Temat interpretacji

Stawki podatku przy sprzedaży lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego wraz z odpowiadającym udziałem w części wspólnej budynku i innych urządzeń, które nie służą do wyłącznego użytku właścicieli.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 28 listopada 2012 r. (data wpływu 30 listopada 2012 r.) uzupełnionym w dniu 4 lutego 2013 r. o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie stawki podatku przy sprzedaży lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego wraz z odpowiadającym udziałem w części wspólnej budynku i innych urządzeń, które nie służą do wyłącznego użytku właścicieli - jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 30 listopada 2012 r. został złożony wniosek uzupełniony w dniu 4 lutego 2013 r. o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie stawki podatku przy sprzedaży lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego wraz z odpowiadającym udziałem w części wspólnej budynku i innych urządzeń, które nie służą do wyłącznego użytku właścicieli.

W złożonym wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca zamierza realizować inwestycję budowlaną, polegającą na budowie budynku mieszkalno-usługowego z garażem podziemnym (parter - powierzchnia z usługami - usługi nieuciążliwe oraz kondygnacje przeznaczone pod lokale mieszkalne). Miejsca postojowe dla samochodów wraz z pomieszczeniami wspomagającymi będą zlokalizowane w jednym pomieszczeniu, stanowiącym garaż podziemny. Garaż podziemny będzie przedmiotem współwłasności wszystkich lokatorów, jako część wspólna budynku. Miejsca postojowe nie będą wydzielone od siebie ścianami ani innymi trwałymi przegrodami. Zaprojektowanie miejsc postojowych pod budynkiem było niezbędne ze względów funkcjonalnych, gdyż z uwagi na usytuowanie budynku oraz wielkość działki gruntu brak było możliwości zapewnienia miejsc postojowych dla samochodów właścicieli lokali na zewnątrz budynku. Po wybudowaniu budynku Wnioskodawca zamierza dokonać sprzedaży lokali mieszkalnych i lokali usługowych. Przedmiotem umowy sprzedaży będzie lokal mieszkalny/usługowy wraz z udziałem w części wspólnej budynku i innych urządzeń, które nie służą do wyłącznego użytku właścicieli poszczególnych lokali oraz w prawie własności gruntu. Dodatkowo, w umowie sprzedaży poszczególnych lokali strony zawrą postanowienia, na podstawie których dokonają podziału do korzystania z nieruchomości wspólnej w ten sposób, że każdoczesnemu właścicielowi lokalu mieszkalnego/usługowego przysługiwać będzie w ramach udziału w prawie własności gruntu i we własności budynku prawo do wyłącznego i nieodpłatnego korzystania z konkretnego miejsca postojowego oznaczonego konkretnym numerem oraz z pomieszczenia wspomagającego, usytuowanych w garażu podziemnym. Zgodnie z powyższym zapisem umowy, będącym w swej istocie podziałem quoad usum części wspólnej budynku, każdemu z właścicieli lokalu mieszkalnego i każdemu z właścicieli lokalu usługowego będzie przysługiwać prawo do korzystania z miejsc postojowych wraz z pomieszczeniami wspomagającymi. Oznacza to, że miejsca postojowe nie będą przedmiotem odrębnego obrotu. Lokale, zarówno mieszkalne, jak i usługowe, można nabyć z miejscem postojowym, wówczas nabywca ma prawo korzystania z wyznaczonego i przyporządkowanego mu indywidualnie miejsca postojowego. Miejsce postojowe stanowi przynależność lokalu mieszkalnego i usługowego i pozwala na prawidłowe korzystanie z tego lokalu. W garażu podziemnym, w którym wydzielone są miejsca postojowe, znajdują się także tzw. pomieszczenia wspomagające oraz komórki lokatorskie, przyporządkowane do każdego mieszkania. Funkcja tych pomieszczeń jest identyczna, różnica polega jedynie na tym, że pomieszczenia wspomagające znajdują się bezpośrednio przy miejscach postojowych i wejście do tych pomieszczeń odbywa się przez miejsce postojowe przyporządkowane do danego właściciela mieszkania. Komórki lokatorskie również znajdują się w garażu podziemnym, lecz nie przylegają bezpośrednio do miejsca postojowego.

Sprzedaż dotyczyć zatem będzie lokalu składającego się z lokalu mieszkalnego wraz z prawem do korzystania z miejsca postojowego i pomieszczenia wspomagającego lub komórką lokatorską, względnie samego lokalu mieszkalnego z komórką lokatorską oraz lokalu usługowego z prawem do korzystania z miejsca postojowego. Nie można nabyć miejsca postojowego bez jednoczesnego nabycia własności lokalu mieszkalnego lub usługowego, miejsce postojowe nie stanowi samodzielnego przedmiotu sprzedaży.

Do dnia datowania wniosku nie zostały zawarte ostateczne umowy sprzedaży lokali mieszkalnych/usługowych z miejscami postojowym. Wnioskodawca zawarł kilka umów przedwstępnych sprzedaży, na podstawie których przyszli nabywcy zostali zobowiązani do I wpłaty. W związku z powyższym, Wnioskodawca wystawił faktury VAT ze wskazaniem I wpłata na zakup lokalu mieszkalnego/usługowego Nr ... wraz z prawem do korzystania z miejsca postojowego Nr ... i pomieszczenia wspomagającego Nr , w których do całego przedmiotu umowy zastosował jednolitą stawkę podatku VAT, tj. 8% w przypadku sprzedaży lokalu mieszkalnego wraz z miejscem postojowym i 23% w przypadku sprzedaży lokalu usługowego wraz z miejscem postojowym.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1. Czy do sprzedaży przez Wnioskodawcę, będącego podatnikiem podatku VAT, na rzecz osoby fizycznej lokalu mieszkalnego w budynku mieszkalno-usługowym wraz z udziałem w części wspólnej tego budynku i innych urządzeń, które nie służą do wyłącznego użytku właścicieli poszczególnych lokali, będzie miała zastosowanie jednolita 8% stawka podatku VAT, przy jednoczesnym założeniu, że każdy z właścicieli lokali będzie korzystał z oznaczonego miejsca postojowego w garażu podziemnym, zgodnie z postanowieniami umowy, dotyczącej podziału do używania części wspólnej budynku (podział quoad usum)...
2. Czy do sprzedaży przez Wnioskodawcę, będącego podatnikiem podatku VAT, lokalu usługowego w budynku mieszkalno-usługowym wraz z udziałem w części wspólnej tego budynku i innych urządzeń, które nie służą do wyłącznego użytku właścicieli poszczególnych lokali, będzie miała zastosowanie jednolita 23% stawka podatku VAT, przy jednoczesnym założeniu, że każdy z właścicieli lokali będzie korzystał z oznaczonego miejsca postojowego w garażu podziemnym, zgodnie z postanowieniami umowy dotyczącej podziału do używania części wspólnej budynku (podział quoad usum)...

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż lokalu mieszkalnego w budynku mieszkalno-usługowym na rzecz osoby fizycznej wraz z udziałem w części wspólnej tego budynku i innych urządzeń, które nie służą do wyłącznego użytku właścicieli poszczególnych lokali, przy jednoczesnym założeniu, że każdy z właścicieli lokali będzie korzystał z oznaczonego miejsca postojowego w garażu podziemnym, zgodnie z postanowieniami umowy dotyczącej podziału do używania części wspólnej budynku, będzie opodatkowana jednolitą 8% stawką podatku. Natomiast sprzedaż lokalu usługowego w budynku mieszkalno-usługowym wraz z udziałem w części wspólnej tego budynku i innych urządzeń, które nie służą do wyłącznego użytku właścicieli poszczególnych lokali, przy jednoczesnym założeniu, że każdy z właścicieli lokali będzie korzystał z oznaczonego miejsca postojowego w garażu podziemnym, zgodnie z postanowieniami umowy dotyczącej podziału do używania części wspólnej budynku, będzie opodatkowana jednolitą 23 % stawką podatku.

Wnioskodawca wskazał, że garaż podziemny stanowi fragment powierzchni budynku, należący do części wspólnych budynku, będących przedmiotem współwłasności wszystkich współwłaścicieli. Zgodnie z uzgodnieniami poczynionymi pomiędzy Wnioskodawcą ze wszystkimi nabywcami lokali, strony umawiają się w ramach swobody umów, iż dokonują umownego podziału do używania (podział quoad usum) części wspólnych budynku w ten sposób, iż właścicielom poszczególnych lokali przysługuje uprawnienie do zaparkowania samochodu na konkretnie oznaczonym miejscu postojowym w garażu podziemnym (na tzw. kopercie). Takie miejsce postojowe nie jest wyodrębnione ścianami, zatem nie jest pomieszczeniem i nie stanowi odrębnego od gruntu przedmiotu własności. Powyższe stanowisko potwierdza orzecznictwo sądów administracyjnych.

Zgodnie z dyspozycją art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. 2011, Nr 177, poz. 1054 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez dostawę towarów, w myśl art. 7 ust. 1 ww. ustawy, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

W myśl art. 8 ust. 1 cyt. ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (...).

W myśl przepisu art. 5a ww. ustawy towary i usługi będące przedmiotem czynności, o których mowa w art. 5, wymienione w klasyfikacjach wydawanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, są identyfikowane za pomocą tych klasyfikacji, jeżeli dla tych towarów lub usług przepisy ustawy lub przepisy wykonawcze wydawane na jej podstawie powołują symbole statystyczne.

Stosownie do treści art. 41 ust.1 ustawy od podatku od towarów i usług, stawka podatku wynosi 22 %, z zastrzeżeniem ust 2-12c, art. 83, art. 119 ust 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Zgodnie natomiast z art. 146a ustawy, wprowadzonym na mocy art. 19 ustawy z dnia 26 listopada 2010 r. o zmianie niektórych ustaw związanych z realizacją ustawy budżetowej (Dz. U. Nr 238 poz. 1578), zmienionym treścią art. 9 pkt 1 ustawy z dnia 16 grudnia 2010 r. o zmianie ustawy o finansach publicznych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 257 poz. 1726), w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2013 r., z zastrzeżeniem art. 146f:

1. stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust.2 i art. 110, wynosi 23%;
2. stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 2, art. 120 ust. 2 i 3 oraz w tytule załącznika nr 3 do ustawy, wynosi 8%.

Stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 2 ustawy od podatku od towarów i usług, stosuje się - w myśl ust. 12 wskazanego artykułu - do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji, lub przebudowy obiektów budowlanych lub ich części zaliczanych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym.

Przez budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym, zgodnie z ust. 12a tego artykułu, rozumie się obiekty) budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12, a także obiekty sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w klasie ex 1264 - wyłącznie budynki instytucji ochrony zdrowia świadczących usługi zakwaterowania z opieką lekarska i pielęgniarską, zwłaszcza dla ludzi starszych i niepełnosprawnych, z zastrzeżeniem ust. 12 b.

Zgodnie z art. 41 ust. 12b ustawy, do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym określonego w ust. 12a nie zalicza się:

1. budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 300 m2 ;
2. lokali mieszkalnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 150 m2 .

W myśl ust. 12c powołanego artykułu, w przypadku budownictwa mieszkaniowego o powierzchni przekraczającej limity) określone w ust. 12b stawkę podatku, o której mowa w ust, 2, stosuje się tylko do części podstawy opodatkowania odpowiadającej udziałowi powierzchni użytkowej kwalifikującej do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w całkowitej powierzchni użytkowej.

Według art. 2 pkt 12 ustawy, przez obiekty budownictwa mieszkaniowego rozumie się budynki mieszkalne stałego zamieszkania sklasyfikowane w PKOB w dziale 11.

W celu zastosowania prawidłowej stawki niezbędnym jest zatem określenie, czy dany obiekt jest obiektem wymienionym w) art. 2 pkt 12 ustawy i jakie spełnia funkcje- mieszkalne czy użytkowe. Z uwagi na fakt, iż ustawa o podatku od towarów i usług oraz przepisy wykonawcze do niniejszej ustawy nie zawierają definicji lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego, dlatego też należy posiłkować się w tym zakresie przepisami ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.)

Zgodnie z art. 2 ust. 2 ww. ustawy samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Stosowanie natomiast do ust. 4 powołanego artykułu do lokali mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż, zwane dalej pomieszczeniami przynależnymi.

Ustawa o własności lokali wprowadza również pojęcie nieruchomości wspólnej, określa warunki, jakim obwarowane jest jej powstanie i zasady obliczania w niej udziału.

Według art. 3 ust. 1 powyższej ustawy, w razie wyodrębnienia własności lokali, współwłaścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nie można żądać zniesienia współwłasność nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali. Jednakże stosownie do ust. 2 ww. artykułu nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli.

Z powyższego wynika więc, iż miejsce postojowe znajdujące się w podziemnej części budynku mieszkalnego jest częścią nieruchomości wspólnej. Nie ma możliwości nabycia prawa do korzystania z miejsca postojowego w oderwaniu do nabycia samego lokalu mieszkalnego, jako że miejsca postojowe nie są w opisanym przypadku samodzielnymi lokalami użytkowymi nie stanowią wydzielonych trwałymi ścianami izb w obrębie jednego budynku. Nie można również nabyć w oderwaniu od lokalu mieszkalnego części wspólnych budynku mieszkalnego.

Zatem, jeżeli w ramach jednej nieruchomości następuje sprzedaż na odrębną własność lokalu mieszkalnego bądź usługowego wraz ze stosownym udziałem w jej częściach wspólnych, w ramach którego określono sposób korzystania części nieruchomości wspólnej w ten sposób, że przydzielono nabywcy praw do wyłącznego korzystania z określonego miejsca postojowego, to sprzedaż ta ma charakter jednej transakcji i na podstawie art. 41 ust. 2 w związku z art. 146a w powiązaniu z art. 41 ust. 1 pkt 12 ustawy podlega opodatkowaniu 8% stawką podatku VAT i odpowiednio stawką określoną w art. 41 ust. 1, tj. 23%.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawcy.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku, ul. H. Sienkiewicza 84, 15-950 Białystok, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi t.j. Dz. U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, 87-100 Toruń, ul. Św. Jakuba 20.

Wniosek ORD-IN

Treść w pliku PDF 2 MB

Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy