Temat interpretacji

Opodatkowanie sprzedaży działki

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.) oraz § 5a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 7 stycznia 2015 r. (data wpływu 8 stycznia 2015 r.), uzupełnionym pismem z dnia 19 marca 2015 r. (data wpływu 20 marca 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży działki rolnej jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 8 stycznia 2015 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży działki rolnej.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

W dniu roku Wnioskodawca został obdarowany przez rodziców Wnioskodawcy gospodarstwem rolnym o powierzchni łącznej 1,95 ha oraz domem i zabudowaniami gospodarczymi.

Wśród działek wchodzących w skład gospodarstwa znalazła się m.in. działka rolna o powierzchni 800 m², która znajduje się na terenie zabudowy mieszkaniowej zagrodowej i jednorodzinnej w Gminnym Planie Zagospodarowania Przestrzennego.

Działka ta, ze względu na jej kształt oraz usytuowanie względem drogi publicznej nie może być traktowana jako działka budowlana (szerokość około 10 m).

Wyżej wymieniona działka wraz z działką sąsiadującą (należącą do innego właściciela) niejako blokuje dostęp do drogi publicznej kolejnym dwóm zabudowanym działkom. Właściciele tych działek zwrócili się do Wnioskodawcy z ofertą odkupu działki Wnioskodawcy z jednoczesnym podziałem tak, aby ich nieruchomości uzyskały dostęp do drogi publicznej. Z podobną ofertą zwrócili się oni do właściciela sąsiadującej z działką Wnioskodawcy.

W dalszej części opisu zdarzenia przyszłego Wnioskodawca zamieścił szkic obrazujący położenie działek będących przedmiotem wniosku w stosunku do drogi publicznej oraz innych sąsiadujących z działką Wnioskodawcy działek.

W piśmie z dnia 19 marca 2015 r. Wnioskodawca wskazał, że nie prowadzi działalności gospodarczej. Wnioskodawca jest podatnikiem osoba fizyczną. Wnioskodawca nie jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Działka objęta zakresem pytania nie była wykorzystywana przez Wnioskodawcę do prowadzenia działalności gospodarczej. Działka będąca przedmiotem zapytania była wykorzystywana przez Wnioskodawcę jako działka rolna. Przedmiotowa działka była wykorzystywana przez Wnioskodawcę do działalności zwolnionej z opodatkowania. Przedmiotowa działka nie była i nie jest udostępniana innym osobom na podstawie umowy najmu, dzierżawy ani innej umowy o podobnym charakterze. Wnioskodawca nie dokonywał nigdy sprzedaży działek. Przed sprzedażą Wnioskodawca nie zamierza dokonać ogrodzenia, uzbrojenia, ogłoszenia o sprzedaży. Na prośbę i wniosek Kupujących, za zgodą Wnioskodawcy dokonano podziału działki na dwie części. Dzięki temu zabiegowi, każdy z dwóch Kupujących dokona zakupu jednej części działki. Całkowita wartość działek nie uległa zmianie.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Nastąpi podział działki Wnioskodawca i sąsiadującej w taki sposób, że projektowane działki:

1. i łącznie stanowią dostęp do drogi publicznej dla działki
2. i łącznie stanowią dostęp do drogi publicznej dla działki ...

Podział działki w trybie przepisów o gospodarce nieruchomościami art. 95 pkt 4 (K.C. art. 178).

Czy w związku ze sprzedażą nabytej drogą darowizny działki dwóm właścicielom za łączną kwotę 10 000 zł, Wnioskodawca jest zobowiązany do odprowadzenia poza podatkiem dochodowym również podatek od towarów i usług...

Zdaniem Wnioskodawcy, Urząd Skarbowy może odstąpić od naliczenia podatku od towarów i usług.

Stanowisko swoje Wnioskodawca uzasadnia następująco:

1. W czasie, od kiedy Wnioskodawca jest właścicielem działki Wnioskodawca nie poczynił żadnych kroków, aby zwiększyć jej wartość, atrakcyjność itp. Wnioskodawca nie przekształcił działki w budowlaną, nie doprowadził do niej mediów: wody, prądu, ani żadnych innych.
2. Wnioskodawca nie zabiegał o sprzedaż ww. działki, to właściciele działek i zwrócili się do Wnioskodawcy z ofertą zakupu w celu uzyskania dostępu do drogi publicznej.
3. Wnioskodawca nie prowadził i nie prowadzi żadnej działalności gospodarczej, a w przyszłości, w ciągu najbliższych 5 lat nie zamierza prowadzić żadnej działalności związanej z obrotem nieruchomościami.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do treści art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Jak stanowi art. 45 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r., poz. 121), rzeczami w rozumieniu niniejszego kodeksu są tylko przedmioty materialne.

Na podstawie art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego, nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

W myśl art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W świetle ust. 2 ww. artykułu, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, iż do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem podatnik tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, iż w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Z przytoczonych wyżej przepisów wynika, że dla uznania danego podmiotu za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy nie ma znaczenia rezultat prowadzonej działalności. Oznacza to, że aby uznać działalność podmiotu za działalność gospodarczą nie jest konieczne, aby przyniosła ona jakiekolwiek efekty. Podatnikiem jest zatem również podmiot prowadzący działalność generującą straty, a nawet podmiot, który w ogóle nie dokona żadnej sprzedaży.

Za podatnika należy uznać także osobę, która zadeklarowała zamiar prowadzenia działalności gospodarczej, czyniąc w tym celu pewne nakłady, mimo że sama działalność gospodarcza jeszcze się nie rozpoczęła, nawet w sytuacji jeśli nigdy nie zostanie rozpoczęta. Działalność gospodarcza może składać się z kilku następujących po sobie etapów. Czynności przygotowawcze, takie jak nabycie nieruchomości, które stanowią część tych transakcji, powinny być również traktowane jako działalność gospodarcza. Poniesienie wstępnych wydatków inwestycyjnych w celu i z zamiarem rozpoczęcia przyszłej działalności gospodarczej należy również uznać za działalność gospodarczą.

W kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego we wniosku stanu faktycznego Wnioskodawca w celu dokonania sprzedaży działki podejmie aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, z późn. zm. (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż działek była sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia z dnia 15 września 2011 r. TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10.

Z tezy powyższego orzeczenia wynika m.in., że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy 112, zmienionej dyrektywą 2006/138/WE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeśli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby. Trybunał zwrócił uwagę, iż inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy.

Trybunał orzekł ponadto, że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych.

Zatem jak wynika z powyższego, kryterium decydującym o zaliczeniu transakcji sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne do działalności gospodarczej jest podejmowanie aktywnych działań angażujących środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. W konsekwencji powyższego, dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W przypadku, gdy brak jest przesłanek świadczących o aktywności sprzedawcy w przedmiocie zbycia gruntu, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem zbycie działki budowlanej nie stanowi działalności handlowej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, lecz mieści się w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu dla wyjaśnienia zakresu zwykłego wykonywania prawa własności konieczne jest sięgnięcie do zapisów prawa cywilnego, tj. ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r., poz. 121).

Zgodnie z art. 140 ww. Kodeksu, w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą.

Rozporządzanie rzeczą jest drugim spośród wymienionych wyraźnie w art. 140 Kodeksu cywilnego uprawnień właściciela do rozporządzania rzeczą (ius disponendi). Podkreślić także należy, iż ustawodawca nie definiuje używanego pojęcia rozporządzenia. Nie klasyfikuje też postaci rozporządzenia. W literaturze zaś podkreśla się zazwyczaj, że chodzi o uprawnienie do wyzbycia się własności i uprawnienie do obciążania prawa własności. Wyzbycie się własności w pierwszym rzędzie obejmuje dokonywaną (inter vivos) czynność przeniesienia własności, dalej zaś czynność rozporządzenia testamentowego () (Edward Gniewek Kodeks cywilny, Księga Druga. Własność i inne prawa rzeczowe. Komentarz, Zakamycze, 2001, Komentarz do art. 140 k.c.).

Z powyższych wyjaśnień wynika zatem, iż dokonanie sprzedaży określonej rzeczy materialnej stanowi naturalny (oczywisty, podstawowy) element wykonywania prawa własności.

Z treści złożonego wniosku wynika, że Wnioskodawca w dniu roku został obdarowany przez rodziców Wnioskodawcy gospodarstwem rolnym o powierzchni łącznej 1,95 ha oraz domem i zabudowaniami gospodarczymi. Wśród działek wchodzących w skład gospodarstwa znalazła się m.in. działka rolna o powierzchni 800 m2, która znajduje się na terenie zabudowy mieszkaniowej zagrodowej i jednorodzinnej w Gminnym Planie Zagospodarowania Przestrzennego. Działka ta, ze względu na jej kształt oraz usytuowanie względem drogi publicznej nie może być traktowana jako działka budowlana (szerokość około 10 m). Wyżej wymieniona działka wraz z działką sąsiadującą (należącą do innego właściciela) niejako blokuje dostęp do drogi publicznej kolejnym dwóm zabudowanym działkom. Właściciele tych działek zwrócili się do Wnioskodawcy z ofertą odkupu działki Wnioskodawcy z jednoczesnym podziałem tak, aby ich nieruchomości uzyskały dostęp do drogi publicznej. Wnioskodawca wskazał, że nie prowadzi działalności gospodarczej. Wnioskodawca jest podatnikiem osoba fizyczną. Wnioskodawca nie jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Działka objęta zakresem pytania nie była wykorzystywana przez Wnioskodawcę do prowadzenia działalności gospodarczej. Działka będąca przedmiotem zapytania była wykorzystywana przez Wnioskodawcę jako działka rolna. Przedmiotowa działka była wykorzystywana przez Wnioskodawcę do działalności zwolnionej z opodatkowania. Przedmiotowa działka nie była i nie jest udostępniana innym osobom na podstawie umowy najmu, dzierżawy ani innej umowy o podobnym charakterze. Wnioskodawca nie dokonywał nigdy sprzedaży działek. Przed sprzedażą Wnioskodawca nie zamierza dokonać ogrodzenia, uzbrojenia, ogłoszenia o sprzedaży. Na prośbę i wniosek Kupujących, za zgodą Wnioskodawcy dokonano podziału działki na dwie części. Dzięki temu zabiegowi, każdy z dwóch Kupujących dokona zakupu jednej części działki.

Mając na uwadze powołane przepisy prawa oraz przedstawiony opis zdarzenia przyszłego stwierdzić należy, że w przedmiotowej sprawie brak jest przesłanek pozwalających uznać Zainteresowanego za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Jak wcześniej wyjaśniono, aby uznać określoną sprzedaż za opodatkowaną podatkiem VAT nie wystarcza stwierdzić jedynie dostawę towarów, lecz wymagane jest określenie podmiotu dokonującego dostawy za występującego w związku ze sprzedażą jako podatnika podatku od towarów i usług. W niniejszej sprawie takie przesłanki nie występują.

Powyższe wynika z faktu, że dokonana sprzedaż działki, będącej przedmiotem wniosku, stanowić będzie zwykłe wykonywanie prawa własności. Z okoliczności sprawy wynika, że Zainteresowany nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami. W niniejszej sprawie Wnioskodawca nie podjął ciągu działań (takich np. jak: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, uzbrojenie terenu, podział gruntu, ogrodzenie działek, ogłoszenie w prasie w poszukiwaniu nabywców itd.), które wskazywałyby na aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami.

Zatem, Wnioskodawca dokonując sprzedaży działki, o której mowa we wniosku, będzie korzystał z prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie stanowi wykonywania działalności gospodarczej, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Zainteresowanego cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży ww. działki, a dostawę tej nieruchomości cech czynności opodatkowanej, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Mając na uwadze opis sprawy oraz powołane przepisy należy wskazać, że Zainteresowany w związku z dostawą działki, będącej przedmiotem wniosku, będzie korzystał z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem, co oznacza, że nie będzie wypełniał przesłanek zdefiniowanych w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy i nie będzie występował w charakterze podatnika podatku od towarów i usług. Tym samym, planowana przez Wnioskodawcę dostawa ww. nieruchomości nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Tut. Organ informuje, iż wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania) Zainteresowanego. Inne kwestie, które nie zostały objęte pytaniem wskazanym we wniosku, nie mogą być zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej rozpatrzone.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim, ul. Wronia 65, 97-300 Piotrków Trybunalski.

Wniosek ORD-IN (PDF)

Treść w pliku PDF 4 MB

Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi