Temat interpretacji

Sprzedaż nieruchomości, obowiązek podatkowy z tytułu wpłaty zadatku oraz jego funkcja odszkodowawcza.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Sp. z o.o., przedstawione we wniosku z dnia 25 października 2010 r. (data wpływu do 28 października 2010 r.), uzupełnionym pismem z dnia 28 grudnia 2010 r. (data wpływu 30 grudnia 2010 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług jest:

• prawidłowe w zakresie opodatkowania sprzedaży budynku nr 7 wraz z przynależną do niego częścią prawa użytkowania wieczystego gruntu,

• nieprawidłowe w zakresie opodatkowania sprzedaży budynków nr 1, nr 2, nr 3, nr 4, nr 5 oraz nr 6 wraz z przynależną do nich częścią prawa użytkowania wieczystego gruntu.

UZASADNIENIE

W dniu 28 października 2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie w zakresie opodatkowania sprzedaży budynków wraz z przynależną do nich częścią prawa użytkowania wieczystego gruntu. Przedmiotowy wniosek uzupełniono pismem z dnia 28 grudnia 2010 r. o doprecyzowanie opisanego stanu faktycznego.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą w zakresie produkcji i handlu hurtowego. Jest podatnikiem podatku VAT. W związku z wybudowaniem nowej hali produkcyjnej, Spółka zamierza sprzedać nieruchomość, która do tej pory wykorzystywana była do prowadzonej działalności. Nieruchomość składa się z gruntu w użytkowaniu wieczystym oraz 7 budynków będących własnością Spółki. Nieruchomość została nabyta od Gminy w roku 1997, przed zakupem nieruchomość była użytkowana.

Wnioskodawcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego w związku z zakupem nieruchomości w roku 1997 w stosunku do wszystkich budynków.

W czasie prowadzenia działalności przez Wnioskodawcę, budynki były kilkakrotnie modernizowane (oprócz budynku nr 7, wartość początkowa 8.300,00 zł).

Od nakładów poniesionych na modernizację budynków przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT. Budynki podlegające modernizacji:

• budynek nr 1 wartość początkowa 26.500,00 zł, modernizacja: w roku 1999 5.171,45 zł, w roku 2001 20.207,48 zł, w roku 2002 8.796,29 zł, w roku 2003 654,21 zł;
• budynek nr 2 wartość początkowa 56.400,00 zł, modernizacja: w roku 1997 2.003,00 zł, w roku 2001 533.619,44 zł;
• budynek nr 3 wartość początkowa 38.500,00 zł, modernizacja: w roku 1999 50.204,85 zł, w roku 2000 29.879,77 zł, w roku 2001 43.829,11 zł;
• budynek nr 4 wartość początkowa 6.100,00 zł, modernizacja: w roku 1999 3.283,25 zł, w roku 2001 6.838,37 zł;
• budynek nr 5 wartość początkowa 47.000,00 zł, modernizacja: w roku 1999 1.694,00 zł, w roku 2001 6.166,61 zł, w roku 2002 16.388,23 zł, w roku 2004 423,89 zł;
• budynek nr 6 wartość początkowa 125.000,00 zł, modernizacja: w roku 1997 4.440,00 zł, w roku 2001 2.570,20 zł, w roku 2003 11.321,96 zł, w roku 2004 12.476,89 zł, 30 czerwca 2005 r. 9.657,62 zł.

Następujące budynki były przedmiotem najmu:

• budynek nr 2 od marca 2009 r. do lipca 2009 r.;

• budynek nr 5 od marca 2009 r. do lipca 2009 r.

Okres wykorzystywania budynków po modernizacji:

• budynek nr 1 6 lat;
• budynek nr 2 8 lat;
• budynek nr 3 8 lat;
• budynek nr 4 8 lat;
• budynek nr 5 5 lat i 5 miesięcy;
• budynek nr 6 4 lata i 7 miesięcy od ostatniej modernizacji w wysokości 8% wartości nieruchomości do dnia otrzymania zadatku.

W lipcu 2009 r. Spółka podpisała warunkową umowę przedwstępną sprzedaży (w formie aktu notarialnego), a nabywca wpłacił jako zabezpieczenie transakcji, zaliczkę w wysokości 439.200,00 zł na bankowy rachunek powierniczy, bez możliwości dysponowania przez żadną ze stron wpłaconą sumą do dnia podpisania umowy sprzedaży ostatecznej, kiedy to zaliczona zostałaby na poczet ceny sprzedaży. W grudniu 2009 r. zmieniono akt notarialny, podpisując nową przedwstępną umowę sprzedaży. W związku ze zmianą umowy przedwstępnej, kontrahent dopłacił kwotę 100.000,00 zł na rachunek bankowy sprzedawcy, a kwota z rachunku powierniczego została wpłacona na rachunek bankowy sprzedającej Spółki jako zadatek. Sprzedająca Spółka wystawiła fakturę VAT dokumentującą wpłatę zadatku, ze stawką zwolnioną, z uwagi na fakt sprzedaży budynków niestanowiącej pierwszego zasiedlenia.

W przypadku nieprzystąpienia do umowy ostatecznej przez kupującego lub braku wpłaty pozostałej kwoty, zadatek przepada na rzecz sprzedającego. W maju 2010 r. (termin zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży), spółka kupująca nie wpłaciła pozostałej kwoty pieniędzy, ani nie stawiła się do aktu notarialnego. Pismem wysłanym w czerwcu 2010 r. Spółka sprzedająca wezwała raz jeszcze do przystąpienia do aktu notarialnego, pod rygorem przepadku wpłaconego zadatku. Ponieważ nie doszło do aktu notarialnego, Spółka uznała wpłacony zadatek jako odszkodowanie z tytułu nieprzystąpienia spółki kupującej do umowy sprzedaży nieruchomości.

W uzupełnieniu z dnia 28 grudnia 2010 r. Zainteresowany wskazał, iż nieruchomość została nabyta od Gminy w roku 1997. Przed zakupem nieruchomość była użytkowana, w związku z czym można uznać, iż sprzedaż budynków nie była dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia, oprócz budynków modernizowanych.

W czasie prowadzenia działalności przez Wnioskodawcę, budynki były kilkakrotnie modernizowane (oprócz budynku nr 7 wartość początkowa 8.300,00 zł):

• budynek nr 1 wartość początkowa 26.500,00 zł, modernizacja: w roku 1999 5.171,45 zł (19,5% wartości początkowej), w roku 2001 20.207,48 zł (wartość modernizacji 76,25%, w roku 2002 8.796,29 zł (wartość modernizacji 33%, w roku 2003 654,21 zł (wartość modernizacji 2,5%). Wartość modernizacji przekroczyła wartość 30% w roku 2002. Sprzedaż w ramach pierwszego zasiedlenia. Budynek po modernizacji w 2002 roku powyżej 30% był wykorzystywany dłużej niż 5 lat do prowadzonej działalności;
• budynek nr 2 wartość początkowa 56.400,00 zł, modernizacja: w roku 1997 2.003,00 zł (wartość modernizacji 3,5%), w roku 2001 533.619,44 zł (wartość modernizacji 946%. Wartość modernizacji przekroczyła wartość 30% w roku 2001. Sprzedaż w ramach pierwszego zasiedlenia. Budynek po modernizacji w roku 2001 powyżej 30% był wykorzystywany dłużej niż 5 lat do prowadzonej działalności;
• budynek nr 3 wartość początkowa 38.500,00 zł, modernizacja: w roku 1999 50.204,85 zł (wartość modernizacji 130%), w roku 2000 29.879,77 zł (wartość modernizacji 77,6%), w roku 2001 43.829,11 zł (wartość modernizacji 113,85%). Wartość modernizacji przekroczyła wartość 30% w roku 1999, 2000 i 2001. Sprzedaż w ramach pierwszego zasiedlenia. Budynek po modernizacji w roku 2001 powyżej 30% był wykorzystywany dłużej niż 5 lat do prowadzonej działalności;
• budynek nr 4 wartość początkowa 6.100,00 zł, modernizacja: w roku 1999 3.283,25 zł (wartość modernizacji 53,82%), w roku 2001 6.838,37 zł (wartość modernizacji 112%). Wartość modernizacji przekroczyła wartość 30% w roku 1999 i 2001. Sprzedaż w ramach pierwszego zasiedlenia. Budynek po modernizacji powyżej 30% w roku 2001 był wykorzystywany dłużej niż 5 lat do prowadzonej działalności;
• budynek nr 5 wartość początkowa 47.000,00 zł, modernizacja: w roku 1999 1.694,00 zł (wartość modernizacji 3,6%), w roku 2001 6.166,61 zł (wartość modernizacji 13%), w roku 2002 16.388,23 zł (wartość modernizacji 34,9%), w roku 2004 423,89 zł (wartość modernizacji 0,9%). Wartość modernizacji przekroczyła wartość 30% w roku 2002. Sprzedaż w ramach pierwszego zasiedlenia. Budynek po modernizacji w roku 2001 powyżej 30% był wykorzystywany dłużej niż 5 lat do prowadzonej działalności;
• budynek nr 6 wartość początkowa 125.000,00 zł, modernizacja: w roku 1997 4.440,00 zł (wartość modernizacji 3,5%), w roku 2001 2.570,20 zł (wartość modernizacji 2%), w roku 2003 11.321,96 zł (wartość modernizacji 9%), w roku 2004 12.476,89 zł (wartość modernizacji 10%), w roku 2005 9.657,62 zł (wartość modernizacji 7,7%). Wartość modernizacji nie przekroczyła wartość 30%. Pierwsze zasiedlenie w roku 1997, pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynków minęło więcej niż 2 lata. Budynek nie podlegał modernizacji powyżej 30%.

Następujące budynki były przedmiotem najmu:

• budynek nr 2 od marca 2009 r. do lipca 2009 r.;

• budynek nr 5 od marca 2009 r. do lipca 2009 r.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy użytkowanie wieczyste gruntu oraz budynki wchodzące w skład sprzedawanej nieruchomości można, mimo dokonywanych modernizacji, uznać za zwolnione od podatku VAT ze względu na okres, który upłynął pomiędzy modernizacją a datą sprzedaży oraz wartość poszczególnych modernizacji...

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż będzie zwolniona od podatku VAT na podstawie art. 43 ust.1 pkt 10 i art. 43 ust 7a ustawy o VAT.

W art. 43 ust. 1 pkt 10 postanowiono, że zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1. dostawa dokonywana jest w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynków, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Pierwszym zasiedleniem (art. 2 pkt 14 ustawy o VAT) jest oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli, po ich wybudowaniu lub ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, stanowiły od 30% do 100% wartości początkowej.

Nieruchomość Wnioskodawcy nie była nabyta w ramach pierwszego zasiedlenia. W ramach prowadzonej działalności dokonywane były ulepszenia, których wartość przekraczała 30% wartości początkowej. Wnioskodawca wykorzystywał jednak budynki w stanie ulepszonym przez okres dłuższy niż 5 lat, co powoduje, iż dostawa tych budynków będzie zwolniona od podatku VAT (art. 43 ust. 7a ustawy o VAT).

W przypadku dostawy budynku nr 6, Wnioskodawca uznał, iż modernizacja przeprowadzona w roku 2005 na kwotę 9.657,62 zł, stanowiąca 7,72% wartości początkowej budynku, mimo przeprowadzania ulepszeń w latach wcześniejszych na kwotę 30.809,05 zł, stanowiących 24,65% wartości początkowej, nie przekracza wymienionej w definicji pierwszego zasiedlenia, kwoty ulepszenia w wysokości 30% wartości początkowej. W tej sytuacji sprzedaż użytkowania wieczystego gruntu, jako trwale związanego ze sprzedawanymi budynkami, również będzie korzystała ze zwolnienia.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za:

• prawidłowe w zakresie opodatkowania sprzedaży budynku nr 7 wraz z przynależną do niego częścią prawa użytkowania wieczystego gruntu,

• nieprawidłowe w zakresie opodatkowania sprzedaży budynków nr 1, nr 2, nr 3, nr 4, nr 5 oraz nr 6 wraz z przynależną do nich częścią prawa użytkowania wieczystego gruntu.

Na podstawie art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

1. przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie;
2. wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione;
3. wydanie towarów na podstawie umowy komisu: między komitentem a komisantem, jak również wydanie towarów przez komisanta osobie trzeciej;
4. wydanie towarów komitentowi przez komisanta na podstawie umowy komisu, jeżeli komisant zobowiązany był do nabycia rzeczy na rachunek komitenta;
5. ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego;
6. oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;
7. zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

Pojęcie towarów zostało zdefiniowane w art. 2 pkt 6 ustawy. Zgodnie z tym przepisem w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2010 r., przez towary należy rozumieć rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

Podstawowa stawka podatku od towarów i usług, zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy, wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Oprócz stawki podstawowej, na wybrane grupy towarów i usług, ustawodawca przewidział stawki preferencyjne oraz możliwość stosowania zwolnień podatkowych.

W świetle art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem z powyższych przepisów wynika, iż dostawa nieruchomości, spełniających określone w przepisach warunki, może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia nie minęły co najmniej dwa lata.

Zgodnie z przepisem art. 2 pkt 14 ustawy, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1. wybudowaniu lub
2. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z powyższego wynika, że przez pierwsze zasiedlenie należy rozumieć objęcie we władanie budynku, budowli lub ich części przez pierwszego nabywcę lub pierwszego użytkownika. Przedmiotowa nieruchomość nie musi być faktycznie zamieszkała, lecz winna być przejęta przez nabywcę do użytkowania. Wydanie przedmiotowego obiektu nabywcy winno nastąpić w ramach wykonania przez sprzedającego czynności podlegających opodatkowaniu.

Zatem aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do oddania budynku (budowli) do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Jeżeli zatem podatnik wybuduje obiekt lub go zmodernizuje, przy czym nakłady na ulepszenie przekraczają 30% jego wartości początkowej, a następnie obiekt ten (lub ulepszenie) zostanie oddany do użytkowania (wprowadzony do ewidencji środków trwałych), nie oznacza to, że został on zasiedlony. Oddanie do użytkowania nie nastąpiło bowiem w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwsze zasiedlenie będzie miało miejsce wówczas, gdy wybudowany lub zmodernizowany budynek (obiekt) zostanie sprzedany lub np. oddany w dzierżawę, bowiem zarówno sprzedaż, jak i dzierżawa są czynnościami podlegającymi opodatkowaniu.

Zatem, należy uznać za pierwsze zasiedlenie moment oddania budynku (budowli) do użytkowania pierwszemu najemcy (dzierżawcy).

Jednocześnie należy wskazać, iż na potrzeby powołanego wyżej przepisu art. 2 pkt 14 ustawy wydatków poniesionych na ulepszenie w celu stwierdzenia czy przekraczają one 30% wartości początkowej budynku nie traktuje się odrębnie, lecz należy je zsumować.

Ponadto w myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1. w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2. dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Na podstawie art. 43 ust. 7a ustawy, warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Należy wskazać, iż 5 letni okres wykorzystywania budynków do czynności opodatkowanych wyłączający warunek, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. b ustawy, odnosi się tylko i wyłącznie do zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Zauważa się ponadto, iż na mocy, art. 43 ust. 10 omawianego artykułu, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10 i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1. są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2. złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Tak więc ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, po spełnieniu określonych warunków, możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Powyższe prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Natomiast, treść art. 29 ust. 5 ustawy stanowi, iż w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Analogiczna sytuacja ma miejsce, gdy wraz z dostawą budynków lub budowli następuje również zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu, na którym budynki te są posadowione. Jak wskazuje przepis § 12 ust. 1 pkt 11 obowiązującego do dnia 31 grudnia 2010 r. rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 24 grudnia 2009 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 224, poz. 1799 ze zm.), zwalnia się od podatku zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, jeżeli budynki te lub budowle albo ich części są zwolnione od podatku.

Z treści wniosku wynika, iż Spółka będąca podatnikiem podatku VAT, zamierza sprzedać nieruchomość, która do tej pory wykorzystywana była do prowadzonej działalności. Nieruchomość składa się z gruntu w użytkowaniu wieczystym oraz 7 budynków będących własnością Spółki. Nieruchomość została nabyta od Gminy w roku 1997.

Wnioskodawcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego w związku z zakupem nieruchomości w stosunku do wszystkich budynków.

Budynki nr 2 i nr 5 od marca 2009 r. do lipca 2009 r. były przedmiotem najmu.

W czasie prowadzenia działalności przez Wnioskodawcę, budynki były kilkakrotnie modernizowane (oprócz budynku nr 7).

Od nakładów poniesionych na modernizację budynków przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT. Budynki podlegające modernizacji:

• budynek nr 1 wartość modernizacji przekroczyła 30% wartości początkowej w roku 2002. Sprzedaż w ramach pierwszego zasiedlenia. Budynek po modernizacji w 2002 roku był wykorzystywany dłużej niż 5 lat do prowadzonej działalności;
• budynek nr 2 wartość modernizacji przekroczyła 30% wartości początkowej w roku 2001. Sprzedaż w ramach pierwszego zasiedlenia. Budynek po modernizacji w roku 2001 był wykorzystywany dłużej niż 5 lat do prowadzonej działalności;
• budynek nr 3 wartość modernizacji przekroczyła 30% wartości początkowej w roku 1999, 2000 i 2001. Sprzedaż w ramach pierwszego zasiedlenia. Budynek po modernizacji w roku 2001 był wykorzystywany dłużej niż 5 lat do prowadzonej działalności;
• budynek nr 4 wartość modernizacji przekroczyła 30% wartości początkowej w roku 1999 i 2001. Sprzedaż w ramach pierwszego zasiedlenia. Budynek po modernizacji w roku 2001 był wykorzystywany dłużej niż 5 lat do prowadzonej działalności;
• budynek nr 5 wartość modernizacji przekroczyła 30% wartości początkowej w roku 2002. Sprzedaż w ramach pierwszego zasiedlenia. Budynek po modernizacji w roku 2001 był wykorzystywany dłużej niż 5 lat do prowadzonej działalności;
• budynek nr 6 wartość początkowa 125.000,00 zł, modernizacja: w roku 1997 4.440,00 zł (wartość modernizacji 3,5%), w roku 2001 2.570,20 zł (wartość modernizacji 2%), w roku 2003 11.321,96 zł (wartość modernizacji 9%), w roku 2004 12.476,89 zł (wartość modernizacji 10%), w roku 2005 9.657,62 zł (wartość modernizacji 7,7%).

W odniesieniu do budynku nr 6 Wnioskodawca wskazał, iż jego zdaniem wartość modernizacji nie przekroczyła 30% jego wartości początkowej, a pierwsze zasiedlenie miało miejsce w roku 1997. Jednakże biorąc pod uwagę powołane wyżej przepisy oraz przedstawiony stan faktyczny należy stwierdzić, iż łączna (zsumowana) wartość nakładów modernizacyjnych (poniesionych w latach 1997, 2001, 2003, 2004 i 2005) przekroczyła 30% wartości początkowej tego budynku. Zatem również w przypadku tego budynku pierwsze zasiedlenie po ulepszeniu jeszcze nie nastąpiło.

Biorąc pod uwagę powołane przepisy podatkowe, opisany stan faktyczny oraz powyższe ustalenia należy stwierdzić, iż do zaplanowanej przez Wnioskodawcę na rok 2010 transakcji sprzedaży a zatem również do zaliczek, zadatków z nią związanych, od których powstał obowiązek podatkowy należałoby zastosować następujące zasady:

• budynek nr 7 korzystałby ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Bowiem w przedmiotowej sprawie ww. dostawa budynku nr 7, który nie był w ogóle ulepszany, nie byłaby dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia (zasiedlenie to nastąpiło najpóźniej z chwilą nabycia przez Wnioskodawcę przedmiotowego obiektu w roku 1997), a pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą minęło więcej niż 2 lata.
  Tym samym zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu w części dotyczącej budynku nr 7, którego sprzedaż korzystałaby ze zwolnienia od podatku VAT, również byłaby zwolniona od podatku zgodnie z § 12 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia Ministra Finansów w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług;
• budynki nr 2 i nr 5 nie mogłyby korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ponieważ z uwagi na treść przepisu art. 2 pkt 14 ustawy sprzedaż byłaby dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia. Wnioskodawca po nabyciu nieruchomości poniósł bowiem nakłady ulepszające je, przekraczające 30% ich wartości początkowej, od których przysługiwało mu prawo odliczenia podatku VAT. Należy zaznaczyć, iż po zakończeniu ulepszeń nieruchomości były wydane od marca 2009 r. do lipca 2009 r. w najem, czyli w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu pierwszemu użytkownikowi, jednakże od momentu pierwszego zasiedlenia do momentu planowanej sprzedaży nie minął okres 2 lat.
  Ponadto, przy nabyciu przedmiotowych obiektów Zainteresowanemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego. W związku z tym dostawa ww. budynków nie mogłaby także korzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.
  Tym samym transakcja sprzedaży budynku nr 2 i nr 5 byłaby opodatkowana podatkiem od towarów i usług, według podstawowej, 22% stawki, w oparciu o art. 41 ust. 1 ustawy.
  W tej sytuacji sprzedaż prawa użytkowania wieczystego gruntu w części przynależnej do budynków nr 2 i nr 5, również byłaby opodatkowana podatkiem od towarów i usług;
• budynki nr 1, nr 3, nr 4 i nr 6 nie mogłyby również korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, bowiem sprzedaż byłaby dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia. Zainteresowany po nabyciu nieruchomości poniósł nakłady ulepszające je, przekraczające 30% ich wartości początkowej, od których przysługiwało mu prawo odliczenia podatku VAT.
  Ponadto, przy nabyciu przedmiotowych budynków Wnioskodawcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego. W związku z tym dostawa budynków nr 1, nr 3, nr 4 oraz nr 6 nie mogłaby korzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.
  Tym samym transakcja sprzedaży przedmiotowych budynków byłaby opodatkowana podatkiem VAT, w wysokości 22%, zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy.
  Zatem sprzedaż prawa użytkowania wieczystego gruntu w części przynależnej do budynków nr 1, nr 3, nr 4 i nr 6, również byłaby opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

W odpowiedzi na zadane we wniosku pytanie, tut. Organ stwierdza, iż planowana na rok 2010 sprzedaż przez Wnioskodawcę budynku nr 7 oraz prawa wieczystego użytkowania, w części przynależnej do tego obiektu, korzystałaby ze zwolnienia od podatku VAT, w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Natomiast dostawa pozostałych budynków, tj. nr 1, nr 2, nr 3, nr 4, nr 5 i nr 6 oraz prawa wieczystego użytkowania, w części przynależnej do tych obiektów, byłaby opodatkowana podatkiem od towarów i usług, podstawową, 22% stawką podatku VAT, o której mowa w art. 41 ust. 1 ustawy.

Z uwzględnieniem tych zasad należało zatem opodatkować również zadatki (zaliczki) wpłacone na poczet tej dostawy, od których powstał obowiązek podatkowy.

Informuje się, że w niniejszej interpretacji załatwiono wniosek w części dotyczącej stanu faktycznego w podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży budynków wraz z przynależną do nich częścią prawa użytkowania wieczystego gruntu. Natomiast, kwestie dotyczące stanu faktycznego w podatku od towarów i usług zostały rozstrzygnięta w odrębnych interpretacjach z dnia 28 stycznia 2011 r. w zakresie:

• sposobu opodatkowania i momentu powstania obowiązku podatkowego w stosunku do zaliczki i zadatku, nr ILPP1/443-1158/10-5/AW,

• opodatkowania zatrzymanego przez Spółkę zadatku jako odszkodowania związanego z rezygnacją klienta z nabycia nieruchomości, nr ILPP1/443-1158/10-6/AW.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gorzowie Wielkopolskim, ul. Dąbrowskiego 13, 66-400 Gorzów Wielkopolski po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.

Referencje

ILPP1/443-1158/10-5/AW, interpretacja indywidualna
ILPP1/443-1158/10-6/AW, interpretacja indywidualna

Wniosek ORD-IN

Treść w pliku PDF

Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu