Temat interpretacji

dokumentowania kosztów eksploatacji, zarządzania, funduszu remontowego, dostawy mediów, związanych z użytkowaniem boksów handlowych przez współwłaścicieliprzedsiębiorców

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2015 r. poz. 613 ze zm.) oraz § 2 i § 6 pkt 2 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. z 2015 r. poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Rozwoju i Finansów, stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 22 września 2016 r. (data wpływu 27 września 2016 r.), uzupełnionego pismem z 8 grudnia 2016 r. (data wpływu 9 grudnia 2016 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie dokumentowania kosztów eksploatacji, zarządzania, funduszu remontowego, dostawy mediów, związanych z użytkowaniem boksów handlowych przez współwłaścicieliprzedsiębiorców:

• odnośnie stwierdzenia, że jako podatnik VAT Wnioskodawca nieprawidłowo fakturuje dotyczące części wspólnych koszty eksploatacji i zarządzania oraz funduszu remontowego, obciążając współwłaścicieli-przedsiębiorców, korzystających z wydzielonych boksów handlowych, podatkiem od towarów i usług jest nieprawidłowe,
• odnośnie stwierdzenia, że Wnioskodawca prawidłowo fakturuje zwrot kosztów z tytułu energii elektrycznej, wody i ścieków w oparciu o wskazania podliczników w poszczególnych boksach jest prawidłowe,
• odnośnie stwierdzenia, że z tytułu kosztów eksploatacji i zarządzania oraz funduszu remontowego Wnioskodawca powinien wystawiać współwłaścicielom-przedsiębiorcom w miejsce obecnie wystawianych faktur, noty obciążeniowe jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 27 września 2016 r. do tut. Organu wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie dokumentowania kosztów eksploatacji, zarządzania, funduszu remontowego, dostawy mediów, związanych z użytkowaniem boksów handlowych przez współwłaścicieliprzedsiębiorców.

Ww. wniosek został uzupełniony pismem z 8 grudnia 2016 r. (data wpływu 9 grudnia 2016 r.), będącym odpowiedzią na wezwanie tut. organu z 29 listopada 2016 r. znak: 2461-IBPP1.4512.737.2016.1.ES.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Wnioskodawca jest podatnikiem czynnym podatku od towarów i usług. Jest też właścicielem zabudowanej nieruchomości położonej w (). Na terenie budynków położonych na nieruchomości prowadzona jest przez wiele podmiotów działalność gospodarcza. Miejsce to określane jest wspólną nazwą C.. W budynkach położonych na nieruchomości znajdują się wydzielone lekkimi ściankami boksy handlowo-usługowe, w których prowadzona jest przez współwłaścicieli i inne osoby działalność gospodarcza. Każdy boks posiada indywidualny dostęp do energii elektrycznej i wyposażony jest w podlicznik energii elektrycznej, a część z nich wyposażona jest również w podlicznik zużycia wody.

Sposób korzystania z nieruchomości określa zawarta przez współwłaścicieli umowa o podział do korzystania z dnia .

Zgodnie z tą umową zarządcą nieruchomości jest Wnioskodawca. W ramach zarządu Wnioskodawca wykonuje wszystkie czynności związane z utrzymaniem nieruchomości, w tym w szczególności budynków. Przeprowadza konieczne remonty i konserwacje, zapewnia ochronę i sprzątanie budynków, wynajmuje boksy oraz dokonuje wszelkich rozliczeń związanych z nieruchomością. To on jest stroną umów z dostawcami mediów oraz stroną umów dotyczących ochrony, wykonania remontów itp. Wszystkie te czynności służą prowadzonej przez współwłaścicieli-przedsiębiorców działalności gospodarczej prowadzonej w C..

Jednocześnie Wnioskodawca wystawia współwłaścicielom co miesiąc faktury, w których obciąża ich kosztami:

• eksploatacji i zarządzania, w tym za korzystanie z energii elektrycznej i wody w częściach wspólnych,
• funduszu remontowego,
• energii elektrycznej i wody oraz ścieków w boksie, według wskazań podliczników.

Do kwot netto wskazanych w fakturach Wnioskodawca dolicza podatek od towarów i usług.

W uzupełnieniu Wnioskodawca podał, że:

1. Wnioskodawca jest współwłaścicielem nieruchomości zabudowanej budynkami, w których znajdują się wydzielone boksy handlowe. Tym samym Wnioskodawca jest również współwłaścicielem tych budynków. Z części wydzielonych boksów handlowych korzystają inni współwłaściciele nieruchomości (w ramach umowy zawartej między współwłaścicielami o podział do korzystania). Część boksów jest natomiast oddana w dzierżawę osobom trzecim. W postawionych pytaniach chodzi o rozliczenia ze współwłaścicielami, którzy korzystają z przydzielonych im do wyłącznego korzystania boksów.
2. Pod pojęciem kosztów eksploatacji Wnioskodawca rozumie koszty, które ponosi w związku z normalnym używaniem nieruchomości jako całości w stosunku do podmiotów zewnętrznych, które to koszty powstają w związku z używaniem energii elektrycznej, wody i ścieków w częściach wspólnych nieruchomości, dotyczą ubezpieczenia nieruchomości, podatków i opłat publicznoprawnych w tym opłat za gospodarowanie odpadami czy wydatków na utrzymanie porządku i czystości (sprzątanie nieruchomości).
   Kosztami eksploatacji nie są koszty związane ze zużyciem energii elektrycznej, wody i ścieków w poszczególnych boksach, rozliczane na podstawie podliczników - stosownie do faktycznego zużycia. Kosztami eksploatacji nie są też comiesięczne wpłaty współwłaścicieli na poczet funduszu remontowego.
   Odrębną kategorię stanowią też koszty zarządzania, na które składają się koszty usług księgowych i prawnych oraz wydatki na administrowanie nieruchomością, w tym wynagrodzenia pracowników biurowych oraz pracowników ochrony.
3. Na pytanie tut. Organu: W jaki sposób (należy opisać metody) Wnioskodawca ustala wysokość opłat z tytułu eksploatacji i zarządzania oraz funduszu remontowego? (proszę wskazać odrębnie dla każdego rodzaju opłat),
   Wnioskodawca odpowiedział: Zasadą jest, że współwłaściciele płacą comiesięczne zaliczki na poczet kosztów eksploatacji i zarządzania, które ustalane są stosownie do posiadanych we współwłasności udziałów. Wysokość zaliczki ustala Wnioskodawca, biorąc pod uwagę średnie koszty z roku poprzedniego. Po zakończeniu roku następuje rozliczenie końcowe, w oparciu o faktycznie podniesione koszty.
   Współwłaściciele płacą również comiesięczne zaliczki na poczet funduszu remontowego. Fundusz remontowy utworzony przez współwłaścicieli służy pokrywaniu kosztów remontów i inwestycji związanych z nieruchomością. Wysokość odpisów na fundusz remontowy ustalają uchwałą współwłaściciele nieruchomości na corocznych zebraniach. Wysokość odpisów proponowana jest przez Wnioskodawcę przy uwzględnieniu planowanych remontów i inwestycji na dany rok oraz zakładanych wydatków z tym związanych (planów gospodarczych). Wysokość opłaty na fundusz remontowy dla współwłaściciela ustalana jest w zależności od 1 m² powierzchni handlowej boksu przez niego zajmowanego.
4. Opłaty z tytułu eksploatacji i zarządzania są opłatami, na wysokość których współwłaściciele- przedsiębiorcy korzystający z boksów handlowych nie mają wpływu. Są to zaliczki ustalane przez Wnioskodawcę jako zarządcę w sposób wskazany w odpowiedzi na pytanie 3.
   Opłata na fundusz remontowy została ustalona na podstawie uchwały Nadzwyczajnego Walnego Zebrania, wpływ na wysokość tej kwoty może mieć jedynie poprzez to, że kwota w danej wysokości może być uchwalona lub nie.
   Założeniem Wnioskodawcy jest takie zbilansowanie przychodów i wydatków, aby nie osiągać zysków. Po zakończeniu roku kalendarzowego następuje rozliczenie za ten rok w oparciu o faktycznie uzyskane przychody z nieruchomości oraz poniesione koszty.
5. Wystawiając fakturę na rzecz współwłaścicieli - przedsiębiorców za dostawę wody, odprowadzanie ścieków i energię elektryczną Wnioskodawca opodatkowuje te media wg stawek dostawcy.
6. Wnioskodawca wystawiając fakturę za dostawę wody, odprowadzanie ścieków i energię elektryczną nie dolicza współwłaścicielom - przedsiębiorców marży (refakturuje faktury).
7. Symbol Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU) zgodnie z rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 29 października 2008 r. (Dz.U. Nr 207, poz.1293 ze zm.) dla usług zarządzania: 68.20.12.0 Wynajem i usługi zarządzania nieruchomościami niemieszkalnymi własnymi lub dzierżawionymi.
8. W skład świadczonych przez Wnioskodawcę usług zarządzania nie wchodzi usługa wyceny nieruchomości.
9. Symbole budynków zgodnie z Polską Klasyfikacją Obiektów Budowlanych (PKOB) wprowadzoną rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999r. (Dz. U. Nr 112, poz.1316 ze zm.), w których znajdują się boksy handlowe: Sekcja 1; Dział 12; Grupa 123; Klasa 1230.
10. Pytanie nr 1 zawarte we wniosku o interpretację dotyczy części wspólnych nieruchomości.
    Za części wspólne nieruchomości uważa się wszystkie części nieruchomości, które nie są boksami handlowymi, z których korzystają współwłaściciele w ramach podziału do korzystania. Częściami wspólnymi są parkingi, toalety, pomieszczenia ochrony i gospodarcze, biura Wnioskodawcy jako zarządcy, pomieszczenia wynajmowane osobom trzecim, ciągi komunikacyjne, korytarze.
    
    

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

Czy Wnioskodawca, będąc podatnikiem podatku od towarów i usług prawidłowo fakturuje koszty eksploatacji i zarządzania oraz funduszu remontowego obciążając współwłaścicieli-przedsiębiorców korzystających z wydzielonych boksów handlowych podatkiem od towarów i usług?

Zdaniem Wnioskodawcy:

W zakresie pierwszego pytania, Wnioskodawca stoi na stanowisku, że jako podatnik VAT nieprawidłowo fakturuje koszty eksploatacji i zarządzania oraz funduszu remontowego, obciążając współwłaścicieli-przedsiębiorców, korzystających z wydzielonych boksów handlowych, podatkiem od towarów i usług. Koszty te odnoszą się do części wspólnych nieruchomości i nie dotyczą wyłącznie kosztów utrzymania poszczególnych boksów, z których korzystają współwłaściciele-przedsiębiorcy. Zatem czynności związane z rozliczaniem tych kosztów nie stanowią czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a wnioskodawca nie jest z tego tytułu podatnikiem VAT. W tej sytuacji brak jest podstaw do wystawiania przez Wnioskodawcę z tego tytułu faktur VAT. Są to wewnętrzne rozliczenia odbywające się miedzy współwłaścicielami, gdzie Wnioskodawca działa w imieniu własnym i na własny rachunek, jako zarządca nieruchomości. Współwłaściciele-przedsiębiorcy jedynie finansują te koszty. Odbiorcą tych towarów i usług jest Wnioskodawca, który występuje w tej sytuacji, jako ostateczny konsument i dlatego brak jest podstaw do fakturowania tych towarów i usług na współwłaścicieli-przedsiębiorców.

W zakresie drugiego pytania Wnioskodawca uważa, że prawidłowo fakturuje zwrot kosztów z tytułu energii elektrycznej, wody i ścieków. Koszty te rozliczane są na podstawie wskazań podliczników w poszczególnych boksach i dotyczą wyłącznie konkretnych boksów i konkretnych współwłaścicieli-przedsiębiorców, którzy z nich korzystają na podstawie umowy o podział do korzystania. Wnioskodawca świadczy w tej sytuacji usługi, których koszty ponosi we własnym imieniu, jednak na rzecz pozostałych współwłaścicieli-przedsiębiorców. Na Wnioskodawcy jako podatniku VAT, ciąży więc obowiązek wystawienia faktury i naliczenia podatku od towarów i usług. Wnioskodawca jako zarządca nieruchomości, nabywając towary i usługi dla celów związanych z obsługą danego boksu działa jako ogniwo pośrednie, gdyż finalnym nabywcą towarów i usług świadczonych tak przez zarządcę jak i podmioty zewnętrzne są współwłaściciele przedsiębiorcy prowadzący działalność gospodarczą na nieruchomości. Sytuacja ta zbliżona jest do sytuacji, w której mamy do czynienie z wyodrębnioną własnością lokali i ponoszeniem kosztów używania tych lokali przez ich właścicieli.

Stanowisko Wnioskodawcy w zakresie odpowiedzi na trzecie pytanie jest takie, że tytułem kosztów eksploatacji i zarządzania oraz funduszu remontowego powinien on wystawiać współwłaścicielom-przedsiębiorcom, w miejsce obecnie wystawianych faktur, noty obciążeniowej, skoro w zakresie tych czynności Wnioskodawca stoi na stanowisku, że nie są to czynności opodatkowane podatkiem od towarów i usług. To rozliczenia z tego tytułu powinny być dokumentowane dowodem księgowym przewidzianym w przepisach ustawy o rachunkowości. Takim dokumentem jest właśnie nota obciążeniowa.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za:

• nieprawidłowe odnośnie stwierdzenia, że jako podatnik VAT Wnioskodawca nieprawidłowo fakturuje dotyczące części wspólnych koszty eksploatacji i zarządzania oraz funduszu remontowego, obciążając współwłaścicieli-przedsiębiorców, korzystających z wydzielonych boksów handlowych, podatkiem od towarów i usług,
• prawidłowe odnośnie stwierdzenia, że Wnioskodawca prawidłowo fakturuje zwrot kosztów z tytułu energii elektrycznej, wody i ścieków w oparciu o wskazania podliczników w poszczególnych boksach,
• nieprawidłowe odnośnie stwierdzenia, że z tytułu kosztów eksploatacji i zarządzania oraz funduszu remontowego Wnioskodawca powinien wystawiać współwłaścicielom-przedsiębiorcom w miejsce obecnie wystawianych faktur, noty obciążeniowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. (Dz. U. z 2016 r., poz. 710 ze zm.), zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu ww. podatkiem, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na podstawie art. 7 ust. 1 cyt. ustawy przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel ().

Przez towary natomiast, zgodnie z art. 2 pkt 6 tej ustawy, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 8 ust. 1 ww. ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ().

Z tak szeroko sformułowanej definicji wynika, że przez świadczenie usług należy rozumieć przede wszystkim określone zachowanie się podatnika na rzecz innego podmiotu, które wynika z dwustronnego stosunku zobowiązaniowego, zakładającego istnienie podmiotu będącego odbiorcą (nabywca usługi), jak również podmiotu świadczącego usługę. Przy czym, o ile dane zachowanie podatnika mieści się w ustawowej definicji świadczenia usług, to co do zasady niezbędnym elementem do uznania tego zachowania za czynność podlegającą opodatkowaniu jest spełnienie przesłanki odpłatności (wynagrodzenie za usługę).

Zgodnie z art. 8 ust. 2a ustawy o VAT, w przypadku gdy podatnik, działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, przyjmuje się, że ten podatnik sam otrzymał i wyświadczył te usługi.

W myśl art. 7 ust. 8 cyt. ustawy, w przypadku gdy kilka podmiotów dokonuje dostawy tego samego towaru w ten sposób, że pierwszy z nich wydaje ten towar bezpośrednio ostatniemu w kolejności nabywcy, uznaje się, że dostawy towarów dokonał każdy z podmiotów biorących udział w tych czynnościach.

Przez towary, stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów lub świadczenie usług w rozumieniu art. 5 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Analizując bowiem powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów lub świadczenie usług podlegać będą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywane będą przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Jedną z generalnych zasad na gruncie podatku od towarów i usług jest bowiem to, że czynności wymienione w art. 5 ust. 1 ustawy podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdy wykonane są przez podatnika.

Z treści art. 15 ust. 1 ustawy wynika, że podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Na mocy art. 15 ust. 2 ustawy działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zauważyć należy, że definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem podatnik tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

W myśl art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Zgodnie z art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2018 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i ust. 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednakże zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

Jednakże zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

Zgodnie z dyspozycją zawartą w art. 82 ust. 3 ustawy minister właściwy do spraw finansów publicznych może, w drodze rozporządzenia, wprowadzić inne niż określone w art. 43-81 zwolnienia od podatku, a także określić szczegółowe warunki stosowania tych zwolnień, uwzględniając:

1. specyfikę wykonywania niektórych czynności oraz uwarunkowania obrotu gospodarczego niektórymi towarami;
2. przebieg realizacji budżetu państwa;
3. potrzebę uzyskania dostatecznej informacji o towarach będących przedmiotem zwolnienia;
4. przepisy Unii Europejskiej.

I tak, stosownie do § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień (Dz. U. z 2015 r., poz. 736), zwalnia się od podatku usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi, świadczone na zlecenie, z wyłączeniem wyceny nieruchomości mieszkalnych (PKWiU ex 68.32.11.0 i PKWiU ex 68.32.12.0).

W myśl natomiast zapisu § 3 ust. 1 pkt 10 cyt. rozporządzenia, zwalnia się od podatku czynności związane z utrzymaniem lokali mieszkalnych, wykorzystywanych wyłącznie na cele mieszkaniowe, za które pobierane są opłaty, wykonywane przez wspólnotę mieszkaniową na rzecz właścicieli tych lokali, tworzących w określonej nieruchomości tę wspólnotę.

Z kolei, zgodnie z § 3 ust. 1 pkt 11 ww. rozporządzenia, zwalnia się od podatku czynności wykonywane przez wspólnotę mieszkaniową lub właścicieli lokali mieszkalnych tworzących w określonej nieruchomości wspólnotę mieszkaniową, na rzecz osób używających na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności lokale należące do właścicieli tworzących tę wspólnotę mieszkaniową, za które pobierane są opłaty niezależne od właściciela w rozumieniu ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2014 r. poz. 150, z późn. zm.) lub opłaty pośrednie w rozumieniu ustawy z dnia 22 czerwca 1995 r. o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych Rzeczypospolitej Polskiej (Dz. U. z 2015 r., poz. 746, z późn. zm.), jeżeli lokale te są wykorzystywane wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Podkreślić należy, że zastosowanie zwolnienia od podatku w oparciu o cyt. wyżej przepisy uzależnione jest od spełnienia przesłanek obiektywnych dotyczących charakteru wynajmowanego lokalu (lokal mieszkalny) oraz subiektywnych dotyczących przeznaczenia wynajmowanego lokalu (cel mieszkaniowy). A zatem zwolnieniem określonym w ww. przepisach rozporządzenia objęto tylko towary i usługi związane z lokalami mieszkalnymi wykorzystywanymi wyłącznie na cele mieszkaniowe. Użyty przez ustawodawcę w ww. przepisie zwrot wyłącznie wskazuje, że warunkiem koniecznym do zastosowania przedmiotowego zwolnienia jest wykorzystywanie lokali na cele mieszkaniowe.

W związku z tym zwolnieniu nie podlega dostawa towarów i usług związanych z lokalami innymi niż mieszkalne oraz lokalami mieszkalnymi wykorzystywanymi na cel inny niż mieszkaniowy.

Zasady dokumentowania czynności podlegających opodatkowaniu regulują przepisy art. 106a-106q ustawy.

W myśl art. 106a ustawy, przepisy niniejszego rozdziału stosuje się do:

1. sprzedaży, z wyjątkiem przypadków, o których mowa w art. 17 ust. 1 pkt 4 i 5 oraz ust. 1a, w których usługodawca lub dokonujący dostawy towarów nie rozlicza podatku należnego i faktura dokumentująca te transakcje nie jest wystawiana przez usługobiorcę lub nabywcę towarów w imieniu i na rzecz usługodawcy lub dokonującego dostawy towarów;
2. dostawy towarów i świadczenia usług dokonywanych przez podatnika posiadającego na terytorium kraju siedzibę działalności gospodarczej lub stałe miejsce prowadzenia działalności gospodarczej, z którego dokonywane są te czynności, a w przypadku braku na terytorium kraju siedziby działalności gospodarczej oraz stałego miejsca prowadzenia działalności gospodarczej posiadającego na terytorium kraju stałe miejsce zamieszkania albo zwykłe miejsce pobytu, z którego dokonywane są te czynności, w przypadku gdy miejscem świadczenia jest terytorium:
   
   1. państwa członkowskiego inne niż terytorium kraju, a osobą zobowiązaną do zapłaty podatku od wartości dodanej jest nabywca towaru lub usługobiorca i faktura dokumentująca te czynności nie jest wystawiana przez tego nabywcę lub usługobiorcę w imieniu i na rzecz podatnika,
   2. państwa trzeciego.

Stosownie do przepisu art. 106b ust. 1 ustawy, podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą:

1. sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem;
2. sprzedaż wysyłkową z terytorium kraju i sprzedaż wysyłkową na terytorium kraju na rzecz podmiotu innego niż wskazany w pkt 1;
3. wewnątrzwspólnotową dostawę towarów na rzecz podmiotu innego niż wskazany w pkt 1;
4. otrzymanie przez niego całości lub części zapłaty przed dokonaniem czynności, o których mowa w pkt 1 i 2, z wyjątkiem przypadku, gdy zapłata dotyczy wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów lub czynności, dla których obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z art. 19a ust. 5 pkt 4.

Na podstawie art. 106b ust. 2 ustawy, podatnik nie jest obowiązany do wystawienia faktury w odniesieniu do sprzedaży zwolnionej od podatku na podstawie art. 43 ust. 1, art. 113 ust. 1 i 9 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3.

Stosownie do art. 106b ust. 3 ustawy, na żądanie nabywcy towaru lub usługi podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą:

1. czynności, o których mowa w ust. 1 pkt 1, z wyjątkiem czynności, o których mowa w art. 19a ust. 5 pkt 4, oraz otrzymanie całości lub części zapłaty przed wykonaniem tych czynności, z wyjątkiem przypadku, gdy zapłata dotyczy wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów jeżeli obowiązek wystawienia faktury nie wynika z ust. 1,
2. sprzedaż zwolnioną, o której mowa w ust. 2, z zastrzeżeniem art. 117 pkt 1 i art. 118

jeżeli żądanie jej wystawienia zostało zgłoszone w terminie 3 miesięcy, licząc od końca miesiąca, w którym dostarczono towar lub wykonano usługę bądź otrzymano całość lub część zapłaty.

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów co do zasady podatnik VAT jest zobowiązany wystawiać fakturę dokumentującą sprzedaż towarów i usług na rzecz innego podatnika. Generalnie ustawodawca nie nakłada na podatników obowiązku wystawiania faktur dokumentujących sprzedaż zwolnioną od podatku na podstawie przepisów ustawy lub rozporządzeń wykonawczych do niej oraz sprzedaż realizowaną na rzecz podmiotów niebędących podatnikami VAT.

Niemniej jednak, stosownie do art. 106b ust. 3 ustawy, na żądanie nabywcy towaru lub usługi podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż zwolnioną, jeżeli żądanie jej wystawienia zostało zgłoszone w przewidzianym przepisem terminie.

W myśl art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2015 r., poz. 1892), ustawa określa sposób ustanawiania odrębnej własności samodzielnych lokali mieszkalnych, lokali o innym przeznaczeniu, prawa i obowiązki właścicieli tych lokali oraz zarząd nieruchomością wspólną.

Z powyższego przepisu wynika, że postanowienia ww. ustawy o własności lokali odnoszą się zarówno do lokali mieszkalnych, jak też do lokali o innym przeznaczeniu tzw. lokali użytkowych (lokali sklepowych, usługowych, handlowych, biurowych, gastronomicznych, garaży i innych).

Zgodnie z art. 3 ust. 1 cyt. ustawy, w razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali.

Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali (art. 3 ust. 2 cyt. ustawy).

Stosownie natomiast do art. 13 ust. 1 powołanej ustawy, właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nie utrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra.

Z ww. przepisu wynika, że istnieją dwa rodzaje obowiązków właścicieli lokali:

• związane z nieruchomością wspólną,
• związane z odrębną własnością lokalu.

Składniki pierwszej kategorii wydatków zostały przykładowo wymienione w art. 14 ustawy o własności lokali, jako zasadnicze koszty obciążające właścicieli lokali. Są to przede wszystkim:

1. wydatki na remonty i bieżącą konserwację;
2. opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę;
3. ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali;
4. wydatki na utrzymanie porządku i czystości;
5. wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 tej ustawy, na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca.

Jak wynika z art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali, właściciele zobowiązani są do uczestnictwa w kosztach zarządu związanych z nieruchomością wspólną na ich pokrycie uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat oraz do ponoszenia wydatków związanych z utrzymaniem własnych lokali (m.in. za wodę, ciepło, gaz, energię elektryczną, odprowadzanie ścieków).

Z opisu sprawy wynika, iż Wnioskodawca jest podatnikiem czynnym podatku od towarów i usług, jest też współwłaścicielem zabudowanej nieruchomości. Na terenie budynków położonych na nieruchomości znajdują się wydzielone lekkimi ściankami boksy handlowo-usługowe, w których prowadzona jest przez współwłaścicieli i inne osoby działalność gospodarcza. Każdy boks posiada indywidualny dostęp do energii elektrycznej i wyposażony jest w podlicznik energii elektrycznej, a część z nich wyposażona jest również w podlicznik zużycia wody.

Sposób korzystania z nieruchomości określa zawarta przez współwłaścicieli umowa o podział do korzystania. Zgodnie z tą umową zarządcą nieruchomości jest Wnioskodawca. W ramach zarządu Wnioskodawca wykonuje wszystkie czynności związane z utrzymaniem nieruchomości, w tym w szczególności budynków. Przeprowadza konieczne remonty i konserwacje, zapewnia ochronę i sprzątanie budynków, wynajmuje boksy oraz dokonuje wszelkich rozliczeń związanych z nieruchomością. To on jest stroną umów z dostawcami mediów oraz stroną umów dotyczących ochrony, wykonania remontów itp. Wszystkie te czynności służą prowadzonej przez współwłaścicieli-przedsiębiorców działalności gospodarczej.

Jednocześnie Wnioskodawca wystawia współwłaścicielom co miesiąc faktury, w których obciąża ich kosztami:

• eksploatacji i zarządzania, w tym za korzystanie z energii elektrycznej i wody w częściach wspólnych,
• funduszu remontowego,
• energii elektrycznej i wody oraz ścieków w boksie, według wskazań podliczników.

Do kwot netto wskazanych w fakturach Wnioskodawca dolicza podatek od towarów i usług.

Pod pojęciem kosztów eksploatacji Wnioskodawca rozumie koszty, które ponosi w związku z normalnym używaniem nieruchomości jako całości w stosunku do podmiotów zewnętrznych, które to koszty powstają w związku z używaniem energii elektrycznej, wody i ścieków w częściach wspólnych nieruchomości, dotyczą ubezpieczenia nieruchomości, podatków i opłat publicznoprawnych w tym opłat za gospodarowanie odpadami czy wydatków na utrzymanie porządku i czystości (sprzątanie nieruchomości).

Kosztami eksploatacji nie są koszty związane ze zużyciem energii elektrycznej, wody i ścieków w poszczególnych boksach, rozliczane na podstawie podliczników - stosownie do faktycznego zużycia. Kosztami eksploatacji nie są też comiesięczne wpłaty współwłaścicieli na poczet funduszu remontowego.

Odrębną kategorię stanowią też koszty zarządzania, na które składają się koszty usług księgowych i prawnych oraz wydatki na administrowanie nieruchomością, w tym wynagrodzenia pracowników biurowych oraz pracowników ochrony.

Zasadą jest, że współwłaściciele płacą comiesięczne zaliczki na poczet kosztów eksploatacji i zarządzania, które ustalane są stosownie do posiadanych we współwłasności udziałów. Wysokość zaliczki ustala Wnioskodawca, biorąc pod uwagę średnie koszty z roku poprzedniego. Po zakończeniu roku następuje rozliczenie końcowe, w oparciu o faktycznie podniesione koszty.

Współwłaściciele płacą również comiesięczne zaliczki na poczet funduszu remontowego. Fundusz remontowy utworzony przez współwłaścicieli służy pokrywaniu kosztów remontów i inwestycji związanych z nieruchomością. Wysokość odpisów na fundusz remontowy ustalają uchwałą współwłaściciele nieruchomości na corocznych zebraniach. Wysokość odpisów proponowana jest przez Wnioskodawcę przy uwzględnieniu planowanych remontów i inwestycji na dany rok oraz zakładanych wydatków z tym związanych (planów gospodarczych). Wysokość opłaty na fundusz remontowy dla współwłaściciela ustalana jest w zależności od 1 m² powierzchni handlowej boksu przez niego zajmowanego.

Opłaty z tytułu eksploatacji i zarządzania są opłatami, na wysokość których współwłaściciele- przedsiębiorcy korzystający z boksów handlowych nie mają wpływu.

Opłata na fundusz remontowy została ustalona na podstawie uchwały Nadzwyczajnego Walnego Zebrania, wpływ na wysokość tej kwoty może mieć jedynie poprzez to, że kwota w danej wysokości może być uchwalona lub nie.

Wystawiając fakturę na rzecz współwłaścicieli-przedsiębiorców za dostawę wody, odprowadzanie ścieków i energię elektryczną Wnioskodawca opodatkowuje te media wg stawek dostawcy, nie dolicza współwłaścicielom-przedsiębiorcom marży (refakturuje faktury).

Wątpliwości Wnioskodawcy budzi kwestia opodatkowania i fakturowania kosztów związanych z utrzymaniem i eksploatacją części nieruchomości, z których korzystają wszyscy współwłaściciele oraz kosztów zużycia wody, energii i ścieków w poszczególnych boksach przydzielonych poszczególnym właścicielom do wyłącznego korzystania.

Jednocześnie Wnioskodawca przedstawiając własne stanowisko co do pierwszego rodzaju wydatków uważa, że są to rozliczenia wewnętrzne między współwłaścicielami i dlatego nie powinny podlegać opodatkowaniu, jedynie drugi rodzaj wydatków stanowi odsprzedaż, którą należy udokumentować fakturą.

Powyższe wskazuje, że Wnioskodawca przyrównał swoją sytuację do rozliczeń funkcjonujących we wspólnotach mieszkaniowych, co w ocenie tut. Organu jest nieprawidłowe, gdyż sytuacja Wnioskodawcy jest inna.

Mianowicie wymieniona w niniejszej interpretacji ustawa o własności lokali reguluje sytuację takich nieruchomości, w których jest ustanowiona odrębna własność lokali oraz części wspólne.

Natomiast z przedstawionego przez Wnioskodawcę opisu sprawy wynika, że mamy do czynienia z nieruchomością o charakterze wyłącznie gospodarczym oraz cała nieruchomość stanowi w istocie części wspólne wszystkich współwłaścicieli. W przedmiotowej nieruchomości nie ma bowiem lokali stanowiących odrębną własność, tylko cała nieruchomość jest współwłasnością wielu osób.

Z wniosku wynika, że każdy współwłaściciel ma udział w tej nieruchomości, natomiast poszczególne boksy zostały tylko przydzielone poszczególnym współwłaścicielom do wyłącznego korzystania na podstawie umowy o podział do korzystania. Nie oznacza to jednak, że dany boks handlowy przydzielony do korzystania danemu współwłaścicielowi stał się jego odrębną własnością. W dalszym ciągu cała nieruchomość jest współwłasnością wszystkich współwłaścicieli i nie występuje tu odrębna własność lokali.

Jeżeli zatem współwłaściciele w drodze zwartej umowy powierzyli zarządzanie i wykonywanie pewnych czynności w odniesieniu do całej nieruchomości jednemu ze współwłaścicieli, tj. Wnioskodawcy, to Wnioskodawca wszedł niejako w rolę pośrednika w dostawie tych wszystkich towarów czy usług poszczególnym pozostałym współwłaścicielom. Jeżeli więc Wnioskodawca jest stroną umów z podmiotami trzecimi lub sam jest usługodawcą i następnie przenosi te koszty na pozostałych współwłaścicieli podmioty prowadzące działalność gospodarczą, to w istocie dokonuje sprzedaży towarów czy usług.

Tym samym Wnioskodawcę należy uznać za podatnika VAT odsprzedającego świadczenia zarówno w odniesieniu do kosztów eksploatacji, zarządzania i funduszu remontowego jak i kosztów energii elektrycznej oraz wody i ścieków zużywanych przez poszczególnych współwłaścicieli w przydzielonych im umownie do korzystania boksach handlowych.

Tym samym czynności te podlegają opodatkowaniu jako odpłatne świadczenie usług lub odpłatna dostawa towarów.

W konsekwencji czynności dokonywane przez Wnioskodawcę (Zarządcę) powinny być dokumentowane fakturami, wystawianymi zgodnie z zasadami przewidzianymi w art. 106a-106n ustawy, w tym w szczególności w przypadku, o którym mowa w art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy, tj. w przypadku sprzedaży na rzecz podmiotów prowadzących działalność gospodarczą.

Tak więc:

• dostawę energii elektrycznej, wody i odprowadzanie ścieków, których koszty zużycia będą obliczane w oparciu o wskazania indywidualnych podliczników w boksach,
• koszty eksploatacji i zarządu (ustalane stosownie do posiadanych we współwłasności udziałów) oraz funduszu remontowego (ustalane od 1 m² zajmowanej powierzchni handlowej boksu) odnośnie tzw. części wspólnych nieruchomości,

należy uznać za odsprzedaż, a więc za czynności podlegające opodatkowaniu i udokumentować poprzez wystawienie faktury przez Wnioskodawcę na współwłaścicieli nieruchomości, z zastosowaniem właściwej stawki podatku.

Mając powyższe na uwadze, stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za:

• nieprawidłowe odnośnie stwierdzenia, że jako podatnik VAT Wnioskodawca nieprawidłowo fakturuje dotyczące części wspólnych koszty eksploatacji i zarządzania oraz funduszu remontowego, obciążając współwłaścicieli-przedsiębiorców, korzystających z wydzielonych boksów handlowych, podatkiem od towarów i usług,
• prawidłowe odnośnie stwierdzenia, że Wnioskodawca prawidłowo fakturuje zwrot kosztów z tytułu energii elektrycznej, wody i ścieków w oparciu o wskazania podliczników w poszczególnych boksach,
• nieprawidłowe odnośnie stwierdzenia, że z tytułu kosztów eksploatacji i zarządzania oraz funduszu remontowego Wnioskodawca powinien wystawiać współwłaścicielom-przedsiębiorcom w miejsce obecnie wystawianych faktur, noty obciążeniowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Zaznaczyć należy, że niniejsza interpretacja indywidualna traci ważność w przypadku zmiany któregokolwiek z elementów przedstawionego stanu faktycznego lub zmiany stanu prawnego.

Ponadto tut. Organ informuje, że zgodnie z art. 14na pkt 2 ustawy Ordynacja podatkowa, przepisów art. 14k-14n dotyczących ochrony prawnej wynikającej z zastosowania się Wnioskodawcy do otrzymanej interpretacji nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe przedstawione we wniosku stanowią element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy o podatku od towarów i usług, tj. czynności dokonanych w ramach transakcji, które pomimo spełnienia warunków formalnych ustanowionych w przepisach ustawy, miały zasadniczo na celu osiągnięcie korzyści podatkowych, których przyznanie byłoby sprzeczne z celem, któremu służą te przepisy.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Zgodnie z przepisem § 1 pkt 1 rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 28 sierpnia 2008 r. w sprawie przekazania rozpoznawania innym wojewódzkim sądom administracyjnym niektórych spraw z zakresu działania ministra właściwego do spraw finansów publicznych, Prezesa Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Prezesa Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego (Dz.U. Nr 163 poz. 1016) skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa Stefana Wyszyńskiego 2, 44-101 Gliwice, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 718). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Jednocześnie zgodnie z art. 57a ww. ustawy skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Administracji Skarbowej w Katowicach, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.

Stanowisko

w części prawidłowe

Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach