszelkie postacie energii. Zgodnie z art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, przepisów tej ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Oznacza to, iż transakcja mająca za przedmiot przedsiębiorstwo lub jego zorganizowaną część (dalej: ZCP) nie podlega opodatkowaniu VAT.

W świetle definicji towarów wskazanej w ustawie o VAT, jak również z uwagi na fakt, iż planowana Transakcja będzie przeprowadzana za wynagrodzeniem, zdaniem Wnioskodawcy, mieści się ona w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, jako odpłatna dostawa towarów. Ponadto - zdaniem Wnioskodawcy - Transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie wyłączona z zakresu opodatkowania VAT, jako sprzedaż przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa (na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT).

Klasyfikacja przedmiotu transakcji

Przepisy ustawy o VAT nie definiują pojęcia przedsiębiorstwa dla celów tej ustawy. Ze względu na powyższe - oraz uwzględniając definicję zawartą w innych ustawach - w doktrynie prawa podatkowego jest powszechnie akceptowane, iż dla celów podatku VAT, pojęcie przedsiębiorstwa powinno być rozumiane zgodnie z jego definicją zawartą w art. 551 Kodeksu cywilnego. W myśl regulacji zawartej w tym artykule, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych, przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1. oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa),
2. własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości,
3. prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych,
4. wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne,
5. koncesje, licencje i zezwolenia,
6. patenty i inne prawa własności przemysłowej,
7. majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne,
8. tajemnice przedsiębiorstwa,
9. księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Z kolei - w myśl regulacji art. 2 pkt 27 lit. e ustawy o VAT - przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumieć należy organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Zdaniem Wnioskodawcy, w analizowanym zdarzeniu przyszłym nie można uznać, że Nieruchomość stanowi przedsiębiorstwo Zbywcy. Wynika to z faktu, iż przedmiot planowanej Transakcji nie wyczerpuje przytoczonej powyżej definicji przedsiębiorstwa. W szczególności, Transakcji nie będzie towarzyszył transfer innych kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Zbywcy.

Wnioskodawca pragnie wskazać, że w skład przedmiotu Transakcji nie będą także wchodziły takie elementy, jak: oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo (nazwa przedsiębiorstwa), tajemnice przedsiębiorstwa, a także księgi i dokumenty związane z prowadzoną działalnością gospodarczą. W ramach Transakcji (w ramach ceny Nieruchomości) Nabywca nabędzie od Zbywcy jedynie kaucje wynikające z zawartych umów najmu/dzierżawy oraz ewentualnie dokumentacja budowlana związana z Nieruchomością podlegającą zbyciu.

Nie dojdzie także do przejścia wraz z Infrastrukturą jakichkolwiek pracowników, zatrudnianych przez Zbywcę.

Wnioskodawca pragnie wskazać również, że zgodnie z interpretacją przepisów prawa, dokonaną przez Ministra Finansów w odpowiedzi na interpelację poselską (Odpowiedź Ministra Finansów na zapytanie poselskie nr 1778 z dnia 13 czerwca 2003 r. Odpowiedź udzielona przez Ministra Finansów dotyczy treści art. 4a pkt 4 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Jednakże w przekonaniu Wnioskodawcy konkluzja zawarta w tej odpowiedzi może mieć również zastosowania w rozpatrywanym przypadku, która - co należy zaznaczyć - była niejednokrotnie przytaczana przez organy podatkowe), za sprzedaż przedsiębiorstwa nie można uznać sprzedaży samego budynku, nawet jeśli jest on przeznaczony na wynajem. Przedsiębiorstwem, bowiem, może być budynek wraz ze wszystkimi wierzytelnościami i zobowiązaniami, zawartymi umowami najmu, zarządzania, dostawy mediów i innymi umowami związanymi z tym budynkiem i działalnością polegającą na wynajmie.

Tymczasem w analizowanym przypadku przedmiotowej Transakcji nie będzie towarzyszył transfer należności, ani zobowiązań Zbywcy. Co więcej, jak wskazywano w stanie faktycznym niniejszego wniosku, przedmiotowa Nieruchomość nie generuje obecnie prawie żadnych przychodów (około 0,14% przychodów Zbywcy). Skoro zatem, zgodnie z powyższym stanowiskiem Ministra Finansów, budynku przeznaczonego na wynajem nie można traktować jako przedsiębiorstwa, tym bardziej nieuzasadnione byłoby uznanie, iż przedsiębiorstwem jest nieruchomość nie przynosząca w zasadzie jakichkolwiek przychodów z perspektywy całości działalności Zbywcy. Trzeba wskazać jednocześnie, iż naniesienia posadowione na gruntach wchodzących w skład Nieruchomości nie posiadają obiektywnie samodzielnej, oderwanej od przedmiotowego gruntu, wartości.

Dodatkowo, Wnioskodawca pragnie wskazać, iż wartość Nieruchomości stanowi jedynie około 4,9% ogólnej wartości trwałych aktywów majątkowych Zbywcy.

Zbywca zamierza rozwiązać umowę serwisową odnoszącą się do Nieruchomości. Nowa umowa w tym zakresie zostanie, w razie takiej potrzeby, zawarta przez Nabywcę.

Ponadto, jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji nie stanowi finansowo i organizacyjnie wydzielonej części przedsiębiorstwa Zbywcy (w tym w szczególności w formie działu/oddziału/wydziału), jak również nie jest finansowo wydzielona dla celów rachunkowości statutowej.

Biorąc pod uwagę powyższe, na uwagę zasługuje również zawarta w ustawowej definicji przedsiębiorstwa i niejednokrotnie podkreślana w orzecznictwie sądów (np. Wyrok NSA z dnia 22 stycznia 1997 r., sygn.: SA/Sz 2724/95 oraz wyrok NSA z dnia 24 listopada 1999 r. sygn.: I SA/Kr 1189/99) kwestia, iż przedsiębiorstwo nie jest tylko sumą jego składników, lecz ich zorganizowanym zespołem. Zdaniem Wnioskodawcy, wyodrębnione składniki majątkowe będące przedmiotem planowanej Transakcji nie stanowią zorganizowanego zespołu. Z powyższych względów, zdaniem Wnioskodawcy, nie ma podstaw, aby Transakcję sprzedaży Nieruchomości zaklasyfikować jako zbycie przedsiębiorstwa Zbywcy.

Dodatkowo, jak wskazywano wyżej, przedmiotowa Nieruchomość nie generuje obecnie dla Zbywcy prawie żadnych przychodów. W efekcie, nie spełnia ona również podstawowego zadania gospodarczego właściwego ze swej istoty dla przedsiębiorstwa.

Ponadto, działalność odnosząca się do Nieruchomości nie stanowi zorganizowanej części przedsiębiorstwa wyodrębnionej w ramach działalności gospodarczej prowadzonej przez Zbywcę. Przesłankami uznania danego zespołu składników majątkowych za zorganizowaną część przedsiębiorstwa jest bowiem, aby:

• istniał zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań) powiązanych funkcjonalnie oraz aby składniki te były przeznaczone do realizacji określonych zadań gospodarczych;
• zespół tych składników był wyodrębniony organizacyjnie w istniejącym przedsiębiorstwie;
• zespół tych składników był wyodrębniony finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie;
• zespół tych składników mógł stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze.

Aby zatem można było mówić o wyodrębnieniu funkcjonalnym przenoszonych składników, musiałyby one pozostawać między sobą we wzajemnych interakcjach w taki sposób, że należałoby je traktować jako zorganizowany, autonomiczny zespół. Tymczasem w analizowanym przypadku przedmiotem planowanej Transakcji będą zasadniczo składniki materialne, tj. prawa użytkowania wieczystego działek gruntu wchodzących w skład Nieruchomości. Z opisu zdarzenia przyszłego wynika, że przedmiotem transakcji nie będą żadne istotne składniki niematerialne (oprócz nielicznych, wskazanych wyżej). Do nabywanej wraz z gruntem Infrastruktury nie będą przypisane żadne zobowiązania, należności ani umowy (poza faktem, iż Nabywca wstąpi - z mocy prawa - w miejsce Zbywcy w stosunek najmu/dzierżawy wynikający z umów zawartych z poszczególnymi najemcami), związane z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Zbywcę.

Przenoszone składniki nie spełniają też kryterium wyodrębnienia organizacyjnego. Zgodnie z dominującą praktyką organów podatkowych, o wyodrębnieniu organizacyjnym zorganizowanej części ze struktur przedsiębiorstwa powinny bowiem świadczyć przykładowo odpowiednie zapisy statutu, regulaminu, zarządzenia lub innego aktu o podobnym charakterze (tak np. interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z dnia 14 września 2011 r., sygn. ITPP2/443-888/11/PS). Wyodrębnienie organizacyjne spełnione byłoby również wówczas, gdyby zorganizowana część przedsiębiorstwa miała swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, oddział, wydział itp. (tak np. interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 4 września 2012 r., sygn. IPPP1/443-547/12-2/MPe). Tymczasem, przenoszone składniki majątkowe i oparta o nie działalność Zbywcy nie są obecnie wyodrębnione w żaden z powyższych sposobów w przedsiębiorstwie Zbywcy. Podobnie, Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji nie stanowi finansowo wydzielonej części przedsiębiorstwa Zbywcy.

W szczególności też przenoszona Nieruchomość nie będzie posiadała zdolności do funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo zdolne do samodzielnej realizacji zadań gospodarczych. Jako kryterium zdolności do funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo w praktyce wskazuje się bowiem możliwość samodzielnego działania na rynku jako odrębny podmiot prowadzący zadania gospodarcze realizowane w obecnym przedsiębiorstwie. Tymczasem, z uwagi na fakt, iż na rzecz Wnioskodawcy nie zostaną zasadniczo przeniesione żadne istotne składniki niematerialne brak jest podstaw do uznania, aby Nieruchomość mogła funkcjonować jako niezależne przedsiębiorstwo. Co więcej, po nabyciu Nieruchomości, Wnioskodawca nie będzie miał możliwości podjęcia żadnej istotnej, istniejącej w chwili obecnej - tzn. przed dokonaniem Transakcji - działalności gospodarczej przy wykorzystaniu Nieruchomości. Wnioskodawca w ramach planowanej Transakcji, dokonana w istocie zakupu gruntu, na którym ma zamiar podjąć następnie działania inwestycyjne, których efekt dopiero pozwoli mu na prowadzenie działalności gospodarczej.

Powyższe potwierdza zatem jednoznacznie, iż przenoszona Nieruchomość nie będzie posiadała sama w sobie zdolności do funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo. Tym samym, sprzedawane składniki majątkowe nie będą spełniały definicji zorganizowanej części przedsiębiorstwa, określonej w art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.

Podsumowując - zdaniem Wnioskodawcy - przedmiotowa Transakcja będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu przepisów art. 5 ust. 1 ustawy o VAT i nie będzie mieściła się w katalogu czynności niepodlegających przepisom ustawy o VAT, określonym w art. 6 ustawy o VAT.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy odnośnie pytania 1:

Opodatkowanie planowanej Transakcji podatkiem VAT

Planowana Transakcja stanowi dostawę budynków i budowli oraz prawa użytkowania wieczystego działek gruntu.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Sprzedaż użytkowania wieczystego działek wchodzących w skład Nieruchomości będzie zatem dzieliła traktowanie VAT właściwe dla dostawy budynków i budowli znajdujących się na gruncie.

Planowana Transakcja będzie opodatkowana podatkiem VAT, chyba że zastosowanie znalazłoby jedno ze zwolnień przewidzianych w ustawie o VAT. W przedmiotowym przypadku, sprzedaż Nieruchomości mogłaby podlegać zwolnieniu, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy o VAT. W związku z powyższym rozważyć należy, czy zastosowanie znajdzie jedno ze wskazanych zwolnień.

Zgodnie z przepisem art. 43 ust. 1 pkt 10 dostawa budynków, budowli i ich części jest zwolniona z VAT, poza następującymi wyjątkami:

1. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Jednocześnie w świetle definicji zawartej w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1. wybudowaniu lub
2. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Zdaniem Wnioskodawcy, biorąc pod uwagę powyższe regulacje, pierwsze zasiedlenie Infrastruktury, tj. budynków i budowli, znajdujących się na Nieruchomości, nastąpiło najpóźniej w momencie wydania ich Zbywcy w wykonaniu umowy sprzedaży (podlegającej opodatkowaniu VAT) zawartej w 2013 r. Ponadto, jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, wartość dokonanych przez Zbywcę wydatków na ulepszenie przedmiotowych budynków i budowli posadowionych na gruntach wchodzących w skład Nieruchomości stanowiła mniej niż 30% wartości początkowej poszczególnych obiektów.

Podsumowując, planowana Transakcja będzie dokonywana po upływie przynajmniej dwóch lat od pierwszego zasiedlenia całej Nieruchomości. W konsekwencji, w odniesieniu do budynków i budowli tworzących Infrastrukturę, Transakcja będzie spełniać warunki zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT, przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Jednocześnie, zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części podatkiem VAT, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1. są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2. złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części podatkiem VAT.

Zarówno Nabywca, jak i Zbywca, są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni. A zatem, zdaniem Wnioskodawcy, strony będą uprawnione, na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, do rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży Nieruchomości. Okres pomiędzy wydaniem jej Zbywcy w wykonaniu umowy sprzedaży z 2013 r. podlegającej opodatkowaniu VAT, a datą dokonania Transakcji będzie bowiem dłuższy niż 2 lata. Transakcja podlegałyby zatem zwolnieniu z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT - pod warunkiem złożenia zgodnego oświadczenia o wyborze opodatkowania dostawy podatkiem VAT.

Jednocześnie Wnioskodawca chciałby zwrócić uwagę na fakt, iż w odniesieniu do Nieruchomości, obligatoryjne zwolnienie z VAT przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT nie będzie miało zastosowania. Zgodnie z przepisem powołanym wyżej, zwolniona z opodatkowania VAT może być dostawa budynków, budowli lub ich części nieobjęta zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Tymczasem Nieruchomość, jak wykazano wyżej, będzie objęta zakresem zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Konsekwentnie, zwolnienie z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT nie znajdzie zastosowania w stosunku do Nieruchomości.

Podsumowując, zdaniem Wnioskodawcy, planowana sprzedaż Nieruchomości będzie objęta zakresem zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT, przewidzianym w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Niemniej jednak, strony będą uprawnione do rezygnacji z powyższego zwolnienia oraz wyboru opcji opodatkowania przedmiotowej Transakcji podatkiem VAT według podstawowej stawki, na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.

Jeżeli zatem, w przedmiotowym zakresie, strony Transakcji wybiorą opcję opodatkowania VAT, Transakcja będzie opodatkowana podatkiem VAT w całości, według stawki podstawowej, na podstawie art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1.

W odniesieniu do pozostałej części Transakcji, tj. nabycia prawa użytkowania wieczystego Działek Niezabudowanych, nabycie tej części Nieruchomości nie zostanie objęte zwolnieniem z VAT przewidzianym w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9, zwolnieniu podlega dostawa terenów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane, przy czym tereny budowlane definiowane są - zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT - jako grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Tymczasem, Wnioskodawca pragnie zauważyć, iż dla Działek Niezabudowanych decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu ustaliły przeznaczenie budowlane, a zatem stanowią tereny budowlane w rozumieniu ustawy o VAT.

Podsumowując, dostawa Nieruchomości w zakresie odpowiadającym Działkom Niezabudowanym (stanowiącym tereny budowlane), nie będzie spełniała przesłanek do zastosowania zwolnienia z opodatkowania VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 9, a tym samym planowane nabycie Nieruchomości także w odniesieniu do tej jej części będzie opodatkowane VAT według stawki podstawowej, na podstawie art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy odnośnie pytania 2:

Prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości oraz otrzymania zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad kwotą podatku VAT należnego

Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT. Jeżeli zatem dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości VAT naliczonego przy ich nabyciu, przy założeniu, że pozostałe ograniczenia nie mają zastosowania (w szczególności ograniczenia wynikające z art. 88 ustawy o VAT, dotyczące m.in. braku prawa odliczenia w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu VAT bądź podlega zwolnieniu z VAT).

Zatem zdaniem Wnioskodawcy, aby rozstrzygnąć o uprawnieniu Wnioskodawcy do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony na nabyciu Nieruchomości, w myśl art. 86 ust. 10 oraz 10b pkt 1 ustawy o VAT, niezbędne jest ustalenie, czy (i.) Nieruchomość będąca przedmiotem planowanego nabycia będzie wykorzystywana przez Wnioskodawcę do wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu VAT oraz czy (ii.) jej nabycie będzie podlegało podatkowi VAT - zasadniczo - według podstawowej stawki 23%.

Na dzień dokonania Transakcji, Wnioskodawca będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT. Po nabyciu Nieruchomości i zrealizowaniu na niej planowanej inwestycji nieruchomościowej, Wnioskodawca będzie prowadził działalność podlegającą opodatkowaniu VAT. W konsekwencji Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Wnioskodawcę, będącego podatnikiem VAT, wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.

Jak wykazano powyżej, przedmiotowa Transakcja będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu przepisów art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT i jednocześnie nie będzie mieściła się w katalogu czynności niepodlegających przepisom ustawy o VAT, określonym w art. 6 ust. l ustawy o VAT. Dodatkowo zdaniem Wnioskodawcy, jeśli strony wybiorą opcję opodatkowania VAT części Transakcji (w pozostałym zakresie Transakcja będzie obligatoryjnie opodatkowana VAT), nabycie Nieruchomości będzie w całości opodatkowane VAT. A zatem, okoliczności wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, w myśl którego podatnik nie jest uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony w sytuacji, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie jest opodatkowana VAT lub jest zwolniona z VAT, nie będą miały miejsca.

W świetle powyższego - zdaniem Wnioskodawcy - po dokonaniu przedmiotowej Transakcji i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, będzie mu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT. W myśl art. 86 ust. 10 i ust. 10b pkt 1 oraz ust. 11 ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego powstanie w rozliczeniu za okres, w którym powstanie obowiązek podatkowy w odniesieniu do nabywanych towarów i usług lub w deklaracji podatkowej za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych; jednak nie wcześniej niż w okresie rozliczeniowym, w którym Wnioskodawca otrzyma od Zbywcy fakturę VAT dokumentującą faktyczne dokonanie przedmiotowej Transakcji. Nadwyżka podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym podlegać będzie zwrotowi na zasadach określonych w art. 87 ustawy o VAT.

Podsumowując, z uwagi na fakt, że Nieruchomość będąca przedmiotem planowanej Transakcji będzie wykorzystywana przez Wnioskodawcę do wykonywania czynności opodatkowanych VAT, Wnioskodawca będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości od Zbywcy oraz do otrzymania zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym na rachunek bankowy Wnioskodawcy.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionych zdarzeń przyszłych jest prawidłowe.

Stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawcy.

Interpretacja dotyczy zdarzeń przyszłych przedstawionych przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

W związku z tym, że niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie zakresu podatku od towarów i usług, w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. 2012, poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.

Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie