Temat interpretacji

w zakresie opodatkowania podatkiem VAT transakcji sprzedaży nieruchomości

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.) oraz § 2 i § 5a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z dnia 13 września 2013 r. (data wpływu 16 września 2013 r.), uzupełnionym pismem z dnia 6 listopada 2013 r. (data wpływu 12 listopada 2013 r.), o wydanie pisemnej interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT transakcji sprzedaży nieruchomości - jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 16 września 2013 r. został złożony ww. wniosek o wydanie pisemnej interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego w sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

• opodatkowania podatkiem VAT transakcji sprzedaży nieruchomości,

• prawa Komornika Sądowego do obciążenia podatkiem VAT transakcji dokonywanej na rzecz Wnioskodawcy.

Przedmiotowy wniosek został uzupełniony pismem z dnia 6 listopada 2013 r. poprzez doprecyzowanie opisu sprawy, przeformułowanie pytania, przedstawienie własnego stanowiska, brakującą opłatę oraz podpis.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący zaistniały stan faktyczny/zdarzenie przyszłe (ostatecznie sformułowany w piśmie z dnia 6 listopada 2013 r.).

Spółka kupiła od Komornika Sądowego w trybie licytacji egzekucyjnej nieruchomość, zabudowaną budynkiem przemysłowym. Sąd Rejonowy postanowieniem z dnia 18 września 2012 r. udzielił przybicia (przysądzenie na rzecz Spółki własności ww. nieruchomości) i na tej podstawie Komornik w dniu 14 grudnia 2012 r. w imieniu osób fizycznych - spadkobierców dłużnika - małoletnich dzieci wystawił fakturę VAT, obciążając transakcję podatkiem VAT wg stawki 23%. Kwota podatku została przez Komornika odprowadzona do US.

Spółka kwotę podatku VAT od transakcji zakupu naliczoną przez Komornika obniżyła o część (30%) kwoty podatku należnego, stosownie do przepisu art. 91 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług. Urząd Skarbowy dokonał kontroli podatkowej w zakresie prawidłowości rozliczenia podatku VAT i nie stwierdził naruszenia prawa oraz dokonał zwrotu kwoty VAT wynikającej z deklaracji VAT-7 za miesiąc grudzień 2012 r.

Wnioskodawca wydzierżawia większą cześć nieruchomości (ok. 95% powierzchni) innej spółce, która prowadzi na niej działalność gospodarczą.

Spółka zamierza zbyć ww. nieruchomość na rzecz obecnego dzierżawcy nieruchomości. Wnioskodawca jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Nieruchomość, której dotyczy wniosek, składa się z jednej działki. Działka jest zabudowana budynkiem, trwale związanym z gruntem. Na działce nie ma budowli. Budynek kwalifikuje się wg Polskiej Kwalifikacji Obiektów Budowlanych (rozp. RM z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Kwalifikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) (D. U. Nr. 112, poz. 1316) do kategorii: 1220 - Budynki biurowe oraz 125 - Budynki przemysłowe - gdyż w tym jednym budynku znajdują się lokale biura oraz hale remontowe i magazyn. Dzierżawca nie poniósł z własnych środków nakładów inwestycyjnych na wzniesienie budynków i budowli.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie

(ostatecznie sformułowane w piśmie z dnia 6 listopada 2013 r.).

Czy planowana transakcja sprzedaży nieruchomości przez Spółkę podlegać będzie zwolnieniu z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług oraz podatku akcyzowym (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 z późn. zm.)... (oznaczone jako pytanie nr 2 wniosku ORD-IN)

Zdaniem Wnioskodawcy (ostatecznie sformułowanym w piśmie z dnia 6 listopada 2013 r.), przyszła transakcja sprzedaży nieruchomości nie podlega zwolnieniu od podatku VAT, gdyż podlega opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem spełnione są przesłanki zawarte w art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. a ustawy o podatku od towarów i usług, wobec treści złożonej deklaracji VAT (obniżenie kwoty podatku należnego o 30%).

Planowana transakcja podlega ocenie w świetle przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. a) ustawy o podatku od towarów i usług . Warunek do zwolnienia transakcji od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. a ustawy nie jest spełniony, gdyż Spółce przysługiwało przy nabyciu nieruchomości (i zostało zrealizowane) prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zaistniałego stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary, w myśl art. 2 pkt 6 ustawy, należy rozumieć rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Natomiast art. 7 ust. 1 ustawy stanowi, iż przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel ().

W myśl przepisu art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ().

W myśl art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Na mocy art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2013 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednakże zarówno w treści ustawy, jak i przepisach wykonawczych do niej, przewidziane zostały zwolnienia od podatku oraz obniżone stawki.

Stosownie do przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

W świetle wyżej przytoczonego przepisu, kluczowym dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynku jest ustalenie, kiedy nastąpiło jego pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Przez pierwsze zasiedlenie art. 2 pkt 14 ustawy rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1. wybudowaniu lub
2. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do oddania budynku do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, a za takie można rozumieć m.in. objęcie we władanie budynku, budowli lub ich części przez pierwszego nabywcę lub pierwszego użytkownika. Przedmiotowa nieruchomość winna być przyjęta przez nabywcę do użytkowania. Wydanie przedmiotowego obiektu nabywcy winno nastąpić w ramach wykonania przez sprzedającego czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwsze zasiedlenie będzie miało miejsce wówczas, gdy wybudowany lub zmodernizowany budynek (obiekt) zostanie sprzedany lub np. oddany w najem, dzierżawę, bowiem zarówno sprzedaż jak i najem, dzierżawa są czynnościami podlegającymi opodatkowaniu. Zatem należy uznać że pierwsze zasiedlenie zachodzi w momencie sprzedaży lub oddania budynku (budowli) do użytkowania pierwszemu najemcy (dzierżawcy).

Z cytowanych wyżej przepisów wynika, że dostawa nieruchomości, spełniających określone w przepisach warunki, może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacji, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia nie minęły co najmniej 2 lata.

W tym miejscu należy zauważyć, iż w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom po spełnieniu określonych warunków skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

1. w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2. dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Ponadto, jak wynika z art. 43 ust. 7a ustawy, warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Zgodnie z przepisem art. 43 ust. 10 ustawy podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1. są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2. złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

W myśl art. 43 ust. 11 ustawy oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1. imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2. planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3. adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc, ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części, objętych na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy zwolnieniem od podatku, po spełnieniu warunków określonych w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy, możliwość zrezygnowania z tego zwolnienia i opodatkowania dostawy na zasadach ogólnych.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, iż w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z dwóch podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Zauważyć bowiem należy, iż stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie podatnik uprawniony będzie do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i nie budzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Jednocześnie należy zauważyć, iż kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga przepis art. 29 ust. 5 ustawy, w myśl którego, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Z powyższego jednoznacznie wynika, że co do zasady, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki lub budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, iż Spółka, będąca zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, kupiła od Komornika Sądowego w trybie licytacji egzekucyjnej nieruchomość zabudowaną budynkiem przemysłowym. Sąd Rejonowy postanowieniem z dnia 18 września 2012 r. udzielił przybicia (przysądzenie na rzecz Spółki własności ww. nieruchomości) i na tej podstawie Komornik w dniu 14 grudnia 2012 r. w imieniu osób fizycznych - spadkobierców wystawił fakturę VAT, obciążając transakcję podatkiem VAT wg stawki 23%. Kwota podatku została przez Komornika odprowadzona do US.

Spółka kwotę podatku VAT od transakcji zakupu naliczoną przez Komornika obniżyła o część (30%) kwoty podatku należnego, stosownie do przepisu art. 91 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług. Wnioskodawca wydzierżawia większą cześć nieruchomości (ok. 95% powierzchni) innej spółce, która prowadzi na niej działalność gospodarczą.

Spółka zamierza zbyć ww. nieruchomość na rzecz obecnego dzierżawcy nieruchomości. Nieruchomość, której dotyczy wniosek, składa się z jednej działki. Działka jest zabudowana budynkiem, trwale związanym z gruntem. Na działce nie ma budowli. Budynek kwalifikuje się wg Polskiej Kwalifikacji Obiektów Budowlanych do kategorii: 1220 - Budynki biurowe oraz 125 - Budynki przemysłowe - gdyż w tym jednym budynku znajdują się lokale biura oraz hale remontowe i magazyn. Dzierżawca nie poniósł z własnych środków nakładów inwestycyjnych na wzniesienie budynków i budowli.

Analizując powołaną wcześniej definicję pierwszego zasiedlenia stwierdzić należy, że aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu obiekt musi zostać oddany do użytkowania, a ponadto czynność ta powinna podlegać opodatkowaniu. Z powyższej definicji wynika zatem, że oddanie do użytkowania powinno nastąpić w ramach czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a za taką należy uznać umowę sprzedaży, najmu czy dzierżawy, pod warunkiem, że jest to czynność objęta zakresem ustawy o podatku od towarów i usług, nawet jeśli na podstawie przepisów szczególnych korzysta ze zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Mając na uwadze powołane wyżej przepisy prawa oraz przedstawiony opis sprawy stwierdzić należy, iż dostawa przedmiotowego budynku nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia. Do pierwszego zasiedlenia doszło z chwilą nabycia przez Wnioskodawcę ww. budynku gdyż jak wynika z opisu sprawy - czynność ta podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Jednakże na dzień wydania interpretacji pomiędzy pierwszym zasiedleniem a planowaną dostawą przedmiotowego budynku upłynął okres krótszy niż 2 lata i jeżeli na dzień dostawy od pierwszego zasiedlenia nie upłyną 2 lata, sprzedaż budynku nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Nie zostaną bowiem spełnione warunki do zastosowania zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Należy więc dokonać analizy, czy dostawa będzie mogła korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy. Należy wskazać, że przy nabyciu ww. budynku Wnioskodawcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Tym samym warunek wynikający z art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. a nie został spełniony. Zatem dostawa budynku będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki 23% zgodnie z art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy o VAT. W związku z tym, przy uwzględnieniu treści art. 29 ust. 5 ustawy, dostawa gruntu, na którym posadowiony jest ww. budynek również będzie podlegała opodatkowaniu.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym, a w przypadku zdarzenia przyszłego stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Tut. Organ informuje, iż wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania) Zainteresowanego. Inne kwestie przedstawione w opisie sprawy, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być - zgodnie z art. 14b § 1 oraz art. 14f § 2 Ordynacji podatkowej - rozpatrzone.

Końcowo informuje się, że w niniejszej interpretacji załatwiono wniosek w części dotyczącej zaistniałego stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT transakcji sprzedaży nieruchomości. Natomiast kwestia dotycząca zaistniałego stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w zakresie prawa Komornika Sądowego do obciążenia podatkiem VAT transakcji dokonywanej na rzecz Wnioskodawcy zostanie załatwiona odrębnym rozstrzygnięciem.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. z 2012 r. poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim, ul. Wronia 65, 97-300 Piotrków Trybunalski.

Wniosek ORD-IN (PDF)

Treść w pliku PDF 339 kB

Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi