Temat interpretacji

opodatkowanie i dokumentowanie czynności wykonywanych przez Wspólnotę.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 749 ze zm.) oraz § 2 i § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 10 września 2013 r. (data wpływu 17 września 2013 r.) o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania i dokumentowania czynności wykonywanych przez Wspólnotę - jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 17 września 2013 r. wpłynął do tut. organu ww. wniosek z 10 września 2013 r. o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania i dokumentowania czynności wykonywanych przez Wnioskodawcę.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Wnioskodawca jest wspólnotą lokalową - jednostką organizacyjną niemającą osobowości prawnej - utworzoną zgodnie z przepisami ustawy z dnia 24 lipca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.) - zwaną dalej ustawą o własności lokali. W skład Wspólnoty wchodzą wyłącznie stanowiące odrębną własność lokale użytkowe - żaden z lokali nie służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych - a prawem związanym z prawem własności poszczególnych lokali jest udział w nieruchomości wspólnej. Zakres działania Wspólnoty obejmuje zarząd nieruchomością wspólną, przez którą zgodnie z ustawą o własności lokali, rozumie się grunt pod budynkiem oraz części budynku i urządzenia nie służące wyłącznie właścicielom lokali, np. klatki schodowe, korytarze, windy, dachy zewnętrzne, ściany budynku, parkingi, chodniki. Członkowie Wspólnoty - właściciele lokali stanowiących odrębną własność - wykorzystują lokale do prowadzenia własnej działalności gospodarczej lub wynajmują lokale innym podmiotom do prowadzenia działalności gospodarczej.

Zgodnie z art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali właściciel lokalu zobowiązany jest uczestniczyć, proporcjonalnie do udziału w nieruchomości wspólnej, w kosztach zarządu nieruchomością wspólną - wskazanych przykładowo w art. 14 - funduszu remontowego oraz w kosztach związanych z utrzymaniem jego lokalu, w szczególności z tytułu kosztów dostawy mediów.

Wysokość zaliczek, jakie zobowiązani są uiszczać właściciele lokali na poczet kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, fundusz remontowy oraz kosztów utrzymania poszczególnych lokali określana jest corocznie w uchwale Wspólnoty o rocznym planie gospodarczym.

Wspólnota zawarła między innymi umowę z zarządcą, umowę ubezpieczenia z tytułu OC, umowę z firmą ochroniarską, sprzątającą oraz z przedsiębiorstwami energetycznymi, cieplnymi oraz wodociągowymi na dostawy mediów. Tym samym to Wspólnota dokonuje bezpośredniego zakupu usług i mediów koniecznych do utrzymania nieruchomości wspólnej, jak i zakupu usług i mediów zarówno do części wspólnych jak i do poszczególnych lokali.

Ponoszone przez Wspólnotę koszty kwalifikowane są do trzech grup:

1. Koszty dotyczące zarządu nieruchomością wspólną oraz dot. utrzymania części wspólnych,
2. Koszty dotyczące wyłącznie wydzielonych lokali,
3. Koszty dotyczące zarówno utrzymania części wspólnych jak i wydzielonych lokali.

Do pierwszej grupy Wspólnota zalicza w szczególności:

1. koszty zarządzania nieruchomością wspólną, tj. wynagrodzenie zarządu wspólnoty, koszt obsługi księgowej,
2. koszty utrzymania porządku i czystości w częściach wspólnych, tj. sprzątanie wspólnych korytarzy, holi, klatek schodowych, wind, parkingów, koszenie trawników na częściach wspólnych, odśnieżanie i sprzątanie parkingów i chodników,
3. koszty utrzymania windy, tj. koszty okresowych przeglądów i remontów,
4. koszty utrzymania i remontów części wspólnych, tj. np. koszty malowania klatek schodowych i korytarzy, koszty napraw i remontów dachów, elewacji, drzwi zewnętrznych do budynku itp.,
5. koszty ubezpieczeń, podatków i opłat dotyczących części wspólnych.

Do drugiej grupy Wspólnota zalicza w szczególności:

1. Koszty zużycia mediów oraz remontów i konserwacji urządzeń służących dostawie mediów, które wykorzystywane są wyłącznie w wydzielonych lokalach (w szczególności dotyczy to kosztów użytkowania klimatyzacji),
2. Koszty remontów i napraw wykonywanych w wydzielonych lokalach.

Do trzeciej grupy Wspólnota zalicza w szczególności:

1. koszty nabycia mediów (energia elektryczna i cieplna, woda, ścieki, wywóz śmieci) zużywanych zarówno w poszczególnych lokalach jak i na częściach wspólnych,
2. koszty ochrony i dozoru obiektu dotyczące całego budynku a więc zarówno części wspólnych jak i wydzielonych lokali,
3. koszty utrzymania i remontu instalacji służących dostarczaniu mediów zarówno do części wspólnych jak i wydzielonych lokali,
4. koszty ochrony przeciwpożarowej obejmujące w szczególności konserwację czujek zainstalowanych zarówno na częściach wspólnych jak i wydzielonych lokalach.

Koszty zaliczane do trzeciej grupy (tj. nabywane towary i usługi służące do utrzymania części wspólnych, jak i do poszczególnych wydzielonych lokali) rozliczane są na poszczególnych współwłaścicieli według zużycia udokumentowanego wskazaniami liczników (w przypadku opomiarowanych świadczeń takich jak np. energia cieplna, woda itp.) lub według wskaźnika udziału w nieruchomości w przypadku świadczeń nieopomiarowanych (koszty ochrony i dozoru, remonty dotyczące instalacji służących wydzielonym lokalom, nieopomiarowane zużycie mediów itp.).

Wspólnota występuje więc w dwóch rolach - nabywcy towarów i usług w ramach zarządu nieruchomością wspólną oraz nabywcy towarów i usług na potrzeby utrzymania poszczególnych lokali. W pierwszym przypadku Wspólnota nabywa towary i usługi we własnym imieniu i na własne potrzeby natomiast w drugim przypadku ostatecznymi konsumentami są właściciele poszczególnych lokali.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1. Czy Wspólnota prawidłowo kwalifikuje ponoszone wydatki do trzech opisanych powyżej grup...
2. Czy Wspólnota składająca się wyłącznie z lokali użytkowych, zarejestrowana jako podatnik podatku VAT ma obowiązek rozliczać należny podatek od towarów i usług oraz wystawiać faktury VAT na poszczególnych współwłaścicieli tylko w zakresie kosztów przyporządkowanych wydzielonym lokalom, tj. całości kosztów wymienionych w grupie drugiej oraz obliczonej w odpowiedniej proporcji części kosztów zaliczanych w opisie stanu faktycznego do grupy trzeciej)...

Zdaniem Wnioskodawcy, koszty opisane w stanie faktycznym kwalifikowane są prawidłowo, gdyż taki podział kosztów umożliwia wydzielenie kosztów ponoszonych przez Wspólnotę we własnym imieniu oraz kosztów ponoszonych na rzecz właścicieli poszczególnych lokali. Zdaniem Wnioskodawcy, nabywając towary i usługi konieczne do zarządu nieruchomością wspólną i utrzymania nieruchomości wspólnej (koszty zaliczane do grupy pierwszej oraz grupy trzeciej w części w jakiej przypadają na części wspólne) Wspólnota jest ich finalnym odbiorcą i nie dokonuje ich odsprzedaży - tym samym nie następuje odpłatna dostawa towarów lub odpłatne świadczenie usług, które zgodnie z art. 5, art. 7, art. 8 i art. 15 ustawy o podatku VAT podlega opodatkowaniu. Podobnie w przypadku zaliczek wpłacanych przez właścicieli lokali na poczet funduszu remontowego nie podlegają one opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług bowiem nie są spełnione przesłanki określone w art. 5 ustawy o podatku VAT.

Natomiast Wspólnota zakupując towary i usługi, które następnie przyporządkowuje poszczególnym lokalom (koszty zaliczane do grupy drugiej oraz grupy trzeciej w części, w jakiej przypadają na poszczególne wydzielone lokale), dokonuje ich odsprzedaży właścicielom lokali. W takiej sytuacji środki uiszczane przez właścicieli poszczególnych lokali na ich utrzymanie stanowią w istocie zapłatę za odsprzedawane im przez Wspólnotę towary i usługi. Zatem w zakresie zaliczek wpłacanych na poczet utrzymania poszczególnych lokali Wspólnota dokonuje odsprzedaży - towarów i usług - tym samym dokonuje czynności opodatkowanych. Wspólnota wystawia faktury VAT z tytułu odsprzedaży tych towarów i usług właścicielom poszczególnych lokali.

Nie ma przy tym znaczenia, czy przypisanie kosztów poszczególnym lokalom następuje na podstawie liczników czy w oparciu o inne kryteria. Istotne jest wyłącznie, że przypisanie to następuje w związku z odrębną własnością tych lokali. Zatem w przypadku tych kosztów wspólnota nabywa towary i usługi na rzecz właścicieli poszczególnych lokali i odsprzedając je działa jako podatnik od towarów i usług. Wnioskodawca uważa, że jego stanowisko jest zgodne z interpretacja ogólną nr PT8/033/IO1/AEW/11/PT-571, wydaną 21 czerwca 2011 r. przez Ministra Finansów.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 ze zm.), zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu ww. podatkiem, podlegają:

1. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju;
2. eksport towarów;
3. import towarów na terytorium kraju;
4. wewnątrzwspólnotowe nabycie towarów za wynagrodzeniem na terytorium kraju;
5. wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel ().

Natomiast świadczenie usług, to zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy, każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ().

Stosownie do art. 8 ust. 2a ustawy, w przypadku gdy podatnik, działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, przyjmuje się, że podatnik ten sam otrzymał i wyświadczył te usługi.

Jedną z generalnych zasad na gruncie podatku od towarów i usług jest to, że czynności wymienione w art. 5 ust. 1 ustawy podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdy wykonane są przez podatnika.

Stosownie do postanowień art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Pod pojęciem działalności gospodarczej na podstawie art. 15 ust. 2 ustawy (w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 kwietnia 2013 r.) rozumie się wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zgodnie z art. 29 ust. 1 ustawy, podstawą opodatkowania jest obrót, z zastrzeżeniem ust. 2-21, art. 30-32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy lub osoby trzeciej. Obrót zwiększa się o otrzymane dotacje, subwencje i inne dopłaty o podobnym charakterze mające bezpośredni wpływ na cenę (kwotę należną) towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika, pomniejszone o kwotę należnego podatku.

Na podstawie art. 30 ust. 3 ustawy, w przypadku gdy podatnik, działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, podstawą opodatkowania jest kwota należna z tytułu świadczenia usług, pomniejszona o kwotę podatku.

W myśl art. 2 pkt 22 ustawy, przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Jak wynika z powyższego na obrót składają się kwoty należne z tytułu tych czynności opodatkowanych, które są wykonywane przez podatnika.

Stosownie do przepisu art. 106 ust. 1 ustawy o VAT, podatnicy o których mowa w art. 15 ust. 1 są obowiązani wystawić fakturę stwierdzającą w szczególności dokonanie sprzedaży, datę dokonania sprzedaży, cenę jednostkową bez podatku, podstawę opodatkowania, stawkę i kwotę podatku, kwotę należności oraz dane dotyczące podatnika i nabywcy, z zastrzeżeniem ust. 1a, 2, 4 i 5 oraz art. 119 ust. 10 i art. 120 ust. 16.

Na podstawie art. 106 ust. 4 ustawy, podatnicy, o których mowa w ust. 1-3, nie mają obowiązku wystawiania faktur, o których mowa w ust. 1 i 2, osobom fizycznym nieprowadzącym działalności gospodarczej. Jednakże na żądanie tych osób podatnicy są obowiązani do wystawienia faktury.

Jak wynika z przytoczonego przepisu art. 106 ust. 1 ustawy, podatnik wystawia fakturę w przypadku sprzedaży towaru lub usługi. Faktura VAT jest dokumentem sformalizowanym (potwierdzającym zaistnienie określonej zaszłości gospodarczej), który powinien spełniać szereg wymogów przewidzianych przepisami prawa. Prawidłowość materialno-prawna faktury VAT zachodzi wówczas, jeżeli odzwierciedla ona prawdziwe zdarzenie gospodarcze, czyli w istocie stwierdza fakt nabycia określonych towarów lub usług bądź wpłacenia zaliczki.

Ponadto, zgodnie z art. 7 § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa podatnikiem jest osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej, podlegająca na mocy ustaw podatkowych obowiązkowi podatkowemu. Jednocześnie wskazać należy, iż stosownie do art. 87 § 1 Ordynacja podatkowa, jeżeli odrębne przepisy nie stanowią inaczej, podatnicy prowadzący działalność gospodarczą obowiązani są na żądanie kupującego lub usługobiorcy wystawić rachunek potwierdzający dokonanie sprzedaży lub wykonanie usługi.

Zatem obowiązek wystawienia rachunków ciąży na podatnikach prowadzących działalność gospodarczą w szerokim rozumieniu tego pojęcia, przy czym jedynie w zakresie realizowanej sprzedaży lub wykonania usługi.

Prawa i obowiązki członków wspólnoty oraz zakres zarządu nieruchomością wspólną określa ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.).

W myśl art. 6 ww. ustawy, wspólnotę mieszkaniową tworzy ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości. Wspólnota może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana.

Przepis ten nadaje wspólnocie mieszkaniowej przymiot jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej. Wspólnota Mieszkaniowa jest odrębnym od członków Wspólnoty podmiotem praw i obowiązków, a tym samym działając w ramach przyznanej zdolności prawnej może nabywać prawa i obowiązki do własnego majątku.

Jak stanowi art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali, właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej.

Jak wynika z powyższego, wspólnota mieszkaniowa jest organizacją wspólników, związanych wspólnością w zakresie administracji nieruchomością wspólną i współwłasnością w odniesieniu do tej nieruchomości. Działanie powołanego zarządu lub zarządcy należy prawnie ujmować w konstrukcji przedstawicielstwa do działania w imieniu i na rzecz członków wspólnoty. Jednakże w odróżnieniu od reprezentacji przez organ (zarząd wspólnoty), zarządca nie działa jako wspólnota mieszkaniowa. Pomiędzy wspólnotą a osobą trzecią (zarządcą) istnieje bowiem dodatkowe ogniwo, którym jest oświadczenie woli o udzieleniu pełnomocnictwa.

A zatem w zakresie zarządu nieruchomością wspólnoty zarządca nie działa we własnym imieniu, lecz w imieniu i na rzecz wspólnoty, która powierzyła mu zarząd nad nieruchomością wspólną.

Zgodnie z art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali, właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nie utrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra.

Jak stanowi art. 14 ustawy o własności lokali, na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:

• wydatki na remonty i bieżącą konserwację,
• opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę,
• ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali,
• wydatki na utrzymanie porządku i czystości,
• wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ww. ustawy, na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca.

Wyżej cytowane przepisy art. 13-15 ustawy o własności lokali, wskazują na dwa rodzaje obowiązków członków wspólnoty: jedne związane z nieruchomością wspólną i drugie, związane z odrębną własnością lokalu. Tym samym właściciele lokali zobowiązani są uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z nieruchomością wspólną, na pokrycie których uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat oraz ponoszą wydatki związane z utrzymaniem własnych lokali (m.in. za wodę, ciepło, odprowadzanie ścieków, gaz, energię elektryczną).

Biorąc pod uwagę powyższe, należy stwierdzić, że na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług wspólnota mieszkaniowa realizując wspólny interes właścicieli występuje w odmiennych rolach w przypadku nabycia towarów i usług w ramach zarządu nieruchomością wspólną oraz w przypadku nabycia towarów i usług na potrzeby utrzymania poszczególnych lokali właścicieli.

Wspólnota nabywając towary i usługi dla celów nieruchomości wspólnej nie wykonuje żadnych czynności na rzecz właścicieli. W takiej sytuacji działa ona w imieniu własnym i na własny rachunek, jako podmiot stosunków zobowiązaniowych wynikających z zarządu nieruchomością wspólną, którego działanie jest jedynie finansowane przez właścicieli wyodrębnionych lokali (m.in. w formie zaliczek, o których mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali), mających udziały w nieruchomości wspólnej. Tym samym odbiorcą nabywanych towarów i usług jest wspólnota, jako odrębny od jej członków podmiot praw i to ona występuje jako ostateczny konsument. W takim więc zakresie wspólnota nie świadczy żadnych czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług na rzecz właścicieli odrębnych lokali.

Zatem, uiszczane należności tytułem pokrycia kosztów zarządu nieruchomością wspólną, w tym opłaty na fundusz remontowy nie są objęte przepisami ustawy o podatku od towarów i usług. W konsekwencji brak jest podstaw do fakturowania wewnętrznych rozliczeń między Wspólnotą a jej członkami, w związku z ponoszonymi kosztami zarządu nieruchomością wspólną.

Natomiast w sytuacji, gdy wydatki ponoszone są przez właściciela wyłącznie w związku z odrębną własnością lokalu, Wspólnota w zakresie nabywanych towarów i usług celem zaopatrzenia poszczególnych lokali występuje w odmiennej roli. Nabywa bowiem towary i usługi w swoim imieniu jednakże na rzecz właścicieli poszczególnych lokali, którzy dokonują na poczet tych zakupów stosownych wpłat.

Środki uiszczone z tytułu wpłat dokonanych przez właścicieli poszczególnych lokali na utrzymanie tych lokali (zapłata za media itp.) nie są zaliczkami w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali. Wydatki te nie stanowią partycypacji w kosztach wspólnych nieruchomości, bowiem finalnym nabywcą towarów i usług świadczonych przez podmioty np. dostarczające wodę i służących zaspokajaniu indywidualnych potrzeb każdego z członków Wspólnoty jest nie Wspólnota, a każdy z jej członków z osobna. W przypadku nabywcy i konsumenta, występuje następujący ciąg świadczeń: najpierw świadczenie dostawy określonych towarów lub usług w ramach udostępniania mediów wykonuje zakład do tego uprawniony, wystawiając fakturę VAT na rzecz wspólnoty w oparciu o zawartą umowę, następnie wspólnota odsprzedaje te towary i usługi właścicielom odrębnych lokali, gdyż zgodnie z art. 14 pkt 2 ustawy o własności lokali wspólnota ponosi koszty tylko w zakresie zarządu nieruchomością wspólną, a nie odrębnych lokali.

Tym samym, wspólnota zakupując towary i usługi, które następnie przyporządkowuje poszczególnym lokalom, dokonuje ich odsprzedaży właścicielom lokali. W takiej sytuacji środki uiszczane przez właścicieli poszczególnych lokali na ich utrzymanie stanowią w istocie zapłatę za odsprzedawane im przez Wspólnotę towary i usługi.

W konsekwencji należy stwierdzić, iż obciążanie członków Wspólnoty zaliczkami na pokrycie ww. kosztów stanowi odpłatną dostawę towarów i świadczenie usług w myśl art. 7 ust. 1 i art. 8 ust. 1 w zw. z art. 7 ust. 8 i art. 8 ust. 2a ustawy o podatku od towarów i usług.

Mając na uwadze powyższe należy stwierdzić, iż w analizowanej sprawie czynność rozliczania przez Wnioskodawcę opłat z tytułu:

• zarządzania nieruchomością wspólną, tj. wynagrodzenie zarządu wspólnoty, koszt obsługi księgowej,
• utrzymania porządku i czystości w częściach wspólnych, tj. sprzątanie wspólnych korytarzy, holi, klatek schodowych, wind, parkingów, koszenie trawników na częściach wspólnych, odśnieżanie i sprzątanie parkingów i chodników,
• utrzymania windy, tj. koszty okresowych przeglądów i remontów,
• utrzymania i remontów części wspólnych, tj. np. koszty malowania klatek schodowych i korytarzy, koszty napraw i remontów dachów, elewacji, drzwi zewnętrznych do budynku itp.,
• koszty ubezpieczeń, podatków i opłat dotyczących części wspólnych,

w całości dotyczących części wspólnych nieruchomości, jak i czynności z tytułu:

• nabycia mediów (energia elektryczna i cieplna, woda, ścieki, wywóz śmieci) zużywanych zarówno w poszczególnych lokalach jak i na częściach wspólnych,
• ochrony i dozoru obiektu dotyczące całego budynku a więc zarówno części wspólnych jak i wydzielonych lokali,
• koszty utrzymania i remontu instalacji służących dostarczaniu mediów zarówno do części wspólnych jak i wydzielonych lokali,
• koszty ochrony przeciwpożarowej obejmujące w szczególności konserwację czujek zainstalowanych zarówno na częściach wspólnych jak i wydzielonych lokalach,

w zakresie (w części) w jakiej służą częściom wspólnym nieruchomości, nie stanowią czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Tak więc uiszczanie należności przez członków wspólnoty tytułem pokrycia ww. kosztów zarządu nieruchomością wspólną nie jest objęte przepisami ustawy o podatku od towarów i usług, a Wnioskodawca nie jest z tego tytułu podatnikiem podatku VAT. W konsekwencji brak jest podstaw do fakturowania wewnętrznych rozliczeń między wspólnotą a jej członkami, w związku z ponoszonymi kosztami zarządu nieruchomością wspólną.

Z kolei dokonując rozliczenia opłat z tytułu:

• zużycia mediów oraz remontów i konserwacji urządzeń służących dostawie mediów, które wykorzystywane są wyłącznie w wydzielonych lokalach (w szczególności dotyczy to kosztów użytkowania klimatyzacji),
• remontów i napraw wykonywanych w wydzielonych lokalach,

w całości dotyczących właścicieli lokali użytkowych jak i z tytułu:

• nabycia mediów (energia elektryczna i cieplna, woda, ścieki, wywóz śmieci) zużywanych zarówno w poszczególnych lokalach jak i na częściach wspólnych,
• ochrony i dozoru obiektu dotyczące całego budynku a więc zarówno części wspólnych jak i wydzielonych lokali,
• kosztów utrzymania i remontu instalacji służących dostarczaniu mediów zarówno do części wspólnych jak i wydzielonych lokali,
• kosztów ochrony przeciwpożarowej obejmujące w szczególności konserwację czujek zainstalowanych zarówno na częściach wspólnych jak i wydzielonych lokalach,

w zakresie (w części) w jakiej służą właścicielom lokali użytkowych (dotyczących poszczególnych lokali użytkowych), Wnioskodawca działa jako podatnik podatku od towarów i usług, i w konsekwencji czynność odsprzedaży właścicielom lokali zakupionych wcześniej towarów i usług, związanych wyłącznie z utrzymaniem odrębnych lokali, stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT.

W związku z powyższym Wnioskodawca, jako czynny podatnik VAT, jest zobowiązany wystawiać zgodnie z zasadami przewidzianymi w art. 106 ustawy oraz przepisach wykonawczych do niej faktury dokumentujące sprzedaż.

Odnosząc się do kwestii przyporządkowania przez Wnioskodawcę pobieranych opłat do kosztów dotyczących zarządu nieruchomością wspólną lub do kosztów dotyczących wyłącznie lokali użytkowych, stwierdzić należy, że to Wnioskodawca w oparciu o obiektywną znajomość stanu faktycznego zobowiązany jest do odpowiedniego podziału kosztów. Zatem wskazany we wniosku podział o ile w sposób obiektywny odzwierciedla związek poniesionych kosztów z czynnościami niepodlegającym opodatkowaniu (dotyczącymi części wspólnych nieruchomości) lub z czynnościami podlegającym opodatkowaniu (dotyczącymi poszczególnych lokali użytkowych) należało uznać za prawidłowy.

Odnosząc się z kolei do kwestii prawidłowości podziału przez Wnioskodawcę wskazanych we wniosku kosztów dotyczących zarówno utrzymania części wspólnych jak i wydzielonych lokali stwierdzić należy, że w związku z tym, iż koszty te jak stwierdził Wnioskodawca służą zarówno czynnościom niepodlegającym opodatkowaniu (dotyczą części wspólnym nieruchomości) jak i czynnościom podlegającym opodatkowaniu (dotyczą poszczególnych lokali użytkowych) koniecznym jest ich podział i odpowiednie przyporządkowanie do poszczególnych rodzajów działalności.

Przepisy ustawy o VAT nie wskazują sposobu podziału przedmiotowych kosztów w celu ich przyporządkowania do poszczególnych rodzajów działalności Wspólnoty.

Przyjęty przez Wnioskodawcę sposób rozliczania tych kosztów (tj. kosztów nabycia towarów i usług służących do utrzymania części wspólnych, jak i do poszczególnych wydzielonych lokali) poprzez rozliczane ich na poszczególnych współwłaścicieli według zużycia udokumentowanego wskazaniami liczników (w przypadku opomiarowanych świadczeń takich jak np. energia cieplna, woda itp.) lub według wskaźnika udziału w nieruchomości w przypadku świadczeń nieopomiarowanych (koszty ochrony i dozoru, remonty dotyczące instalacji służących wydzielonym lokalom, nieopomiarowane zużycie mediów itp.) należy uznać za prawidłowy o ile w sposób rzeczywisty odzwierciedla ich związek z czynnościami niepodlegającym opodatkowaniu (dotyczącymi części wspólnych nieruchomości) jak i z czynnościami podlegającym opodatkowaniu (dotyczącymi poszczególnych lokali użytkowych).

Reasumując, uiszczane należności tytułem pokrycia kosztów zarządu i utrzymania nieruchomości wspólnej nie są objęte przepisami ustawy o podatku od towarów i usług i w konsekwencji brak jest podstaw do fakturowania wewnętrznych rozliczeń między Wnioskodawcą a członkami Wspólnoty, w związku z ponoszonymi kosztami dotyczącymi części wspólnych nieruchomości. Jednocześnie w sytuacji gdy Wnioskodawca zakupione towary i usługi przyporządkowuje poszczególnym lokalom, mamy do czynienia odsprzedażą tych towarów i usług właścicielom lokali. W takiej sytuacji środki uiszczane przez właścicieli poszczególnych lokali na ich utrzymanie stanowią zapłatę za odsprzedawane im przez Wspólnotę towary i usługi. W konsekwencji obciążanie członków Wspólnoty zaliczkami na pokrycie ww. kosztów stanowi odpłatną dostawę towarów i świadczenie usług w myśl art. 7 ust. 1 i art. 8 ust. 1 w zw. z art. 7 ust. 8 i art. 8 ust. 2a ustawy o podatku od towarów i usług.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Ponadto należy zaznaczyć, że niniejsza interpretacja indywidualna traci swoją ważność w przypadku zmiany któregokolwiek z elementów przedstawionego stanu faktycznego lub zmiany stanu prawnego.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Zgodnie z przepisem § 1 pkt 1 rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 28 sierpnia 2008 r. w sprawie przekazania rozpoznawania innym wojewódzkim sądom administracyjnym niektórych spraw z zakresu działania ministra właściwego do spraw finansów publicznych, Prezesa Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Prezesa Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego (Dz.U. Nr 163, poz. 1016) skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.

Wniosek ORD-IN (PDF)

Treść w pliku PDF 2 MB

Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach