Temat interpretacji

Opodatkowanie zbycia nieruchomości.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r. poz. 613) oraz § 6 pkt 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643). Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki - przedstawione we wniosku z dnia 29 lipca 2015 r. (data wpływu 3 sierpnia 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT transakcji zbycia Nieruchomości jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 3 sierpnia 2015 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT transakcji zbycia Nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

J. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością P. spółka komandytowo-akcyjna z siedzibą w W. (dalej: Wnioskodawca lub Zbywca) jest spółką prowadzącą działalność na rynku nieruchomości. Spodziewane jest, że przed dniem Transakcji zostanie dokonana zmiana formy prawnej Wnioskodawcy (przekształcenie w spółkę komandytową).

Wnioskodawca zamierza zbyć na rzecz R. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: Nabywca) na podstawie umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego nieruchomość położoną w D., składającą się z kompleksu centrum handlowego o nazwie P. oraz gruntu, na którym posadowione są budynki przedmiotowego centrum handlowego (dalej: Transakcja).

Wnioskodawca jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT.

Przewiduje się, że Transakcja zostanie przeprowadzona w drugiej połowie 2015 r.

1. Opis i dotychczasowe przeznaczenie nieruchomości

Nieruchomość, która będzie przedmiotem Transakcji, obejmuje:

• prawo własności działek gruntu o nr 27/3 oraz 25/2 położonych w D. przy ul. K. i ul. P.,
• prawo użytkowania wieczystego działek gruntu: 35/3, 34/2, 37/3, 26/3, 26/4, 87/5, 88/3, 89/3,37/4 oraz 37/5 położonych w D. przy ul. S. i P.,
• budynki tworzące kompleks centrum handlowego P. zlokalizowane na działkach gruntu o nr 35/3, 37/4, 26/4, 34/2, 37/3, 37/5, 88/3, 26/3, 89/3, 27/3 i 25/2 wraz z towarzyszącą infrastrukturą w postaci budowli (obejmującą m.in. sieć dróg i parkingów, sieć wodociągową, kanalizację deszczową, kanalizację sanitarną, bramy, ogrodzenia, wiaty itp.).

Nie można wykluczyć, że w ramach Transakcji Wnioskodawca sprzeda na rzecz Nabywcy również pewne ruchomości związane z działalnością prowadzoną w budynkach centrum handlowego oraz ich obsługą (o wartości nieistotnej z perspektywy Transakcji).

W dalszej części wniosku prawo własności/prawo użytkowania wieczystego działek gruntu, budynków oraz towarzyszącej infrastruktury w postaci budowli będą określane łącznie jako Nieruchomość.

2. Transakcja nabycia prawa własności działek gruntu przez Wnioskodawcę

Prawo własności działek gruntu o numerach 25/2 i 27/3 oraz prawo użytkowania wieczystego działek o numerach 26/3, 26/4, 35/3, 37/3, 37/5, 34/2, 88/3 oraz 89/3 zostało nabyte przez Wnioskodawcę na mocy umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego z dnia 28 grudnia 2009 roku. Prawo użytkowania wieczystego działki 37/4 zostało nabyte przez Wnioskodawcę w wyniku umowy sprzedaży z dnia 31 sierpnia 2010 roku.

Z uwagi na prawo pierwokupu przysługujące Miastu D. w stosunku do prawa użytkowania wieczystego działki o nr 87/5, prawo użytkowania wieczystego działki 87/5 zostało natomiast nabyte na mocy warunkowej umowy sprzedaży z 31 sierpnia 2010 r. i umowy przeniesienia prawa użytkowania wieczystego z 5 listopada 2010 r.

Tym samym, pomiędzy datą powyższych umów sprzedaży a datą Transakcji upłynie okres przekraczający 2 lata.

Nabycie powyższych działek podlegało opodatkowaniu VAT.

W momencie nabycia, działki gruntu nr 26/3, 26/4, 35/3, 37/3, 37/5, 34/2, 89/3, 37/4, 25/2 i 27/3, 88/3 były już zabudowane budynkami i budowlami tworzącymi kompleks centrum handlowego (oddanymi do użytkowania przed dniem nabycia) (dalej: Oryginalnie Istniejące Budynki i Budowle).

Działka gruntu nr 87/5 nie była zabudowana w momencie nabycia.

Po nabyciu działek gruntu wchodzących w skład Nieruchomości, Wnioskodawca nie wybudował na nich żadnych nowych budynków. Wybudowane zostały wyłącznie pojedyncze budowle, takie jak m.in. ogrodzenie czy konstrukcja reklamowa (dalej: Nowe Budowle).

Ponieważ nabycie Oryginalnie Istniejących Budynków i Budowli oraz budowa Nowych Budowli zostały dokonane z zamiarem prowadzenia działalności opodatkowanej VAT (wynajmu powierzchni handlowej w centrum handlowym), Wnioskodawca dokonał odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem/wybudowaniem powyższych budynków i budowli. Po nabyciu/wybudowaniu Nieruchomości, Wnioskodawca ponosił również wydatki na ulepszenie wchodzących w jej skład budynków i budowli. Niemniej jednak, wartość wydatków w tym zakresie stanowiła mniej niż 30% ich wartości początkowej w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób prawnych.

Działka 87/5 pozostaje przy tym w dalszym ciągu niezabudowana.

Zgodnie jednak z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego Miasta D. działka przeznaczona jest na tereny zabudowy produkcyjnej, magazynów i usług.

Powierzchnie w budynkach wchodzących w skład kompleksu centrum handlowego były przekazywane najemcom w wykonaniu umów najmu podlegających opodatkowaniu VAT zarówno jeszcze przez poprzedniego właściciela Nieruchomości (w okresie przed nabyciem Nieruchomości przez Wnioskodawcę), jak i przez Wnioskodawcę w okresach późniejszych (w ramach czynności podlegających opodatkowaniu VAT).

Od momentu oddania do użytkowania wyżej wymienionej powierzchni handlowej, najemcy oraz ich klienci korzystali również z powierzchni wspólnych budynków centrum handlowego, tj. takich, które nie są przeznaczone wyłącznie do użytku przez konkretnego najemcę, oraz budowli przeznaczonych do wspólnego użytku najemców i/lub klientów centrum handlowego (dalej: Powierzchnie wspólne).

Powierzchnie wspólne obejmują, w szczególności, klatki schodowe, windy, schody ruchome, toalety czy też korytarze w ramach budynków. Zgodnie z zawartymi umowami najmu, najemcy są zobowiązani do ponoszenia kosztów utrzymania Powierzchni wspólnych, m.in. kosztów mediów (energii elektrycznej, wody, ciepła), kosztów utrzymania czystości, kosztów serwisu technicznego, kosztów ochrony, kosztów zarządzania. Wyżej wymienione opłaty są dokonywane na podstawie faktur VAT wystawianych przez Wnioskodawcę na rzecz każdego z najemców.

Należy jednak wskazać, że pewne powierzchnie centrum handlowego o przeznaczeniu technicznym oraz budowle (w tym Nowe Budowle wzniesione przez Wnioskodawcę) nigdy nie były wynajmowane przez Wnioskodawcę. Powierzchni tych nie można również zaliczyć do Powierzchni wspólnych. Są to np. pomieszczenia ochrony, sieci technicznej, jak również inne budowle, które nie są bezpośrednio użytkowane przez najemców i/lub klientów centrum handlowego.

Wynajem powierzchni w Nieruchomości stanowi jedyne źródło przychodów operacyjnych Wnioskodawcy, a wartość Nieruchomości stanowi prawie całość aktywów Wnioskodawcy.

Do chwili obecnej nie została podjęta ostateczna decyzja dotycząca dalszej działalności Wnioskodawcy po sprzedaży Nieruchomości. W zależności od różnych czynników, w szczególności warunków rynkowych, mogą zostać podjęte różne kroki takie jak restrukturyzacja obejmująca przekształcenie Wnioskodawcy, jego połączenie z innym podmiotem lub ewentualnie postawienie Wnioskodawcy w stan likwidacji.

3. Przedmiot Transakcji

Przedmiotem Transakcji jest Nieruchomość, którą Wnioskodawca sprzeda na podstawie umowy zawartej w formie aktu notarialnego. Jednocześnie, zgodnie z art. 678 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2014 r., poz. 121 ze zm.) (dalej: Kodeks cywilny) Nabywca wstąpi w miejsce Wnioskodawcy w stosunek najmu wynikający z umów najmu zawartych z poszczególnymi najemcami.

W ramach Transakcji (w ramach ceny) Nabywca nabędzie od Wnioskodawcy:

• zabezpieczenia prawidłowego wykonania obowiązków wynikających z umów najmu ustanowione przez poszczególnych najemców, w tym w szczególności prawa z gwarancji bankowych, kaucje lub depozyty składane przez najemców,
• majątkowe prawa autorskie i prawa pokrewne do projektów architektonicznych i innych projektów dotyczących prac wykonanych przez podmioty trzecie w związku z budową Nieruchomości i adaptacją pomieszczeń na potrzeby najemców,
• prawa związane z odpowiedzialnością wykonawców z tytułu jakości i prawidłowości wykonanych prac związanych z budową Nieruchomości i adaptacją pomieszczeń na potrzeby najemców,
• dokumentację prawną i techniczną związaną z Nieruchomością,
• prawa do używania znaku towarowego oraz nazwy P.,
• prawa do domeny internetowej oraz licencje do programów służących do obsługi nieruchomości.

Ponadto, na Nabywcę mogą zostać przeniesione decyzje administracyjne związane z korzystaniem z Nieruchomości.

Możliwe jest, że po Transakcji dojdzie pomiędzy Wnioskodawcą, Nabywcą oraz najemcami do rozliczenia zaliczek na poczet opłat eksploatacyjnych, które w ciągu danego roku najemcy wpłacali Wnioskodawcy oraz do rozliczenia z tytułu ewentualnych zachęt (np. kosztów aranżacji) udzielonych najemcom.

Z drugiej strony, w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę należności i zobowiązań Wnioskodawcy (z zastrzeżeniem ewentualnie depozytów wykonawców z tytułu części wynagrodzenia zatrzymanych w charakterze kaucji gwarancyjnych oraz ewentualnych zabezpieczeń złożonych przez najemców na podstawie umów najmu i innych zobowiązań wobec najemców wynikających z umów najmu, o ile takie będą istniały w dacie Transakcji).

Przeniesieniu na rzecz Nabywcy nie będą podlegać także:

• prawa i obowiązki wynikające z umowy rachunków bankowych Wnioskodawcy (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których Wnioskodawca dokonuje rozliczeń z najemcami),
• zobowiązania Wnioskodawcy związane z finansowaniem nabycia Nieruchomości (w szczególności zobowiązania z tytułu finansowania zewnętrznego),
• środki pieniężne Wnioskodawcy zgromadzone na rachunkach bankowych i w kasie (z wyjątkiem ewentualnie przelewu depozytów wykonawców czy kaucji i depozytów pieniężnych najemców, co stanowić będzie konsekwencję wstąpienia w stosunek najmu przez Nabywcę),
• tajemnice przedsiębiorstwa Wnioskodawcy oraz know-how związany z wyszukiwaniem i utrzymaniem portfolio najemców o zróżnicowanym profilu działalności,
• księgi rachunkowe Wnioskodawcy i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej,
• nazwa firmy Wnioskodawcy (przy czym przeniesieniu podlegać będzie natomiast prawo do używania nazwy i znaku towarowego P.),
• prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności przez Wnioskodawcę, w tym w szczególności umów o prowadzenie rozliczeń księgowo-podatkowych, umów o doradztwo podatkowe itp.

Nie można przy tym wykluczyć, że w ramach Transakcji dojdzie do przeniesienia na Nabywcę praw i obowiązków z umów zawartych przez Wnioskodawcę z wykonawcami określonych praw wykończeniowych.

W ramach Transakcji Nabywca nie nabędzie ponadto praw lub zobowiązań wynikających z umów dotyczących:

• zarządzania Nieruchomością,
• dostawy mediów do Nieruchomości (w tym dotyczących m.in. dostawy energii elektrycznej, dostawy wody, odbioru ścieków, usług telekomunikacyjnych itp.),
• obsługi serwisowej Nieruchomości (m.in. w obszarze usług zarządzania nieruchomością, usług ochrony Nieruchomości, usług utrzymania technicznego Nieruchomości).

Nie wyklucza się jednak tymczasowego korzystania przez Nabywcę z praw wynikających z powyższych umów (na podstawie odpowiednich porozumień zawartych z dostawcami /Wnioskodawcą, przy zachowaniu odpowiednich rozliczeń pomiędzy stronami) - do czasu zawarcia odpowiednich umów przez Nabywcę.

Wnioskodawca nie zatrudnia pracowników, w związku z czym wszelkie czynności związane z zarządzaniem i administracją centrum handlowego, jak również funkcjonowaniem Wnioskodawcy są wykonywane na rzecz Wnioskodawcy na podstawie powyższych umów.

Wnioskodawca zamierza rozwiązać powyższe umowy w związku ze sprzedażą Nieruchomości, dokonując rozliczenia należności i zobowiązań z nich wynikających. Nowe umowy w tym zakresie zostaną zawarte przez Nabywcę. Niemniej jednak, nie można wykluczyć, że w stosunku do niektórych z tych umów zamiast wskazanej powyżej konstrukcji (w której Wnioskodawca rozwiązuje określoną umowę, a Nabywca zawiera nową umowę), Nabywca wstąpi w prawa i obowiązki Wnioskodawcy.

Jednakże nie jest to opcja preferowana przez Wnioskodawcę i Nabywcę i jeśli będzie miała miejsce to będzie to sytuacja wyjątkowa, wynikająca z wymogów bądź wewnętrznych regulaminów usługodawcy.

Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji nie stanowi finansowo i organizacyjnie wydzielonej części przedsiębiorstwa Wnioskodawcy (w tym w szczególności w formie działu/ oddziału/wydziału), jak również nie jest finansowo wydzielona dla celów rachunkowości zarządczej.

Z uwagi na przysługujące Miastu D. prawo pierwokupu w stosunku do działki 87/5, nabycie Nieruchomości przez Nabywcę nastąpi w wykonaniu:

• umowy sprzedaży prawa własności działek nr 25/2 i 27/3 oraz prawa użytkowania wieczystego działek nr 26/3, 26/4, 35/3. 37/3. 37/5, 34/2, 37/4, 88/3 i 89/3 (poprzedzonej zawarciem umowy przedwstępnej) oraz odrębnie
• umowy warunkowej sprzedaży działki 87/5 (poprzedzonej zawarciem umowy przedwstępnej) oraz następnie - w przypadku nieskorzystania przez Prezydenta Miasta D. z prawa pierwokupu - umowy przeniesienia prawa użytkowania wieczystego działki nr 87/5.

Możliwe jest, że zapłata na rzecz Wnioskodawcy z tytułu zbycia działki 87/5 zostanie dokonana w formie zaliczki - już na etapie zawarcia umowy warunkowej sprzedaży powyższej działki i zostanie udokumentowana poprzez wystawienie przez Wnioskodawcę faktury zaliczkowej.

4. Podjęcie własnej działalności przez Nabywcę po nabyciu Nieruchomości

Po nabyciu Nieruchomości, Nabywca zamierza prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wynajmie powierzchni handlowej i innych wydzielonych powierzchni w budynkach centrum handlowego. Działalność ta będzie podlegać opodatkowaniu VAT. Powyższa działalność będzie prowadzona przez Nabywcę przy wykorzystaniu własnych zasobów oraz w oparciu o własny know-how wypracowany w tym zakresie (względnie przy pomocy profesjonalnych usługodawców).

Mając na uwadze, że umowy dotyczące bieżącego zarządzania Nieruchomością oraz utrzymania Nieruchomości co do zasady nie będą przenoszone na Nabywcę, w celu dalszego, nieprzerwanego wykorzystywania Nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej, Nabywca będzie we własnym zakresie zobowiązany m.in. do:

1. zawarcia nowej umowy o zarządzanie Nieruchomością,
2. zawarcia z dostawcami umów o dostawę mediów do Nieruchomości oraz
3. zapewnienia obsługi serwisowej Nieruchomości, usług ochrony itp. podjęcie przez Nabywcę kroków w powyższym zakresie będzie niezbędne do zapewnienia właściwego funkcjonowania Nieruchomości zgodnie z jej aktualnym przeznaczeniem.

Na dzień dokonania Transakcji, Nabywca będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT i będzie spełniać ustawową definicję podatnika zawartą w art. 15 ustawy o VAT.

Ponadto, Wnioskodawca informuje, że w stosunku do konsekwencji planowanej Transakcji w zakresie podatku VAT z wnioskiem o interpretację przepisów prawa podatkowego do działającego z upoważnienia Ministra Finansów Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie wystąpił także Nabywca, tj. R. Sp. z o.o.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

Czy planowane zbycie Nieruchomości będzie:

1. w odniesieniu do Oryginalnie Istniejących Budynków i Budowli, w stosunku do których od pierwszego zasiedlenia upłynął okres nie krótszy niż dwa lata - zwolnione z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, przy czym stronom będzie przysługiwało prawo wyboru opodatkowania Transakcji podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, oraz
2. w zakresie odpowiadającym Nowym Budowlom, w stosunku do których przed Transakcją nie dojdzie do pierwszego zasiedlenia (tj. które zostały wybudowane przez Wnioskodawcę i nigdy nie były przedmiotem najmu) - opodatkowane VAT wg stawki 23% na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i l0a, w związku z art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy o VAT ...
3. w zakresie odpowiadającym zbyciu prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej działki nr 87/5 - opodatkowane VAT wg stawki 23% na podstawie art. 43 ust 1 pkt 9, w związku z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT oraz w związku z art. 41 ust. 1 i art. 146a pkt 1 ustawy o VAT ...

Stanowisko Wnioskodawcy:

Zdaniem Wnioskodawcy planowane zbycie Nieruchomości będzie:

1. w odniesieniu do Oryginalnie Istniejących Budynków i Budowli, w stosunku do których od pierwszego zasiedlenia upłynął okres nie krótszy niż dwa lata - zwolnione z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, przy czym stronom będzie przysługiwało prawo wyboru opodatkowania Transakcji podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.
2. w zakresie odpowiadającym Nowym Budowlom, w stosunku do których przed Transakcją nie dojdzie do pierwszego zasiedlenia (tj. które zostały wybudowane przez Wnioskodawcę i nigdy nie były przedmiotem najmu) opodatkowane VAT wg stawki 23% na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i l0a, w związku z art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy o VAT.
3. w zakresie odpowiadającym zbyciu prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej działki nr 87/5 - opodatkowane VAT wg stawki 23% na podstawie art. 43 ust 1 pkt 9, w związku z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT oraz w związku z art. 41 ust. 1 i art. 146a pkt 1 ustawy o VAT.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy

W celu rozstrzygnięcia, czy zbycie Nieruchomości będzie opodatkowane VAT, konieczne jest w pierwszej kolejności ustalenie, czy wspomniana Transakcja mieści się w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, zawartym w art. 5 ust. 1 ustawy o VAT oraz czy żadne z wyłączeń z opodatkowania VAT, wskazanych w art. 6 ustawy o VAT, nie znajdzie zastosowania.

W myśl art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Jednocześnie, zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, towarami są rzeczy oraz ich części, jak również wszelkie postacie energii.

Zgodnie z art. 6 ustawy o VAT przepisów tej ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Oznacza to, iż transakcja mająca za przedmiot przedsiębiorstwo lub jego zorganizowaną część (dalej: ZCP) nie podlega opodatkowaniu VAT.

Zdaniem Wnioskodawcy, wykładnia terminów użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT - przedsiębiorstwo oraz jego zorganizowana część - ma kluczowe znaczenie dla oceny jego sytuacji podatkowej, gdyż rozstrzyga o podleganiu planowanej Transakcji opodatkowaniu VAT bądź PCC.

W związku z tym, zdaniem Wnioskodawcy, interpretacja terminów użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT powinna być przedmiotem interpretacji indywidualnej. Stąd - zdaniem Wnioskodawcy - organ wydający interpretację jest uprawniony do dokonania wykładni terminów przedsiębiorstwo i zorganizowana część przedsiębiorstwa, użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT i, tym samym, do dokonania klasyfikacji przedmiotu planowanej Transakcji (tj. oceny, czy przedstawiona w opisie zdarzenia przyszłego Transakcja sprzedaży będzie dotyczyła zbycia przedsiębiorstwa, zorganizowanej części przedsiębiorstwa czy też indywidualnych aktywów niestanowiących przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części).

Uprawnienie organów do dokonania takiej klasyfikacji znajduje potwierdzenie w licznych wyrokach sądów administracyjnych, m.in. w wyroku WSA w Krakowie z dnia 9 grudnia 2011 r. (sygn. akt I SA/Kr 1691/11); w wyroku NSA z dnia 9 października 2008 r. (sygn. akt I FSK 1239/07), w wyroku NSA z dnia 6 stycznia 2010 r. (sygn. akt I FSK 1216/09), w wyroku WSA w Bydgoszczy z dnia 26 maja 2009 r. (sygn. akt I SA/Bd 197/09), w wyroku WSA w Gliwicach z dnia 10 lutego 2009 r. (sygn. akt ISA/G11044/08) oraz w wyroku NSA z dnia 4 listopada 2011 r. (sygn. Akt FSK1019/09).

Klasyfikacja przedmiotu Transakcji

W świetle powyższej definicji towarów, jak również z uwagi na fakt, że planowana Transakcja będzie przeprowadzana za wynagrodzeniem, zdaniem Wnioskodawcy, mieści się ona w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, jako odpłatna dostawa towarów.

Ponadto - zdaniem Wnioskodawcy - Transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie wyłączona z zakresu opodatkowania VAT, jako sprzedaż przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa (na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT).

Przepisy ustawy o VAT nie definiują pojęcia przedsiębiorstwa dla celów tej ustawy. Ze względu na powyższe - oraz uwzględniając definicję zawartą w innych ustawach - w doktrynie prawa podatkowego jest powszechnie akceptowane, że dla celów podatku VAT pojęcie przedsiębiorstwa powinno być rozumiane zgodnie z jego definicją zawartą w art. 551 Kodeksu cywilnego. W myśl regulacji zawartej w tym artykule przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych, przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej.

Obejmuje ono w szczególności:

1. oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa),
2. własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości,
3. prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych,
4. wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne,
5. koncesje, licencje i zezwolenia,
6. patenty i inne prawa własności przemysłowej,
7. majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne,
8. tajemnice przedsiębiorstwa,
9. księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Z kolei - w myśl regulacji art. 2 pkt 27 lit. e) ustawy o VAT - przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumieć należy organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Biorąc pod uwagę okoliczności sprawy, nie można uznać, że sprzedaż Nieruchomości stanowi zbycie przedsiębiorstwa Wnioskodawcy. Niewątpliwie przedmiot planowanej Transakcji nie wyczerpuje przytoczonej powyżej definicji przedsiębiorstwa.

W szczególności, Transakcji nie będzie towarzyszył transfer innych kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Wnioskodawcy, obejmujących:

1. należności i zobowiązania związane z funkcjonowaniem przedsiębiorstwa (w tym w szczególności zobowiązania/należności kredytowe/pożyczkowe Wnioskodawcy),
2. prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z zarządzaniem, administracją i bieżącą obsługą Nieruchomości,
3. tajemnice przedsiębiorstwa, know-how, księgi rachunkowe i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem działalności gospodarczej oraz funkcjonowaniem Wnioskodawcy,
4. środki pieniężne zgromadzone w kasie i na rachunkach bankowych Wnioskodawcy (za wyjątkiem kaucji i depozytów wniesionych przez najemców czy depozytów wykonawców).

Stanowisko Wnioskodawcy, zgodnie z którym zbywane składniki majątkowe nie stanowią przedsiębiorstwa jest poparte interpretacją przepisów prawa dokonaną przez Ministra Finansów w odpowiedzi na interpelację poselską (która była niejednokrotnie przytaczana przez organy podatkowe).

Z odpowiedzi Ministra Finansów na interpelację poselską można wywnioskować, że za sprzedaż przedsiębiorstwa nie można uznać sprzedaży samego budynku, nawet jeśli jest on przeznaczony na wynajem. Przedsiębiorstwem, bowiem, może być budynek wraz ze wszystkimi wierzytelnościami i zobowiązaniami, zawartymi umowami najmu, zarządzania, dostawy mediów i innymi umowami związanymi z tym budynkiem i działalnością polegającą na wynajmie.

Tymczasem - jak zaznaczono w stanie faktycznym - w analizowanym przypadku przedmiotowej Transakcji nie będzie zasadniczo towarzyszył transfer należności ani zobowiązań Wnioskodawcy (z zastrzeżeniem ewentualnie depozytów wykonawców z tytułu części wynagrodzenia zatrzymanych w charakterze kaucji gwarancyjnych oraz zabezpieczeń złożonych przez najemców i innych zobowiązań wobec najemców wynikających z umów najmu, o ile takie będą istniały w dacie Transakcji).

A zatem, po dacie planowanej Transakcji istniejące należności i zobowiązania bezpośrednio związane z Nieruchomością, jak także inne zobowiązania (w tym w szczególności zobowiązania/należności kredytowe/pożyczkowe Wnioskodawcy) pozostaną u Wnioskodawcy. Względnie, nie jest też wykluczone, iż po dacie Transakcji strony mogą jeszcze dokonywać wzajemnych rozliczeń z tytułu rozrachunków z najemcami, z dostawcami mediów (np. za miesiąc Transakcji) itp. Dokonywanie takich wzajemnych rozliczeń jeszcze po dacie Transakcji wynikać może m.in. ze specyficznych terminów fakturowania obowiązujących w relacjach z niektórymi dostawcami mediów.

Kolejnego argumentu przemawiającego za tym, że przedmiotem analizowanej Transakcji nie jest przedsiębiorstwo Wnioskodawcy, dostarczają orzeczenia sądów, w których wyrażono tezę, że zbycie przez podatnika tylko części jego aktywów z definicji nie może być zakwalifikowane jako zbycie przedsiębiorstwa, choćby nawet przedmiotem zbycia była zdecydowana większość składników majątkowych funkcjonującego przedsiębiorstwa. Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi bowiem stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym. Tymczasem Transakcji sprzedaży Nieruchomości na rzecz Nabywcy nie będzie towarzyszył transfer innych aktywów Wnioskodawcy.

Mianowicie, w ramach przedmiotowej Transakcji Nabywca nabędzie jedynie aktywa trwałe w postaci Nieruchomości, wraz ze ściśle związanymi z Nieruchomością gwarancjami budowlanymi, zabezpieczeniami ustanowionymi przez poszczególnych najemców oraz majątkowymi prawami autorskimi i prawami pokrewnymi do projektów architektonicznych i prac wykonanych przez podmioty trzecie w związku z budową Nieruchomości. Tym samym, po dacie dokonania Transakcji na Nabywcę nie przejdą istotne aktywa takie jak środki pieniężne, prawa i obowiązki z umów związanych z zarządzaniem budynku, tajemnice przedsiębiorstwa, know-how, księgi rachunkowe.

Na uwagę zasługuje również zawarta w ustawowej definicji przedsiębiorstwa i niejednokrotnie podkreślana w orzecznictwie sądowa kwestia, że przedsiębiorstwo nie jest tylko sumą jego składników, lecz ich zorganizowanym zespołem.

Zdaniem Wnioskodawcy składniki majątkowe będące przedmiotem planowanej Transakcji nie stanowią zorganizowanego zespołu, jako że m.in. know-how pozostający w związku z działalnością gospodarczą Wnioskodawcy, jak też zasadniczo prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z zarządzaniem, administracją i bieżącą obsługą budynku (w tym umów zarządzania, umów z dostawcami mediów) nie zostaną przejęte przez Nabywcę.

Z powyższych względów, zdaniem Wnioskodawcy, nie ma podstaw, aby Transakcję sprzedaży Nieruchomości zaklasyfikować jako zbycie przedsiębiorstwa Wnioskodawcy.

Działalność polegająca na wynajmie Nieruchomości nie stanowi także zorganizowanej części przedsiębiorstwa wyodrębnionej w ramach działalności gospodarczej prowadzonej przez Wnioskodawcę.

Przesłankami uznania danego zespołu składników majątkowych za zorganizowaną część przedsiębiorstwa jest bowiem, aby: