Temat interpretacji

Opodatkowanie dostawy lokalu mieszkalnego.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko, przedstawione we wniosku z dnia 14 grudnia 2011 r. (data wpływu 21 grudnia 2011 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie m.in. opodatkowania dostawy lokalu mieszkalnego jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 21 grudnia 2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie m.in.opodatkowania dostawy lokalu mieszkalnego.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Jako osoba fizyczna prowadzi Pani pozarolniczą działalność gospodarczą opodatkowaną podatkiem dochodowym od osób fizycznych według zasad ogólnych - podatek liniowy (19%) oraz podatkiem od towarów i usług VAT.

Zakres prowadzonej działalności gospodarczej przedstawia się następująco:

• 68.31.Z - Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami,
• 68.20.Z -Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi,
• 66.22.Z - Działalność agentów i brokerów ubezpieczeniowych,
• 66.19.Z - Pozostała działalność wspomagająca usługi finansowe, z wyłączeniem ubezpieczeń i funduszów emerytalnych.

Opłaca Pani również zryczałtowany podatek dochodowy od przychodów z najmu, nie będącymi przychodami z działalności gospodarczej.

I. W ewidencji środków trwałych w prowadzonej działalności gospodarczej znajdują się trzy lokale użytkowe, które stanowią Pani własność. Obecnie uzyskuje Pani przychody z najmu przywołanych wyżej lokali w ramach prowadzonej działalności gospodarczej opodatkowanej 19% liniowym podatkiem dochodowym.

Do usługi najmu lokali użytkowych dolicza Pani również podatek od towarów i usług zgodnie z obowiązującymi przepisami.

II. Oprócz przychodów (dochodów) z najmu lokali użytkowych opodatkowanych 19% podatkiem dochodowym w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, uzyskuje Pani przychody z najmu dwóch lokali mieszkalnych, nie będącymi przychodami z działalności gospodarczej. Oba lokale mieszkalne posiada Pani na własność wraz z mężem w ramach małżeńskiej wspólności majątkowej. Ww. lokale mieszkalne nie są składnikami prowadzonej przez Panią działalności gospodarczej. Jako formę opodatkowania przychodów (dochodów) z najmu wybrała Pani wraz z mężem zryczałtowany podatek dochodowy, składając oświadczenie, że uzyskiwane z najmu lokali mieszkalnych przychody opodatkuje w całości Pani. Nie dzieli Pani tych przychodów między sobą a mężem i nie płaci w związku z tym zryczałtowanego podatku dochodowego oddzielnie.

Reasumując od przychodów z najmu lokali mieszkalnych w całości opłaca Pani ryczałt w wysokości 8,5%. Nie dolicza do tej usługi podatku od towarów i usług.

Jeden z wynajmowanych lokali zamierza Pani sprzedać. Lokal ten nabyła Pani w 2010 r. i nie miała prawa do odliczenia podatku naliczonego od jego zakupu. Lokal ten nie stanowi majątku trwałego prowadzonej przez Panią działalności gospodarczej.

W związku z powyższym zadano m.in. następujące pytanie:

Czy sprzedając jeden z lokali mieszkalnych, który jest przedmiotem najmu, będzie Pani mogła skorzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług...

Pani zdaniem, sprzedaż lokalu mieszkalnego, który jest obecnie wynajmowany poza prowadzoną działalnością, będzie korzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, ponieważ przy zakupie ww. lokalu nie miała Pani prawa do odliczenia podatku naliczonego i nie poniosła Pani również wydatków na materiały i usługi budowlane, które przekroczyłyby 30% wartości tego lokalu.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W oparciu o art. 7 ust. 1 ustawy przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel ().

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Na mocy art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2013r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednakże zarówno w treści ustawy, jak i przepisach wykonawczych do niej, przewidziane zostały zwolnienia od podatku oraz obniżone stawki.

Stosownie do przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 powołanej ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Przez pierwsze zasiedlenie art. 2 pkt 14 ustawy rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1. wybudowaniu lub
2. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Analiza powyższego zapisu wskazuje, że pierwsze zasiedlenie może następować wielokrotnie, po każdym ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na to ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej. Istotne jest to aby po takim ulepszeniu nastąpiło wydanie do użytkowania budynku lub jego części w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu (np. najem, dzierżawa, sprzedaż).

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10 pod warunkiem, że:

1. w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2. dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b), nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat (ust. 7a ww. artykułu).

Jednocześnie na mocy art. 43 ust. 10 omawianego artykułu, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10 i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1. są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2. złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Z treści ust. 11 ww. artykułu wynika, że oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1. imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2. planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3. adres budynku, budowli lub ich części.

Ponadto, za oddanie do użytkowania w ramach czynności podlegających opodatkowaniu, uznać należy nie tylko sprzedaż, ale również umowy najmu i dzierżawy. Zatem pierwszym zasiedleniem będzie także moment oddania budynku do użytkowania pierwszemu najemcy (dzierżawcy).

Wskazać należy, iż w myśl art. 29 ust. 5 powołanej ustawy o podatku od towarów i usług, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Z treści wniosku wynika, że planuje Pani sprzedaż jednego z dwóch lokali mieszkalnych, który obecnie jest przedmiotem najmu. Lokal ten nabyła Pani w 2010 r. i nie miała prawa do odliczenia podatku naliczonego od jego zakupu i nie poniosła Pani również wydatków na materiały i usługi budowlane, które przekroczyłyby 30% wartości tego lokalu.

Mając na uwadze opis zdarzenia przyszłego przedstawiony we wniosku oraz powołane przepisy stwierdzić należy, iż skoro nie przysługiwało Pani prawo do odliczenia podatku związanego z zakupionym lokalem, jak również nie ponosiła Pani wydatków na modernizację przedmiotowego lokalu przekraczających 30% jego wartości, to dostawa ta będzie mogła korzystać ze zwolnienia, określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o podatku od towarów i usług.

Jednocześnie wskazać należy, iż w przypadku, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia (tj. od chwili oddania opisanej nieruchomości w najem) upłynie okres dłuższy niż 2 lata, to dostawa będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, o ile nie zostanie wybrana opcja opodatkowania, wskazana w art. 43 ust. 10 ustawy.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania niniejszej interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie, ul. Staromłyńska nr 10, 70-561 Szczecin, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń

Wniosek ORD-IN

Treść w pliku PDF

Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy