Temat interpretacji

Opodatkowanie czynności sprzedaży udziału w działce w drodze umowy zamiany z gminą.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.) oraz § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 28 sierpnia 2013 r. (data wpływu 4 września 2013 r.), uzupełnionym pismem z dnia 20 listopada 2013 r. (data wpływu 25 listopada 2013 r.) o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania czynności sprzedaży udziału w działce w drodze umowy zamiany z gminą jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 4 września 2013 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania czynności sprzedaży udziału w działce w drodze umowy zamiany z gminą. Wniosek uzupełniono pismem z dnia 20 listopada 2013 r. o informacje doprecyzowujące opisane zdarzenie przyszłe oraz poprzez wpłatę dodatkowej opłaty.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca jest osobą fizyczną prowadzącą działalność gospodarczą i płatnikiem podatku od towarów i usług. Dnia 1 grudnia 2005 r. Zainteresowany kupił od osób fizycznych, niebędących płatnikami VAT, między innymi udział wynoszący 1/4 (jedną czwartą) część w całym prawie własności działki budowlanej.

Wnioskodawca kupił udział z majątku osobistego i do majątku prywatnego.

Zainteresowany będąc współwłaścicielem działki, w porozumieniu z pozostałymi współwłaścicielami, zlecał wykonanie operatów szacunkowych, wystąpił o warunki zabudowy (zostały wydane) i podejmował różne działania marketingowe zmierzające do zwiększenia wartości posiadanego przez Niego udziału.

Zakupem działki zainteresowała się gmina. Transakcja miałaby nastąpić na zasadzie umowy zamiany gruntów pomiędzy gminą a osobami fizycznymi. Obie strony transakcji będą w tym przypadku dostawcami i odbiorcami, i muszą wystawić jakieś dokumenty sprzedaży.

Gmina jako dostawca wystawi fakturę z doliczonym VAT-em i Wnioskodawca też ma zamiar wystawić fakturę i doliczyć VAT. VAT naliczony w fakturze sprzedaży Zainteresowanego będzie Jego podatkiem należnym i Wnioskodawca odprowadzi go do Urzędu Skarbowego po pomniejszeniu o podatek naliczony w fakturze wystawionej przez gminę. Zakupioną działkę Zainteresowany przeznaczy prawdopodobnie w przyszłości do sprzedaży.

Ponadto w uzupełnieniu do wniosku z dnia 20 listopada 2013 r. Wnioskodawca wskazał, że:

1. Jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług.
2. Prowadzi działalność gospodarczą w zakresie pośrednictwa w handlu nieruchomościami i najmu lokali.
3. Zakupu udziału w prawie własności działki budowlanej dokonał w celu wybudowania domu z przeznaczeniem na cele prywatne, jednak w związku ze zmianą uwarunkowań życiowych postanowił przeznaczyć zakupiony udział w prawie własności działki budowlanej do sprzedaży.
4. Działki, o której mowa we wniosku, nie wykorzystywał w prowadzonej działalności gospodarczej.
5. Przedmiotowego udziału w działce nie udostępniał nigdy osobom trzecim na podstawie umów cywilnoprawnych (dzierżawy, najmu lub użyczenia).
6. Po podjęciu decyzji o sprzedaży udziału w prawie własności działki poniósł nakłady na nabycie map, sporządzenie koncepcji zagospodarowania oraz uzyskanie opinii gestorów sieci i Zarządu Dróg Miejskich. W efekcie uzyskał decyzję o warunkach zabudowy, z której wynika, że działkę można zabudować budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym wraz z parkingami.
7. Wskazana we wniosku działka posiadała i posiada dostęp do drogi publicznej.
8. W celu sprzedaży podejmował działania marketingowe.
9. Nabyta w drodze zamiany od gminy działka będzie przez Zainteresowanego wykorzystywana do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy w przedstawionej wyżej transakcji Wnioskodawca będzie występował jako płatnik podatku VAT i będzie miał prawo jako dostawca do wystawienia faktury sprzedaży i doliczenia odpowiedniego podatku VAT...

Zdaniem Wnioskodawcy, w przedstawionej powyżej transakcji zamiany gruntów Zainteresowany będzie występował jako płatnik podatku VAT i w związku z tym wystawi fakturę z VAT-em.

Uzasadnienie.

Art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług wyraźnie mówi, że płatnikami podatku od towarów i usług są między innymi osoby fizyczne wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą , która jest zdefiniowana jako wszelka działalność producentów, handlowców lub usługodawców i dalej Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Z powyższej definicji wynika, że za działalność gospodarczą w ustawie o podatku od towarów i usług uważa się wszelką działalność zbliżoną do działalności np. handlowca, a nie tylko działalność gospodarczą zgłoszoną w urzędzie gminy.

Zdaniem Zainteresowanego, wykonywane przez Niego zabiegi przygotowawcze przed sprzedażą działki (zlecenie wykonania operatów szacunkowych, wystąpienie o warunki zabudowy i działania marketingowe) podobne były do działań handlowca starającego się jak najkorzystniej sprzedać posiadany towar i przekraczały zwykłe działania związane z zarządzaniem majątkiem prywatnym. Również to, że zakupioną działkę Wnioskodawca będzie chciał prawdopodobnie w przyszłości sprzedać wskazuje, że Jego postępowanie zbliżone jest do działań handlowca.

Wobec powyższego Wnioskodawca uważa, że jako dostawca powinienem wystawić fakturę z naliczonym odpowiednim podatkiem VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają:

1. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju;
2. eksport towarów;
3. import towarów na terytorium kraju;
4. wewnątrzwspólnotowe nabycie towarów za wynagrodzeniem na terytorium kraju;
5. wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Przepisy art. 7 ust. 1 i art. 8 ust. 1 ustawy, definiują pojęcie dostawy towarów i świadczenia usług za wynagrodzeniem.

Jak stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel ().

Natomiast na mocy art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

1. przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;
2. zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;
3. świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 Kodeksu cywilnego. Ze współwłasnością mamy do czynienia wtedy, gdy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom (art. 195 Kodeksu cywilnego).

Jak stanowi art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego, współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy niniejszego działu (§ 2 ww. przepisu).

W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.

Należy podkreślić, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 Kodeksu cywilnego). Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Należy wyjaśnić, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług zarówno sprzedaż udziału we współwłasności gruntu na podstawie art. 198 Kodeksu cywilnego, jak i sprzedaż wspólnego gruntu za zgodą wszystkich współwłaścicieli na podstawie art. 199 Kodeksu cywilnego, stanowi odpłatną dostawę towarów.

Zauważyć należy, że z przywołanej w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy regulacji nie wynika, że odpłatność za czynność dostawy towarów lub świadczenia usług winna mieć postać pieniężną.

Odpłatność jako świadczenie wzajemne może również przybrać postać rzeczową (towar lub usługa otrzymana jako zapłata), albo mieszaną zapłata w części pieniężna a w części rzeczowa. Zatem dla uznania czynności za odpłatną, musi zaistnieć możliwość określenia ceny wyrażonej w pieniądzu w stosunku do świadczenia wzajemnego, stanowiącego wynagrodzenie za tę czynność.

Przez umowę zamiany, zgodnie z art. 603 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 16, poz. 93 ze zm.), każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy. Zatem w przypadku zamiany obie strony przenoszą na siebie wzajemnie własność rzeczy, występując jednocześnie w charakterze dostawcy, jak i nabywcy.

Zapis art. 604 ustawy Kodeks cywilny daje dyspozycję odpowiedniego stosowania do zamiany przepisów o sprzedaży. Umowa zamiany jest zatem umową wzajemną, bardzo zbliżoną do umowy sprzedaży. Różnica w stosunku do umowy sprzedaży polega na tym, że w miejsce świadczenia ceny pojawia się obowiązek drugiej strony przeniesienia własności rzeczy. Tym samym umowa zamiany skutkuje wzajemnym przeniesieniem prawa do rozporządzania zamienianymi towarami (w tym przypadku nieruchomościami i udziałami w nieruchomości) jak właściciel. Ze względu na wzajemny charakter umowy, wartość świadczonych rzeczy powinna być ekwiwalentna.

Natomiast zgodnie z art. 158 Kodeksu cywilnego, umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione.

Biorąc pod uwagę powyższe należy stwierdzić, że umowa zamiany towarów na gruncie podatku od towarów i usług jest niczym innym jak dwiema odpłatnymi dostawami towarów.

W myśl powyższych regulacji prawnych, należy uznać, że zamiana towarów, co do zasady jest czynnością objętą zakresem opodatkowania podatkiem od towarów i usług, ponieważ w jej wyniku dochodzi do przeniesienia prawa do rozporządzenia towarami jak właściciel.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów lub świadczenie usługi w rozumieniu art. 7 ust. 1 oraz art. 8 ust. 1 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, musi być wykonana przez podatnika.

Stosownie do postanowień art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Jak wynika natomiast z art. 15 ust. 2 ustawy, w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 kwietnia 2013 r., działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Wskazać należy, że definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie jest znacznie szersza niż definicja działalności gospodarczej uregulowana w ustawie z dnia 2 lipca 2004 r. o swobodzie działalności gospodarczej (t.j. Dz.U. z 2013 r., poz. 672 ze zm.), czy też w ustawie z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 361 ze zm.). W konsekwencji ocena określonych stanów na gruncie powołanych aktów prawnych może być odmienna.

W świetle powyższych rozważań należy stwierdzić, że każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do przyszłego wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Tym samym wykorzystywanie majątku prywatnego przez osobę fizyczną stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zatem podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym przypadku nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności handlowej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższej analizy nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Aby przyjąć, że dany podmiot przy sprzedaży gruntu działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) trzeba ustalić, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, wskazującej że czynności danego podmiotu przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność handlową wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W podobny sposób kwestię tę rozstrzygnął Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w orzeczeniu z 29 października 2007 r. sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

W kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne jest stwierdzenie, czy w świetle zaprezentowanego stanu sprawy Wnioskodawca w celu dokonania sprzedaży gruntu podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkowałoby koniecznością uznania Zainteresowanego za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu (a więc za podatnika podatku od towarów i usług), czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Wskazać bowiem należy, że zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz.U. UE L 347.1 ze zm.) (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy), jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Ponadto, jak wynika z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10, dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca jest osobą fizyczną prowadzącą działalność gospodarczą i jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług. Zainteresowany prowadzi działalność gospodarczą w zakresie pośrednictwa w handlu nieruchomościami i najmu lokali.

Dnia 1 grudnia 2005 r. Wnioskodawca kupił od osób fizycznych, niebędących płatnikami VAT, między innymi udział wynoszący 1/4 część w całym prawie własności działki budowlanej. Zainteresowany kupił udział z majątku osobistego i do majątku prywatnego. Zakupu udziału w prawie własności działki budowlanej dokonał w celu wybudowania domu z przeznaczeniem na cele prywatne, jednak w związku ze zmianą uwarunkowań życiowych postanowił przeznaczyć zakupiony udział w prawie własności działki budowlanej do sprzedaży.

Zainteresowany będąc współwłaścicielem działki, w porozumieniu z pozostałymi współwłaścicielami, zlecał wykonanie operatów szacunkowych, wystąpił o warunki zabudowy (zostały wydane) i podejmował różne działania marketingowe zmierzające do zwiększenia wartości posiadanego przeze Niego udziału. Działki, o której mowa we wniosku, Wnioskodawca nie wykorzystywał w prowadzonej działalności gospodarczej. Przedmiotowego udziału w działce nie udostępniał też nigdy osobom trzecim na podstawie umów cywilnoprawnych (dzierżawy, najmu lub użyczenia).

Zakupem działki zainteresowała się gmina. Transakcja miałaby nastąpić na zasadzie umowy zamiany gruntów pomiędzy gminą a osobami fizycznymi. Obie strony transakcji będą w tym przypadku dostawcami i odbiorcami, i muszą wystawić jakieś dokumenty sprzedaży. Zakupioną działkę Zainteresowany przeznaczy prawdopodobnie w przyszłości do sprzedaży.

Po podjęciu decyzji o sprzedaży udziału w prawie własności działki Wnioskodawca poniósł nakłady na nabycie map, sporządzenie koncepcji zagospodarowania oraz uzyskanie opinii gestorów sieci i Zarządu Dróg Miejskich. W efekcie uzyskał decyzję o warunkach zabudowy, z której wynika, że działkę można zabudować budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym wraz z parkingami. Wskazana we wniosku działka posiadała i posiada dostęp do drogi publicznej. W celu sprzedaży Zainteresowany podejmował działania marketingowe.

Przy tak przedstawionym opisie sprawy wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą kwestii opodatkowania czynności sprzedaży udziału w działce w drodze umowy zamiany z gminą.

W sprawie będącej przedmiotem analizy zaistniały przesłanki wskazujące, że Wnioskodawca dokonując dostawy udziału w działce budowlanej w drodze umowy zamiany z gminą, wystąpi w charakterze podatnika. Jak wcześniej wyjaśniono, aby uznać określoną sprzedaż za czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT nie wystarcza stwierdzić jedynie dostawę towarów, lecz wymagane jest określenie podmiotu dokonującego dostawy za występującego w związku ze sprzedażą jako podatnika podatku od towarów i usług. W niniejszej sprawie takie przesłanki zaistniały. Powyższe wynika z faktu, że zbycie opisanej działki budowlanej nie będzie stanowić zwykłego wykonywania prawa własności. Zainteresowany podejmował aktywne działania, które świadczą o profesjonalnym obrocie nieruchomościami. Jak wskazano w opisie sprawy po podjęciu decyzji o sprzedaży udziału w prawie własności działki Wnioskodawca poniósł nakłady na nabycie map, sporządzenie koncepcji zagospodarowania oraz uzyskanie opinii gestorów sieci i Zarządu Dróg Miejskich, zlecał wykonanie operatów szacunkowych, wystąpił o warunki zabudowy (zostały wydane) i podejmował w celu sprzedaży ww. działki różne działania marketingowe zmierzające do zwiększenia wartości posiadanego przeze Niego udziału. Podejmowane działania wyraźnie wskazują, że Zainteresowany przeznaczył ww. nieruchomość do celów zarobkowych. Działania podejmowane przez Wnioskodawcę można porównać do profesjonalnej działalności firm developerskich, które nabywają grunty, uzyskują pozwolenia na budowę, a następnie sprzedają je zainteresowanym. Przedmiotowy grunt ma zostać wykorzystany w celach zarobkowych, zaś przeprowadzone czynności miały na celu osiągniecie wyższych zysków.

W świetle powyższych informacji transakcja sprzedaży opisanego udziału w działce budowlanej będzie dokonywana w ramach działalności gospodarczej związanej z obrotem nieruchomościami i podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Ponadto jak wskazano we wniosku, Zainteresowany jest zarejestrowany jako podatnik podatku od towarów i usług i prowadzi działalność gospodarczą w zakresie pośrednictwa w handlu nieruchomościami i najmu lokali, zatem jest podmiotem mającym status podatnika, który prowadzi działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. W efekcie w opisanych okolicznościach Wnioskodawca nie będzie wykonywał przysługującego Mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, lecz działał jako profesjonalny handlowiec, spełniając definicję art. 15 ust. 2 ustawy.

Zatem w zakresie opisanej dostawy Zainteresowany wypełni przesłanki określone w art. 15 ust. 1 ustawy, stanowiące podstawę do uznania go za podatnika podatku VAT, a sprzedaż udziału w prawie własności rozpatrywanej działki będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Podstawowa stawka podatku w myśl art. 41 ust. 1 ustawy wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Niemniej, jak wynika z art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2013 r. stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i ust. 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%, z zastrzeżeniem art. 146f.

Jednakże w treści ustawy o podatku od towarów i usług, ustawodawca przewiduje dla niektórych czynności obniżone stawki podatku oraz zwolnienie od podatku VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 kwietnia 2013 r. zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Powyższe uregulowanie oznacza, że generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, będących gruntami leśnymi, rolnymi itp., niebędących terenami budowlanymi są zwolnione od podatku VAT.

Przez tereny budowlane w świetle art. 2 pkt 33 ustawy rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Powołany przepis, zawierający definicję terenu budowlanego, wszedł w życie z dniem 1 kwietnia 2013 r. i odnosi się do zapisów prawa administracyjnego, które do dnia 31 marca 2013 r., wyznaczały zakres interpretacji pojęcia terenów niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę oraz budowlanych.

Wskazać jednocześnie należy, że kluczowa dla sprawy regulacja stanowi implementację art. 135 ust. 1 lit. k powołanej Dyrektywy 2006/112/WE Rady, zgodnie z którym, państwa członkowskie zwalniają z VAT dostawy terenów niezabudowanych, inne niż dostawy terenów budowlanych, o których mowa w art. 12 ust. 1 lit. b Dyrektywy.

Należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 647 ze zm.), kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalenie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ww. ustawy, ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na podstawie ust. 2 powołanego przepisu określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1. lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;
2. sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen teren budowlany oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę. Zatem także w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Wprowadzony do ustawy art. 2 pkt 33 w zgodny sposób odpowiada zatem także treści orzeczenia, gdyż cechę przeznaczenia pod zabudowę ustalić należy na podstawie określonych wprost w ustawie dokumentów prawa miejscowego.

Z powyższej analizy wynika, że nowelizacja ustawy o podatku od towarów i usług nakazuje oceniać przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Bez znaczenia zatem pozostaje klasyfikacja według ewidencji gruntów i budynków lub studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego.

Mając na względzie powołane przepisy prawa oraz opisane zdarzenie przyszłe należy wskazać, że sprzedaż opisanego udziału w działce, który spełnia definicję towaru, dokonana przez podmiot występujący w związku z tą dostawą w charakterze podatnika podatku VAT, będzie czynnością, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, tj. odpłatną dostawą towarów, a więc będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu uregulowaną w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Przy czym transakcja ta nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy. Jak wyjaśniono bowiem powyżej, przedmiotowa regulacja zwalnia od podatku od towarów i usług dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Przesłanka ta w niniejszej sprawie nie zostanie natomiast spełniona. Działka będąca przedmiotem dostawy w drodze zamiany stanowi bowiem działkę budowlaną, w stosunku do której wydano decyzję o warunkach zabudowy, z której wynika, że działkę można zabudować budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym wraz z parkingami. Należy ją zatem uznać w świetle obowiązującego od dnia 1 kwietnia 2013 r. art. 2 pkt 33 ustawy za teren budowlany. Skutkiem powyższego zbycie opisanego udziału w działce w drodze umowy zamiany z gminą będzie opodatkowane 23% stawką podatku od towarów i usług.

W myśl art. 113 ust. 13 pkt 1 lit. d ustawy, podatnicy dokonujący dostawy terenów budowlanych oraz przeznaczonych pod zabudowę nie mogą skorzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 113 ust. 1 i ust. 9 ustawy.

W rozpatrywanej sprawie wyjaśnić ponadto należy, że jak stanowi art. 106 ust. 1 ustawy, podatnicy, o których mowa w art. 15, są obowiązani wystawić fakturę stwierdzającą w szczególności dokonanie sprzedaży, datę dokonania sprzedaży, cenę jednostkową bez podatku, podstawę opodatkowania, stawkę i kwotę podatku, kwotę należności oraz dane dotyczące podatnika i nabywcy, z zastrzeżeniem ust. 1a, 2, 4 i 5 oraz art. 119 ust. 10 i art. 120 ust. 16.

W konsekwencji Wnioskodawca dokonując sprzedaży opisanego udziału w prawie własności działki budowlanej opodatkowanej 23% stawką podatku VAT i występując w związku z tą czynnością w charakterze podatnika podatku od towarów i usług zobowiązany będzie udokumentować tą transakcję na podstawie art. 106 ust. 1 ustawy fakturą VAT.

Podsumowując, w związku ze sprzedażą udziału w prawie własności działki opisanej we wniosku, stanowiącej teren budowlany, Wnioskodawca wypełniający przesłanki określone w art. 15 ust. 1 ustawy, stanowiące podstawę do uznania Zainteresowanego za podatnika VAT, winien opisaną transakcję opodatkować podatkiem VAT i wystawić w związku z tym fakturę VAT.

Dodatkowo należy wskazać, że zgodnie z art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.), minister właściwy do spraw finansów publicznych, na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). W konsekwencji udzielona interpretacja indywidualna jest wiążąca tylko dla Wnioskodawcy i nie wywiera skutku prawnego dla pozostałych współwłaścicieli opisanej działki.

Niniejszą interpretacją załatwiono wniosek w części dotyczącej opodatkowania czynności sprzedaży udziału w działce w drodze umowy zamiany z gminą. Z kolei kwestia dotycząca prawa do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktury zakupu działki od gminy została załatwiona interpretacją z dnia 3 grudnia 2013 r., nr ILPP1/443-797/13-5/MD.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.

Wniosek ORD-IN (PDF)

Treść w pliku PDF 2 MB

Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu