Temat interpretacji

opodatkowania podatkiem VAT zbycia udziału w nieruchomości

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2015 r. poz. 613 ze zm.) oraz § 2 i § 6 pkt 2 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. z 2015 r. poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 9 października 2015 r. (data wpływu 14 października 2015 r.), uzupełnionym pismem z 11 stycznia 2016 r. (data wpływu 12 stycznia 2016 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT zbycia udziału w wysokości 27/32 części nieruchomości jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 14 października 2015 r. do tut. organu wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT zbycia udziału w wysokości 27/32 części nieruchomości.

Ww. wniosek został uzupełniony pismem z 11 stycznia 2016 r. (data wpływu 12 stycznia 2016 r.), będącym odpowiedzią na wezwanie tut. organu z 31 grudnia 2015 r. znak: IBPP1/4512-827/15/ES.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Nieruchomość składająca sią z działek 1152/2 i 3180 o łącznej powierzchni 612 m2 zabudowana

budynkiem mieszkalnym położonym przy ul. K., obręb K. stanowi współwłasność:

• Gminy w 27/32 części,
• 2 osób fizycznych po 5/64 części.

Gmina poprzez swoją jednostkę zarządza przedmiotową nieruchomością na zasadzie prowadzenia cudzych spraw bez zlecenia. W budynku znajdowały się 2 lokale mieszkalne, objęte umowami najmu zawartymi z Gminą. Umowy najmu zawarte były w następującym okresie: lokal nr 1: czerwiec 1977 - maj 1993; lokal nr 2: marzec 1968 r. - marzec 1995 r.

Budynek znajduje się w bardzo złym stanie technicznym, częściowo zawalone stropy, dach i nie nadaje się do dalszego użytkowania. Na wniosek zarządzającego wydane zostało pozwolenie na rozbiórkę ww. budynku Decyzja z dnia 25 stycznia 1999 r. Nie dokonano jednak rozbiórki obiektu.

Budynek nie jest przedmiotem umowy najmu, dzierżawy ani innej umowy o podobnym charakterze.

Gmina nie ponosiła żadnych wydatków na ulepszenie przedmiotowego budynku.

Gmina wystąpiła do Sądu Rejonowego z wnioskiem o zniesienie współwłasności nieruchomości składającej się z działek oznaczonych numerami 1152/2 i 3180 o łącznej powierzchni 612 m2, , stanowiącej współwłasność Gminy w 27/32 części oraz osób fizycznych po 5/64 części, zabudowanej budynkiem mieszkalnym przeznaczonym do rozbiórki poprzez przyznanie na rzecz Gminy udziałów w wysokości 10/64 części stanowiących współwłasność osób fizycznych.

Zgodnie ze sporządzonym przez biegłego sądowego operatem szacunkowym budynek nie przedstawia żadnej wartości; określona została wartość gruntu pomniejszona o koszty rozbiórki obiektu.

W toku postępowania sądowego jeden ze współwłaścicieli nieruchomości zaproponował nabycie od Gminy udziałów w nieruchomości. Gmina wyraziła zgodę na powyższe i w tym celu będzie dążyć do zawarcia ugody przed Sądem. Skutkiem ewentualnego zawarcia ugody będzie zbycie przez Gminę udziału w wysokości 27/32 części w ww. nieruchomości.

Urząd Miejski jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem VAT w związku z rozpoczęciem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług od dnia 3 listopada 1994 r.

W uzupełnieniu Wnioskodawca podał, że budynek, o którym mowa we wniosku jest budynkiem w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane i Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych - oznaczenie PKOB: Sekcja 1, Dział 11, Grupa 111 - budynek mieszkalny jednorodzinny, trwale związany z gruntem. Z księgi ewidencyjnej budynku wynika, że został on wybudowany w 1895 r. Wnioskodawca nie posiada wiedzy dotyczącej danych osoby, która wybudowała budynek, jak również terminu oddania budynku do użytkowania.

Budynek użytkowany był w celach mieszkalnych. W budynku znajdowały się 2 lokale mieszkalne, objęte umowami najmu zawartymi pomiędzy Gminą i osobami fizycznymi. Umowy najmu zawarte były w następującym okresie: lokal nr 1 (czerwiec 1977 - maj 1993 r.); lokal nr 2 (marzec 1968 r. - marzec 1995 r.). Lokale mieszkalne to lokale składające się z 1 pomieszczenia - odpowiednio o pow. 18 m2 i 21 m2.

Przedmiotowe działki nie były wykorzystywane przez Gminę do prowadzenia działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem VAT.

Budynek posadowiony jest na dwóch działkach, tj. częściowo na działce 1152 jak i 3180.

Lokale usytuowane w budynku, tj. lokal nr 1 i 2, były przeznaczone i wykorzystywane na cele mieszkalne.

Gmina nabyła udział w przedmiotowej nieruchomości z mocy prawa, tj. z dniem 27 maja 1990 r., na podstawie decyzji komunalizacyjnej Wojewody z dnia 25 listopada 1991 r. (decyzja deklaratoryjna). Poprzednikiem prawnym nieruchomości był Skarb Państwa.

Jednostką zarządzającą nieruchomością w imieniu Gminy jest Zakład (), który jest samorządowym zakładem budżetowym w rozumieniu art. 15 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych (t.j. Dz.U. z 2013 r. poz. 885 z późn. zm.).

Pozwolenie na rozbiórkę z dnia 25 stycznia 1999 r. zostało wydane na Zakład (), który wykonuje czynności zarządzania nieruchomościami w imieniu Gminy. Pozwolenie na rozbiórkę dotyczyło budynku mieszkalnego położonego przy ul. K., o pow. zabudowy 64 m2. W pozwoleniu zawarto jedynie ogólne wytyczne zawarte w art. 36 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane tzn.

• obowiązek prowadzenia dziennika budowy robót rozbiórkowych oraz wywieszenia tablicy informacyjnej budowy na widocznym miejscu,
• roboty budowlane prowadzić pod kierunkiem osoby uprawnionej zgłoszonej w jednostce wydającej pozwolenie na budowę,
• przed przystąpieniem do robót rozbiórkowych należy obiekt odłączyć od wszystkich sieci oraz zabezpieczyć teren wokół obiektu.

W uzasadnieniu decyzji podano, że wskazana wyżej decyzja nie jest sprzeczna z planem ogólnym zagospodarowania przestrzennego miasta. Postanowienie Państwowej Służby Ochrony Zabytków z dnia 14 sierpnia 1998 r. Nr ().

Na pytania tut. organu (numeracja jak w wezwaniu):

14.Czy a jeśli tak to kto zgodnie z umową będzie/jest zobowiązany do rozbiórki (wyburzenia) przedmiotowego budynku Gmina czy nabywca...

15.Czy prace rozbiórkowe rozpoczną się przed sprzedażą czy po sprzedaży...

16.Na czyj koszt Gminy czy nabywcy będzie dokonana rozbiórka...

18.Czy udziały w przedmiotowej nieruchomości zostały już przez Gminę sprzedane... - jeśli tak proszę podać datę sprzedaży.,

Wnioskodawca odpowiedział: Wskazać należy, że przedmiotem postępowania sądowego, którego uczestnikiem jest Gmina, jest zniesienie współwłasności nieruchomości, zatem zbycie udziału Gminy nastąpi na podstawie postanowienia Sądu. Kwestie dotyczące rozbiórki obiektu nie są przedmiotem ww. postępowania sądowego. W związku z powyższym, ewentualne prace rozbiórkowe i koszty z tym związane poniesie nabywca udziału Gminy w nieruchomości, tj. współwłaściciel nieruchomości.

Zbycie udziałów w nieruchomości nastąpi po zakończeniu postępowania sądowego.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy w przypadku zasądzenia przez Sąd na rzecz Gminy spłaty za udział w nieruchomości położonej przy ul. K. należność ta będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki podstawowej, tj. 23%...

Zdaniem Wnioskodawcy, świadczenie usług czy dostawa zachodzi nie tylko wówczas gdy następuje w wyniku zawartej umowy, ale również gdy nastąpiłoby w wykonaniu orzeczenia Sądu o zniesieniu współwłasności. W tym przypadku jednak zasądzona spłata powinna być opodatkowana stawką podatku w wysokości 23%.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2011 r. Nr 177 poz. 1054 ze zm.) zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel ().

Zatem budynki jak i grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Na mocy art. 41 ust. 1 ustawy o VAT, stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Jednocześnie należy zaznaczyć, że w oparciu o art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i ust. 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Przy czym zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

W art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy o VAT, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy nieruchomości zabudowanych spełniających określone w przepisach warunki.

I tak, stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest generalnie zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Przez pierwsze zasiedlenie według art. 2 pkt 14 ustawy rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1. wybudowaniu lub
2. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do oddania budynku (budowli) do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, a za takie można rozumieć m.in. objęcie we władanie budynku, budowli lub ich części przez pierwszego nabywcę lub pierwszego użytkownika. Przedmiotowa nieruchomość winna być przejęta przez nabywcę do użytkowania. Wydanie przedmiotowego obiektu nabywcy winno nastąpić w ramach wykonania przez sprzedającego czynności podlegających opodatkowaniu. Jeżeli zatem podatnik wybuduje obiekt lub go zmodernizuje, przy czym nakłady na ulepszenie przekraczają 30% jego wartości początkowej, a następnie obiekt ten (lub ulepszenie) zostanie oddany do użytkowania (wprowadzony do ewidencji środków trwałych), nie oznacza to, że został on zasiedlony. Oddanie do użytkowania nie nastąpiło bowiem w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwsze zasiedlenie będzie miało miejsce wówczas, gdy wybudowany lub zmodernizowany budynek (obiekt) zostanie sprzedany lub np. oddany w najem, dzierżawę, bowiem zarówno sprzedaż, jak i najem, dzierżawa są czynnościami podlegającymi opodatkowaniu.

Należy podkreślić, że użyte w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT sformułowanie w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu wskazuje na katalog czynności wymienionych w art. 5 ustawy, czyli dana czynność musi podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, choć nie jest konieczne, aby faktycznie był naliczony podatek od tej czynności może to być czynność zwolniona od podatku.

Zatem z powyższych przepisów wynika, że dostawa nieruchomości, spełniających określone w przepisach warunki, może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej dwa lata.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom po spełnieniu określonych warunków skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

I tak, w myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1. w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2. dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Ponadto, jak wynika z art. 43 ust. 7a ustawy, warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Należy ponadto wskazać, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków lub budowli albo części takich budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków lub budowli albo części takich budynków lub budowli w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony. Powyższy przepis obejmuje swoim zakresem także grunty będące w użytkowaniu wieczystym.

Z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że z mocy prawa, tj. z dniem 27 maja 1990 r., na podstawie decyzji komunalizacyjnej Wojewody z dnia 25 listopada 1991 r. (decyzja deklaratoryjna) Gmina nabyła udział w nieruchomości. Poprzednikiem prawnym nieruchomości był Skarb Państwa. Posiadając udziały w wysokości 27/32 części Gmina jest współwłaścicielem nieruchomości składającej się z 2 działek: 1152/2 i 3180 zabudowanych budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym (PKOB 111), trwale związanym z gruntem, wybudowanym w 1895 r.

Budynek użytkowany był w celach mieszkalnych. W budynku znajdowały się 2 lokale mieszkalne o powierzchni odpowiednio 18 m2 i 21 m2, objęte umowami najmu zawartymi pomiędzy Gminą i osobami fizycznymi. Umowy najmu zawarte były w następującym okresie:

• lokal nr 1 (czerwiec 1977 - maj 1993 r.),
• lokal nr 2 (marzec 1968 r. - marzec 1995 r.).

Budynek znajduje się w bardzo złym stanie technicznym, częściowo zawalone stropy, dach i nie nadaje się do dalszego użytkowania. Na wniosek zarządzającego wydane zostało pozwolenie na rozbiórkę ww. budynku (decyzja z dnia 25 stycznia 1999 r.). Powyższe pozwolenie zostało wydane na zarządzającego tj. Zakład () (samorządowy zakład budżetowy), który wykonuje czynności zarządzania nieruchomościami w imieniu Gminy. Nie dokonano jednak rozbiórki obiektu.

Budynek nie jest przedmiotem umowy najmu, dzierżawy ani innej umowy o podobnym charakterze.

Gmina nie ponosiła żadnych wydatków na ulepszenie przedmiotowego budynku.

Przedmiotowe działki nie były wykorzystywane przez Gminę do prowadzenia działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem VAT.

Gmina wystąpiła do Sądu Rejonowego z wnioskiem o zniesienie współwłasności ww. nieruchomości poprzez przyznanie na rzecz Gminy udziałów w wysokości 10/64 części stanowiących współwłasność osób fizycznych.

W toku postępowania sądowego jeden ze współwłaścicieli nieruchomości zaproponował nabycie od Gminy udziałów w nieruchomości. Gmina wyraziła zgodę na powyższe i w tym celu będzie dążyć do zawarcia ugody przed Sądem, której skutkiem będzie zbycie przez Gminę udziału w wysokości 27/32 części w ww. nieruchomości.

Kwestie dotyczące rozbiórki obiektu nie są przedmiotem ww. postępowania sądowego. W związku z powyższym, ewentualne prace rozbiórkowe i koszty z tym związane poniesie nabywca udziału Gminy w nieruchomości, tj. współwłaściciel nieruchomości.

Zbycie udziałów w nieruchomości nastąpi po zakończeniu postępowania sądowego.

Przy tak przedstawionym opisie sprawy wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą ustalenia, czy w przypadku zasądzenia przez Sąd na rzecz Gminy spłaty za udział w nieruchomości należność ta będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki podstawowej, tj. 23%.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2014 r., poz. 121, ze zm.).

Ze współwłasnością mamy do czynienia wtedy, gdy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom (art. 195 Kodeksu cywilnego).

Stosownie do treści art. 196 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego, współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy niniejszego działu.

W myśl art. 210 Kodeksu cywilnego, każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Uprawnienie to może być wyłączone przez czynność prawną na czas nie dłuższy niż lat pięć. Jednakże w ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu dopuszczalne jest jego przedłużenie na dalsze lat pięć; przedłużenie można ponowić.

Z regulacji art. 211 Kodeksu cywilnego wynika, że każdy ze współwłaścicieli może żądać, ażeby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo, że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości.

Stosownie do art. 212 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli zniesienie współwłasności następuje na mocy orzeczenia sądu, wartość poszczególnych udziałów może być wyrównana przez dopłaty pieniężne. Przy podziale gruntu sąd może obciążyć poszczególne części potrzebnymi służebnościami gruntowymi.

Ustawodawca przyznaje więc każdemu ze współwłaścicieli roszczenie o zniesienie współwłasności. Jego zaspokojenie może nastąpić w trybie umownego zniesienia współwłasności lub na drodze orzeczenia sądowego. Żaden ze współwłaścicieli nie może zaś skutecznie sprzeciwiać się zniesieniu współwłasności. W przypadku, gdy na skutek zniesienia współwłasności przez podział rzeczy wspólnej powstaje różnica między wartością udziału a wartością rzeczy nabytej na własność, sąd może zasądzić wyrównanie udziałów w formie dopłaty pieniężnej.

Należy zauważyć, że zniesienie współwłasności nieruchomości wywołuje w kontekście ekonomicznym skutki analogiczne, jak sprzedaż udziału w nieruchomości.

W ujęciu cywilistycznym istotą umowy sprzedaży jest to, że sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Przenosząc powyższe na grunt ustawy o podatku od towarów i usług należy stwierdzić, że jeśli w związku ze zniesieniem współwłasności nieruchomości ma miejsce wydanie udziałów w nieruchomości w zamian za świadczenie pieniężne mamy do czynienia z dostawą towarów zdefiniowaną w art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

Kwestia dostawy gruntu, na którym posadowione są budynki przeznaczone do rozbiórki wraz z oceną, co w istocie jest przedmiotem dostawy, była rozstrzygana przez Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej.

W wyroku w sprawie C-461/08, stwierdzono między innymi, że: () jeżeli przed dostawą gruntu ze starymi budynkami rozpoczęły się ich prace rozbiórkowe, realizowane przez sprzedawcę lub na jego koszt, to przedmiotem sprzedaży będzie tylko grunt niezabudowany (przeznaczony pod zabudowę) opodatkowany według stawki 23%, przy czym koszty prac rozbiórkowych podwyższą podstawę tej dostawy. Jeżeli jednak przed dostawą nieruchomości prace rozbiórkowe budynku jeszcze się nie rozpoczęły, mimo wydania np. decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę starego budynku to dostawa tej nieruchomości jeżeli budynek spełnia kryteria zwolnienia od VAT będzie podlegała zwolnieniu od podatku, gdyż przedmiotem sprzedaży w takim przypadku jest jeszcze budynek wraz z gruntem.

Istotnym w niniejszej sprawie jest zatem fakt, czy rozbiórka budynku mieszkalnego posadowionego na działkach nr 1152/2 i 3180, o której mowa we wniosku, rozpocznie się przed dostawą, czy też mimo wydania przed 16. laty decyzji pozwolenia na rozbiórkę, budynek nie zostanie rozebrany i w istocie przedmiotem sprzedaży będzie budynek trwale z gruntem związany.

Z okoliczności analizowanej sprawy wynika, że przedmiotem sprzedaży będą zarówno udziały w gruncie (w działkach nr 1152/2 i 3180), jak i w budynku na tych gruntach posadowionym. W konsekwencji jeżeli przed zbyciem udziałów w nieruchomości prace rozbiórkowe budynku nie zostaną rozpoczęte, (Wnioskodawca podał, że nie dokonano rozbiórki tego obiektu, a ewentualne prace rozbiórkowe i koszty z tym związane poniesie nabywca udziału Gminy w nieruchomości), to w świetle powołanego wyżej wyroku TSUE przedmiotem zbycia będą udziały w 2 działkach: nr 1152/2 i 3180 zabudowanych budynkiem mieszkalnym.

Wobec powyższego dla rozstrzygnięcia sprawy będącej przedmiotem wniosku kluczowym elementem jest ustalenie, czy w odniesieniu do wskazanego budynku mieszkalnego nastąpiło pierwsze zasiedlenie, a jeżeli tak, to w którym momencie.

Uwzględniając definicję pierwszego zasiedlenia zawartą w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, wskazać należy, że aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do oddania budynków, budowli lub ich części do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwsze zasiedlenie nie musi być dostawą towarów. Istotą pierwszego zasiedlenia jak wynika z powołanego przepisu jest oddanie do użytkowania, które następuje w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwszym zasiedleniem (poza opodatkowaną sprzedażą danej nieruchomości) może być więc także oddanie nieruchomości do używania innemu podmiotowi np. na podstawie umowy najmu, dzierżawy itp.

Z wniosku wynika, że udziały w przedmiotowym budynku mieszkalnym Gmina nabyła z mocy prawa, tj. z dniem 27 maja 1990 r., na podstawie decyzji komunalizacyjnej Wojewody z dnia 25 listopada 1991 r. (decyzja deklaratoryjna). W budynku znajdowały się 2 lokale mieszkalne, objęte umowami najmu zawartymi pomiędzy Gminą i osobami fizycznymi. Umowy najmu zawarte były w następującym okresie:

• lokal nr 1 (czerwiec 1977 - maj 1993 r.),
• lokal nr 2 (marzec 1968 r. - marzec 1995 r.).

Gmina nie ponosiła żadnych wydatków na ulepszenie przedmiotowego budynku. Budynek nie jest przedmiotem umowy najmu, dzierżawy ani innej umowy o podobnym charakterze.

Należy wskazać, że umowa najmu jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony zarówno wynajmującego, jak i najemcę określone przepisami obowiązki.

Jak wynika z art. 659 § 1 ustawy Kodeks cywilny, przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Najem jest więc umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną. Odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. W konsekwencji, umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie budynku bądź lokalu przez jego najemcę.

Wobec powyższego oddanie w ramach umowy najmu, tj. czynności cywilnoprawnych, innemu podmiotowi nieruchomości lub jej części skutkuje uzyskiwaniem korzyści majątkowej po stronie wynajmującego i tym samym stanowi świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy o VAT.

Ponadto należy stwierdzić, że świadczenie usług najmu wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT definicję działalności gospodarczej, jeżeli jest wykonywane w sposób ciągły do celów zarobkowych, a jak wiadomo, zawierane umowy najmu mają zazwyczaj długotrwały charakter, a uzyskiwane korzyści z tego tytułu są w zasadzie stałe. W konsekwencji najem nieruchomości stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

Biorąc pod uwagę przedstawiony przez Wnioskodawcę opis zdarzenia przyszłego (różny okres wynajmu poszczególnych lokali w budynku mieszkalnym, o którym mowa we wniosku), oraz przedstawione przepisy prawa, w celu ustalenia czy dostawa udziałów w lokalach nr 1 i nr 2 może korzystać ze zwolnienia, koniecznym jest zbadanie przesłanek określonych przepisem art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o podatku od towarów i usług odrębnie dla każdego lokalu.

Aby dostawa udziałów w lokalu nr 1 mogła korzystać ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT nie może być dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim i pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą udziałów w lokalu nie może upłynąć okres krótszy niż 2 lata.

W świetle powyższego należy stwierdzić, że ponieważ podatek od towarów i usług zaczął obowiązywać w Polsce z dniem 5 lipca 1993 r. tj. z dniem wejścia w życie ustawy z dnia 8 stycznia 1993 r. o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym (Dz.U. Nr 11 poz. 50 ze zm.), zatem planowana przez Wnioskodawcę dostawa udziałów w lokalu nr 1 (wynajmowanego od czerwca 1977 r. do maja 1993 r.), zostanie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia, w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, ponieważ czynnością spełniającą definicję pierwszego zasiedlenia tych obiektów będzie ich zbycie przez Wnioskodawcę.

Z uwagi na powyższe, do przedmiotowej dostawy dokonywanej w ramach pierwszego zasiedlenia nie znajdzie zastosowania zwolnienie od podatku VAT określone w przepisie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, gdyż dostawa ta dokonana zostanie w ramach pierwszego zasiedlenia.

Przy braku zatem możliwości zastosowania zwolnienia od podatku dostawy udziałów w lokalu nr 1 należy dokonać analizy możliwości zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a, zgodnie z którym zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1. w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2. dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego wynika, że budynek mieszkalny, w którym znajduje się lokal nr 1 był wybudowany przed wprowadzeniem podatku VAT oraz, że udziały w tym obiekcie zostały nabyte przez Wnioskodawcę z mocy prawa, tj. z dniem 27 maja 1990 r., na podstawie decyzji komunalizacyjnej Wojewody z dnia 25 listopada 1991 r. (decyzja deklaratoryjna), tj. również przed wprowadzeniem podatku VAT, a więc przy ich nabyciu nie przysługiwało Wnioskodawcy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, ponadto Wnioskodawca nie ponosił wydatków na ulepszenie tego budynku.

Mając powyższe na uwadze, zbycie przez Wnioskodawcę udziałów w lokalu nr 1 będącym częścią przedmiotowego budynku mieszkalnego będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, ponieważ Wnioskodawca spełni łącznie przesłanki wymienione w lit. a i b tego przepisu.

Tym samym, również dostawa udziałów w gruncie tj. w działkach nr 1152/2 i 3180 w części przyporządkowanej do udziałów w lokalu nr 1, korzystać będzie ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT w związku z art. 29a ust. 8 tej ustawy.

Odnośnie natomiast ustalenia czy dostawa udziałów w lokalu nr 2 może korzystać ze zwolnienia, koniecznym jest również zbadanie przesłanek określonych przepisem art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o podatku od towarów i usług.

Aby zatem dostawa udziałów w przedmiotowym lokalu nr 2 mogła korzystać ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT nie może być dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim i pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą udziałów w tym lokalu nie może upłynąć okres krótszy niż 2 lata.

Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego wynika, że budynek mieszkalny, w którym znajduje się lokal nr 2 był wybudowany przed wprowadzeniem podatku VAT oraz, że udziały w tym obiekcie zostały nabyte przez Wnioskodawcę z mocy prawa, tj. z dniem 27 maja 1990 r., na podstawie decyzji komunalizacyjnej Wojewody z dnia 25 listopada 1991 r. (decyzja deklaratoryjna), tj. również przed wprowadzeniem podatku VAT, a więc przy ich nabyciu nie przysługiwało Wnioskodawcy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, ponadto Wnioskodawca nie ponosił wydatków na ulepszenie tego budynku. Natomiast lokal nr 2 w okresie od marca 1968 r. do marca 1995 r. był przedmiotem najmu. Zatem dostawa udziałów w lokalu nr 2 nie zostanie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia, w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, gdyż do pierwszego zasiedlenia lokalu nr 2 doszło w momencie jego najmu, która to czynność w latach lipiec 1993 - marzec 1995 stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponadto pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą udziałów w tym lokalu nie upłynie okres krótszy niż 2 lata.

Biorąc powyższe pod uwagę, planowana dostawa udziałów w przedmiotowym lokalu nr 2 będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów objętą zwolnieniem określonym w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług.

Tym samym, również dostawa udziałów w gruncie tj. w działkach nr 1152/2 i 3180 w części przyporządkowanej do udziałów w lokalu nr 2, korzystać będzie ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT w związku z art. 29a ust. 8 tej ustawy.

Mając powyższe na uwadze, stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja indywidualna traci ważność w przypadku zmiany któregokolwiek z elementów przedstawionego zdarzenia przyszłego lub zmiany stanu prawnego.

Dodatkowo wyjaśnia się, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego oraz do przedstawienia własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej tego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Natomiast w myśl art. 14c § 1 tej ustawy, interpretacja indywidualna zawiera ocenę stanowiska wnioskodawcy wraz z uzasadnieniem prawnym tej oceny.

Z powyższych przepisów wynika zatem, że przedmiotem interpretacji może być jedynie ocena stanowiska Wnioskodawcy dotyczącego przedstawionego we wniosku stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Organ wydający interpretację nie jest natomiast uprawniony do analizowania i oceny załączonych do wniosku o interpretację dokumentów. Tym samym dokumenty dołączone do wniosku nie były przedmiotem merytorycznej analizy.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Zgodnie z przepisem § 1 pkt 1 rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 28 sierpnia 2008 r. w sprawie przekazania rozpoznawania innym wojewódzkim sądom administracyjnym niektórych spraw z zakresu działania ministra właściwego do spraw finansów publicznych, Prezesa Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Prezesa Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego (Dz. U. Nr 163, poz. 1016) skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa Stefana Wyszyńskiego 2, 44-101 Gliwice, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j. Dz. U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.

Wniosek ORD-IN (PDF)

Treść w pliku PDF 4 MB

Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach