Temat interpretacji

Powstanie obowiązku podatkowego z tytułu planowanej sprzedaży nieruchomości.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. 2012 r., poz. 749 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie, działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku, który wpłynął 2 marca 2015 r. do Biura Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie powstania obowiązku podatkowego z tytułu planowanej sprzedaży nieruchomości jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 2 marca 2015 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie powstania obowiązku podatkowego z tytułu planowanej sprzedaży nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

W dniu 12 grudnia 2007 r. Wnioskodawca kupił działkę budowlaną, składającą się z dwóch przyległych działek o numerze 756/5 i 754/3 o powierzchni całkowitej 0,1897 ha. Wnioskodawca jest lekarzem stomatologiem, który planował wybudowanie w tym miejscu budynku usługowego (NZOZ) z częścią mieszkalną. W roku 2008 Wnioskodawca wystąpił do Urzędu Miasta o warunki zabudowy dla ww. inwestycji i otrzymał decyzję pozytywną.

15 maja 2014 r. w akcie darowizny od rodziców ... Wnioskodawca otrzymał działkę budowlaną nr 753/4 o powierzchni 0,1171 ha, którą to rodzice kupili 10 czerwca 2013 r. Działka ta była sąsiadująca z działką Wnioskodawcy. Następnie działki te zostały połączone w jedną działkę o numerze 4121 o powierzchni 0,3068 ha.

Następnie decyzją Burmistrza Miasta z dnia 27 października 2014 r nastąpiło podzielenie tej działki na cztery mniejsze: nr 4121/1 o pow. 0,0994 ha, 4121/2 o pow. 0,0633 ha, 4121/3 o pow. 0,0543 ha, 4121/4 o pow. 0,0919 ha.

W roku 2013 Wnioskodawca obronił pracę doktorską zarazem pojawiła się możliwość dalszej kariery naukowej. W związku z tym Wnioskodawca jest zmuszony zakupić mieszkanie, aby zamieszkać poza... . W tym celu Wnioskodawca postanowił sprzedać dwie najmniejsze działki o numerze 4121/2 o pow. 0,0633 i 4121/3 o pow. 0,0543 ha.

Wnioskodawca chciałby zaznaczyć, że ww. działki nie uzbrajał w celu zwiększenia ich wartości. A w sprzedaży Wnioskodawca nie korzysta z usług prawników czy też pośredników nieruchomości.

Wnioskodawca działki sprzedaje jako osoba fizyczna w ramach majątku w ramach indywidualnej praktyki lekarskiej, która jest opodatkowana podatkiem liniowym. Działalność ta jest działalnością medyczną, nie związaną z obrotami nieruchomości. Ponadto Wnioskodawca nie podejmował profesjonalnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami. Wnioskodawca wystawił tylko informację o sprzedaży działek bezpośrednio na terenie tych działań.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy z tytułu planowanej sprzedaży nieruchomości powstanie obowiązek opodatkowania podatkiem VAT...

Stanowisko Wnioskodawcy:

W ocenie Wnioskodawcy planowana sprzedaż tych działek nie powinna być opodatkowana podatkiem VAT.

1. Działki, które sprzedaje Wnioskodawca są częścią osobistego majątku Wnioskodawcy. A sam akt sprzedaży traktuje jako incydentalne zdarzenie (zwykłe rozporządzanie prawem własności),
2. Działki te Wnioskodawca sprzedaje jako osoba fizyczna i nie jest to związane z prowadzeniem jakiejkolwiek działalności obrotu nieruchomościami,
3. Środki uzyskane ze sprzedaży będą wykorzystane na osobiste cele mieszkaniowe,
4. Przez cały okres posiadania tej nieruchomości Wnioskodawca nie podejmował aktywnych działań w celu podniesienia jej wartości,
5. Wykonywana działalność gospodarcza Wnioskodawcy nie jest związana z profesjonalnym obrotem nieruchomości,
6. W rozumieniu Wnioskodawcy nie może być mowy o działaniu w charakterze podatnika VAT w przypadku sprzedaży majątku prywatnego (osobistego) tj. takiego, który nie jest wykorzystywany, na potrzeby działalności gospodarczej. I nie jest podmiotem tej działalności).

Nie jest też działalnością handlową sprzedaż majątku prywatnego (osobistego), który nie został nabyty w celu odsprzedaży w celach handlowych, lecz spożytkowania w celach prywatnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Jak stanowi art. 7 ust. 1 ustawy o VAT przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, (...).

Dostawa towaru mieści się w definicji sprzedaży określonej w art. 2 pkt 22 ustawy o VAT. Zgodnie z tym przepisem przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT towarami są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Jak zaś stanowi art. 45 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. z 2014 r. poz. 121) rzeczami w rozumieniu niniejszego kodeksu są tylko przedmioty materialne.

Należy wskazać, że przedmiotami stosunków prawnych są dobra materialne i niematerialne. Wśród dóbr materialnych wyróżniamy m.in. rzeczy, a te z kolei dzieli się na nieruchomości i rzeczy ruchome.

Na podstawie art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Tak więc grunt spełnia definicję towaru określoną w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, a jego sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Jednakże nie każda czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 5 cyt. ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podatnika.

W myśl art. 15 ust. 1 ustawy podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza mocą ust. 2 powołanego artykułu obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Jednocześnie okoliczności dokonania tej czynności powinny nosić znamiona działalności gospodarczej, o której mowa w ustawie o podatku od towarów i usług, tzn. powinny polegać na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Należy stwierdzić, że każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Tym samym, wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma na tyle uniwersalny charakter, że pozwala na objęcie pojęciem podatnika tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonywania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów cytowanej wyżej ustawy.

Ponadto w kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, gdyż związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym.

Podkreślić przy tym należy, że pod pojęciem handel należy rozumieć dokonywany w sposób zorganizowany zakup towarów w celu ich odsprzedaży. Jeżeli zatem dana czynność została wykonana poza zakresem działań producenta, handlowca, usługodawcy, pozyskującego zasoby naturalne, rolnika, czy wykonującego wolny zawód to w świetle cytowanego powyżej art. 15 ust. 2 ustawy nie można podmiotu dokonującego dostawy uznać za podatnika VAT z tytułu wykonania takiej czynności.

W kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne jest również czy w świetle zaprezentowanego we wniosku stanu sprawy Zbywca w celu dokonania sprzedaży gruntu podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy. Natomiast okoliczność podjęcia m.in. takich czynności jak uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru oraz działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, stanowią o takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, które mogą wskazywać, że czynności sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż działek była sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia z dnia 15 września 2011 r. TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10.

Z tezy powyższego orzeczenia wynika m.in., że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy 112, zmienionej dyrektywą 2006/138/WE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeśli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby. Trybunał zwrócił uwagę, że inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Trybunał orzekł ponadto, że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych. Zatem jak wynika z powyższego, kryterium decydującym o zaliczeniu transakcji sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne do działalności gospodarczej jest podejmowanie aktywnych działań angażujących środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. W konsekwencji powyższego, dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W przypadku gdy brak jest przesłanek świadczących o aktywności sprzedawcy w przedmiocie zbycia gruntu, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem zbycie działki budowlanej nie stanowi działalności handlowej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, lecz mieści się w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Z okoliczności przedstawionych we wniosku wynika, że w dniu 12 grudnia 2007 r. Wnioskodawca kupił działkę budowlaną, składającą się z dwóch przyległych działek o numerze 756/5 i 754/3 o powierzchni całkowietej 0,1897 ha. Wnioskodawca jest lekarzem stomatologiem, który planował wybudowanie w tym miejscu budynku usługowego (NZOZ) z częścią mieszkalną. W roku 2008 Wnioskodawca wystąpił o warunki zabudowy dla ww. inwestycji i otrzymał decyzje pozytywną. Następnie 15 maja 2014 r. w akcie darowizny od rodziców Wnioskodawca otrzymał działkę budowlaną nr 753/4 o powierzchni 0,1171 ha, którą to rodzice kupili 10 czerwca 2013 r. Działka ta była sąsiadująca z działką Wnioskodawcy. Następnie działki te zostały połaczone w jedną działkę o numerze 4121 o powierzchni 0,3068 ha.

Następnie decyzją Burmistrza Miasta z dnia 27 października 2014 r. nastąpiło podzielenie tej działki na cztery mniejsze: nr 4121/1 o pow. 0,0994 ha, 4121/2 o pow. 0,0633 ha, 4121/3 o pow. 0,0543 ha, 4121/4 o pow. 0,0919 ha. Wnioskodawca postanowił sprzedać dwie najmniejsze działki o numerze 4121/2 o pow. 0,0633 i 4121/3 o pow. 0,0543 ha. Wnioskodawca nie uzbrajał ww. działek w celu zwiększenia ich wartości. A w sprzedaży Wnioskodawca nie korzysta z usług prawników czy też pośredników nieruchomości. Wnioskodawca ww. działki sprzedaje jako osoba fizyczna w ramach majątku osobistego. Na co dzień Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą w ramach indywidualnej praktyki lekarskiej, która jest opodatkowana podatkiem liniowym. Działalność ta jest działalnością medyczną, nie związaną z obrotami nieruchomości. Ponadto Wnioskodawca nie podejmował profesjonalnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami. Wnioskodawca wystawił tylko informację o sprzedaży działek bezpośrednio na terenie tych działań.

Z uwagi na opisane przez Wnioskodawcę zdarzenie przyszłe oraz obowiązujące przepisy prawa podatkowego w tym zakresie należy stwierdzić, że planowana sprzedaż działek o numerach 4121/2 i 4121/3 nie spełnia przesłanki zawartej w art. 15 ustawy o VAT. Z opisu sprawy nie wynika, aby Wnioskodawca działał jako producent, handlowiec lub usługodawca, a czynność sprzedaży działek będzie stanowić jedynie racjonalny sposób zagospodarowania posiadanego przez Wnioskodawcę prywatnego majątku. Jak wynika z opisu sprawy Wnioskodawca nie uzbrajał działek w celu zwiększenia ich wartości oraz nie korzystał z usług prawników i pośredników nieruchomości. Prowadzona przez Wnioskodawcę działalność medyczna nie jest związana z obrotami nieruchomościami. Wnioskodawca nie podejmował profesjonalnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, wystawił tylko informację o sprzedaży działek bezpośrednio na terenie tych działek. Ponadto ww. działki nie są wykorzystywane na potrzeby działalności gospodarczej i nie zostały nabyte w celach handlowych. Dodatkowo część nieruchomości Wnioskodawca nabył w akcie darowizny. Mimo, że zamiarem Wnioskodawcy było wybudowanie budynku usługowo-mieszkalnego oraz Wnioskodawca wystąpił o decyzję dotyczącą warunków zabudowy dla ww. działek i uzyskał decyzję pozytywną, należy stwierdzić, że czynności te nie przesądzają o tym, aby uznać Stronę za podatnika podatku VAT w odniesieniu do sprzedaży przedmiotowych działek.

Zatem należy stwierdzić, że Wnioskodawca sprzedając przedmiotowe działki będzie korzystał z przysługującego mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, zatem czynność ta nie oznacza wykonywania działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Sprzedaż towaru z majątku osobistego nie ma charakteru handlowego, podlegającego opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Czynność ta oznacza działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o VAT nie mają zastosowania.

W konsekwencji Wnioskodawca w związku ze sprzedażą ww. działek będzie korzystał z przysługującego mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, co oznacza, że nie będzie wypełniał przesłanek zdefiniowanych w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o VAT i nie wystąpi w roli podatnika podatku od towarów i usług. Tym samym należy uznać, że sprzedaż nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT. W konsekwencji, dla Wnioskodawcy z tytułu dokonania sprzedaży przedmiotowej nieruchomości nie powstanie obowiązek podatkowy w podatku od towarów i usług.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy w tak przedstawionym zdarzeniu przyszłym należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz.U. z 2012 r., poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.

Wniosek ORD-IN (PDF)

Treść w pliku PDF 447 kB

Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie