Temat interpretacji

Opodatkowanie i fakturowanie świadczonych usług zarządzania nieruchomościami.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 30 kwietnia 2012 r. (data wpływu 8 maja 2012 r.) uzupełnionym pismem z dnia 3 sierpnia 2012 r. (data wpływu 7 sierpnia 2012 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie dokumentowania naprawy lub ulepszenia wewnątrz wynajmowanej nieruchomości, w sytuacji zlecenia prac remontowych innemu podmiotowi jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 8 maja 2012 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie wystawiania faktur VAT. Wniosek uzupełniono pismem z dnia 3 sierpnia 2012 r. (data wpływu 7 sierpnia 2012 r.) o doprecyzowanie opisu sprawy oraz potwierdzenie uiszczenia należnej opłaty.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca aktualnie studiuje Pośrednictwo i Zarządzanie Nieruchomościami. Po otrzymaniu wymaganych licencji (pośrednika i zarządcy) zamierza otworzyć własną działalność gospodarczą dalej zwaną biuro. Jako biuro pośrednictwa i zarządcy nieruchomościami Zainteresowany zamierza również zarządzać wynajmem nieruchomości w imieniu właścicieli nieruchomości. Klientami będą głównie właściciele lokali mieszkalnych, będącymi osobami fizycznymi, którzy chcą aby Wnioskodawca zajął się wynajmem ich mieszkań.

Procedura obsługi klienta:

Właściciel podpisuje umowę z biurem na wynajem swojej nieruchomości. Biuro kojarzy kontrahenta znajduje najemcę. Za tę usługę właściciel płaci kwotę jednomiesięcznego czynszu powiększonego o podatek VAT. Biuro rozlicza się z pobranego podatku VAT oraz z podatku dochodowego 19%. Właściciel podpisuje z biurem osobną umowę o zarządzanie wynajmem nieruchomości, polegającą w szczególności na kontrolowaniu (stan lokalu wewnątrz) i rozliczaniu (koszty) najemcy. Właściciel nieruchomości pod wynajem wydaje pełnomocnictwo pracownikowi biura na wykonywanie czynności zwykłego zarządu, tj.: zawieranie w jego imieniu umów najmu i reprezentowanie go przed dostawcami mediów (zakład gazowniczy, energetyczny, TV, Internet itp.), urzędami i zarządcami nieruchomości. Biuro nie będzie mogło zbyć powierzonej nieruchomości (czynność wykraczająca poza zwykły zarząd). Będzie to produkt/usługa dla tych właścicieli nieruchomości, którzy chcą czerpać zyski w postaci czynszu najmu, ale albo nie chcą sami zajmować się całą obsługą wynajmu lub ze względu na odległość jest to dla nich osobiście niewykonalne (osoby przebywające poza granicami RP). Dla m.in. takich właścicieli, biuro będzie wykonywać czynności.

Przypadki:

1. Najemca płaci czynsz najmu, koszty eksploatacyjne (związane z utrzymaniem nieruchomości), za zużyte media (gaz, energia elektryczna, woda) na konto bankowe biura. Biuro, z wpływu od najemcy, pobiera wynagrodzenie za usługę rozliczania najemcy. Kolejno biuro przelewa odpowiednie kwoty do dostawców za wykorzystane media oraz wysyła kwotę czynszu, pomniejszoną o swoje wynagrodzenie, na konto właściciela nieruchomości.
   Przykładowe rozliczenie: Czynsz najmu 1.000 zł. Miesięczne koszty: zarządcy nieruchomości (budynku-eksploatacyjne) 100 zł, gaz 100 zł, prąd 100 zł, woda 100 zł. Razem: 1.400 zł. Najemca przelewa 1.400 zł na konto biura. Biuro przelewa do gazowni 100 zł, zakładu energetycznego 100 zł, zarządcy budynku 100 zł, za wodę 100 zł. Odciąga 200 zł wynagrodzenia z czynszu najmu, jako swoje wynagrodzenie. Przelewa właścicielowi nieruchomości 800 zł tytułem czynszu.
2. Najemca płaci czynsz najmu, koszty eksploatacyjne (związane z utrzymaniem nieruchomości), za zużyte media (gaz, energia elektryczna, woda) oraz wynagrodzenie biura na konto bankowe biura. Biuro zatrzymuje dla siebie wynagrodzenie za usługę rozliczania najemcy. Kolejno biuro przelewa odpowiednie kwoty do dostawców za wykorzystane media oraz wysyła kwotę czynszu na konto właścicielowi nieruchomości.
   Przykładowe rozliczenie: Czynsz najmu 800 zł. Miesięczne koszty: zarządcy nieruchomości (budynku-eksploatacyjne) 100 zł, gaz 100 zł, prąd 100 zł, woda 100 zł, koszt (wynagrodzenie) biura 200 zł. Razem: 1.400 zł. Najemca przelewa 1.400 zł na konto biura. Biuro przelewa do gazowni 100 zł, do zakładu energetycznego 100 zł, dla zarządcy budynku 100 zł, płaci za wodę 100 zł. Biuro zatrzymuje 200 zł wynagrodzenia. Przelewa właścicielowi nieruchomości 800 zł tytułem czynszu.

W przypadku nr 1, zapisy umowy najmu rozdzielają koszty obciążające najemcę na osobne płatności: czynsz najmu, koszt zarządcy budynku, koszty za zużyte media. W przypadku nr 2, zapisy umowy najmu również rozdzielają koszty obciążające najemcę (jak wyżej) oraz dodatkowo wydzielają koszt dla biura za zarządzanie wynajmem, który ponosi najemca.

W uzupełnieniu do wniosku Zainteresowany wskazał klasyfikację statystyczną przedmiotowych usług 68.32.1 Usługi zarządzania nieruchomościami świadczone na zlecenie (PKWiU). Wnioskodawca zamierza zarejestrować się jako czynny podatnik podatku od towarów i usług.

Usługi zarządzania wynajmem będzie przede wszystkim wykonywał na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej, ale może również wykonywać dla zainteresowanych rolników ryczałtowych, osób fizycznych prowadzących działalność gospodarczą i spółek kapitałowych.

W sytuacji, kiedy konieczne będzie wykonanie naprawy lub ulepszenia wewnątrz wynajmowanej nieruchomości, którą Wnioskodawca będzie zarządzał, będzie on pośredniczył w wynajęciu specjalisty (np. cieknący kran wynajmie hydraulika, wymiana bezpieczników wynajmie elektryka itd.). Jako zarządca wynajmowaną nieruchomością nie będzie pobierał wynagrodzenia za pośredniczenie przy znalezieniu danego specjalisty będzie to pokrywać wynagrodzenie za zarządzanie. Rachunek/faktura za wykonanie prac związanych z ewentualnymi naprawami lub ulepszeniami będzie wystawiony na właściciela nieruchomości bądź na najemcę uzależnione będzie to od zapisów umowy najmu, która będzie regulować pokrywanie kosztów związanych z naprawami szkód lub ulepszeniami. Ogólnie zostanie przyjęta zasada, że wszystkie naprawy zawinione przez najemcę, pokrywa najemca (np. zbita przez najemcę szyba lub wymiana zniszczonego, pociętego blatu); wszystkie naprawy nie będące wynikiem umyślnego działania najemcy (np. wymiana pękniętej rury wodnej) oraz ulepszenia, które właściciel chce lub musi zrobić aby utrzymać najem pokrywa właściciel nieruchomości.

Jako pośrednik w obrocie nieruchomościami Wnioskodawca będzie dokumentował czynności zmierzające do skojarzenia strony wynajmującej z potencjalnym najemcą na własne przedsiębiorstwo (nazwisko). Jako pośrednik przyjmie od właściciela nieruchomości zlecenie umowa pośrednictwa znalezienia klienta (najemcy) na daną nieruchomość. Za tę czynność, jako biuro pośrednictwa, Zainteresowany będzie pobierał wynagrodzenie i wystawiał fakturę właścicielowi nieruchomości, jak również i potencjalnemu klientowi zainteresowanemu najmem za każdym razem, gdy będzie kojarzył strony transakcji najmu.

Właściciel nieruchomości będzie udzielał Wnioskodawcy jako osobie fizycznej pełnomocnictwa w zakresie wykonywania usług zwykłego zarządu nad nieruchomością (m.in. miesięczne rozliczanie najemcy, sprawdzanie stanu wewnątrz nieruchomości, zlecanie specjalistom zajmującym się naprawami/ulepszaniem różnych prac wewnątrz nieruchomości, itp.). Na podstawie pełnomocnictwa Zainteresowany będzie reprezentował właściciela, podpisując w jego imieniu m.in.: umowy najmu, aneksy do tych umów, wypowiedzenia najmu, rachunki i faktury, umowy z dostawcami mediów, składał deklaracje do US. Będzie posługiwał się danymi właściciela również w przypadku wystawiania rachunków/faktur za miesięczny najem w stosunku do najemcy najemca otrzyma rachunki lub faktury z danymi właściciela.

Jako przedsiębiorca Wnioskodawca będzie miesięcznie wystawiał faktury właścicielowi nieruchomości za zarządzanie wynajmem.

Właściciele nieruchomości będą przeważnie osobami fizycznymi nieprowadzącymi działalności gospodarczej, ale mogą się również zdarzyć firmy, które będą zarejestrowane jako czynny podatnik podatku od towarów i usług.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy biuro musi wystawiać rachunki/faktury za ewentualne naprawy lub ulepszenia wewnątrz wynajmowanej nieruchomości, kiedy zleca prace remontowe innemu podmiotowi...

Zdaniem Wnioskodawcy, biuro działa jak pośrednik, który sprawuje nadzór nad powierzoną nieruchomością pod wynajem. Zgodnie z czynnościami zwykłego zarządu biuro może zlecać np. odmalowanie wynajmowanego mieszkania po ustaniu stosunku najmu. Podmiot wykonujący prace (malowanie) sam wystawia rachunek lub fakturę, którą biuro opłaca w imieniu właściciela nieruchomości (z pieniędzy właściciela) lub na koszt najemcy (za np. wymianę zbitej przez najemcę szyby). Powyższe czynności nie wymagają wystawiania odrębnych rachunków przez biuro.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2011 Nr 177, poz. 1054), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel ().

Przez towary, według art. 2 pkt 6 ustawy, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Art. 8 ust. 1 ustawy stanowi, iż każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

1. przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej,
2. zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji,
3. świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Stosownie do art. 29 ust. 1 ustawy, podstawą opodatkowania jest obrót, z zastrzeżeniem ust. 2-21, art. 30-32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy lub osoby trzeciej. Obrót zwiększa się o otrzymane dotacje, subwencje i inne dopłaty o podobnym charakterze mające bezpośredni wpływ na cenę (kwotę należną) towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika, pomniejszone o kwotę należnego podatku.

Zgodnie z art. 106 ust. 1 ustawy, podatnicy, o których mowa w art. 15, są obowiązani wystawić fakturę stwierdzającą w szczególności dokonanie sprzedaży, datę dokonania sprzedaży, cenę jednostkową bez podatku, podstawę opodatkowania, stawkę i kwotę podatku, kwotę należności oraz dane dotyczące podatnika i nabywcy, z zastrzeżeniem ust. 1a, 2, 4 i 5 oraz art. 119 ust. 10 i art. 120 ust. 16.

W myśl art. 106 ust. 4 ustawy, podatnicy, o których mowa w ust. 1-3, nie mają obowiązku wystawiania faktur, o których mowa w ust. 1 i 2, osobom fizycznym nieprowadzącym działalności gospodarczej. Jednakże na żądanie tych osób podatnicy są obowiązani do wystawienia faktury.

Z opisu sprawy wynika, iż Wnioskodawca zamierza otworzyć własną działalność gospodarczą. Jako biuro pośrednictwa i zarządcy nieruchomościami Zainteresowany zamierza również zarządzać wynajmem nieruchomości w imieniu właścicieli nieruchomości. Klientami będą głównie właściciele lokali mieszkalnych, będącymi osobami fizycznymi, którzy chcą aby Wnioskodawca zajął się wynajmem ich mieszkań. W sytuacji, kiedy konieczne będzie wykonanie naprawy lub ulepszenia wewnątrz wynajmowanej nieruchomości, którą Wnioskodawca będzie zarządzał, będzie on pośredniczył w wynajęciu specjalisty (np. cieknący kran wynajmie hydraulika, wymiana bezpieczników wynajmie elektryka itd.). Jako zarządca wynajmowaną nieruchomością nie będzie pobierał wynagrodzenia za pośredniczenie przy znalezieniu danego specjalisty będzie to pokrywać wynagrodzenie za zarządzanie. Rachunek/faktura za wykonanie prac związanych z ewentualnymi naprawami lub ulepszeniami będzie wystawiony na właściciela nieruchomości bądź na najemcę uzależnione będzie to od zapisów umowy najmu, która będzie regulować pokrywanie kosztów związanych z naprawami szkód lub ulepszeniami. Ogólnie zostanie przyjęta zasada, że wszystkie naprawy zawinione przez najemcę, pokrywa najemca (np. zbita przez najemcę szyba lub wymiana zniszczonego, pociętego blatu); wszystkie naprawy nie będące wynikiem umyślnego działania najemcy (np. wymiana pękniętej rury wodnej) oraz ulepszenia, które właściciel chce lub musi zrobić aby utrzymać najem pokrywa właściciel nieruchomości.

Wnioskodawca ma wątpliwości, czy musi wystawiać rachunki/faktury za ewentualne naprawy lub ulepszenia wewnątrz wynajmowanej nieruchomości, kiedy zleca prace remontowe innemu podmiotowi.

Należy wyjaśnić, iż pod pojęciem usługi (świadczenia) należy rozumieć każde zachowanie, na które składać się może zarówno działanie (uczynienie, wykonanie czegoś na rzecz innej osoby), jak i zaniechanie (nieczynienie bądź też tolerowanie). Przy ocenie charakteru świadczenia jako usługi należy mieć na względzie, że ustawa zalicza do grona usług każde świadczenie, które nie jest dostawą w myśl art. 7 ustawy. Zauważyć jednak należy, iż usługą będzie tylko takie świadczenie, w przypadku którego istnieje bezpośredni konsument, odbiorca świadczenia odnoszący korzyść o charakterze majątkowym. W związku z powyższym czynność podlega opodatkowaniu jedynie wówczas, gdy wykonywana jest w ramach umowy zobowiązaniowej, a jedna ze stron transakcji może zostać uznana za bezpośredniego beneficjenta tej czynności, przy czym związek pomiędzy otrzymywaną płatnością a świadczeniem na rzecz dokonującego płatności musi mieć charakter bezpośredni i na tyle wyraźny, aby można powiedzieć, że płatność następuje w zamian za to świadczenie.

Wobec powyższego należy stwierdzić, że każde świadczenie nie będące dostawą towarów polegające na działaniu, zaniechaniu lub tolerowaniu czyjegoś zachowania stanowi co do zasady usługę w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług. Niemniej muszą być przy tym spełnione następujące warunki:

• w następstwie zobowiązania, w wykonaniu którego usługa jest świadczona, druga strona (nabywca, wierzyciel) jest bezpośrednim beneficjentem świadczenia,
• świadczonej usłudze odpowiada świadczenie wzajemne ze strony nabywcy (wynagrodzenie).

Należy podkreślić, iż oba ww. warunki winny być spełnione łącznie, aby świadczenie podlegało, jako usługa, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Stanowisko takie potwierdza również orzecznictwo TSUE. I tak, w sprawie o sygn. C-16/93 pomiędzy R. J. Tolsma a Inspecteur der Omzetbelasting Leeuwarden (Holandia) TSUE stwierdził, że: świadczenie usług realizowane jest za wynagrodzeniem w rozumieniu art. 2 (1) VI Dyrektywy i stąd podlega opodatkowaniu wyłącznie wtedy, gdy istnieje związek prawny pomiędzy usługodawcą a usługobiorcą, w ramach którego następuje świadczenie wzajemne, przy czym wynagrodzenie otrzymane przez usługodawcę stanowi wartość faktycznie przekazaną w zamian za usługi świadczone na rzecz usługobiorcy.

Aby uznać dane świadczenie za odpłatne, musi istnieć jak wskazano wcześniej stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a odbiorcą, a w zamian za wykonanie usługi powinno zostać wypłacone wynagrodzenie. Dlatego dla ustalenia czy konkretne świadczenie podlega opodatkowaniu istotne jest więc ustalenie celu takiego świadczenia.

Mając na uwadze powołane przepisy oraz opis sprawy stwierdzić należy, iż w przedmiotowej sytuacji Wnioskodawca nie dokonuje jakiegokolwiek świadczenia na rzecz najemcy bądź podmiotów dokonujących napraw lub ulepszeń. Zainteresowany nie wykonuje również żadnego dodatkowego świadczenia na rzecz właściciela nieruchomości, gdyż jak wskazał we wniosku czynność ta mieści się w ramach zawartej umowy zarządzania najmem.

W związku z powyższym, w przedmiotowej sprawie wynajęcie specjalisty oraz zlecenie dokonania napraw/ulepszeń w wynajmowanej w imieniu właściciela nieruchomości, nie powoduje, iż po stronie Zainteresowanego dochodzi do świadczenia usług. Tym samym, z tytułu dokonania tych czynności Wnioskodawca nie będzie wystawiał faktur VAT lub rachunków.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zwrócić należy uwagę, iż wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania) Zainteresowanego. Inne kwestie wynikające z opisu sprawy, które nie zostały objęte pytaniem, nie mogą być zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej w wydanej interpretacji rozpatrzone.

Ponadto w sprawie będącej przedmiotem wniosku należy zwrócić uwagę, iż analiza załączników dołączonych do wniosku nie mieści się w ramach określonych w art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.), zgodnie z którym minister właściwy do spraw finansów publicznych, na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). W związku z powyższym Minister Finansów nie jest uprawniony do oceny prawnej załączników dołączonych przez Zainteresowanego.

W pozostałych zakresach dotyczących podatku od towarów i usług oraz podatku dochodowego od osób fizycznych wydane zostały odrębne rozstrzygnięcia.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gorzowie Wielkopolskim, ul. Dąbrowskiego 13, 66-400 Gorzów Wielkopolski po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.

Wniosek ORD-IN (PDF)

Treść w pliku PDF 2 MB

Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu