Temat interpretacji

W przypadku sprzedaży Nieruchomości w okresie 2 lat bądź dłuższym od czasu pierwszego zasiedlenia, sprzedaż będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, z tym że Sprzedający będzie mógł wybrać opodatkowanie przedmiotowej transakcji na podstawie art. 43 ust. 10 i 11 ustawy, po spełnieniu warunków zawartych w tych przepisach.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r. poz. 749) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki przedstawione we wniosku z dnia 29.10.2012 r. (data wpływu 2.11.2012 r.), uzupełnionym pismem z dnia 27.11.2012 r. (data wpływu 29.11.2012 r.) na wezwanie tut. Organu z dnia 19.11.2012 r., doręczone Stronie w dniu 21.11.2012 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania dostawy Nieruchomości jest:

• prawidłowe - w części obligatoryjnego opodatkowania dostawy Nieruchomości, w sytuacji gdy sprzedaż nastąpi w okresie krótszym niż 2 lata od pierwszego zasiedlenia Budynku

oraz

• nieprawidłowe w części dotyczącej obligatoryjnego opodatkowania dostawy Nieruchomości, w sytuacji gdy sprzedaż nastąpi w okresie 2 lat bądź dłuższym niż 2 lata od pierwszego zasiedlenia.

UZASADNIENIE

W dniu 2.11.2012 r. wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania dostawy Nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Sp. z o.o. (dalej: Spółka lub Wnioskodawca) jest spółką prawa polskiego z siedzibą w Warszawie, prowadzącą działalność gospodarczą na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej. W zakres działalności Spółki wchodzi między innymi realizowanie projektów budowlanych związanych z wznoszeniem budynków (zgodnie z zapisami umowy Spółki).

Obecnie Spółka zamierza dokonać zbycia określonych składników majątku (dalej: Transakcja) na rzecz podmiotu trzeciego (dalej: Nabywca). W ramach Transakcji Spółka zbędzie na rzecz Nabywcy prawo własności do (wolnej od wszelkich obciążeń oraz praw i roszczeń osób trzecich, za wyjątkiem umowy najmu oraz służebności przesyłu) zabudowanej budynkiem nieruchomości gruntowej (dalej: Nieruchomość). Własność Nieruchomości została przez Spółkę nabyta na podstawie umowy sprzedaży udokumentowanej aktem notarialnym sporządzonym w grudniu 2007 roku. Nabycie Nieruchomości ówcześnie przez Spółkę podlegało opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W 2009 r. Spółka uzyskała pozwolenie na przebudowę i zmianę sposobu użytkowania zespołu budynków wchodzących w skład Nieruchomości (dalej: Budynek). Od tego czasu, Spółka ponosiła regularnie nakłady na przebudowę Budynku i ponosi takie nakłady nadal, gdyż proces przebudowy nie zakończył się oddaniem obiektu do użytkowania (nie zostało jeszcze dokonane zgłoszenie Budynku do użytkowania poprzez zawiadomienie właściwego powiatowego inspektora nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy Budynku). Na moment sporządzania wniosku Budynek nie został wprowadzony do rejestru środków trwałych Spółki. Jednakże, w zależności od daty oddania budynku do użytkowania, może to nastąpić przed lub po planowanej Transakcji.

Kwota nakładów poniesionych przez Wnioskodawcę na przebudowę Budynku przekracza 30% wartości początkowej tego Budynku. Wnioskodawcy przysługiwało prawo do odliczenia naliczonego podatku od towarów i usług (dalej: VAT) związanego z przebudową Budynku.

W październiku 2012 r., Spółka wydała jedynemu najemcy przedmiot umowy najmu, który stanowi Nieruchomość. Zgodnie z zawartą umową najmu, Nieruchomość będzie stanowić przedmiot najmu przez okres 5 lat od daty wydania jej najemcy.

Zgodnie z intencją Wnioskodawcy, przedmiotem Transakcji będą w szczególności:

• prawo własności do Nieruchomości, wraz z Budynkiem,
• ewentualne przynależności związane z Budynkiem (przykładowo windy, anteny itp.),
• związane z budynkami następujące prawa majątkowe:
  • majątkowe prawa autorskie do projektu budowlanego, projektów branżowych oraz projektów wykonawczych na polach eksploatacji określonych we właściwych umowach zawartych przez Wnioskodawcę,
  • wszystkie prawa i roszczenia Wnioskodawcy względem Generalnego Wykonawcy wynikające z umowy o Generalne Wykonawstwo i wystawionego przez Generalnego Wykonawcę dokumentu gwarancji,
  • wszystkie prawa i roszczenia Spółki z tytułu udzielonego zabezpieczenia w zakresie wszelkich roszczeń Wnioskodawcy względem jedynego najemcy,
  • wszelkie prawa i roszczenia Wnioskodawcy wynikające z umowy z pracownią projektową.
  • wszelkie prawa i roszczenia wynikające z gwarancji wystawionych przez producentów lub sprzedawców w odniesieniu do urządzeń i sprzętów zainstalowanych na Nieruchomości
  • prawa i obowiązki wynikające z umów dotyczących dostawy mediów do Budynku.

Ponadto, w związku z dokonaniem Transakcji, zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego, z mocy prawa Nabywca wstąpi we wszelkie prawa i obowiązki wynikające z umowy najmu zawartej przez Wnioskodawcę.

Wnioskodawca wyda również Nabywcy oryginały dokumentów związanych z przenoszonymi prawami majątkowymi i prawem własności Nieruchomości.

Jednocześnie warto zauważyć, iż w ramach planowanej Transakcji, nie zostaną przeniesione przez Wnioskodawcę na Nabywcę w szczególności następujące składniki majątkowe:

• prawa i obowiązki wynikające z umów pożyczek, których stroną - jako pożyczkobiorca - jest Wnioskodawca, w szczególności nie zostanie przejęta przez Nabywcę umowa pożyczki zawarta w celu finansowania prac budowlanych,
• należności i zobowiązania wynikające z zawartych przez Spółkę umów, niezwiązane z Nieruchomością,
• umowy związane z obsługą administracyjną Spółki (np. obsługa prawna, podatkowa, umowa o świadczenie usług doradczych, umowa o świadczenie usług zarządczych i bieżącego wsparcia itp.)
• prawa i obowiązki z umów o prowadzenie rachunków bankowych Wnioskodawcy,
• prawa i obowiązki wynikające z polis ubezpieczeniowych uzyskanych przez Spółkę, za wyjątkiem ewentualnej gwarancji ubezpieczeniowej dostarczonej przez generalnego wykonawcę,
• środki pieniężne zgromadzone na rachunkach bankowych Spółki,
• umowa administracyjna, której przedmiotem jest grupowe zarządzanie środkami pieniężnymi,
• księgi rachunkowe Spółki.

Ponadto, Transakcja nie będzie wiązała się z przejściem zakładu pracy Spółki na Nabywcę.

Intencją Spółki jest zbycie na rzecz Nabywcy przedmiotu Transakcji jako odrębnych składników majątkowych, a nie przedsiębiorstwa Spółki w rozumieniu art. 55¹ Kodeksu cywilnego. Z punktu widzenia prawa cywilnego, przedmiot Transakcji nie będzie stanowił przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55¹ Kodeksu cywilnego na dzień transakcji.

Przedmiot transakcji nie jest, ani na moment Transakcji nie będzie organizacyjnie wyodrębniony, w szczególności jako dział, wydział, oddział w strukturze organizacyjnej Spółki.

W uzupełnieniu wniosku Spółka wskazała:

W 2009 r. Spółka rozpoczęła prace w ramach przebudowy oraz zmiany sposobu użytkowania zespołu budynków posadowionych na nabytej nieruchomości gruntowej. W wyniku przeprowadzonych prac, nastąpiła integracja budynków - nabyta kamienica oraz trzy oficyny stanowią obecnie jeden budynek (integracja budynków nastąpiła między innymi poprzez przykrycie dziedzińca przeszklonym dachem, fizyczne pootwieranie części ścian oraz instalację jednolitych systemów dla ówcześnie odrębnych budynków).

Stąd, w ramach Transakcji Spółka zbędzie na rzecz Nabywcy prawo własności do nieruchomości gruntowej z posadowionym na niej budynkiem (choć powstałym historycznie z zespołu odrębnych budynków).

W złożonym wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej, mianem Nieruchomość została określona nieruchomość gruntowa wraz z posadowionym na niej budynkiem (kamienica oraz trzy oficyny, które po zakończonych pracach budowlanych stanowią jeden budynek). Odnosząc się zatem do obecnego stanu rzeczy oraz tego planowanego na dzień Transakcji, Wnioskodawca pisząc Nieruchomość ma na myśli będącą przedmiotem planowanej Transakcji nieruchomość gruntową z posadowionym na niej budynkiem (choć powstałym historycznie z zespołu odrębnych budynków).

Pisząc natomiast o nabyciu Nieruchomości, Spółka miała na myśli nabycie przez nią nieruchomości gruntowej zabudowanej zespołem budynków (zintegrowanych w jeden budynek w wyniku przeprowadzonych prac).

W 2009 r. Spółka uzyskała pozwolenie na przebudowę i zmianę sposobu użytkowania zespołu budynków wchodzących w skład Nieruchomości.

W pozostałych częściach złożonego wniosku, Spółka używała terminu Nieruchomość w znaczeniu zgodnym z obecnym stanem zabudowy, tj. nadając mu znaczenie nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem.

Także używając terminu Budynek, Wnioskodawca miał na myśli - odnosząc się do obecnego stanu rzeczy oraz tego planowanego na dzień Transakcji - wchodzący w skład Nieruchomości budynek posadowiony na nieruchomości gruntowej, a powstały historycznie z zespołu odrębnych budynków.

Odnosząc się natomiast do zdarzeń historycznych, tj. pisząc o nabyciu Nieruchomości oraz stanie zabudowy sprzed rozpoczęcia prac budowlanych i używając w tym kontekście terminu Budynek, Spółka miała na myśli kamienicę oraz trzy oficyny, które posadowione są na nieruchomości gruntowej (a po zakończonej przebudowie stanowią jeden budynek).

W pozostałych częściach złożonego wniosku, Spółka używała terminu Budynek w znaczeniu zgodnym z obecnym stanem zabudowy, tj. nadając mu znaczenie budynku posadowionego na nieruchomości gruntowej (powstałego historycznie w wyniku integracji zespołu budynków).

Wnioskodawca stoi na stanowisku, iż nakłady ponoszone na przebudowę Budynku stanowią wydatki w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób prawnych. Spółka wszelkie ponoszone wydatki kwalifikuje w ten sposób, iż zwiększają one wartość początkową Budynku.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Wnioskodawca prosi o potwierdzenie, iż prawidłowo uważa On, że do dostawy Nieruchomości (czyli Budynku wraz z nieruchomością gruntową) nie znajdzie zastosowania zwolnienie z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a) ustawy o VAT. W zakresie nieruchomości gruntowej pytanie to powstało w związku z brzmieniem art. 29 ust. 5 ustawy o VAT.

Zdaniem Wnioskodawcy:

W opinii Wnioskodawcy, dostawa Budynku, w stosunku do którego Spółka miała prawo odliczenia podatku naliczonego związanego z jego rozbudową, nie będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a) ustawy o VAT.

W związku z tym, dostawa Nieruchomości (Budynku wraz z gruntem, na którym jest on posadowiony) będzie podlegała opodatkowaniu VAT przy zastosowaniu stawki podstawowej.

Zgodnie z art. 29 ust. 5 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale związanych z gruntem albo części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu, co powoduje, że dostawa gruntu objęta jest taką samą stawką podatku jak dostawa budynków, budowli lub ich części trwale z tym gruntem związanych. Z tego powodu w celu ustalenia zasady opodatkowania przedmiotu Transakcji kluczowe jest ustalenie zasady opodatkowania Budynku. Zasady opodatkowania Budynku będą bowiem determinowały zasady opodatkowania VAT dostawy całej Nieruchomości.

Na mocy natomiast odpowiednich przepisów ustawy o VAT (art. 43 ust. 1 pkt 10 w związku z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT), zwalnia się z opodatkowania podatkiem VAT dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim (przy czym przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich wybudowaniu lub ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej),
2. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Należy mieć na uwadze, że podatnik może zrezygnować z powyższego zwolnienia od podatku i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1. są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni oraz
2. złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Ponadto, na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą powyższym zwolnieniem (z art. 43 ust. 1 pkt 10 w związku z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT), pod warunkiem, że:

1. w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2. dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Natomiast art. 43 ust 7a ustawy o VAT mówi, iż warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt l0a lit. b ustawy o VAT, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

W analizowanej sytuacji, zdaniem Spółki, kluczowe znaczenie ma ustalenie czy planowana dostawa Nieruchomości będzie następowała przed, w ramach lub w terminie 2 lat od pierwszego zasiedlenia (w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT). Przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich wybudowaniu lub ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W świetle powyższego, w opinii Wnioskodawcy, dostawa Nieruchomości dokonywana będzie w ramach pierwszego zasiedlenia, tj. poprzez wydanie Budynku nabywcy w ramach planowanej transakcji.

W konsekwencji, planowana dostawa może podlegać obligatoryjnemu zwolnieniu z opodatkowania VAT lub obligatoryjnemu opodatkowaniu VAT.

Z brzmienia art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT wynika, że warunkiem objęcia dostawy nieruchomości obligatoryjnym zwolnieniem z opodatkowania VAT, o którym mowa w tym przepisie jest łączne spełnienie następujących dwóch przesłanek:

(i) braku prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu budynków, budowli lub ich części oraz

(ii) nie ponoszenia wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego, lub ponoszenie takich wydatków, ale w wysokości niższej niż 30% wartości początkowej tych obiektów (lub użytkował obiekt w stanie ulepszonym do wykonywania czynności opodatkowanych przez co najmniej pięć lat).

W przypadku niespełnienia chociażby jednej z ww. przesłanek, dostawa Nieruchomości będzie podlegać obligatoryjnemu opodatkowaniu podatkiem VAT.

W świetle powyższego, jako że zgodnie z przedstawionym stanem faktycznym odnoszącym się do zdarzenia przyszłego:

1. Spółce przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego w stosunku do wydatków poniesionych na przebudowę Budynku (tj. podatku VAT naliczonego związanego z pracami budowlanymi dotyczącymi Budynku) oraz
2. Spółka ponosiła wydatki na rozbudowę Budynku, w stosunku do których przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego, oraz przekroczyły one 30% jego wartości początkowej (ceny nabycia),
3. Wnioskodawca nie użytkował Budynku w stanie po przebudowie przez pięć lat do wykonywania czynności opodatkowanych, nie zostały spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt l0a ustawy o VAT. Tym samym dostawa Budynku nie będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania VAT, o którym mowa w tym przepisie.

Konkludując, dostawa Budynku będzie podlegała obligatoryjnemu opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki podstawowej.

Ponieważ, jak już wspomniano, zgodnie z literalnym brzmieniem art. 29 ust. 5 ustawy o VAT, z podstawy opodatkowania ustalonej dla dostawy budynków lub budowli trwale związanych z gruntem albo części takich budynków lub budowli nie wyodrębnia się wartości gruntu, stąd opodatkowanie Budynku stawką podstawową podatku VAT będzie determinowało również opodatkowanie dostawy gruntów będących składnikiem Nieruchomości tą samą stawką.

Reasumujący zdaniem Spółki, dostawa Nieruchomości w przedmiotowym zdarzeniu przyszłym będzie podlegała obligatoryjnemu opodatkowaniu VAT przy zastosowaniu stawki podstawowej, o której mowa w art. 41 ust. 1 ustawy o VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe w zakresie obligatoryjnego opodatkowania czynności zbycia Nieruchomości w okresie krótszym niż dwa lata od pierwszego zasiedlenia oraz nieprawidłowe w części dotyczącej obligatoryjnego opodatkowania czynności zbycia Nieruchomości w okresie dwóch lat bądź dłuższym od pierwszego zasiedlenia.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2011r., Nr 177, poz. 1054), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Natomiast stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Stosownie do art. 146a pkt 1 ustawy od 1 stycznia 2011 r. do 31 grudnia 2013 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku wynosi 23%.

Ze zdarzenia opisanego we wniosku wynika, że przedmiotem sprzedaży będzie m.in. zabudowana Budynkiem nieruchomość gruntowa (Nieruchomość).

W myśl art. 43. ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata;

Definicja pierwszego zasiedlenia, o której mowa powyżej została zawarta w art. 2 pkt 14 ustawy. Przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1. wybudowaniu lub
2. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Stosownie do art. 43 ust. 10a ustawy zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1. w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2. dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów;

Warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat. (art. 43 ust. 7a ustawy)

Ponadto, w świetle ust. 10 ww. artykułu 43, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1. są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2. złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Z wniosku wynika, iż zgodnie z ustaleniami stron (Sprzedawcy oraz Spółki) przedmiotem sprzedaży będzie prawo do własności kamienicy wraz z trzema oficynami (Budynek) usytuowanej na nieruchomości gruntowej. Sprzedawca nabył ją jako zespół budynków w grudniu 2007 roku na podstawie umowy sprzedaży udokumentowanej aktem notarialnym. Nabycie podlegało opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Następnie Sprzedawca dokonał przebudowy nabytej nieruchomości, w wyniku której powstał jeden budynek.

Wnioskodawca w 2009 roku uzyskał pozwolenie na przebudowę i zmianę sposobu użytkowania zespołu budynków. Od tego czasu ponosił nakłady na przebudowę kamienicy wraz z trzema oficynami i ponosi takie nakłady nadal. Nakłady ponoszone na przebudowę Budynku stanowią wydatki w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób prawnych. Sprzedawca ponoszone wydatki kwalifikuje w ten sposób, iż zwiększają one wartość początkową Budynku. Kwota poniesionych przez Sprzedawcę nakładów na przebudowę Budynku przekracza 30% jego wartości początkowej.

W związku z tą przebudową Sprzedawcy przysługiwało prawo do odliczenia naliczonego podatku VAT od dokonanych nakładów. W październiku 2012 r. Sprzedawca wydał Nieruchomość jedynemu najemcy na podstawie umowy najmu. Zgodnie z zawartą umową najmu, Nieruchomość będzie stanowić przedmiot najmu przez okres 5 lat od daty wydania jej najemcy.

Analizując zdarzenie przyszłe opisane we wniosku stwierdzić należy, że istotne znaczenie w sprawie ma fakt, iż wydatki poniesione na ulepszenie Budynku, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% jego wartości początkowej. Dokonanie ulepszeń tej wielkości jest traktowane, dla celów określenia czy w sprawie mamy do czynienia z pierwszym zasiedleniem, na równi z wybudowaniem budynku. Zgodnie z cyt. wcześniej art. 2 pkt 14 ustawy, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie budynku do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub jego użytkownikowi. Z wniosku wynika, że po dokonaniu ulepszeń wynoszących co najmniej 30% wartości początkowej Budynku, od października 2012 r. Budynek stał się przedmiotem najmu, który ma trwać przez okres 5 lat. W tym miejscu wskazać należy, że usługa najmu jest czynnością podlegającą opodatkowaniu, na podstawie art. 5 ust. 1 ustawy jako odpłatne świadczenie usług, o których mowa w art. 8 ust. 1 ustawy. A zatem wydanie Budynku w najem spełnia definicję pierwszego zasiedlenia, o którym mowa w art. 2 pkt 14 ustawy.

Wobec powyższego, nie można zgodzić się z Wnioskodawcą, że dostawa Nieruchomości dokonywana będzie w ramach pierwszego zasiedlenia rozumianego jako wydanie Budynku Nabywcy w ramach planowanej transakcji. Pierwszym zasiedleniem będzie bowiem wydanie Budynku w najem, które ma miejsce przed planowaną transakcją sprzedaży Nieruchomości.

W związku z tym, aby ustalić czy transakcja sprzedaży Budynku może korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy należy rozpatrzyć przypadek kiedy to sprzedaż Nieruchomości nastąpi w okresie 2 lat i dłuższym od pierwszego zasiedlenia rozumianego jako wydanie Budynku w najem po dokonaniu ulepszeń, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej Budynku, oraz przypadek kiedy to transakcja sprzedaży nastąpi w okresie krótszym niż 2 lata od tak rozumianego pierwszego zasiedlenia.

W przypadku, gdy sprzedaż Nieruchomości nastąpi w okresie krótszym niż dwa lata od czasu oddania Budynku w najem wówczas sprzedaż Budynku nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Nie zostaną bowiem spełnione warunki do zastosowania zwolnienia. Należy więc dokonać analizy, czy sprzedaż będzie mogła korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Art. 43 ust. 1 pkt 10a do zastosowania zwolnienia od podatku wymaga spełnienia dwóch warunków tj. braku prawa do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu budynków, budowli lub ich części oraz, w sytuacji gdy były dokonywane wydatki na ulepszenie tych budynków, budowli lub ich części uprawniające sprzedającego do odliczenia podatku naliczonego, wydatki te muszą być niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów. Warunku dotyczącego wydatków, zgodnie z art. 43 ust. 7a ustawy, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez około 5 lat.

Z okoliczności sprawy wynika, iż Wnioskodawca dokona sprzedaży Nieruchomości w okresie krótszym niż 5 lat od daty oddania Budynku w najem. W związku z tym, zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a również nie może mieć w sprawie zastosowania. Jak Wnioskodawca wskazuje wydatki na ulepszenie Budynku przekraczają 30% jego wartości początkowej i Budynek nie będzie służył Sprzedającemu w stanie ulepszonym przez okres 5 lat do wykonywania czynności opodatkowanych. Zatem sprzedaż Budynku w tym przypadku winna być opodatkowana stawką podatku w wysokości 23% na podstawie art. 41 ust. 1 i art. art. 146a pkt 1 ustawy.

W przypadku natomiast, gdy sprzedaż Nieruchomości nastąpi w okresie dwóch lat bądź dłuższym od czasu oddania Budynku w najem wówczas sprzedaż Budynku będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Zostaną bowiem spełnione warunki do zastosowania tego zwolnienia. Sprzedaż Nieruchomości nastąpi w okresie 2 lat bądź dłuższym od pierwszego zasiedlenia. Jednocześnie Sprzedający będzie mógł wybrać opodatkowanie dostawy Budynku, na podstawie art. 43 ust. 10 i 11 ustawy, po spełnieniu zawartych w tym przepisie warunków.

Odnosząc się do opodatkowania dostawy gruntu, na którym przedmiotowy Budynek jest posadowiony, wskazać należy, że zgodnie z art. 29 ust. 5 ustawy w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Zatem sprzedając przedmiotową Nieruchomość Spółka do sprzedaży gruntu winna zastosować tę samą stawkę jak w stosunku do sprzedawanego Budynku, znajdującego się na tym gruncie.

Reasumując, w sytuacji gdy sprzedaż Nieruchomości nastąpi w okresie krótszym niż 2 lata od pierwszego zasiedlenia, rozumianego jako oddanie Budynku w najem, sprzedaż zarówno Budynku jak i gruntu podlegać będzie obligatoryjnemu opodatkowaniu na podstawie art. 41 ust. 1 i art. 146a pkt 1 ustawy stawką podatku w wysokości 23%. Zastosowania nie znajdzie art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy. Natomiast w przypadku sprzedaży Nieruchomości w okresie 2 lat bądź dłuższym od czasu pierwszego zasiedlenia rozumianego jak wyżej, sprzedaż będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, z tym że Sprzedający będzie mógł wybrać opodatkowanie przedmiotowej transakcji na podstawie art. 43 ust. 10 i 11 ustawy, po spełnieniu warunków zawartych w tych przepisach.

Mając powyższe na uwadze, stanowisko Spółki, że dostawa Nieruchomości będzie podlegać obligatoryjnemu opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki podstawowej uznaje się za prawidłowe w sytuacji, gdy sprzedaż nastąpi w okresie krótszym niż 2 lata od pierwszego zasiedlenia rozumianego jako oddanie Nieruchomości w najem, oraz za nieprawidłowe jeżeli sprzedaż Nieruchomości nastąpi w okresie 2 lat bądź dłuższym.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi t.j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.

Wniosek ORD-IN

Treść w pliku PDF 2 MB

Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie