Temat interpretacji

Podatek od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku VAT sprzedaży lokali mieszkalnych.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani, przedstawione we wniosku z dnia 15 lipca 2013 r. (data wpływu 16 lipca 2013 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku VAT sprzedaży lokali mieszkalnych jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 16 lipca 2013 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku VAT sprzedaży lokali mieszkalnych.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca zamierza rozpocząć prowadzenie działalności gospodarczej na zasadach ogólnych, w zakresie handlu nieruchomościami. Mieszkania będą kupowane na rynku wtórnym od osób fizycznych bez podatku VAT, bądź od komornika w drodze licytacji, również bez podatku VAT. Następnie będą w nich przeprowadzane drobne remonty. Wydatki ponoszone na te remonty nie będą przekraczały 30% wartości początkowej mieszkania. Następnie będą sprzedawane.

Przy dostawie mieszkań w odniesieniu do każdego odrębnie nie występuje czynność pierwszego zasiedlenia w myśl art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług oraz pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą mieszkania minie okres większy niż 2 lata:

• są one nabywane od osób fizycznych nie będących podatnikami podatku VAT,
• ponoszone nakłady na remonty poszczególnych mieszkań nie przekraczają 30% ich początkowej wartości,
• podatnik nie będzie odliczał podatku VAT od czynności związanych z pracami remontowymi poszczególnych mieszkań,
• mieszkania nie będą wynajmowane, będą towarem handlowym. Mieszkania te po wybudowaniu lub ulepszeniu były przedmiotem sprzedaży lub najmu właścicielom, od których Wnioskodawca teraz nabywa ich lokal mieszkalny bezpośrednio, bądź w drodze licytacji od komornika.

Mieszkania będą kupowane na rynku wtórnym od właścicieli, którzy dokonali pierwszego zasiedlenia w myśl art. 2 pkt l4 ustawy o podatku od towarów i usług oraz pomiędzy pierwszym zasiedleniem a nabyciem przez Wnioskodawcę mieszkania od tychże właścicieli minął okres dłuższy niż 2 lata. Wg Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych przedmiotowe mieszkania znajdują się w opcji BUDYNKI pod sekcją I dział 11 grupa 12 - budynki o dwóch mieszkaniach i wielomieszkaniowe.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy sprzedaż lokali mieszkalnych w ramach prowadzonej działalności gospodarczej korzysta ze zwolnienia od podatku VAT...

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż zakupionych lokali mieszkalnych po uprzednim ich wyremontowaniu będzie korzystała ze zwolnienia VAT, gdyż w myśl art. 43 ust 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest generalnie zwolniona od podatku VAT. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, oraz jeżeli pomiędzy pierwszym

Przez pierwsze zasiedlenie zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1. wybudowaniu, lub
2. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W przypadku sprzedaży nieruchomości przez osobą fizyczna nieprowadzącą działalności gospodarczej nie dochodzi do pierwszego zasiedlenia.

Reasumując, podatnik zamierza prowadzić działalność gospodarczą na zasadach ogólnych w zakresie działalności handel nieruchomościami. Mieszkania będą kupowane na rynku wtórnym od osób fizycznych bez podatku VAT, bądź od komornika w drodze licytacji, również bez podatku VAT. Następnie będą przeprowadzane w nich drobne remonty. Ponoszone na remonty wydatki nie będą przekraczały 30% wartości początkowej zakupionego mieszkania. Ponadto, przy dostawie mieszkań, w odniesieniu do każdego odrębnie, nie występuje czynność pierwszego zasiedlenia. Podatnik nie będzie odliczał podatku VAT od czynności związanych z pracami remontowymi poszczególnych mieszkań. Mieszkania nie będą wynajmowane, będą towarem handlowym.

Na podstawie opisanych zdarzeń przyszłych podatnik będzie mógł skorzystać przy dostawie ww. lokali mieszkalnych ze zwolnienia od podatku VAT, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel () art. 7 ust. 1 ustawy.

Towarami, w świetle art. 2 pkt 6 ustawy, są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Mając na uwadze przywołane powyżej przepisy prawa należy wskazać, iż budynek oraz grunt, na którym ten budynek jest posadowiony stanowią rzeczy w rozumieniu przepisów ustawy.

Z kolei sprzedaż budynku oraz gruntu dokonaną przez zarejestrowanego, czynnego podatnika podatku od towarów i usług należy traktować, jako dostawę towarów, zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy, która mieści się w zakresie przedmiotowym opodatkowania podatkiem VAT.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca zamierza rozpocząć prowadzenie działalności gospodarczej na zasadach ogólnych, w zakresie handlu nieruchomościami. Mieszkania będą kupowane na rynku wtórnym od osób fizycznych bez podatku VAT, bądź od komornika w drodze licytacji, również bez podatku VAT. Następnie będą w nich przeprowadzane drobne remonty. Wydatki ponoszone na te remonty nie będą przekraczały 30% wartości początkowej mieszkania. Następnie będą sprzedawane.

Przy dostawie mieszkań w odniesieniu do każdego odrębnie nie występuje czynność pierwszego zasiedlenia w myśl art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług oraz pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą mieszkania minie okres większy niż 2 lata:

• są one nabywane od osób fizycznych nie będących podatnikami podatku VAT,
• ponoszone nakłady na remonty poszczególnych mieszkań nie przekraczają 30% ich początkowej wartości,
• podatnik nie będzie odliczał podatku VAT od czynności związanych z pracami remontowymi poszczególnych mieszkań,
• mieszkania nie będą wynajmowane, będą towarem handlowym. Mieszkania te po wybudowaniu lub ulepszeniu były przedmiotem sprzedaży lub najmu właścicielom, od których wnioskodawca teraz nabywa ich lokal mieszkalny bezpośrednio, bądź w drodze licytacji od komornika.

Mieszkania będą kupowane na rynku wtórnym od właścicieli, którzy dokonali pierwszego zasiedlenia w myśl art. 2 pkt l4 ustawy o podatku od towarów i usług oraz pomiędzy pierwszym zasiedleniem a nabyciem przez Wnioskodawcę mieszkania od tychże właścicieli minął okres dłuższy niż 2 lata. Wg Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych przedmiotowe mieszkania znajdują się w opcji BUDYNKI pod sekcją I dział 11 grupa 12 - budynki o dwóch mieszkaniach i wielomieszkaniowe.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą możliwości zastosowania zwolnienia od podatku VAT przy sprzedaży poszczególnych mieszkań.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

W myśl natomiast przepisu art. 41 ust. 2 ustawy, dla towarów i usług wymienionych w załączniku nr 3 do ustawy, stawka podatku wynosi 7%, z zastrzeżeniem ust. 12 i art. 114 ust. 1.

Natomiast, w oparciu o art. 146a pkt 1 i 2 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2013 r., z zastrzeżeniem art. 146f:

1. stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%,
2. stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 2, art. 120 ust. 2 i 3 oraz w tytule załącznika nr 3 do ustawy wynosi 8%.

Jednakże zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Przez pierwsze zasiedlenie art. 2 pkt 14 ustawy rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1. wybudowaniu lub
2. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom po spełnieniu określonych warunków skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

I tak, w myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1. w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2. dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat (art. 43 ust. 7a ustawy).

W myśl art. 29 ust. 1 ustawy, podstawą opodatkowania jest obrót, z zastrzeżeniem ust. 2-21, art. 30-32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy lub osoby trzeciej. Obrót zwiększa się o otrzymane dotacje, subwencje i inne dopłaty o podobnym charakterze mające bezpośredni wpływ na cenę (kwotę należną) towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika, pomniejszone o kwotę należnego podatku.

Stosownie do art. 29 ust. 5 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Z powyższego jednoznacznie wynika, że co do zasady grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki, budowle lub ich części posadowione na tym gruncie. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzystać będzie ze zwolnienia od podatku.

Jak wynika z przywołanych uregulowań, zwolnienie od podatku od towarów i usług określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, stosuje się w odniesieniu do sprzedaży całości budynków, budowli lub ich części, jeżeli w momencie ich dostawy są one już zasiedlone, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem a ich dostawą jest dłuższy niż 2 lata.

W świetle wyżej przytoczonych przepisów, kluczowym dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków i budowli jest ustalenie, kiedy nastąpiło jego pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do oddania budynku (budowli) do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu a za takie można rozumieć m.in. objęcie we władanie budynku, budowli lub ich części przez pierwszego nabywcę lub pierwszego użytkownika. Przedmiotowa nieruchomość winna być przejęta przez nabywcę do użytkowania. Wydanie przedmiotowego obiektu nabywcy winno nastąpić w ramach wykonania przez sprzedającego czynności podlegających opodatkowaniu. Jeżeli zatem podatnik wybuduje obiekt lub go zmodernizuje, przy czym nakłady na ulepszenie przekraczają 30% jego wartości początkowej, a następnie obiekt ten (lub ulepszenie) zostanie oddany do użytkowania (wprowadzony do ewidencji środków trwałych), nie oznacza to, że został on zasiedlony. Oddanie do użytkowania nie nastąpiło bowiem w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwsze zasiedlenie będzie miało miejsce wówczas, gdy wybudowany lub zmodernizowany budynek (obiekt) zostanie sprzedany lub np. oddany w dzierżawę, bowiem zarówno sprzedaż, jak i dzierżawa są czynnościami podlegającymi opodatkowaniu.

Zatem z powyższych przepisów wynika, że dostawa nieruchomości, spełniających określone w przepisach warunki, może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej dwa lata.

Aby miało miejsce pierwsze zasiedlenie w rozumieniu powyższej normy prawnej, muszą zostać spełnione wszystkie przesłanki łącznie wymienione w przywołanym przepisie. Co istotne, oddanie do użytkowania powinno nastąpić w ramach czynności opodatkowanej, a za takie można rozumieć m. in. objęcie we władanie budynku, budowli lub ich części (lokalu mieszkalnego) przez pierwszego nabywcę lub pierwszego użytkownika. Przedmiotowa nieruchomość (lokal) nie musi być faktycznie zamieszkała, lecz winna być przejęta przez nabywcę (użytkownika) do użytkowania. Wydanie przedmiotowego obiektu nabywcy winno nastąpić w ramach wykonania przez sprzedającego czynności podlegających opodatkowaniu.

W analizowanej sprawie Wnioskodawca zamierza sprzedawać mieszkania, które będzie kupował na rynku wtórnym od osób fizycznych bez podatku VAT, bądź od komornika w drodze licytacji, również bez podatku VAT. Zainteresowany będzie przeprowadzał w nich drobne remonty. Wydatki ponoszone na te remonty nie będą przekraczały 30% wartości początkowej mieszkania. Wnioskodawca zaznaczył, że mieszkania te po wybudowaniu lub ulepszeniu były przedmiotem sprzedaży lub najmu właścicielom, od których Wnioskodawca teraz nabywa ich lokal mieszkalny bezpośrednio, bądź w drodze licytacji od komornika. Przy dostawie mieszkań w odniesieniu do każdego odrębnie nie występuje czynność pierwszego zasiedlenia w myśl art. 2 pkt 14 ustawy, ponadto pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą mieszkania minie okres większy niż 2 lata.

Z powyższego opisu wynika więc, że sprzedaż lokali mieszkalnych odbywać się będzie poza pierwszym zasiedleniem. Pierwsze zasiedlenie tych lokali nastąpiło bowiem w momencie oddania ich w najem lub w momencie sprzedaży właścicielom, od których mieszkania kupił Wnioskodawca.

Ponadto wydatki jak wskazał Wnioskodawca ponosił będzie na remont mieszkań, a nie ulepszenie. Zatem dostawa lokali mieszkalnych będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, bowiem nie zachodzą wyjątki w nim przedstawione, tzn. dostawa lokali mieszkalnych nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim.

Reasumując, sprzedaż lokali mieszkalnych w ramach prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej korzysta ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gorzowie Wielkopolskim, ul. Dąbrowskiego 13, 66-400 Gorzów Wielkopolski po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.

Wniosek ORD-IN (PDF)

Treść w pliku PDF 636 kB

Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu