Temat interpretacji

Dokumentowanie usług najmu przez wnioskodawcę jako współwłaściciela nieruchomości.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) w zw. z § 9 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy, działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 18 czerwca 2015 r. (data wpływu 22 czerwca 2015 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie dokumentowania usług najmu przez Wnioskodawcę jako współwłaściciela - jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 22 czerwca 2015 r. został złożony ww. wniosek o wydanie indywidualnej interpretacji dotyczącej m.in. podatku od towarów i usług w zakresie dokumentowania usług najmu przez Wnioskodawcę jako współwłaściciela.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca w niedalekiej przyszłości otrzyma w darowiźnie od swojej matki 25 % udział w prawie własności nieruchomości (kamienicy). Pozostałe udziały należeć będą do: ojca Wnioskodawcy (50%) oraz siostry, która także otrzyma od matki 25 % udział ww. nieruchomości. Do daty darowizny udziały w prawie własności nieruchomości należą w częściach równych po 50% do matki oraz ojca Wnioskodawcy, którzy od wielu lat są rozwiedzeni. Darczyńca prowadzi działalność gospodarczą m.in. w zakresie wynajmu nieruchomości.

Aktywność zawodowa Wnioskodawcy od lat koncentruje się na innych płaszczyznach (praca najemna poza B.) i nie wykazuje zainteresowania do aktywnego zaangażowania się w zarządzanie nieruchomością, szczególnie, że jest ona położona w B. Wnioskodawca nie prowadzi także działalności gospodarczej.

Najchętniej zarząd nieruchomością oraz wszelkie aspekty funkcjonowania powierzyłby osobie trzeciej (zarządcy), względnie drugiemu współwłaścicielowi. Dotychczas nieruchomością administrowała matka Wnioskodawcy, lecz zamierza się ona wycofać z tej działalności, co jest m.in. przyczyną dokonania darowizn na rzecz Wnioskodawcy oraz jego siostry.

W posadowionym na nieruchomości budynku (kamienicy) znajdują się: dwa lokale handlowe (wynajęte), dwa lokale biurowe (jeden wynajęty, drugi pusty, do wynajęcia) oraz siedem mieszkań - kawalerek (umowy najmu zostały wypowiedziane i lokale te będą puste z przeznaczeniem na wynajem).

W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytania:

1. Czy współwłaściciele, w tym Wnioskodawca powinni wystawiać odrębnie faktury na najemców, zgodnie z przysługującym im udziałem w prawie własności nieruchomości?
2. Czy w przypadku skorzystania ze zwolnienia podatkowego w podatku VAT, o którym mowa w art. 113 ust. 1 i 9 ustawy o VAT Wnioskodawca będzie mógł wystawiać faktury bez naliczania podatku VAT, pomimo, że co najmniej jeden ze współwłaścicieli, będąc czynnym podatnikiem podatku VAT będzie wystawiać faktury, naliczając podatek VAT?
3. Czy w przypadku powierzenia przez współwłaścicieli, w tym Wnioskodawcy osobie trzeciej zarządu nieruchomością (na podstawie umowy cywilnoprawnej, względnie orzeczenia sądu w trybie art. 203 k.c), to zarządca będzie wystawiać faktury VAT na rzecz najemców, co znacząco uprościłoby zasady rozliczania najemców (jedna faktura i jedno konto zamiast trzech)?

Zdaniem Wnioskodawcy:

Ad. 1

Zgodnie z art. 5 ust 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, opodatkowaniu ww. podatkiem, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Jednocześnie, na mocy art. 207 k.c, pożytki i przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną.

Zgodnie z art. 106 ust. 1 ustawy, podatnicy, o których mowa w art. 15, są obowiązani wystawić fakturę stwierdzającą w szczególności dokonanie sprzedaży, datę dokonania sprzedaży, cenę jednostkową bez podatku, podstawę opodatkowania, stawkę i kwotę podatku, kwotę należności oraz dane dotyczące podatnika i nabywcy, z zastrzeżeniem ust. 2,4 i 5 oraz art. 119 ust. 10 i art. 120 ust. 16. Przez sprzedaż natomiast, stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy, rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Podkreślić również należy, że zgodnie z art. 109 ust 3 ustawy podatnicy, z wyjątkiem podatników wykonujących wyłącznie czynności zwolnione od podatku na podstawie art. 43 i 82 ust. 3 oraz zwolnionych od podatku na podstawie art. 113 ust. 1 i 9, są obowiązani prowadzić ewidencję zawierającą: kwoty określone w art. 90, dane niezbędne do określenia przedmiotu i podstawy opodatkowania, wysokość podatku należnego, kwoty podatku naliczonego obniżające kwotę podatku należnego oraz kwotę podatku podlegającą wpłacie do urzędu skarbowego lub zwrotowi z tego urzędu oraz inne dane służące do prawidłowego sporządzenia deklaracji podatkowej, a w przypadkach określonych w art. 120 ust 15, art. 125, 134,138 - dane określone tymi przepisami niezbędne do prawidłowego sporządzenia deklaracji podatkowej. Przytoczona regulacja, wskazuje na konieczność prowadzenia przez podatnika ewidencji, zawierającej powyższe dane, służącej prawidłowemu sporządzeniu deklaracji podatkowej.

Faktura jest dokumentem wystawianym przez podatnika w celu potwierdzenia wykonanych przez niego czynności. W przypadku współwłasności danego towaru (np. nieruchomości) należy uznać, że podatnikiem, w rozumieniu art. 15 ust, 1 ustawy, jest każdy ze współwłaścicieli odrębnie, dysponujący określonym udziałem w nieruchomości. W sytuacji, gdy każdy ze współwłaścicieli jest podatnikiem podatku VAT, wszystkie prawa i obowiązki wynikające z ustawy o VAT oraz przepisów wykonawczych do niej, powinien realizować odrębnie, a w deklaracji VAT wykazać wartość sprzedaży i podatek należny z tytułu dostawy towarów bądź świadczenia usług związanych z tą nieruchomością, we właściwej części, tj. w wysokości odpowiadającej posiadanemu udziałowi. Stąd też fakturę winien wystawić każdy ze współwłaścicieli odrębnie i wykazać w niej wartości dotyczące posiadanego udziału. Każdy ze współwłaścicieli będzie wtedy dysponował kopią faktury, stwierdzającą dokonanie czynności w wysokości posiadanego udziału w nieruchomości, w oparciu o którą (tj. w oparciu o dane wynikające z takiej faktury) będzie mógł sporządzić ewidencję, o której mowa w art. 109 ust. 3 ustawy, a w konsekwencji deklarację VAT. Tylko taki sposób dokumentacji zapewni prawidłową realizację obowiązków podatnika wynikających z przepisów w zakresie podatku VAT.

Ad 2

Zgodnie ze stanowiskiem wyrażonym w pkt 1 każdy ze współwłaścicieli jest odrębnym podatnikiem podatku VAT, któremu indywidualnie przyporządkowywany jest obrót, stosownie do posiadanego przez współwłaściciela udziału w prawie własności nieruchomości. Zasada ta obowiązuje także przy dokonywaniu oceny możliwości skorzystania przez współwłaściciela ze zwolnienia podatkowego, o którym mowa w art. 113 ust. 1 w zw. z ust. 9 ustawy o podatku od towarów i usług. W konsekwencji, jeżeli prognozowana wartość sprzedaży, tj. wartość przychodów uzyskanych z tytułu wynajmu (lokali użytkowych i mieszkalnych) nie przekroczy, w proporcji do okresu wynajmu (od dnia otrzymania darowizny) w roku podatkowym kwoty 150.000 zł, wówczas Wnioskodawca będzie zwolniony z podatku VAT, nawet jeśli pozostali współwłaściciele będą podatnikami VAT i będą wystawiali faktury, naliczając ten podatek.

W takiej sytuacji Wnioskodawca będzie mógł wystawiać faktury bez wykazywania w niej podatku VAT (względnie rachunek, o którym m mowa w art. 87 Ordynacji podatkowej), ze wskazaniem podstawy prawnej zwolnienia z tego podatku (nie osiągnięcie ww. obrotu).

Wynika to z faktu, że podatnik, u którego sprzedaż jest zwolniona od podatku na podstawie art. 113 ustawy świadczący usługi najmu nieruchomości, celem udokumentowania takiej transakcji, nie ma obowiązku (nawet na żądanie zgłoszone przez najemcę) wystawienia faktury, o której mowa w przepisach o podatku od towarów i usług. Jednocześnie należy zauważyć, że nie ma przeszkód, aby w takiej sytuacji podatnik wystawił fakturę zgodnie z przepisami o podatku od towarowi usług dobrowolnie. Jeśli natomiast w analizowanej sytuacji podatnik nie zdecyduje się na wystawienie faktury, to w związku ze zgłoszonym przez nabywcę żądaniem wystawienia dokumentu, powinien wystawić rachunek stosownie do art. 87 § 1 Ordynacji podatkowej (tak stwierdził Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi w interpretacji z dnia 13 marca 2015 r. sygn. akt IPTPP1/443-834/14-9/MW). Oczywiście, Wnioskodawca będzie mógł zrezygnować z tego zwolnienia, zgodnie z art. 113 ust. 4 ustawy o VAT.

Ad 3

Współwłaściciele, lub na wniosek jednego z nich - sąd, mogą powierzyć zarządzanie nieruchomością osobie trzeciej - zarządcy. Zarządca działa wobec osób trzecich we własnym imieniu, w związku z czym to on jest stroną umów mających za przedmiot zarządzaną nieruchomość. W pewnych przypadkach działalność ta doznaje ograniczeń, albowiem możliwość jej prowadzenia uzależniona jest od zgody współwłaścicieli nieruchomości, bądź sądu. Ograniczenie to wiąże się jednak z pojęciem czynności wykraczających poza zwykły zarząd, których kwalifikacja na gruncie konkretnego przypadku ma zawsze charakter oceny. Poza tym, gdy do udzielenia stosownej zgody już dojdzie, to także w tym przypadku na zewnątrz, tj. wobec osób trzecich, działać będzie ustanowiony zarządca występujący pod własnym imieniem, tak jak ma to miejsce w sytuacji czynności niewykraczających poza zwykły zarząd.

Zarządca nieruchomości obowiązany jest wykonywać czynności potrzebne do prowadzenia prawidłowej gospodarki i ma on prawo pobierać wszelkie pożytki z nieruchomości, spieniężać je w granicach zwykłego zarządu oraz prowadzić sprawy, które przy wykonywaniu takiego zarządu okażą się potrzebne. Istotne jest, że wymienione czynności wykonywane są na rzecz współwłaścicieli, czego nie zmienia fakt, że zarządca sądowy podejmuje je w imieniu własnym. To współwłaściciele są bowiem beneficjentami tych czynności, na co wskazuje chociażby reguła wyrażona w art. 207 K.c, z której wynika, że pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów i w takim samym stosunku ponoszą oni wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną.

Świadczone na rzecz najemców usługi najmu lokali mieszkalnych i użytkowych oparte będą na stosunku prawnym -zobowiązaniowym pomiędzy współwłaścicielami nieruchomości (w tym Wnioskodawcy) a najemcami. To współwłaściciele świadczą ww. usługi najmu, natomiast zarządca jest niejako pośrednikiem w świadczeniu tych usług. Zatem to współwłaściciele - w tym Wnioskodawca jako współwłaściciel nieruchomości a nie zarządca sądowy - będą w istocie wynajmującymi i dla tych usług będą podatnikami podatku od towarów i usług z tytułu najmu lokali użytkowych i mieszkalnych (zarządzanych przez zarządcę sądowego). Tym samym wpłaty najemców z tytułu najmu ww. lokali stanowią dla współwłaścicieli nieruchomości zapłatę za odpłatne świadczenie usług, stosownie do treści art. 5 ust. 1 i art. 8 ust. 1 ustawy.

Czynsze z najmu lokali użytkowych i mieszkalnych zarządzanych przez zarządcę sądowego są kwotą należną z tytułu sprzedaży dokonywanej przez współwłaścicieli nieruchomości i w związku z tym mają oni obowiązek rozliczenia podatku od towarów i usług z tytułu należnych czynszów, stosownie do swoich udziałów w przedmiotowej nieruchomości. Brak podstaw do rozliczania najmu wszystkich lokali przez zarządcę sądowego.

W myśl art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem. Na podstawie art. 106b ust. 2 ustawy o VAT, podatnik nie jest obowiązany do wystawienia faktury w odniesieniu do sprzedaży zwolnionej od podatku, na podstawie art. 43 ust. 1, art. 113 ust. 1 i 9 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3. Z przytoczonego wyżej przepisu art. 106b ust 1 ustawy jasno wynika, iż wystawcą faktury VAT może być tylko jeden podmiot - w ustawie jest bowiem w tym kontekście mowa o podatniku (a nie o podatnikach). Należy podkreślić, że ustawodawca posługuje się pojęciem podatnika, którym w rozumieniu ustawy jest m.in. osoba fizyczna, wykonująca samodzielnie działalność gospodarczą, a działalnością gospodarczą jest również wykorzystywanie towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych.

W tej sytuacji Wnioskodawca uważa, że nawet w sytuacji gdyby powierzono zarząd osobie trzeciej, to nie zmieniałoby to sytuacji, że to współwłaściciele nadal świadczyliby usługę najmu, występując jako podatnicy podatku VAT i to oni odrębnie musieliby wystawiać faktury/rachunki.

Wątpliwości Wnioskodawcy wynikają z tego, że w praktyce bardzo często zarządcy wystawiają faktury, wskazując siebie jako wystawców tj. usługodawców. Jest to powszechna w Polsce praktyka, stosowana m.in. przez stowarzyszenia zarządców i właścicieli nieruchomości. W ocenie Wnioskodawcy jest to postępowanie nieprawidłowe, ale być może przez powszechność stosowania, akceptowane przez organy podatkowe.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Końcowo informuje się, że w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 ustawa Ordynacja podatkowa, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawcy.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy, ul. Jana Kazimierza 5, 85-035 Bydgoszcz, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.

Stanowisko

prawidłowe

Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy