Temat interpretacji

Opodatkowanie sprzedaży działek.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku nadanego dnia 10 marca 2015 r. (data wpływu 11 marca 2015 r.), uzupełnionym pismem z dnia 2 czerwca 2015 r. (data wpływu 5 czerwca 2015 r), będącym odpowiedzią na wezwanie tut. Organu z dnia 21 maja 2015 r. (skutecznie doręczonym 27 maja 2015 r), oraz pismem z dnia 24 czerwca 2015 r. (data wpływu 29 czerwca 2015 r.) na wezwanie tut. Organu z dnia 16 czerwca 2015 r. (skutecznie doręczonym 19 czerwca 2015 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży działek jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 11 marca 2015 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży działek.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca wspólnie z żoną w lipcu 1999 r. kupił od osoby prywatnej działkę o pow. ponad 2 ha w G. która zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego została podzielona w 2002 r. na działki budowlane.

W wyniku podziału został zapłacona opłata adiacencka. Ww. działki stanowią majątek Wnioskodawcy, który obecnie ze względu na swój stan zdrowia (choroba wieńcowa) i jego żony (po operacji raka płuc) musi być stopniowo zbywany.

Wnioskodawca razem z żoną żyje ze swojej emerytury, która nie wystarcza na życie i b. drogie lekarstwa.

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca wskazał, że:

• Głównym celem nabycia działki był zamiar przeniesienia się z W. (na stare lata) na wybrzeże gdzie jest większość rodziny Wnioskodawcy. Ponieważ synowie Wnioskodawcy osiedlili się w W. Wnioskodawca nabył działkę blisko W. (45 km) i wybudował siedlisko, a działkę w G. pozostawił jako zabezpieczenie starości ew. darowiznę dla wnuków. Odeszło zdrowie (Wnioskodawca jest po trzech zawałach z chorobą wieńcową a jego żona po operacji raka płuc) przyszły stare lata ( Wnioskodawca ma 83 lata) pozostała tylko emerytura (na 2 osoby) czas na stopniowe w miarę potrzeb pozbywanie się kilkanaście lat temu nabytej nieruchomości.
• Na pytanie tut. Organu: Czy działka była w jakikolwiek sposób wykorzystywana przez Wnioskodawcę do prowadzenia działalności gospodarczej (w tym działalności rolniczej)... Czy była przedmiotem najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze... Wnioskodawca odpowiedział, że nie.
• Wnioskodawca wskazał, że z inicjatywy gminy zostały wykonane następujące czynności (zgodnie z obowiązującym planem zagospodarowania terenu):
• doprowadzenie mediów (na koszt gminy),
• podział działki na mniejsze (za pieniądze Wnioskodawcy przez geodetę współpracującego z gminą) z wydzieleniem dróg,
• część dróg została wykupiona przez gminę i nadano im nazwy oraz położono asfalt,
• w wyniku podziału gmina zażądała opłaty adiacenckiej, którą Wnioskodawca zapłacił,
• wstępny projekt podziału wykonany został przez G. obejmujący cały teren (działki 415; 416/1 i 416/2 został załatwiony przez gminę dn. 24 października 2002 r.
• Wnioskodawca zaznaczył również, że ze względu na swój wiek i stan zdrowia sprzedaż powierzy agencji nieruchomości.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy od sprzedawanych działek trzeba będzie płacić podatek VAT...

Zdaniem Wnioskodawcy, zgodnie z art. 15 ustawy i ustawy o podatku VAT Wnioskodawca uważa, że podatek od towarów i usług w sprzedaży jest nienależny.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Art. 2 pkt 6 ustawy stanowi, że przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Natomiast w art. 8 ust. 1 ustawy wskazano, że przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ().

Z uwagi na powyższe uregulowania, sprzedaż gruntu jest dostawą towarów.

Prawo dopuszcza, aby własność tej samej rzeczy przysługiwała niepodzielne kilku osobom. Na tym polega współwłasność w świetle art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r., poz. 121 z późn. zm.). Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji przepisy odnoszące się do własności.

Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Stosownie do treści art. 196 § 1 ww. Kodeksu, współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.

Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 Kodeksu). Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Na gruncie powołanych powyżej przepisów prawa należy stwierdzić, że zarówno sprzedaż udziału we współwłasności gruntu na podstawie art. 198 k.c., jak i sprzedaż wspólnego gruntu za zgodą wszystkich współwłaścicieli na podstawie art. 199 k.c. stanowi odpłatną dostawę towarów.

Z powołanych przepisów wynika, że nie każda czynność, która stanowi dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Określona czynność będzie opodatkowana podatkiem VAT, jeśli zostanie wykonana przez podatnika, a więc osobę prowadzącą działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem podatnik tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższego nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Ponadto, z przytoczonych wyżej przepisów wynika, że dla uznania danego podmiotu za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy nie ma znaczenia rezultat prowadzonej działalności. Oznacza to, że aby uznać działalność podmiotu za działalność gospodarczą nie jest konieczne, aby przyniosła ona jakiekolwiek efekty. Podatnikiem jest zatem również podmiot prowadzący działalność generującą straty, a nawet podmiot, który w ogóle nie dokona żadnej sprzedaży.

Za podatnika należy uznać także osobę, która zadeklarowała zamiar prowadzenia działalności gospodarczej, czyniąc w tym celu pewne nakłady, mimo że sama działalność gospodarcza jeszcze się nie rozpoczęła, nawet w sytuacji jeśli nigdy nie zostanie rozpoczęta. Działalność gospodarcza może składać się z kilku następujących po sobie etapów. Czynności przygotowawcze, takie jak nabycie nieruchomości, które stanowią część tych transakcji, powinny być również traktowane jako działalność gospodarcza. Poniesienie wstępnych wydatków inwestycyjnych w celu i z zamiarem rozpoczęcia przyszłej działalności gospodarczej należy również uznać za działalność gospodarczą.

W kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego we wniosku zdarzenia przyszłego Wnioskodawczyni w celu dokonania sprzedaży gruntu podejmie aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, z późn. zm. (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Ponadto, jak wynika z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10, dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca wspólnie z żoną w 1999 r. zakupił działkę, która zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego w 2002 roku została podzielona na działki budowlane.

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca wskazał, że głównym celem nabycia ww. nieruchomości był zamiar wykorzystywania jej na cele prywatne (przeniesienie się z Warszawy na stare lata). Ze względu na zmianę planów życiowych Wnioskodawca zakupił działkę blisko Warszawy, na której się osiedlił. Ponadto, Wnioskodawca w uzupełnieniu zaznaczył, że z inicjatywy gminy do działek doprowadzono media i dokonano podziału z wydzieleniem dróg. Gmina wykupiła również część dróg i w wyniku ww. podziału zażądała od Wnioskodawcy opłaty adiacenckiej. Wnioskodawca wskazał także, że ze względu na swój stan zdrowia sprzedaż powierzy agencji nieruchomości.

W związku z tak przedstawionym opisem sprawy Wnioskodawca ma wątpliwości, czy z tyt. sprzedaży ww. działek będzie zobowiązany do zapłaty podatku od towarów i usług.

Na podstawie okoliczności przedstawionych we wniosku stwierdzić należy, że w analizowanym przypadku brak jest przesłanek świadczących o aktywności Wnioskodawcy w przedmiocie zbycia gruntu, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Powyższe stwierdzenie wynika z faktu, że sprzedaż działek niewykorzystywanych do działalności gospodarczej stanowi zwykłe wykonywanie prawa własności. Wnioskodawca wskazał, że dokonał zakupu działki do majątku prywatnego, nie z zamiarem dalszej odsprzedaży. Ponadto przedmiotowa działka nie była wykorzystywana w żadnej działalności gospodarczej i nie była przedmiotem umów najmu, dzierżawy i innych umów o podobnym charakterze. Dodatkowo, wszelkie czynności związane z podziałem działek i doprowadzeniu do nich mediów podejmowane były z inicjatywy gminy, Wnioskodawca natomiast nie miał wpływu na podjęte decyzje. Jedynym działaniem podjętym w celu sprzedaży działek będzie powierzenie sprzedaży agencji nieruchomości ze względu na stan zdrowia Wnioskodawcy. Jednak, w omawianej sytuacji należy wskazać, że działania Wnioskodawcy polegające na zleceniu sprzedaży agencji nieruchomości nie mogą świadczyć o zamiarze wykonywania działalności gospodarczej w zakresie profesjonalnego obrotu nieruchomościami.

Analiza orzecznictwa w przedstawionej kwestii prowadzi do wniosku, że dla uznania danej transakcji za podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług konieczne jest podjęcie przez sprzedającego dodatkowych działań oznaczających aktywne i stałe zaangażowanie w planowane transakcje poprzez np. podniesienie wartości działek wskutek poniesienia dodatkowych nakładów inwestycyjnych, czy też poniesienie wydatków, których celem jest zachęcenie potencjalnych nabywców do zakupu tych nieruchomości. Należy w tym miejscu zauważyć, że Wnioskodawca nie podejmował jakichkolwiek innych czynności wymagających zaangażowania własnych środków finansowych zmierzających do podniesienia wartości gruntu - nie dokonywał ogrodzenia, uzbrojenia terenu, nie podejmował działań zmierzających do uzyskania decyzji o warunkach zabudowy terenu bądź uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Nie podejmował także żadnych działań marketingowych. Grunt został nabyty w celach prywatnych i nie był on przedmiotem najmu ani dzierżawy.

Zbycie gruntu będącego własnością prywatną Wnioskodawcy, nabytego do majątku prywatnego, nie stanowi działalności handlowej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, lecz mieści się w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Wnioskujący nie działa zatem w tym zakresie jako podatnik VAT.

Zatem dokonując sprzedaży opisanych we wniosku działek z majątku prywatnego, niezwiązanych z żadną działalnością gospodarczą, Wnioskodawca nie będzie działał w charakterze handlowca (przedsiębiorcy), podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ustawy o VAT, prowadzącego działalność gospodarczą w tym zakresie. W związku z tym, sprzedaż opisanych we wniosku działek powstałych z podziału gruntu należącego do Wnioskodawcy nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, a Wnioskodawca nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku VAT z tego tytułu.

W analizowanej sprawie całokształt okoliczności, ich zakres, stopień zaangażowania, wskazuje, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Nie zmienia tego uznania pojedyncza okoliczność, jaką będzie powierzenie sprzedaży agencji nieruchomości.

Zatem, z uwagi na przedstawiony we wniosku opis zdarzenia przyszłego i obowiązujące przepisy prawa podatkowego, należy stwierdzić, że przedstawiony opis sprawy nie wskazuje na takie formy aktywności Wnioskodawcy w związku z zamiarem zbycia działek budowlanych, które wykraczałyby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W związku z tym nie można uznać Zainteresowanego za podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Reasumując, Wnioskodawca dokonując dostawy działek, nie będzie wypełniał definicji działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy i nie będzie spełniał przesłanki do uznania Go za podatnika podatku od towarów i usług zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy. Tym samym planowana dostawa działek nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT.

Wobec powyższego stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Jednocześnie tut. Organ zauważa, że niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie Wnioskodawcy, tj. osoby składającej wniosek. Stąd też interpretacja przepisów prawa podatkowego wydana dla Wnioskodawcy nie może wywierać skutku prawnego dla jego żony, natomiast współwłaściciel chcąc uzyskać interpretację indywidualną powinien wystąpić z oddzielnymi wnioskami.

Ponadto Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie informuje, że uwzględniając ilość stanów faktycznych opisanych we wniosku z dnia 2 czerwca 2015 r., Wnioskodawca powinien wnieść zgodnie z art. 14f § 1 Ordynacji podatkowej, opłatę w wysokości 40 zł. W dniu 10 marca 2015 r. Wnioskodawca dokonał wpłaty w wysokości 45 zł za wydanie interpretacji indywidualnej, a zatem kwota w wysokości 5 zł stanowi nadpłatę i zgodnie z art. 14f § 2a Ordynacji Podatkowej, zostanie zwrócona przekazem pocztowym na wskazany we wniosku adres.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. z 2012 r., poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.

Wniosek ORD-IN (PDF)

Treść w pliku PDF 382 kB

Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie