Temat interpretacji

Czy transakcja zbycia nieruchomości podlegać będzie zwolnieniu z VAT z opcją opodatkowania, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10, i w sytuacji gdy Zbywca oraz nabywca złożą oświadczenie w trybie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, przedmiotowa transakcja sprzedaży nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu standardową stawką VAT jako odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT?

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki, przedstawione we wniosku z dnia 30 listopada 2011 r. (data wpływu 1 grudnia 2011 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania transakcji zbycia nieruchomości - jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 1 grudnia 2011 r. wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania transakcji zbycia nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Sp. z o.o. z siedzibą w W. (dalej: Zbywca lub Spółka) prowadzi działalność m.in. w zakresie wynajmu nieruchomości na własny rachunek. Spółka jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Zbywca jest właścicielem budynku magazynowo - biurowego wraz z przynależną infrastrukturą (przyłącza mediów, ogrodzenie, zbiornik retencyjny, itd.) oraz niezbędnym wyposażeniem (dalej: nieruchomość), nabytego wraz z prawem własności gruntów w drodze transakcji kupna - sprzedaży podlegającej VAT. Zbywca posiada także niezabudowane grunty, na których w przyszłości możliwe jest wybudowanie nowych budynków magazynowych - nie zdecydowano jeszcze czy przedmiotowe grunty będą elementem transakcji (kwestia opodatkowania VAT ewentualnego zbycia gruntów niezabudowanych nie jest przedmiotem niniejszego wniosku).

Spółka, z uwagi na związek ze sprzedażą opodatkowaną (usługi najmu gospodarczego) miała prawo i odliczyła podatek VAT naliczony w związku z nabyciem nieruchomości. W celu zapewnienia finansowania nabycia, Zbywca zaciągnął pożyczki, które nie zostały spłacone na dzień złożenia niniejszego wniosku i nie zostaną spłacone do dnia transakcji.

W ramach prowadzonej działalności gospodarczej, Zbywca wynajął w pełni powierzchnie znajdujące się na nieruchomości w 2007 r. Oznacza to, że nie ma takiej powierzchni w tym budynku, która nie podlegałaby w ogóle wynajęciu. Jednocześnie, w celu umożliwienia właściwego użytkowania nieruchomości, Zbywca zawarł niezbędne umowy m.in. w zakresie dostawy mediów, zarządzania nieruchomością, ubezpieczenia i bieżącej obsługi nieruchomości (konserwacja, remonty), utrzymania czystości na nieruchomości, odśnieżania i ochrony. Zbywca w celu umożliwienia jego przedsiębiorstwu funkcjonowania korzysta także z usług księgowych i bieżącego doradztwa podatkowego oraz najmu powierzchni biurowej na własne potrzeby.

Obecnie Zbywca planuje sprzedać nieruchomość na rzecz nabywcy, będącego podatnikiem podatku od towarów i usług. W ramach planowanej sprzedaży, zgodnie z art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego, nabywca wstąpi z mocy prawa w stosunek najmu na miejsce Zbywcy. Jednocześnie zgodnie z intencją stron, Zbywca nie przeniesie na nabywcę wszystkich praw i obowiązków związanych z umowami dotyczącymi obsługi nieruchomości. W szczególności, Zbywca nie zamierza przenosić na nabywcę umowy w zakresie zarządzania nieruchomością (jako, że nabywca umowę w tym zakresie zawrze z innym podmiotem). W okresie przejściowym po transakcji, na mocy odrębnych porozumień, część umów może być wykorzystywana w zakresie niezbędnym do właściwego używania nieruchomości do czasu zawarcia nowych umów przez nabywcę. Dodatkowo na nabywcę nie będą przenoszone umowy związane z funkcjonowaniem przedsiębiorstwa Zbywcy dotyczące m.in.: usług księgowych, najmu powierzchni biurowej, bieżącego doradztwa podatkowego.

Planowana transakcja nie obejmie również przeniesienia należności Zbywcy (w tym ewentualnych należności związanych z czynszem za wynajem nieruchomości powstałych przed transakcją), rachunków bankowych czy środków pieniężnych zdeponowanych na rachunku Zbywcy (innych niż kaucje wpłacone przez najemców związane z przenoszonymi - z mocy prawa - umowami najmu). Nabywca nie przejmie również zobowiązań Zbywcy (w szczególności zobowiązań z tytułu pożyczek). Jednocześnie, Zbywca nie zatrudnia pracowników, zatem nie nastąpi także przeniesienie zakładu pracy.

Zbywca w ramach kontynuowania działalności w szczególności spłaci zobowiązania oraz będzie dochodzić swoich należności, jak również pozostanie stroną wskazanych wyżej umów nie przenoszonych na nabywcę. W zależności od wyboru opcji dotyczącej niezabudowanego gruntu - w przypadku braku jego sprzedaży - Zbywca będzie również dalej posiadał i wykorzystywał te grunty.

W związku z tym, że zdaniem Zbywcy, sprzedaż przedmiotowych aktywów spełnia warunki do zwolnienia z VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT (tj. dostawa nie jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia ani w okresie dwóch lat od tego momentu), strony transakcji planują skorzystanie z opcji opodatkowania przewidzianej w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.

Spółka zwraca uwagę, że analogiczne zapytanie w odniesieniu do transakcji zbycia nieruchomości zostanie sformułowane z perspektywy nabywcy. Jego celem będzie m.in. potwierdzenie, że nabywcy przysługiwać będzie prawo do odliczenia VAT naliczonego z tytułu transakcji.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy transakcja zbycia nieruchomości podlegać będzie zwolnieniu z VAT z opcją opodatkowania, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10, i w sytuacji gdy Zbywca oraz nabywca złożą oświadczenie w trybie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, przedmiotowa transakcja sprzedaży nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu standardową stawką VAT jako odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT...

Zdaniem Wnioskodawcy w przypadku zbycia nieruchomości, przy wyborze opcji opodatkowania, jej sprzedaż nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w związku z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.

W rezultacie, transakcja podlegać będzie opodatkowaniu VAT jako dostawa towarów przy zastosowaniu standardowej stawki wynikającej z art. 41 ust. 1 ustawy o VAT.

Poniżej, Spółka szczegółowo uzasadnia swoje stanowisko

1. Brak podstaw do zastosowania zwolnienia z VAT

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju. Sprzedaż aktywów będących przedmiotem transakcji niewątpliwie stanowi dostawę towarów i w tym kontekście należy ocenić jakiej stawce podlegała będzie ta dostawa.

Spółka pragnie zwrócić uwagę, że oddanie w najem powierzchni magazynowej na nieruchomości (jej pierwsze zasiedlenie) już nastąpiło. Tym samym, ewentualne zbycie nieruchomości nie odbędzie się w ramach pierwszego zasiedlenia, ani w okresie krótszym niż 2 lata od pierwszego zasiedlenia. Konsekwentnie, sprzedaż przedmiotowej nieruchomości spełnia warunki zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Wobec wstępnej kwalifikacji transakcji zbycia nieruchomości jako zwolnionej z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, strony transakcji zamierzają skorzystać z opcji wyboru opodatkowania w trybie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT. W szczególności strony wypełnią obydwie, wynikające z przedmiotowego przepisu, przesłanki rezygnacji ze zwolnienia, tj. obowiązek dokonania rejestracji jako podatnika VAT przez Spółkę i nabywcę oraz złożenie naczelnikowi urzędu skarbowego stosownego oświadczenia o wyborze opodatkowania transakcji dostawy nieruchomości.

Mając na uwadze powyższe, sprzedaż wskazanych składników majątkowych będzie podlegała opodatkowaniu VAT z zastosowaniem standardowej stawki podatku VAT, wynikającej z art. 41 ust. 1 ustawy o VAT.

1. Brak podstaw do potraktowania zbycia za czynność niepodlegającą VAT

Niezależnie od ustalenia właściwej stawki dla omawianej transakcji Spółka pragnie wskazać, że w przedmiotowym zdarzeniu przyszłym zastosowania nie znajdzie art. 6 pkt l ustawy o VAT, zgodnie z którym przepisów ustawy nie stosuje się m.in. do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części.

W ustawie o VAT pojęcie przedsiębiorstwa nie zostało zdefiniowane. Zgodnie z przyjętą praktyką, do której przychylają się także organy podatkowe i sądy administracyjne, należy w tym przypadku odnieść się do definicji przedsiębiorstwa zawartej w art. 55¹ Kodeksu cywilnego, który stanowi, że: Przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności: oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa), własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości, prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych, wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne, koncesje, licencje i zezwolenia, patenty i inne prawa własności przemysłowej, majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne, tajemnice przedsiębiorstwa, księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Z kolei zgodnie z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

W świetle powyższych definicji, aby mówić o zbyciu przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części, przenoszony zespół składników majątkowych powinien być co najmniej wyodrębniony organizacyjnie oraz finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, względnie umożliwiać prowadzenie samodzielnej działalności gospodarczej wyłącznie w oparciu o te składniki (wyodrębnienie funkcjonalne). Tymczasem w omawianym przypadku Spółka sprzeda poszczególne aktywa tj. w szczególności budynki i prawo użytkowania wieczystego. Nie zostaną z kolei przeniesione na nabywcę istotne składniki funkcjonowania Spółki, jak i funkcjonowania samej nieruchomości.

W tym kontekście Spółka wskazuje, że nabywca nie wstąpi w prawa strony w odniesieniu do szeregu umów pierwotnie zawartych przez Zbywcę związanych z wykorzystywaniem nieruchomości - przykładowo umowa w zakresie zarządzania nieruchomością (w tym zakresie nabywca będzie korzystał z usług innego dostawcy), jak również inne umowy z tego obszaru. Ponadto na nabywcę nie zostaną przeniesione umowy związane z działalnością Zbywcy, w szczególności: umowy usług księgowych, najmu powierzchni biurowej na potrzeby Spółki, czy też bieżącego doradztwa podatkowego. W efekcie, nieruchomość po przeprowadzeniu transakcji będzie funkcjonować na innych zasadach, a nabywca współpracować będzie z innymi dostawcami. Jednocześnie, należy zwrócić uwagę, że wstąpienie nabywcy na miejsce Spółki w ramach zawartych umów najmu odbędzie się z mocy prawa i nie będzie stanowiło elementu transakcji, tylko jej skutek.

Transakcja zbycia nieruchomości nie będzie także skutkować przeniesieniem należności Spółki, rachunków bankowych ani środków pieniężnych Spółki zdeponowanych na rachunkach Spółki. Co więcej, na nabywcę nie przejdą również zobowiązania Spółki, w tym w szczególności z tytułu pożyczek, jakie zawarł Zbywca w związku z procesem inwestycyjnym.

Podsumowując, zdaniem Spółki, przedmiotem transakcji nie będzie ani przedsiębiorstwo ani jego zorganizowana część, niezależnie czy transakcja obejmie dodatkowo grunty niezabudowane. W efekcie, tak jak Spółka wskazała w pierwszej części swojej argumentacji, dostawa przedmiotowych aktywów podlegała będzie opodatkowaniu VAT.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w związku z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, strony zgodnie wybiorą opcję opodatkowania VAT przedmiotowej transakcji. W konsekwencji sprzedaż przedmiotowych aktywów nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT i będzie opodatkowana VAT według standardowej stawki, o której mowa w art. 41 ust. 1 ustawy o VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2011 r. Nr 177 poz. 1054), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 7 ust. 1 ww. ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (). Przy czym przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii (art. 2 pkt 6 ustawy o VAT).

Na podstawie art. 6 pkt 1 cyt. ustawy, przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Zatem, w przypadku gdy przedmiotem transakcji jest zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa - czynność ta nie podlega przepisom ustawy o podatku od towarów i usług.

Przepisy powołanej ustawy o VAT nie definiują terminu przedsiębiorstwo. Definicję taką zawiera ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16 poz. 93 ze zm.). Stosownie do art. 55¹ tej ustawy, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1. oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);
2. własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
3. prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;
4. wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
5. koncesje, licencje i zezwolenia;
6. patenty i inne prawa własności przemysłowej;
7. majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
8. tajemnice przedsiębiorstwa;
9. księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Przedsiębiorstwo jako przedmiot zbycia, musi zatem stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym. Składniki materialne i niematerialne wchodzące w skład przedsiębiorstwa powinny pozostawać ze sobą we wzajemnych relacjach w ten sposób, iż można mówić o nich jako o zespole, a nie zbiorze pewnych elementów. Istotne jest, aby w zbywanym przedsiębiorstwie zachowane zostały funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami, tak żeby przekazana masa mogła posłużyć kontynuowaniu określonej działalności gospodarczej.

W myśl art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, pod pojęciem zorganizowanej części przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Z przedstawionego w złożonym wniosku zdarzenia przyszłego wynika, iż Wnioskodawca planuje sprzedać nieruchomość stanowiącą budynek magazynowo - biurowy wraz z przynależną infrastrukturą (przyłącza mediów, ogrodzenie, zbiornik retencyjny, itd.) oraz niezbędne wyposażenie, nabyte wraz z prawem własności gruntów w drodze transakcji kupna - sprzedaży podlegającej VAT. W ramach planowanej sprzedaży nabywca wstąpi z mocy prawa w stosunek najmu na miejsce Spółki. Jednocześnie zgodnie z intencją stron, Zbywca nie przeniesie na nabywcę wszystkich praw i obowiązków związanych z umowami dotyczącymi obsługi nieruchomości. W szczególności, Wnioskodawca nie zamierza przenosić na nabywcę umowy w zakresie zarządzania nieruchomością. W okresie przejściowym po transakcji, na mocy odrębnych porozumień, część umów może być wykorzystywana w zakresie niezbędnym do właściwego używania nieruchomości do czasu zawarcia nowych umów przez nabywcę. Dodatkowo na nabywcę nie będą przenoszone umowy związane z funkcjonowaniem przedsiębiorstwa Spółki dotyczące m.in.: usług księgowych, najmu powierzchni biurowej, bieżącego doradztwa podatkowego. Planowana transakcja nie obejmie również przeniesienia należności Wnioskodawcy (w tym ewentualnych należności związanych z czynszem za wynajem nieruchomości powstałych przed transakcją), rachunków bankowych czy środków pieniężnych zdeponowanych na rachunku Zbywcy. Nabywca nie przejmie również zobowiązań Wnioskodawcy. Spółka nie zatrudnia pracowników - nie nastąpi zatem przeniesienie zakładu pracy.

Dla rozstrzygnięcia meritum problemu istotne jest ustalenie czy składniki mienia będące przedmiotem sprzedaży stanowią przedsiębiorstwo bądź jego zorganizowaną część. Aby stwierdzić, czy mamy do czynienia ze zbyciem przedsiębiorstwa należy rozważyć, czy w zbywanym przedsiębiorstwie zachowane zostaną funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami tak, aby przekazana masa majątkowa mogła posłużyć kontynuowaniu określonej działalności gospodarczej. W przedmiotowym przypadku planowana transakcja nie obejmie istotnych składników majątkowych Zbywcy, w tym w szczególności zobowiązania do spłaty pożyczek, jakie zawarł Wnioskodawca w związku z procesem inwestycyjnym, czy kluczowych umów dotyczących funkcjonowania nieruchomości, w tym m.in. umowy o zarządzanie nieruchomością Spółki. Dodatkowo Wnioskodawca wskazuje, iż nieruchomość po przeprowadzeniu transakcji będzie funkcjonować na innych zasadach, a nabywca współpracować będzie z innymi dostawcami.

Reasumując powyższe stwierdzić należy, iż zbycie przedmiotowej nieruchomości wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi wskazanymi w zdarzeniu przyszłym nie może być uznane za zbycie przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części. Tym samym, przedmiotem planowanej transakcji sprzedaży będą poszczególne składniki majątkowe składające się na nieruchomość, opodatkowane na zasadach przewidzianych dla dostawy poszczególnych części majątku.

Stosownie do art. 29 ust. 1 ustawy o VAT, podstawą opodatkowania jest obrót, z zastrzeżeniem ust. 2-21, art. 30-32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy lub osoby trzeciej. Obrót zwiększa się o otrzymane dotacje, subwencje i inne dopłaty o podobnym charakterze mające bezpośredni wpływ na cenę (kwotę należną) towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika, pomniejszone o kwotę należnego podatku.

W myśl ust. 5 powołanego artykułu, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, iż do dostawy gruntu zastosowanie znajdzie stawka podatku VAT analogiczna jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z tym gruntem związanych.

Stosownie do art. 41 ust. 1 ustawy o VAT, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Na podstawie zaś art. 146a pkt 1 cyt. ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2013 r., stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%, z zastrzeżeniem art. 146f. Jednakże, zarówno w treści ustawy, jak i przepisów wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi bądź zwolnienie ich od podatku od towarów i usług.

Zgodnie zatem z art. 43 ust. 1 pkt 10 cyt. ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Definicję pierwszego zasiedlenia zawiera art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, zgodnie z którym przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1. wybudowaniu lub
2. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Żeby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do oddania budynków (budowli) do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Jeżeli zatem podatnik wybuduje obiekt, lub go zmodernizuje, przy czym nakłady na ulepszenie przekroczą 30% wartości początkowej, a następnie obiekt ten (lub ulepszenie) zostanie oddany do użytkowania (wprowadzony przez podatnika do ewidencji środków trwałych), nie oznacza to, że został on zasiedlony. Oddanie do użytkowania nie nastąpiło bowiem w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwsze zasiedlenie będzie miało natomiast miejsce wówczas, gdy wybudowany lub zmodernizowany obiekt zostanie sprzedany lub np. oddany w dzierżawę, najem. Zarówno sprzedaż, jak i dzierżawa, czy najem są bowiem czynnościami podlegającymi opodatkowaniu. Podkreślić przy tym należy, iż ustawodawca w przepisie art. 2 pkt 14 ustawy wyraźnie rozróżnił jego zastosowanie do budynków, budowli lub ich części. Zatem intencją ustawodawcy było celowe rozróżnienie zastosowania zwolnienia do całych budynków, budowli lub ich części, dopuszczając możliwość objęcia zwolnieniem jedynie część nieruchomości (budynków, budowli). Zatem, oddanie do użytkowania części budynków czy budowli w wykonaniu czynności opodatkowanych nie stanowi o tym, że cały budynek lub budowla zostały zasiedlone.

Analiza ww. przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, regulującego prawo do zwolnienia od podatku dostawy budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, iż istotne jest każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. W analizowanej sprawie, kluczowym elementem jest więc ustalenie, czy w odniesieniu do przedmiotowej nieruchomości nastąpiło pierwsze zasiedlenie, a jeżeli tak to w którym momencie.

Ze złożonego wniosku wynika, iż budynek magazynowo biurowy mający być przedmiotem planowanej transakcji nabyty był wraz z prawem własności gruntów w drodze transakcji kupna - sprzedaży podlegającej VAT. Z uwagi na związek ze sprzedażą opodatkowaną Spółka miała prawo do odliczenia podatku naliczonego w związku z nabyciem nieruchomości i z prawa tego skorzystała. W ramach prowadzonej działalności gospodarczej, Wnioskodawca w pełni wynajął powierzchnie znajdujące się na nieruchomości w 2007 r., co oznacza, że nie ma takiej powierzchni w tym budynku, która nie podlegałaby w ogóle wynajęciu.

Mając na uwadze powołane przepisy prawa oraz odnosząc się do opisu zdarzenia przyszłego należy stwierdzić, że transakcja sprzedaży przedmiotowej nieruchomości nie odbędzie się w ramach pierwszego zasiedlenia. Pierwsze zasiedlenie, tj. oddanie budynku do użytkowania w wykonaniu czynności podlegającej opodatkowaniu, pierwszemu użytkownikowi już nastąpiło jak bowiem wskazał Wnioskodawca: jest właścicielem budynku nabytego wraz z prawem własności gruntów w drodze transakcji kupna - sprzedaży podlegającej VAT. Zatem nie można się zgodzić, iż do pierwszego zasiedlenia doszło dopiero w momencie wynajmu powierzchni znajdujących się na nieruchomości.

Powyższe nie zmienia jednak faktu, iż planowana dostawa nieruchomości będzie dokonywana po pierwszym zasiedleniu, a okres, który upłynie pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą przedmiotowej nieruchomości będzie dłuższy niż 2 lata. Tym samym wypełniona została dyspozycja ww. art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, uprawniająca do zastosowania zwolnienia od podatku VAT przy dokonywaniu sprzedaży budynków.

Odnosząc treść przepisu art. 29 ust. 5 ww. ustawy o VAT oraz do opisanej we wniosku sytuacji stwierdzić należy, iż wartość udziału w gruncie zwiększy podstawę opodatkowania przedmiotowej transakcji. Mając również na uwadze brzmienie tego przepisu wskazać należy, iż do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale związanych z tym gruntem.

W tym miejscu przywołać należy art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, zgodnie z którym podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1. są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2. złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Stosownie zaś do art. 43 ust. 11 ww. ustawy, oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1. imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2. planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3. adres budynku, budowli lub ich części.

Z uwagi na fakt, iż zarówno Wnioskodawca jak i nabywca będą w momencie dokonywania przedmiotowej transakcji zarejestrowanymi czynnymi podatnikami podatku VAT, a planowana transakcja spełnia warunki dla uznania jej za czynność zwolnioną z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 cyt. ustawy, podatnicy będą uprawnieni, na podstawie ww. art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o VAT, do rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania dostawy tej nieruchomości podatkiem VAT na zasadach ogólnych.

Podkreślić należy, iż w przypadku, gdy strony transakcji, na podstawie art. 43 ust. 10 i ust. 11 cyt. ustawy, wybiorą opcję opodatkowania przedmiotowej części transakcji, podstawowa stawka podatku od towarów i usług będzie miała zastosowanie do całości sprzedawanej przez Spółkę nieruchomości, tj. do gruntu oraz posadowionego na nim budynku.

Mając powyższe na względzie, stanowisko Wnioskodawcy w zakresie przedstawionego zdarzenia przyszłego należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.

Wniosek ORD-IN

Treść w pliku PDF

Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie