Temat interpretacji

sprzedaż nieruchomości zabudowanej

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki przedstawione we wniosku z dnia 28 października 2014 r. (data wpływu 3 listopada 2014 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie sprzedaży nieruchomości jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 3 listopada 2014 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie sprzedaży nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Spółka Akcyjna (zwana dalej: Spółką" lub Wnioskodawcą") w strukturze swojego majątku posiada rzeczowe aktywa trwałe w postaci budynków i budowli. Część powyższych nieruchomości została nabyta (w tym wybudowana przez Wnioskodawcę albo przekazana na podstawie decyzji administracyjnej lub aktu notarialnego przez Miasto) przez Spółkę przed dniem 5 lipca 1993 roku (dalej: Nieruchomości"), czyli przed wejściem w życie aktów prawa regulujących kwestię opodatkowania dostaw i świadczenia usług podatkiem od wartości dodanej.

Spółka w okresie od 5 lipca 1993 roku do chwili obecnej, w stosunku do poszczególnych Nieruchomości:

1. ponosiła wydatki na ulepszenie, jednak wysokość przedmiotowych wydatków nie przekroczyła 30% wartości początkowej poszczególnych budynków lub budowli, albo
2. nie ponosiła żadnych wydatków skierowanych na ulepszenie.

W chwili obecnej Nieruchomości są wykorzystywane w ramach działalności gospodarczej Wnioskodawcy, która w swej istocie sprowadza się do wytwarzania i zaopatrzenia w parę wodną i gorącą wodę klientów Spółki, jak również usług okołociepłowniczych, w tym modernizacji oraz pogotowia ciepłowniczego.

Ponadto, w okresie obowiązywania norm prawnych konstytuujących podatek od towarów i usług, poszczególne Nieruchomości:

1. nie zostały wykorzystane w jakichkolwiek procesach gospodarczych, które spełniałyby definicję pierwszego zasiedlenia, o której mowa w art. 2 pkt 14 VAT,
2. były w części przedmiotem czynności opodatkowanych (tj. najmu lub dzierżawy części budynku lub budowli).

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy sprzedaż poszczególnych Nieruchomości, co do których nie ma zastosowania w całości lub części zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 VAT, stanowi dostawę w rozumieniu VAT zwolnioną przedmiotowo, w oparciu o przepisy art. 43 ust. 1 pkt l0a lit. a) VAT ...

WŁASNE STANOWISKO W SPRAWIE:

Spółka mając na uwadze obowiązujący stan prawny stoi na stanowisku, iż w przypadku dostawy Nieruchomości transakcja takowa podlegać będzie zwolnieniu z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. a) VAT w całości lub w takiej części, w jakiej nie korzystała ze zwolnienia wynikającego z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10 VAT,

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 VAT opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i świadczenie usług na terytorium kraju. Zatem, sprzedaż Nieruchomości stanowić będzie transakcję wpisująca się w przedmiot opodatkowania przywołanym podatkiem.

Racjonalny Ustawodawca przewidział jednak przypadki, w których przy ziszczeniu się stricte określonych warunków, możliwym jest zwolnienie transakcji z podatku od towarów i usług.

W odniesieniu do Nieruchomości przewidziano dwie alternatywne konstrukcje prawne umożliwiające zastosowanie przedmiotowego zwolnienia z podatku. Jednak w kontekście przedstawionego stanu faktycznego istotnym w przedmiotowym procesie jest zwolnienie wynikające z normy prawnej zawartej w treści art. 43 ust. 1 pkt 10a VAT.

Powyższy przepis przewiduje bowiem możliwość zastosowania zwolnienia w podatku, jeżeli dokonującemu dostawy w stosunku do zbywanych obiektów:

1. nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oraz
2. dokonujący dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Jeżeli podatnik ponosiłby takowe wydatki, to prawo do zwolnienia w przedmiotowym zakresie zostanie zachowane, jedynie w przypadku gdy wydatki te były niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

W przypadku braku spełnienia jednej z powyższych przesłanek zastosowanie zwolnienia nie jest możliwe. Wyjątkiem pozostaje jednak przypadek, gdy podatnik przekroczył ustawowy parytet udziału wydatku w wartości początkowej obiektu, a budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat (art. 43 ust. 7a VAT).

Zdaniem Spółki obie przesłanki wskazane w omawianym przepisie zostały spełnione.

Spółce nie przysługiwało bowiem prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości i jednocześnie Wnioskodawca nie ponosił wydatków na ulepszenie wyższych aniżeli 30% wartości początkowej Nieruchomości.

Wobec powyższego, sprzedaż takiego majątku korzystać będzie ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10a VAT w całości lub w takiej części, w jakiej nie korzystała ze zwolnienia wynikającego z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10 VAT.

Wskazać w tym miejscu należy, iż stanowisko w sprawie Spółka wypracowała na ugruntowanej ocenie Ministra Finansów prezentowanej między innymi w indywidualnych interpretacjach wydanych w imieniu Ministra Finansów przez:

1. Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 18 czerwca 2014 roku (sygn. IPPP1/443-537/14-3/AP),
2. Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 18 czerwca 2014 roku (sygn. IPPP1/443-537/14-4/AP),
3. Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu; z dnia 16 kwietnia 2013 roku (sygn. ILPP1/443-41/13-3/HW).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej opisanego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Jak stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel ().

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Stawka podatku zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Stosownie do treści art. 146a pkt 1, w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2014 r., w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych wydanych na jej podstawie, przewidują dla niektórych towarów i usług stawki obniżone lub zwolnienie od podatku.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Jednym z warunków zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy jest konieczność wykorzystywania towarów, w tym również nieruchomości, będących przedmiotem dostawy wyłącznie do działalności zwolnionej z podatku od towarów i usług.

Według art. 43 ust. 1 pkt 10 ww. ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Przez pierwsze zasiedlenie zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1. wybudowaniu lub
2. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z powyższego przepisu wynika, że aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do wydania budynku (budowli) lub jego części do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwsze zasiedlenie ma miejsce wówczas, gdy wybudowany lub zmodernizowany budynek (obiekt) zostanie sprzedany lub np. oddany w najem, bowiem zarówno sprzedaż, jak i najem są czynnościami podlegającymi opodatkowaniu. Jednocześnie należy zauważyć, że w przypadku sprzedaży nieruchomości przez osobę fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej nie dochodzi do pierwszego zasiedlenia, gdyż czynność ta nie podlega opodatkowaniu.

Ponadto, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1. w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2. dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Zgodnie z ust. 7a powyższego artykułu, warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych, albo części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków, budowli lub ich części w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak dla dostawy budynków, budowli lub ich części na tym gruncie posadowionych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Z okoliczności sprawy wynika, że Wnioskodawca w strukturze swojego majątku posiada rzeczowe aktywa trwałe w postaci budynków i budowli. Część powyższych nieruchomości została nabyta (w tym wybudowana przez Wnioskodawcę albo przekazana na podstawie decyzji administracyjnej lub aktu notarialnego przez Miasto) przez Spółkę przed dniem 5 lipca 1993 roku (dalej: Nieruchomości"), czyli przed wejściem w życie aktów prawa regulujących kwestię opodatkowania dostaw i świadczenia usług podatkiem od wartości dodanej. Spółka w okresie od 5 lipca 1993 roku do chwili obecnej, w stosunku do poszczególnych Nieruchomości ponosiła wydatki na ulepszenie, jednak wysokość przedmiotowych wydatków nie przekroczyła 30% wartości początkowej poszczególnych budynków lub budowli, albo nie ponosiła żadnych wydatków skierowanych na ulepszenie.

W chwili obecnej Nieruchomości są wykorzystywane w ramach działalności gospodarczej Wnioskodawcy, która w swej istocie sprowadza się do wytwarzania i zaopatrzenia w parę wodną i gorącą wodę klientów Spółki, jak również usług okołociepłowniczych, w tym modernizacji oraz pogotowia ciepłowniczego. Ponadto, Wnioskodawca wskazał, że poszczególne Nieruchomości nie zostały wykorzystane w jakichkolwiek procesach gospodarczych, które spełniałyby definicję pierwszego zasiedlenia, o której mowa w art. 2 pkt 14 VAT bądź były w części przedmiotem czynności opodatkowanych (tj. najmu lub dzierżawy części budynku lub budowli).

Wnioskodawca powziął wątpliwość, czy sprzedaż poszczególnych Nieruchomości, co do których nie ma zastosowania w całości lub w części zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy zastosowanie znajdzie art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. a ustawy.

Z cytowanych ww. art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy wynika, że dostawa nieruchomości, spełniających określone w przepisach warunki, może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Zatem dostawa budynków, budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia na podstawie powyższego artykułu w sytuacji, gdy dostawa nie jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia minęły co najmniej 2 lata. W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom po spełnieniu określonych warunków skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu. W niniejszej interpretacji pytanie postawione przez Wnioskodawcę dotyczy właśnie takiej sytuacji, tj. opodatkowania dostawy nieruchomości lub ich części, które nie mogą korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i Wnioskodawcy w stosunku do nich nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości i jednocześnie Wnioskodawcy nie ponosił wydatków na ulepszenie wyższych niż 30% wartości początkowych Nieruchomości.

Zatem dla dostawy Nieruchomości, która nie korzysta ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zasadne jest zbadanie, czy spełnione są warunki do objęcia tej sprzedaży z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy. Aby dostawa Nieruchomości mogła być objęta zwolnieniem na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10a muszą być spełnione łącznie dwa warunki, tj. w stosunku do tych Nieruchomości nie przysługiwało Wnioskodawcy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz Wnioskodawca nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów. Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego wynika, że oba te warunku zostały spełnione. Wnioskodawcy z tytułu nabycia Nieruchomości nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT (Wnioskodawca nabył/wybudował Nieruchomości przed dniem 5 lipca 1993 r.), ponadto Wnioskodawca nie ponosił wydatków na ulepszenie Nieruchomości w wysokości wynoszącej co najmniej 30% wartości początkowej tych Nieruchomości. Zatem dostawa Nieruchomości, o których mowa we wniosku będzie zwolniona od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy. W konsekwencji również dostawa gruntu, na którym Nieruchomość jest posadowiona, na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy będzie korzystała ze zwolnienia od podatku.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. z 2012 r., poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.

Wniosek ORD-IN (PDF)

Treść w pliku PDF 177 kB

Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie