Temat interpretacji

Sprzedaż nieruchomości w trybie egzekucji.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r. poz. 749 z późn. zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 9 grudnia 2014 r. (data wpływu 22 grudnia 2014 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie braku opodatkowania sprzedaży nieruchomości w ramach postępowania komorniczego:

• nieruchomości obejmującej działki gruntu nr 114/159, 114/160 zabudowane domem mieszkalnym, działkę gruntu 114/135 zabudowaną przydomową oczyszczalnią ścieków oraz działkę nr 114/136 pełniącą funkcję rekreacyjną jest prawidłowe,
• nieruchomości gruntowej niezabudowanej (działki nr 10) jest nieprawidłowe,
• nieruchomości obejmującej działkę nr 9/4 zabudowaną budynkiem biurowo-produkcyjnym jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 22 grudnia 2014 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie braku opodatkowania sprzedaży nieruchomości zabudowanych w ramach postępowania komorniczego.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenia przyszłe.

Przeciwko dłużnikom prowadzone są postępowania egzekucyjne.

Dłużniczka Grażyna M. prowadziła działalność gospodarczą. Od dnia 1 grudnia 2012 r. działalność została zawieszona, a od dnia 14 maja 2014 r. zlikwidowana. W okresie 1999-2012 była podatnikiem VAT. Dłużniczka oświadczyła, że poza niżej wymienionymi nie posiada innych nieruchomości, które planuje w przyszłości sprzedać, jak również w przeszłości nie dokonywała transakcji zbycia nieruchomości.

Dłużniczka Karolina M.-R. ma zawieszoną działalność gospodarczą od dnia 28 lutego 2014 r. W okresie od 3 maja 2007 r. do 28 lutego 2014 r. była czynnym podatnikiem VAT. Dłużniczka oświadczyła, że poza niżej wymienioną nie posiada innych nieruchomości, które planuje w przyszłości sprzedać, jak również w przeszłości, nie dokonywała transakcji zbycia nieruchomości.

A. Nieruchomość o nr KW() zabudowana domem mieszkalnym stanowi własność Grażyny M. do 1/2 części oraz Karoliny M.-R. do 1/2 części.

Dla części gminy, na której położona jest ww. nieruchomość, brak jest obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego. W studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego teren działek usytuowany jest na obszarze zabudowy mieszkaniowej. Nieruchomość obejmuje 4 działki. Działka nr 114/135 zabudowana jest podziemną biologiczną oczyszczalnią ścieków (beztlenową) z rozprowadzeniem wód poprocesowych do drenażu ułożonego i wygrodzonego na działce. Działka nr 114/136 spełnia funkcję rekreacyjną. Działki nr 114/159 i 114/160 zabudowane są domem jednorodzinnym z 3 miejscami garażowymi i 1 stanowiskiem w skłonie połaci dachu oraz 3 rozległymi tarasami. Na działce nr 114/60 usytuowany jest zadaszony śmietnik oraz pomieszczenie na narzędzia, zaś na działce nr 114/59 altana i grillowędzarnia. Niezabudowane powierzchnie działek urządzone są nasadzeniami drzew i krzewów oraz trawnikami. Łączna powierzchnia działek wynosi 2.776m2, powierzchnia użytkowa domu jednorodzinnego wynosi 789,1 m2. Nieruchomość została nabyta w celach mieszkaniowych, 1/2 część stanowiąca własność Karoliny M.-R. była darowizną dla niej od matki Grażyny. Na nieruchomości nie była prowadzona działalność gospodarcza, nie była ona przedmiotem najmu ani dzierżawy.

B. Nieruchomość o nr KW() - działka gruntu nr 10 stanowi własność Grażyny M. Nieruchomość obejmuje działkę o powierzchni 2.534 m2. Położona jest przy końcu ulicy D.. Zgodnie ze zmianami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonymi przez Radę Miejską w listopadzie 2012 r., działka jest terenem zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej, zaś część północna działki o szerokości ok. 6 m ma zostać w przyszłości wydzielona pod przedłużenie ul. D.. Nieruchomość nie jest zabudowana, część działki o powierzchni ok. 1.000 m2 została utwardzona płytami drogowymi. Nieruchomość została nabyta przez dłużniczkę w 1992 r. od osoby fizycznej. Od 1993 r. była na niej prowadzona działalność gospodarcza. Zgodnie z oświadczeniem dłużniczki, nieruchomość jest wynajmowana, dłużniczka nie wystawia rachunków ani faktur VAT w związku z najmem.

C. Nieruchomość o nr KW() - działka gruntu nr 9/4 stanowi własność Grażyny M. Nieruchomość obejmuje działkę o powierzchni 2.920 m2. Zgodnie ze zmianami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonymi uchwałą z listopada 2012 r., działka jest przeznaczona jako teren zabudowy usługowej nieuciążliwej z oznaczeniem A6 U1. Oznaczenie U1 oznacza teren zabudowy usługowej o usługach nieuciążliwych, nie zakłócających funkcji mieszkalnej oraz mieszkaniowej dla użytkowników prowadzących działalność zgodnie z przeznaczeniem terenu. Dla zabudowy usługowo-produkcyjnej, składów i magazynów istniejących w dniu wejścia w życie uchwały, dopuszcza się kontynuację istniejących funkcji.

Działka zabudowana jest obiektem biurowo-produkcyjnym. Teren przy budynku, włącznie z wjazdem, placem manewrowym i postojowym na pojazdy, jest utwardzony kostkami brukowymi. Pozwolenie na budowę hurtowni odzieży z częścią socjalną zostało wydane w 1993 r. Obiekt składa się z 2-kondygnacyjnej części biurowo-socjalnej (bez podpiwniczenia) oraz 1-kondygnacyjnych dwóch hal konstrukcji stalowej. Całość stanowi jeden budynek. Powierzchnia użytkowa części biurowo-mieszkalnej wynosi 170 m2, zaś części produkcyjnej 1.080 m2. Zakończenie budowy całego obiektu nastąpiło 1 lutego 2002 r. Obiekt uzyskał zezwolenie na użytkowanie jako hurtownia odzieży z częścią socjalną. Na nieruchomości prowadzona była hurtownia odzieży a w latach 2003-2004 w obu halach produkowane były kontenery stalowe na śmieci. Zgodnie ze złożonym przez dłużniczkę oświadczeniem, nieruchomość została nabyta przez nią w 1996 r. od osoby fizycznej. Od zakończenia budowy nie ponosiła nakładów na ulepszenie/rozbudowę, które stanowiłyby co najmniej 30% wartości początkowej. Dłużniczce nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego w związku z budową obiektu biurowo-produkcyjnego. Obiekt był wynajmowany w okresie 2002-2012, obecnie od dnia 28 lutego 2014 r. jest wynajmowany spółce z ograniczoną odpowiedzialnością.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy sprzedaż w drodze licytacji nieruchomości o nr KW() , KW() oraz KW(), będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem według stawki 23%?

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż w drodze licytacji w/w trzech nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, albowiem dłużniczki, w świetle art. 15 ustawy o podatku od towarów i usług, nie są obecnie podatnikami podatku VAT. Aby dostawa towarów podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, musi być dokonana przez podatnika VAT. Zatem jeśli w przeszłości dłużniczki były takowymi podmiotami, a obecnie nie są, nie jest spełniony obligatoryjny warunek uznania danej czynności za podlegającą opodatkowaniu.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionych zdarzeń przyszłych jest:

• prawidłowe w odniesieniu do sprzedaży nieruchomości obejmującej działki gruntu nr 114/159, 114/160 zabudowane domem mieszkalnym, działkę gruntu 114/135 zabudowaną przydomową oczyszczalnią ścieków oraz działkę nr 114/136 pełniącą funkcję rekreacyjną,
• nieprawidłowe w zakresie sprzedaży nieruchomości gruntowej niezabudowanej (działki nr 10),
• nieprawidłowe w zakresie sprzedaży nieruchomości obejmującej działkę nr 9/4 zabudowaną budynkiem biurowo-produkcyjnym.

W myśl regulacji zawartej w art. 18 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054, z późn. zm.), organy egzekucyjne określone w ustawie z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz. U. z 2005 r. Nr 229, poz. 1954, z późn. zm.) oraz komornicy sądowi wykonujący czynności egzekucyjne w rozumieniu przepisów Kodeksu postępowania cywilnego są płatnikami podatku od dostawy, dokonywanej w trybie egzekucji, towarów będących własnością dłużnika lub posiadanych przez niego z naruszeniem obowiązujących przepisów.

Definicja płatnika została zawarta w art. 8 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.), zgodnie z którym, płatnikiem jest osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej, obowiązana na podstawie przepisów prawa podatkowego do obliczenia i pobrania od podatnika podatku i wpłacenia go we właściwym terminie organowi podatkowemu.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy o podatku od towarów i usług, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Jak stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel ().

W świetle art. 8 ust. 1 pkt 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ().

Stosownie do art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. 2014 r., poz. 121, z późn. zm.), przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Według zapisów art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza zgodnie z ust. 2 powołanego artykułu obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Z cytowanych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług wynika, że warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest łączne spełnienie dwóch przesłanek: po pierwsze czynność winna być ujęta w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie musi być zrealizowana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Stawka podatku zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Stosownie do treści art. 146a pkt 1, w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2014 r., w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych wydanych na jej podstawie, przewidują dla niektórych towarów i usług stawki obniżone lub zwolnienie od podatku.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przez tereny budowlane w myśl art. 2 pkt 33 ustawy rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Według art. 43 ust. 1 pkt 10 ww. ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Przez pierwsze zasiedlenie zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1. wybudowaniu lub
2. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z powyższego przepisu wynika, że aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do wydania budynku (budowli) lub jego części do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwsze zasiedlenie ma miejsce wówczas, gdy wybudowany lub zmodernizowany budynek (obiekt) zostanie sprzedany lub np. oddany w najem, bowiem zarówno sprzedaż, jak i najem są czynnościami podlegającymi opodatkowaniu.

W myśl zapisów art. 29a z ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, podstawą opodatkowania, z zastrzeżeniem ust. 2-5, art. 30a-30c, art. 32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5, jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika.

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu (art. 29a ust. 8 ustawy).

Z ww. przepisu wynika, że grunty zabudowane podlegają opodatkowaniu według stawki właściwej dla obiektu budowlanego, który się na nim znajduje. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków lub budowli trwale z nim związanych. Jeżeli dostawa budynków lub budowli korzysta ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Z przedstawionych zdarzeń przyszłych wynika, że przedmiotem sprzedaży w ramach postępowania komorniczego będą 3 nieruchomości:

1. nieruchomość będąca współwłasnością w &½ udziałów dłużniczek: Grażyny M. i Karoliny M.-R., składająca się z 4 działek gruntu, z których 2 zabudowane są domem jednorodzinnym, na 1 znajduje się podziemna biologiczna oczyszczalnia ścieków, a 1 jest niezabudowana i stanowi teren rekreacyjny nabyte w celach mieszkalnych dłużniczek, niewykorzystywane w działalności gospodarczej prowadzonej przez dłużniczki i niebędące przedmiotem najmu lub dzierżawy,
2. nieruchomość stanowiąca własność dłużniczki Grażyny M. (działka niezabudowana), przeznaczona zgodnie ze zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego pod zabudowę, na której od 1993 r. była prowadzona przez dłużniczkę działalność gospodarcza, obecnie wynajmowana,
3. nieruchomość stanowiąca własność dłużniczki Grażyny M. działka nr 9/4, zabudowana budynkiem biurowo-produkcyjnym wybudowanym przez dłużniczkę w latach 1993-2002, oddanie do użytkowania nastąpiło w 2002 r., przy budowie dłużniczce nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego i nie ponosiła nakładów na ulepszenie tego budynku; obiekt był przedmiotem najmu w latach 2002-2012 i jest wynajmowany od 28 lutego 2014 r.

Analiza przedstawionych zdarzeń przyszłych oraz przywołanych regulacji prawnych prowadzi do stwierdzenia, że nieruchomość składająca się z 4 działek gruntu (114/135, 114/136/, 114/159, 114/160) zabudowana domem mieszkalnym i przydomową oczyszczalnią ścieków, stanowi majątek osobisty dłużniczek, gdyż jak wynika z wniosku był/jest wykorzystywany wyłącznie na cele mieszkaniowe. Wobec faktu, że przepisy dotyczące podatku od towarów i usług nie mają zastosowania do transakcji obejmujących mienie prywatne wykorzystywane na cele osobiste, sprzedaż powyższej nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu.

Sprzedaż niezabudowanej działki gruntu nr 10 będzie natomiast wbrew stanowisku Wnioskodawcy opodatkowana stawką 23%. Przeznaczenie bowiem przez dłużniczkę tej działki do czynności stanowiącej działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy (pod wynajem) oraz wcześniejsze wykorzystywanie jej w prowadzonej działalności gospodarczej, powoduje, że działka nie może być uznana za majątek osobisty dłużniczki, a dokonując jej sprzedaży dłużniczka wystąpi w charakterze podatnika VAT.

Jednocześnie, z uwagi na fakt, że jest to grunt przeznaczony pod zabudowę, nie będzie miało zastosowania zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy. Ponadto przy sprzedaży ww. działki gruntu nie będzie również mogło mieć zastosowania zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, gdyż nie jest spełniony wynikający z tego przepisu warunek wykorzystywania wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku.

Odnośnie trzeciej nieruchomości, obejmującej działkę nr 9/4 zabudowaną budynkiem biurowo-produkcyjnym, należy stwierdzić, że wbrew stanowisku Wnioskodawcy jej sprzedaż również będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu.

Należy bowiem zauważyć, że budynek biurowo-produkcyjny służył i nadal służy wykonywaniu czynności stanowiących działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy (był wykorzystywany jako hurtownia odzieży i był/jest przedmiotem najmu). Tym samym przy jego sprzedaży dłużniczka wystąpi w charakterze podatnika VAT.

Dostawa budynku będzie jednakże korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, z uwagi na fakt, że zostanie dokonana po upływie 2 lat od pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy (tj. zawarcia umowy najmu w 2002 r.). W konsekwencji uwzględniając zapis art. 29a ust. 8 ustawy także dostawa gruntu (działki 9/4) będzie zwolniona od podatku.

Podkreślić należy, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku zdarzeń przyszłych, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Interpretacja dotyczy zdarzeń przyszłych przedstawionych przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania niniejszej interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, Al. Zwycięstwa 16/17, 80-219 Gdańsk, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.

Stanowisko

w części prawidłowe

Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy