Temat interpretacji

w zakresie stawki podatku w związku ze sprzedażą Nieruchomości oraz projektu architektonicznego

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2012r. poz. 749 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki, przedstawione we wniosku z dnia 10.06.2013r. (data wpływu do Biura Krajowej Informacji Podatkowej w Bielku-Białej 17.06.2013r., data wpływu do Biura Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku 24.06.2013 r.) uzupełnionym pismem z dnia 05.09.2013r. (data wpływu 06.09.2013r.) na wezwanie tut. Organu z dnia 29.08.2013r. (skutecznie doręczone w dniu 03.09.2013r.), o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie stawki podatku w związku ze sprzedażą Nieruchomości oraz projektu architektonicznego - jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 24.06.2013r. wpłynął do Biura Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku ww. wniosek o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie stawki podatku w związku ze sprzedażą Nieruchomości oraz projektu architektonicznego.

Wniosek uzupełniony został pismem z dnia 05.09.2013r., złożonym w dniu 05.09.2013r. (data wpływu 06.09.2013r.), będącym odpowiedzią na wezwanie Organu z dnia 29.08.2013r.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Spółka A. w upadłości likwidacyjnej jest podatnikiem podatku VAT. Spółka została zarejestrowana w KRS 19.09.2006 r., a przedmiotem jej działalności miało być wykonywanie robót budowlanych i sprzedaż nieruchomości. Aktem Notarialnym z 20.10.2006r. Spółka zakupiła prawo użytkowania wieczystego działki położonej w Kołobrzegu wraz z prawem własności budynków posadowionych na tym gruncie. Zakup został udokumentowany fakturą VAT i opodatkowany podatkiem od towarów i usług. Podatek naliczony został rozliczony z urzędem skarbowym. Nieruchomość była poprzednio w posiadaniu kilku kolejnych właścicieli i nie nadawała się do wykorzystywana w działalności gospodarczej ze względu na jej stan techniczny. Przez pierwszego właściciela wykorzystywana była przez okres conajmiej 20 lat jako ośrodek wypoczynkowy. Działalność Spółki A. ograniczyła się do opracowania projektu architektonicznego przyszłej inwestycji, niewielkiego zakresu robót budowlanych. Zakup projektu architektonicznego w 2007 r. został udokumentowany fakturami VAT i opodatkowany stawką 22 %. O naliczony podatek VAT został obniżony podatek należny.

Postanowieniem Sądu Rejonowego Wydział Gospodarczy ds Upadłościowych i Naprawczych z dniem 27 sierpnia 2010 r. została ogłoszona upadłość Spółki A. obejmująca likwidację majątku. W tej chwili Syndyk zamierza sprzedać zakupione przez Spółkę budynki z prawem użytkowania wieczystego gruntu wraz z projektem architektonicznym.

W uzupełnieniu wskazano, że:

1. Podstawą prawną działalności Spółki były:
   • Umowa Spółki z dnia 03-08-2006r., regulująca zasady funkcjonowania spółki, sporządzona w formie aktu notarialnego wraz ze zmianami z dnia 09-08-2006 r oraz z dnia 23-08-2006r. Repetorium xxx.
   • Wpis do Krajowego Rejestru Przedsiębiorców w Sądzie Rejonowym Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego pod numerem KRS xxx.

Przedmiotem działalności Spółki (podstawowym) było wykonywanie robót ogólnobudowlanych związanych ze wznoszeniem budynków (PKD 4524A).

Spółka A. została powołana w celu przeprowadzenia projektu deweloperskiego na nieruchomościach gruntowych. Dla nieruchomości tych, tj. prawa użytkowania wieczystego działek gruntu nr 83 oraz nr 84 z obrębu ewidencyjnego 5 o łącznej powierzchni 0,9696 ha oraz własności posadowionych na nich budynków prowadzona jest przez Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych.

Spółka prawo użytkowania wieczystego i prawo własności posadowionych na gruncie budynków nabyła w 2006 aktem notarialnym z dnia 20.10.2006 r. Repertorium xxx za cenę 15.000.000,00 zł (piętnaście milionów złotych) plus 22% podatku od towarów i usług (VAT) w wysokości 3.300.000,00 zł (trzy miliony trzysta tysięcy złotych) to jest 18.300.000,00 zł (osiemnaście milionów trzysta tysięcy złotych).

Z powodu zapaści na rynku developerskim i finansowym, będącej reperkusją światowego kryzysu gospodarczego, Spółka w porozumieniu z głównymi wierzycielami podjęła wówczas decyzję o czasowym wstrzymaniu inwestycji oraz rozpoczęła poszukiwania dodatkowych inwestorów z sektora finansowego.

W wyniku tej decyzji znacząco wzrosty zobowiązania finansowe Spółki związane z obsługą długu.

Spółka w czerwcu 2010 roku stała się niewypłacalna. Zarząd w związku z powyższym w imieniu Spółki złożył wniosek o ogłoszenie upadłości obejmującej likwidację majątku.

Postanowieniem Sądu Rejonowego w K VII Wydział Gospodarczy ds. Upadłościowych i Naprawczych z dnia 27.08.2010 roku - ogłoszono upadłość dłużnika - A. sp. z o.o. w Warszawie obejmującą likwidację majątku upadłego.

Zakupiona przez Spółkę nieruchomość nie została wprowadzona do ewidencji środków trwałych. Jej wartość uznana została jako wartość inwestycyjnych robót w toku. Nieruchomość została zakupiona w złym stanie technicznym, nie nadawała się do użytkowania.

1. Po zakupie nieruchomości Spółka przeprowadziła wszystkie procedury niezbędne do rozpoczęcia projektu developerskiego, w tym w szczególności na podstawie zawartej z projektantem w styczniu 2007 roku umowy o świadczenie usług architektonicznych został opracowany projekt, a następnie w oparciu o ten projekt Spółka uzyskała prawomocne pozwolenie na budowę wydane dnia 23-04-2007r. przez Starostwo Powiatowe w Kołobrzegu - Decyzja o pozwoleniu na budowę na, przebudowę, rozbudowę i nadbudowę części obiektów istniejących oraz budowę nowych obiektów: sanatoryjno-hotelowego i basenowego wraz z bazą zabiegową i niezbędną infrastrukturą techniczną, w ramach przebudowy zespołu sanatoryjnego zlokalizowanego na działkach nr 83, nr 84 w Kołobrzegu.

W ramach realizacji inwestycji Spółka poniosła wydatki na wykonanie przyłącza energetycznego o wartości 122.278,31 zł (netto), wykonanie projektu architektonicznego za kwotę 840.143,56 zł (netto), oraz wydatki na ochronę nieruchomości podatek od nieruchomości, odsetki od kredytów i pożyczek, różnice kursowe, które zwiększyły wartość robót w toku.

Na dzień ogłoszenia upadłości Spółka wykazywała wartość robót w toku na kwotę 32.174.227,89 zł (trzydzieści dwa miliony sto siedemdziesiąt cztery tysiące dwieście dwadzieścia siedem złotych 89/100).

Z powyższego wynika, że dotychczasowe poniesione przez Spółkę wydatki, które w przyszłości powiększyłyby wartość początkową nieruchomości wyniosły 17.174.227,89 zł (siedemnaście milionów sto siedemdziesiąt cztery tysiące dwieście dwadzieścia siedem złotych 89/100) powinny być rozłożone proporcjonalnie na wszystkie budynki.

Spółce przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu części poniesionych wydatków związanych z nieruchomością to jest od kwoty 3.435.738,40 zł (trzy miliony czterysta trzydzieści pięć tysięcy siedemset trzydzieści osiem złotych 40/100) i rozłożone proporcjonalnie na budynki wydatki te przekraczają 30 % ich wartości.

1. Nieruchomość została zakupiona w złym stanie technicznym nie była użytkowana. Nie zakończono inwestycji, a zatem nieruchomość nie zostanie oddana do użytkowania do dnia sprzedaży.
2. Zakupiona nieruchomość ze względu na stan techniczny nie mogła być i nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej w tym także nie była przedmiotem najmu, dzierżawy lub umowy o podobnym charakterze.
3. Według Spółki wydatki ponoszone podczas realizacji projektu developerskiego na przebudowę, rozbudowę i nadbudowę części obiektów istniejących oraz budowę nowych obiektów: sanatoryjno-hotelowego i basenowego wraz z bazą zabiegową i niezbędną infrastrukturą techniczną, w ramach przebudowy zespołu sanatoryjnego zlokalizowanego na działkach nr 83, nr 84 w Kołobrzegu nie kwalifikują się jako ulepszenie.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy sprzedaż nieruchomości przez Syndyka podlegać będzie zwolnieniu z podatku VAT, a projekt architektoniczny powinien być opodatkowany podatkiem VAT przy zastosowaniu stawki 23%...

Zdaniem Wnioskodawcy:

Sprzedaż nieruchomości będzie zwolniona z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 pkt 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, natomiast sprzedaż projektu architektonicznego będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług wg stawki 23 %.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel ().

Według art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy, sprzedaż to odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Na podstawie art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Natomiast w oparciu o art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2013 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i ust. 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca zamierza zbyć zakupiony projekt architektoniczny.

W myśl art. 41 ust. 2 ustawy, dla towarów i usług, wymienionych w załączniku nr 3 do ustawy, stawka podatku wynosi 7%, z zastrzeżeniem ust. 12 i art. 114 ust. 1. Jednakże, stosownie do treści art. 146a pkt 2 ww. ustawy o VAT, w okresie od dnia 1 stycznia 2011r. do dnia 31 grudnia 2013r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 2, art. 120 ust. 2 i 3 oraz w tytule załącznika nr 3 do ustawy, wynosi 8 %.

W poz. 181 załącznika nr 3 do ww. ustawy o VAT, zawierającego wykaz towarów i usług opodatkowanych stawką podatku w wysokości 8%, wymienione zostały (bez względu na symbol PKWiU) usługi twórców i artystów wykonawców w rozumieniu przepisów ustawy o prawie autorskim i prawach pokrewnych wynagradzane w formie honorariów za przekazanie lub udzielenie licencji do praw autorskich lub praw do artystycznego wykonania.

W myśl przepisu art. 1 ust. 1 i ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 4 lutego 1994r. o prawie autorskim i prawach pokrewnych (t.j. Dz.U. z 2006r. Nr 90, poz. 631 ze zm.) przedmiotem prawa autorskiego jest każdy przejaw działalności twórczej o indywidualnym charakterze, ustalony w jakiejkolwiek postaci, niezależnie od wartości przeznaczenia i sposobu wyrażenia (utwór). W szczególności przedmiotem prawa autorskiego są utwory wyrażone słowem, symbolami matematycznymi, znakami graficznymi (literackie, publicystyczne, naukowe, kartograficzne oraz programy komputerowe).

Na podstawie ust. 2 pkt 6 powołanego artykułu, przedmiotem prawa autorskiego są m.in. utwory architektoniczne, architektoniczno-urbanistyczne i urbanistyczne (np. projektu architektonicznego)

Należy jednak podkreślić, że nie każdy projekt architektoniczny lub architektoniczno-urbanistyczny spełnia przesłanki utworu w rozumieniu ww. ustawy. Dotyczy to w szczególności projektów będących powieleniem innych projektów, a więc niebędących rezultatem działalności twórczej o indywidualnym charakterze, jak również projektów typowych, zawierających powtarzalne, nieoryginalne rozwiązania architektoniczne. Projekty takie nie podlegają ochronie autorskoprawnej na podstawie ustawy o prawie autorskim i prawach pokrewnych.

Twórcy, zgodnie z przepisem art. 16 ustawy o prawie autorskim przysługują autorskie prawa osobiste obejmujące przede wszystkim prawo autora do wiązania z dziełem jego nazwiska. Prawo to nigdy nie wygasa i jest, z natury rzeczy, niezbywalne, nie można się go zrzec ani przenieść na inną osobę. W ramach ochrony dóbr osobistych autor ma prawo do przedstawienia utworu pod pseudonimem lub anonimowo. Można więc powiedzieć, że autorskie prawa osobiste chronią pewien intelektualny związek twórcy z dziełem.

Drugi rodzaj praw autorskich prawa majątkowe mogą przysługiwać w niektórych sytuacjach również osobom innym niż twórca utworu z mocy ustawy lub z mocy stosownej umowy cywilnoprawnej. Dotyczy to np. autorskich praw majątkowych pracodawcy, którego pracownik stworzył utwór.

Zgodnie bowiem z przepisem art. 12 ust. 1 ustawy o prawie autorskim i prawach pokrewnych, jeżeli ustawa lub umowa o pracę nie stanowią inaczej, pracodawca, którego pracownik stworzył utwór w wyniku wykonywania obowiązków ze stosunku pracy, nabywa z chwilą przyjęcia utworu autorskie prawa majątkowe w granicach wynikających z celu umowy o pracę i zgodnego zamiaru stron.

Z powyższego zatem wynika, że pierwotne nabycie majątkowych praw autorskich może przysługiwać podmiotowi innemu niż twórca. Jednakże twórcą, w rozumieniu ustawy o prawie autorskich jest osoba lub grupa osób, którzy stworzyli dany projekt.

Z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca (Spółka) zamierza zbyć projekt architektoniczny, zakupiony w 2007 r. Spółka odliczyła podatek naliczony wynikający z faktury zakupowej ww. projektu.

Na tle tak przedstawionego zdarzenia przyszłego Wnioskodawca ma wątpliwości co do stawki podatku VAT do sprzedaży wykonanego projektu architektonicznego.

Odnosząc się do powyższej kwestii należy na wstępie wskazać, że co do zasady stawka podatku od towarów i usług wynosi 23%, jeżeli zatem z treści wskazanej ustawy, jak i przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca nie przewidział opodatkowania konkretnej usługi stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku, należy taką usługę opodatkować stawką podstawową.

Wnioskodawca, tj. Spółka, niewątpliwie nie jest osobą fizyczną lecz jednostką organizacyjną mającą osobowość prawną. Zatem w tym przypadku, mając na względzie powołane powyżej przepisy ustawy o prawie autorskim i prawach pokrewnych, nie zostaje spełniona przesłanka do uznania Spółki za twórcę, o którym mowa w ww. ustawie. W związku z tym Spółce nie mogą przysługiwać autorskie prawa osobiste, o których mowa w ustawie o prawie autorskim i prawach pokrewnych.

W opisanej sytuacji nie występuje również sytuacja, w której występują autorskie prawa majątkowe pracodawcy. Spółka zakupiła projekt architektoniczny, a następnie zamierza go zbyć.

Zatem również w tym przypadku, mając na względzie powołane powyżej przepisy ustawy o prawie autorskim i prawach pokrewnych, nie zostaje spełniona przesłanka do uznania Spółki za twórcę, o którym mowa w ww. ustawie.

Dlatego też, mając na uwadze zapis pozycji 181 załącznika nr 3 do ustawy o podatku od towarów i usług stwierdzić należy, że Spółce nie przysługuje prawo do stosowania preferencyjnej 8% stawki podatku sprzedaży zakupionego od innego podmiot projektu architektonicznego. Zatem sprzedaż projektu architektonicznego należy opodatkować podstawową stawką podatku od towarów i usług, w wysokości 23%, na mocy art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 ustawy.

W opisie sprawy wskazano, że Spółka zamierza zbyć również Nieruchomość stanowiącą prawo użytkowania wieczystego działki gruntu wraz z prawem własności budynków posadowionych na tym gruncie.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą zastosowania właściwej stawki podatku do sprzedaży ww. Nieruchomości.

W tym miejscu wskazać należy, że co do zasady podstawowa stawka VAT wynosi 23% na mocy art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 ustawy, jednakże, zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m. in. w art. 43 ustawy.

W świetle art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z treści ww. przepisu wynika, że dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynku lub budowli kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Według art. 2 pkt 14 ustawy, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1. wybudowaniu lub
2. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Użyte w art. 2 pkt 14 ustawy sformułowanie w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu wskazuje na katalog czynności wymienionych w art. 5 ustawy, czyli dana czynność musi podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, choć nie jest konieczne, aby faktycznie był naliczony podatek od tej czynności może to być czynność zwolniona od podatku. Co istotne, oddanie do użytkowania powinno nastąpić w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu, a za taką można rozumieć m. in. objęcie we władanie budynku, budowli lub ich części przez pierwszego nabywcę lub pierwszego użytkownika. Przedmiotowa nieruchomość nie musi być faktycznie zamieszkała, lecz winna być przejęta przez nabywcę do użytkowania. Wydanie przedmiotowego obiektu nabywcy winno nastąpić w ramach wykonania przez właściciela (dokonującego dostawy) czynności podlegających opodatkowaniu.

Z powyższej definicji wynika, że oddanie do użytkowania powinno nastąpić w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu, a za taką należy rozumieć nie tylko umowę sprzedaży, ale także umowy najmu i dzierżawy podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT. Zatem, należy uznać za pierwsze zasiedlenie moment oddania budynku do użytkowania pierwszemu nabywcy, najemcy (dzierżawcy) po jego wybudowaniu lub ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% jego wartości początkowej.

Z przytoczonych wyżej przepisów wynika, że dostawa nieruchomości, spełniających określone w przepisach warunki, może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej dwa lata.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom po spełnieniu określonych warunków skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1. w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2. dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Należy również zauważyć, iż w myśl art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1. są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2. złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Stosownie do art. 43 ust. 11 ustawy, oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1. imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2. planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3. adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc, ustawodawca daje podatnikom po spełnieniu określonych warunków możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga przepis art. 29 ust. 5 ustawy, w myśl którego, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Z powyższego jednoznacznie wynika, że co do zasady, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku.

Analogiczna sytuacja ma miejsce, gdy wraz z dostawą budynków lub budowli następuje również zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu, na którym obiekty te są posadowione.

Stosownie do § 13 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 4 kwietnia 2011 r. w sprawie wykonywania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2013 r., poz. 247 ze zm.), zwalnia się od podatku zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, jeżeli budynki te lub budowle albo ich części są zwolnione od podatku.

Z informacji zawartych we wniosku wynika, że Spółka zakupiła w dniu 20.10.2006r. prawo użytkowania wieczystego działki wraz z prawem własności budynków posadowionych na tym gruncie. Zakup został udokumentowany fakturą VAT i opodatkowany podatkiem od towarów i usług. Zakupiona przez Spółkę nieruchomość nie została wprowadzona do ewidencji środków trwałych. Jej wartość uznana została jako wartość inwestycyjnych robót w toku. Nieruchomość (ośrodek wypoczynkowy) została zakupiona w złym stanie technicznym, nie nadawała się do użytkowania. Po zakupie nieruchomości Spółka przeprowadziła wszystkie procedury niezbędne do rozpoczęcia projektu deweloperskiego. W oparciu zakupiony projekt architektoniczny, Spółka uzyskała prawomocne pozwolenie na budowę wydane dnia 23-04-2007r. W ramach realizacji inwestycji Spółka poniosła wydatki na wykonanie przyłącza energetycznego, wykonanie projektu architektonicznego, oraz wydatki na ochronę nieruchomości, podatek od nieruchomości, odsetki od kredytów i pożyczek, różnice kursowe, które zwiększyły wartość robót w toku. Dotychczasowe poniesione przez Spółkę wydatki powinny być rozłożone proporcjonalnie na wszystkie budynki. Spółce przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu części poniesionych wydatków związanych z nieruchomością i rozłożone proporcjonalnie na budynki wydatki te przekraczają 30 % ich wartości. Nieruchomość nie zostanie oddana do użytkowania do dnia sprzedaży, gdyż nie zakończono inwestycji. Zakupiona nieruchomość ze względu na stan techniczny nie mogła być i nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej w tym także nie była przedmiotem najmu, dzierżawy lub umowy o podobnym charakterze. Według Spółki wydatki ponoszone podczas realizacji projektu deweloperskiego na przebudowę, rozbudowę i nadbudowę części obiektów istniejących oraz budowę nowych obiektów: sanatoryjno-hotelowego i basenowego wraz z bazą zabiegową i niezbędną infrastrukturą techniczną, w ramach przebudowy zespołu sanatoryjnego zlokalizowanego na działkach nr 83, nr 84 w Kołobrzegu nie kwalifikują się jako ulepszenie.

W analizowanej sprawie, kluczowym elementem jest ustalenie, czy w odniesieniu do opisanej Nieruchomości nastąpiło pierwsze zasiedlenie, a jeżeli tak, to w którym momencie.

Z opisu sprawy wynika, że Spółka zakupiła Nieruchomość w dniu 20.10.2006 r., w ramach czynności opodatkowanych. Zakupiona przez Spółkę nieruchomość nie została wprowadzona do ewidencji środków trwałych. Jej wartość uznana została jako wartość inwestycyjnych robót w toku. Spółka ponosiła wprawdzie wydatki, które w przyszłości powiększyłyby wartość początkową nieruchomości, które rozłożone proporcjonalnie na budynki przekraczają 30 % ich wartości początkowej. Zaznaczyć jednak należy, że nie zakończono inwestycji, a Nieruchomość nie zostanie oddana do użytkowania do dnia sprzedaży. Spółka wskazała, że wydatki te nie kwalifikują się jako ulepszenie. Tym samym pomimo, że ponoszone wydatki rozłożone proporcjonalnie na budynki przekraczają 30 % ich wartości początkowej, to wydatki te nie stanowią ulepszenia, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym. Zatem w przedmiotowej sprawie pierwsze zasiedlenie w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy miało miejsce w dniu zakupu przez Spółkę Nieruchomości, tj. dnia 20.10.2006 r.

Tym samym, spełnione zostaną obie przesłanki warunkujące zastosowanie stawki zwolnionej od podatku, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Mianowicie dostawa ww. Nieruchomości nie jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, a pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą lokali upłynął okres dłuższy niż 2 lata.

Reasumując, zamierzona dostawa budynków posadowionych na Nieruchomości, będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Tym samym, na podstawie § 13 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia, zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu, na którym posadowione są ww. budynki, również będzie korzystało ze zwolnienia od podatku. Natomiast sprzedaż projektu architektonicznego należy opodatkować podstawową stawką podatku od towarów i usług, w wysokości 23%, na mocy art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 ustawy.

Mając na uwadze powyższe należy uznać, że Wnioskodawca zaprezentował prawidłowe stanowisko w sprawie.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz.U. z 2012r., poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.

Wniosek ORD-IN (PDF)

Treść w pliku PDF 816 kB

Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie