Temat interpretacji

Opodatkowanie sprzedaży udziałów w nieruchomości.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613 z późn. zm.) oraz § 6 pkt 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy reprezentowanego przez radcę prawnego Pana G. przedstawione we wniosku z dnia 14 grudnia 2015 r. (data wpływu 15 grudnia 2015 r.) uzupełnionym pismem z dnia 24 lutego 2016 r. (data wpływu 26 lutego 2016 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży udziałów w nieruchomości jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 15 grudnia 2015 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży udziałów w nieruchomości. Przedmiotowy wniosek uzupełniono pismem z 24 lutego 2016 r. (data wpływu 26 lutego 2016 r.), w którym doprecyzowano opis zdarzenia przyszłego.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

W celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych Wnioskodawca zakupił udział (5/12 części) w niezabudowanej nieruchomości o powierzchni 4921 m²). Jego zamiarem było doprowadzenie do podziału tej nieruchomości pomiędzy współwłaścicieli. Na uzyskanej w wyniku podziału działce Zainteresowany zamierzał wybudować w przyszłości dom jednorodzinny.

Jednakże w międzyczasie okazało się, że wbrew oczekiwaniom Wnioskodawcy jeden ze współwłaścicieli, mający największy udział, nie chce zgodzić się na podział nieruchomości. Współwłaściciel ten zaproponował odkupienie od Wnioskodawcy jego udziału w nieruchomości.

Ponieważ Zainteresowany nie chce uwikłać się w długotrwałe i kosztowne procesy sądowe rozważa możliwość sprzedaży swoich udziałów i zakupienie innej nieruchomości lub mieszkania.

Jednak z uwagi na to, że od chwili zakupu udziałów nie upłynął jeszcze okres 5 lat, po zapoznaniu się z artykułami prasowymi o tematyce podatkowej, pojawiły się pewne wątpliwości, dlatego Zainteresowany prosi o odpowiedź na poniższe pytanie.

Jednocześnie wyjaśnia, że działalności gospodarczej nie prowadził w przeszłości, nie prowadzi obecnie i nie zamierza prowadzić w przyszłości.

W uzupełnieniu do wniosku Wnioskodawca wskazał, że:

1. udział 5/12 części w nieruchomości Zainteresowany nabył w dniu 26 października 2015 r.
2. nie jest i nigdy nie był zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług;
3. nigdy nie udostępniał przedmiotowej nieruchomości (udziału) osobom trzecim na podstawie jakiejkolwiek umowy cywilnoprawnej, jak również nigdy nie miał takiego zamiaru;
4. nigdy wcześniej nie dokonywał sprzedaży nieruchomości, ani udziału w nieruchomości;
5. nie jest w posiadaniu żadnej innej nieruchomości przeznaczonej do sprzedaży;
6. nie wykonał, ani nie zamierza wykonać żadnych czynności, jak również nie poniósł i nie zamierza ponieść żadnych nakładów w celu przygotowania nieruchomości (udziału) do sprzedaży;
7. nie występował o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla przedmiotowej nieruchomości;
8. nie występował o uchwalenie planu miejscowego dla przedmiotowej nieruchomości;
9. dotychczas nie wykorzystywał przedmiotowej nieruchomości w jakikolwiek sposób;
10. w zamierzeniach Wnioskodawcy na działce, która miała być wydzielona z przedmiotowej nieruchomości miał powstać dom jednorodzinny w celu zaspokojenia prywatnych potrzeb mieszkaniowych Zainteresowanego.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy ewentualna transakcja sprzedaży udziałów w nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT...

Zdaniem Wnioskodawcy sprzedaż udziałów w nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, ponieważ Wnioskodawca nie jest podatnikiem tego podatku, nie jest przedsiębiorcą (nigdy nie był i nie zamierza być), nieruchomość nie została nabyta przez niego ani w celu prowadzenia działalności gospodarczej, ani w celu jej dalszej odsprzedaży.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Art. 2 pkt 6 ustawy stanowi, że przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Natomiast w art. 8 ust. 1 ustawy wskazano, że przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ().

Jak wynika z art. 2 pkt 22 ustawy przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zgodnie z przedstawionymi przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z dnia 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 i ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. U. UE. L 347 s. 1 ze zm.) podatnikiem jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel, czy też rezultaty takiej działalności. Natomiast działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Opodatkowaniu VAT podlega na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Pojęcia podatnik i działalność gospodarcza, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o VAT.

I tak, jak wynika z art. 15 ust. 1 ustawy podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza art. 15 ust. 2 ustawy obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zauważyć należy, że warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem podatnik tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższego nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych, okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Z przedstawionych przepisów wynika więc, że jeśli osoba fizyczna dokonuje zbycia ze swojego majątku prywatnego nieruchomości niezabudowanej (udziału), a czynność ta wykonywana jest jednorazowo lub okazjonalnie, w warunkach wskazujących, że działanie to nie jest czynione z zamiarem jego powtarzania (kontynuowania) i nie zmierza do nadania mu stałego charakteru, transakcja taka nie może być uznana za działalność gospodarczą, w rozumieniu cytowanego wyżej art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Konieczne jest zatem ustalenie, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy, Wnioskodawca, w celu sprzedaży nieruchomości niezabudowanej (udziału) podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też zbycie to nastąpiło w ramach zarządu jego majątkiem prywatnym.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając nieruchomość niezabudowaną (udział) działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, uzbrojenie terenu, ogrodzenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży gruntu, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność handlową wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W podobny sposób rozstrzygnął Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w orzeczeniu z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Zatem jak już wskazano w kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego we wniosku opisu sprawy Wnioskodawca w celu dokonania sprzedaży udziału w nieruchomości niezabudowanej podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Ponadto, jak wynika z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10, dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Z opisu sprawy wynika, że w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych Wnioskodawca zakupił udział (5/12 części) w niezabudowanej nieruchomości. Zamiarem Wnioskodawcy było doprowadzenie do podziału tej nieruchomości pomiędzy współwłaścicieli. Na uzyskanej w wyniku podziału działce Zainteresowany zamierzał wybudować w przyszłości dom jednorodzinny.

Jednakże okazało się, że wbrew oczekiwaniom Wnioskodawcy jeden ze współwłaścicieli, mający największy udział, nie chce zgodzić się na podział nieruchomości. Współwłaściciel ten zaproponował odkupienie od Wnioskodawcy jego udziału w nieruchomości. Ponieważ Zainteresowany nie chce uwikłać się w długotrwałe i kosztowne procesy sądowe rozważa możliwość sprzedaży swoich udziałów i zakupienie innej nieruchomości lub mieszkania.

W uzupełnieniu do wniosku Wnioskodawca wskazał, że udział 5/12 części w nieruchomości nabył w dniu 26 października 2015 r. Nie jest i nigdy nie był zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Wnioskodawca nigdy nie udostępniał przedmiotowej nieruchomości (udziału) osobom trzecim na podstawie jakiejkolwiek umowy cywilnoprawnej, jak również nigdy nie miał takiego zamiaru. Nigdy wcześniej nie dokonywał sprzedaży nieruchomości, ani udziału w nieruchomości, jak również nie jest w posiadaniu żadnej innej nieruchomości przeznaczonej do sprzedaży. Zainteresowany nie wykonał, ani nie zamierza wykonać żadnych czynności, jak również nie poniósł i nie zamierza ponieść żadnych nakładów w celu przygotowania nieruchomości (udziału) do sprzedaży. Nie występował o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla przedmiotowej nieruchomości, jak również nie występował o uchwalenie planu miejscowego dla przedmiotowej nieruchomości. Ponadto dotychczas nie wykorzystywał przedmiotowej nieruchomości w jakikolwiek sposób. W zamierzeniach Wnioskodawcy, na działce, która miała być wydzielona z przedmiotowej nieruchomości miał powstać dom jednorodzinny, w celu zaspokojenia prywatnych potrzeb mieszkaniowych Zainteresowanego.

Z zawartego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego nie wynika taka aktywność Wnioskodawcy, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W niniejszej sprawie Wnioskodawca nie podjął bowiem ciągu działań (takich jak: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, uzbrojenie terenu, ogrodzenie, wystąpienie o warunki zabudowy, inne działania zmierzające do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności działki, zamieszczenie ogłoszeń o sprzedaży w środkach masowego przekazu itd.), które wskazywałyby na aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami.

A zatem, w przedmiotowej sprawie brak jest przesłanek pozwalających na uznanie Zainteresowanego za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, polegającą na handlu nieruchomościami. Jak wcześniej wyjaśniono, aby uznać określoną sprzedaż za opodatkowaną podatkiem od towarów i usług nie wystarcza stwierdzić jedynie, że nastąpiła dostawa towarów, lecz wymagane jest określenie podmiotu dokonującego dostawy za występującego w związku ze sprzedażą jako podatnika podatku od towarów i usług. W niniejszej sprawie takich przesłanek brak.

W sprawie będącej przedmiotem wniosku uznać zatem należy, że Wnioskodawca dokonując sprzedaży udziału w nieruchomości niezabudowanej nie będzie działał w charakterze podatnika, a czynność ta nie będzie nosiła znamion działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług. Powyższe wynika z faktu, że sprzedaż przez Zainteresowanego udziału w nieruchomości niezabudowanej, stanowi zwykłe wykonywanie prawa własności. Tym samym, w opisanej sytuacji Wnioskodawca, zbywając nieruchomość stanowiącą jego majątek prywatny, korzysta z przysługującego mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem. Skutkiem powyższego stosownie do obowiązującego orzecznictwa transakcja zbycia nieruchomości niezabudowanej (udziału) nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W konsekwencji, mając na uwadze opis sprawy oraz powołane przepisy prawa wskazać należy, że sprzedaż przez Wnioskodawcę opisanej we wniosku nieruchomości niezabudowanej (udziału) nie będzie stanowiła działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy i nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Bowiem Zainteresowany, w związku z dostawą tej nieruchomości, będzie korzystał z przysługującego mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, co oznacza, że nie wypełni przesłanek zdefiniowanych w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy i nie wystąpi w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Zauważa się, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku.

A zatem, należy zaznaczyć, że wydając przedmiotową interpretację tut. Organ oparł się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu opisanego zdarzenia przyszłego, udzielona interpretacja traci swą aktualność.

Jednocześnie tut. Organ informuje, że w pozostałym zakresie wniosku dotyczącym podatku dochodowego od osób fizycznych wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie w dniu 1 marca 2016 r. nr ILPB2/451111298/154/NK.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.

Wniosek ORD-IN (PDF)

Treść w pliku PDF 2 MB

Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu