Temat interpretacji

Podatek od towarów i usług w zakresie ustalenia, czy sprzedaż nieruchomości będzie zwolniona od ww. podatku.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613, z późn. zm.) oraz § 6 pkt 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością , przedstawione we wniosku z dnia 8 lutego 2016 r. (data wpływu do Izby Skarbowej w Poznaniu 10 lutego 2016 r., data wpływu do BKIP w Lesznie 11 lutego 2016 r.), uzupełnionym pismem z dnia 5 kwietnia 2016 r. (data wpływu 8 kwietnia 2016 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie ustalenia, czy sprzedaż nieruchomości będzie zwolniona od ww. podatku jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 10 lutego 2016 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie ustalenia, czy sprzedaż nieruchomości będzie zwolniona od ww. podatku. Wniosek został uzupełniony pismem w dniu 5 kwietnia 2016 r. o doprecyzowanie opisu sprawy.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca (Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością) na mocy umowy sprzedaży, w formie aktu notarialnego z dnia 2 października 2009 r., kupił nieruchomość, obejmującą prawo wieczystego użytkowania zabudowanej działki gruntu numer, o powierzchni 6779 m² wraz z prawem własności posadowionych na niej budynków stanowiących odrębną nieruchomość, w tym budynek stanowiący skład lub magazyn o powierzchni 116 m², budynek stanowiący skład lub magazyn o powierzchni 12 m² oraz budynek biurowy o powierzchni 134 m², dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy - Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą.

Sprzedającym była spółka z ograniczoną odpowiedzialnością. Od przedmiotowej transakcji został naliczony w umowie sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego z dnia 2 października 2009 r. podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% wartości transakcji.

Wnioskodawca częściowo dzierżawi/wynajmuje część budynków. Dalej należy wskazać, że Wnioskodawca planuje sprzedać ww. nieruchomości (działka wraz z budynkami). Wnioskodawca nie wybudował na ww. nieruchomości żadnych budynków.

Wnioskodawca zamierza sprzedać ww. nieruchomość i ma wątpliwości co do ewentualnych zobowiązań podatkowych dotyczących podatku VAT, które powstaną w wyniku sprzedaży wyżej wymienionej działki, a dokładnie w zakresie konieczności uiszczenia od przedmiotowej transakcji podatku VAT w wysokości 23%. Zgodnie z art. art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, dostawa budynków/budowli jest zwolniona od podatku VAT, z wyjątkiem sytuacji, gdy dokonywana jest w ramach pierwszego zasiedlenia, przed nim, bądź gdy pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą upłynął okres krótszy niż dwa lata. Z kolei ww. ustawa stanowi również, że przez pierwsze zasiedlenie rozumieć należy oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegającej opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynku po jego wybudowaniu lub ulepszeniu, w przypadku gdy nakłady poniesione na ulepszenie stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej budynku (co nie nastąpiło, gdyż nakłady poniesione na ulepszenie stanowiły znacznie mniej niż 30% wartości początkowej budynku). Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż ww. nieruchomości (obejmująca prawo wieczystego użytkowania zabudowanej działki gruntu wraz z prawem własności posadowionych na niej budynków stanowiących odrębną nieruchomość, w tym budynek stanowiący skład lub magazyn o powierzchni 116 m², budynek stanowiący skład lub magazyn o powierzchni 12 m² oraz budynek biurowy o powierzchni 134 m²) będzie zwolniona od podatku VAT (stawka ZW zwolniona).

W dniu 8 kwietnia 2016 r. wniosek uzupełniono pismem o doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego wskazując, co następuje:

1. Wnioskodawca jest zarejestrowanym i czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.
2. Nabycie przez Wnioskodawcę w dniu 2 października 2009 r. nieruchomości zabudowanej nastąpiło w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w stawce 2%, tym samym nie nastąpiło opodatkowanie podatkiem od towarów i usług.
3. Wnioskodawca nie wykorzystywał Nieruchomości, będącej przedmiotem planowanej sprzedaży, wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku.
4. Na przedmiotowej nieruchomości znajdują się 3 budynki, z czego 1 jest w złym stanie technicznym i nie jest wydzierżawiony ani wynajmowany. Natomiast 2 pozostałe budynki od roku 2009 do 2011 były wydzierżawione, a od roku 2011 są wynajmowane.
5. Nie jest znana dokładna data pierwszego zasiedlenia, aczkolwiek Wnioskodawca wychodzi z założenia, że miało ono miejsce najpóźniej w roku 2009 z momentem zakupu przedmiotowej nieruchomości przez Wnioskodawcę.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy sprzedaż ww. nieruchomości (obejmująca prawo wieczystego użytkowania zabudowanej działki gruntu wraz z prawem własności posadowionych na niej budynków stanowiących odrębną nieruchomość, w tym budynek stanowiący skład lub magazyn o powierzchni 116 m2, budynek stanowiący skład lub magazyn o powierzchni 12 m² oraz budynek biurowy o powierzchni 134 m²) będzie zwolniona od podatku VAT (stawka ZW zwolniona)...

Zdaniem Wnioskodawcy, w przypadku sprzedaży przedmiotowej działki na rzecz innej spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, w szczególności w ślad za art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, nie powstanie obowiązek zapłaty podatku VAT. Zdaniem Wnioskodawcy, biorąc pod uwagę zaistniały stan sprawy, pierwsze zasiedlenie przedmiotowej działki miało miejsce najpóźniej w roku 2010 w związku z zawarciem umowy sprzedaży z poprzednim właścicielem. Zatem planowana przez Wnioskodawcę sprzedaż gruntu zabudowanego nie będzie stanowić pierwszego zasiedlenia. Do transakcji nie dojdzie również w okresie krótszym niż dwa lata, licząc od daty pierwszego zasiedlenia, Spółka nabyła nieruchomości prawie 7 lat temu. Wnioskodawca nie dokonywał również nakładów na ulepszenie, które stanowiłyby 30% wartości początkowej budynku. Jedyne nakłady jakie były wykonywane przez Wnioskodawcę to drobne remonty pomieszczeń. W konsekwencji uznać należy, że zamierzona przez Wnioskodawcę sprzedaż gruntu będzie zwolniona od podatku VAT, albowiem zostały spełnione wszelkie niezbędne przesłanki w tymże zakresie.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel ().

Przez towary na mocy art. 2 pkt 6 ustawy rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W świetle przedstawionych powyżej przepisów, nieruchomość spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jej sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Na mocy art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Jednocześnie należy zaznaczyć, że w oparciu o art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i ust. 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Przy czym zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest generalnie zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Przez pierwsze zasiedlenie art. 2 pkt 14 ustawy rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1. wybudowaniu lub
2. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do oddania budynku (budowli) do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, a za takie można rozumieć m.in. objęcie we władanie budynku, budowli lub ich części przez pierwszego nabywcę lub pierwszego użytkownika. Przedmiotowa nieruchomość winna być przejęta przez nabywcę do użytkowania. Wydanie przedmiotowego obiektu nabywcy winno nastąpić w ramach wykonania przez sprzedającego czynności podlegających opodatkowaniu. Jeżeli zatem podatnik wybuduje obiekt lub go zmodernizuje, przy czym nakłady na ulepszenie przekraczają 30% jego wartości początkowej, a następnie obiekt ten (lub ulepszenie) zostanie oddany do użytkowania (wprowadzony do ewidencji środków trwałych), nie oznacza to, że został on zasiedlony. Oddanie do użytkowania nie nastąpiło bowiem w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwsze zasiedlenie będzie miało miejsce wówczas, gdy wybudowany lub zmodernizowany budynek (obiekt) zostanie sprzedany lub np. oddany w dzierżawę, bowiem zarówno sprzedaż, jak i dzierżawa są czynnościami podlegającymi opodatkowaniu.

W przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy ustawodawca umożliwia podatnikom po spełnieniu określonych warunków skorzystania ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1. w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2. dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Warunku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. b, w świetle art. 43 ust. 7a, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Ponadto w myśl art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy dotyczy wszystkich towarów zarówno nieruchomości, jak i ruchomości przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Należy również zauważyć, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1. są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2. złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Tak więc ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy po spełnieniu określonych warunków możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Powyższe prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Należy ponadto wskazać, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony. Powyższy przepis obejmuje swoim zakresem także grunty będące w użytkowaniu wieczystym.

Mając na uwadze wyżej przytoczone przepisy prawa należy wskazać, że kluczowym dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków i budowli jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca jest zarejestrowanym i czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. W roku 2009 kupił nieruchomość, obejmującą prawo wieczystego użytkowania zabudowanej działki gruntu, wraz z prawem własności posadowionych na niej budynków stanowiących odrębną nieruchomość, w tym budynek stanowiący skład lub magazyn o powierzchni 116 m², budynek stanowiący skład lub magazyn o powierzchni 12 m² oraz budynek biurowy o powierzchni 134 m², dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą. Sprzedającym była spółka z ograniczoną odpowiedzialnością. Nabycie przez Wnioskodawcę nieruchomości zabudowanej nastąpiło w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w stawce 2%, tym samym nie nastąpiło opodatkowanie podatkiem od towarów i usług. Wnioskodawca częściowo dzierżawi/wynajmuje część budynków, oraz nie wybudował na nieruchomości żadnych budynków. Wnioskodawca nie wykorzystywał nieruchomości, będącej przedmiotem planowanej sprzedaży, wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku. Na przedmiotowej nieruchomości znajdują się 3 budynki, z czego 1 jest w złym stanie technicznym i nie jest wydzierżawiony ani wynajmowany. Natomiast 2 pozostałe budynki od roku 2009 do 2011 były wydzierżawione, a od roku 2011 są wynajmowane. Nie jest znana dokładna data pierwszego zasiedlenia, aczkolwiek Wnioskodawca wychodzi z założenia, że miało ono miejsce najpóźniej w roku 2009 z momentem zakupu przedmiotowej nieruchomości przez Wnioskodawcę. Wnioskodawca nie dokonywał również nakładu na ulepszenie, które stanowiłoby 30% wartości początkowej budynku. Jedyne nakłady jakie były wykonywane przez Wnioskodawcę to drobne remonty pomieszczeń.

Wątpliwości Wnioskodawcy w analizowanej sprawie dotyczą wskazania, czy planowana sprzedaż nieruchomości, obejmująca prawo wieczystego użytkowania zabudowanej działki gruntu wraz z prawem własności posadowionych na niej budynków stanowiących odrębną nieruchomość, będzie zwolniona od podatku VAT.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca w odniesieniu do dwóch budynków, które od dnia nabycia, tj. od roku 2009 są wydzierżawiane i wynajmowane, tym samym użytkowane dla celów działalności gospodarczej, spełnione są warunki przewidziane dla zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, w szczególności, że w tym samym okresie nie przebudowano i nie ulepszono przedmiotowych nieruchomości. Natomiast w odniesieniu do trzeciego budynku, który od momentu nabycia, z uwagi na jego stan, nie był wynajmowany i w trakcie posiadania nie był ulepszany, ale nie przysługiwało Wnioskodawcy prawo do odliczenia podatku naliczonego, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, tj. od nabycia oraz od ulepszenia o wartości co najmniej 30% wartości początkowej, będzie miało zastosowanie zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Podsumowując, sprzedaż nieruchomości (obejmująca prawo wieczystego użytkowania zabudowanej działki gruntu wraz z prawem własności posadowionych na niej budynków stanowiących odrębną nieruchomość, w tym budynek stanowiący skład lub magazyn o powierzchni 116 m², budynek stanowiący skład lub magazyn o powierzchni 12 m² oraz budynek biurowy o powierzchni 134 m2) będzie korzystała ze zwolnienia od podatku w części na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i w części pkt 10a ustawy.

Oceniając całościowo stanowisko Wnioskodawcy, który twierdzi, że pierwsze zasiedlenie miało miejsce w roku 2010 i do sprzedaży ww. nieruchomości ma zastosowanie zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy należy je uznać za nieprawidłowe.

Jednocześnie wskazać należy, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny (zdarzenie przyszłe) sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.

Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu