Zdaniem Wnioskodawcy:

1)

W pierwszym przypadku zastosowanie będzie miał art. 41 pkt 12 - 12c i art. 29 pkt 5 ustawy o VAT, czyli Spółka powinna zastosować stawkę 8% dla każdego domu o powierzchni do 300 m², ponieważ, co do zasady, następuje budowa i sprzedaż domów mieszkalnych jednorodzinnych, co potwierdza kwalifikacja PKOB oraz fakt, że każdy lokal mieszkalny ma własne wejście z poziomu gruntu a jedynie względy przepisów dotyczące przestrzennego zagospodarowania terenu nakazują sprzedaż lokali, a nie budynków.

W odniesieniu do gruntu, ponieważ jest on trwale związany z budynkiem, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu wobec tego stawka VAT wyniesie 8%.

2)

W odpowiedzi na drugie pytanie, zdaniem Spółki, również można zastosować art. 41 pkt 12 - 12c i art. 29 pkt 5 ustawy o VAT, czyli Spółka powinna zastosować stawkę 8% dla każdego domu o powierzchni do 300 m², ponieważ co do zasady następuje budowa i sprzedaż domów mieszkalnych jednorodzinnych, co potwierdza kwalifikacja PKOB a jedynie względy przepisów dotyczące przestrzennego zagospodarowania terenu nakazują sprzedaż lokali, a nie budynków. Przy czym za wielkość domu jednorodzinnego dwulokalowego należy przyjąć wielkość poszczególnej części domu. W podanym przykładzie byłaby to odpowiednio powierzchnia 163 m² dla najmniejszego pomieszczenia a 209 m² dla największego. Przemawiać za tym będzie fakt, że każda z części domu posiada swoje odrębne wejście z poziomu gruntu oraz właściciele użytkować będą tylko część przed i za swoją częścią budynku. Tym, co będzie łączyło obie części będzie wspólny dach i jedna ściana nośna.

W odniesieniu do gruntu również zostanie zastosowana stawka 8%.

3)

Garaż jest integralną częścią budynku i dlatego Spółka sprzedawać go powinna według zasad obowiązujących dla całego budynku. W związku z tym, iż nie ma możliwości sprzedaży tego pomieszczenia niezależnie od budynku, zarówno dla pierwszej jak i drugiej budowy byłaby to stawka 8% na podstawie art. 41 ust. 12b ustawy o VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (). Natomiast pod pojęciem towarów rozumieć należy, stosownie do art. 2 pkt 6 ww. ustawy, rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Podstawowa stawka podatku, zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy o VAT, wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Jednakże zarówno w treści ustawy o VAT, jak i przepisach wykonawczych do niej, przewidziane zostały zwolnienia od podatku oraz obniżone stawki. Stosownie do art. 41 ust. 2 cyt. ustawy dla towarów i usług wymienionych w załączniku nr 3 do ustawy stawka podatku wynosi 7%, z zastrzeżeniem ust. 12 i art. 114 ust. 1. Natomiast w myśl art. 146a ustawy o VAT, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2013 r., z zastrzeżeniem art. 146f:

1. stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%;
2. stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 2, art. 120 ust. 2 i 3 oraz w tytule załącznika nr 3 do ustawy, wynosi 8%;
3. stawka zryczałtowanego zwrotu podatku, o której mowa w art. 115 ust. 2, wynosi 7%;
4. stawka ryczałtu, o której mowa w art. 114 ust. 1, wynosi 4%.

Zgodnie z art. 41 ust. 12 ustawy o VAT, stawkę podatku, o której mowa w ust. 2, stosuje się do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy obiektów budowlanych lub ich części zaliczanych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym.

Przez budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym, na mocy art. 41 ust. 12a ustawy o VAT, rozumie się obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12, a także obiekty sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w klasie ex 1264 - wyłącznie budynki instytucji ochrony zdrowia świadczących usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską, zwłaszcza dla ludzi starszych i niepełnosprawnych, z zastrzeżeniem ust. 12b. W myśl tego zastrzeżenia, do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym nie zalicza się:

1. budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 300 m²;
2. lokali mieszkalnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 150 m².

Stosownie do art. 41 ust. 12c ustawy o VAT, w przypadku budownictwa mieszkaniowego o powierzchni przekraczającej limity określone w ust. 12b stawkę podatku, o której mowa w ust. 2, stosuje się tylko do części podstawy opodatkowania odpowiadającej udziałowi powierzchni użytkowej kwalifikującej do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w całkowitej powierzchni użytkowej. Ponadto, na podstawie § 7 ust. 1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 4 kwietnia 2011 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 73, poz. 392), zwanego dalej rozporządzeniem, stawkę podatku wymienioną w art. 41 ust. 1 ustawy obniża się do wysokości 8% dla:

1. towarów i usług wymienionych w załączniku nr 1 do rozporządzenia;
2. robót konserwacyjnych dotyczących budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym;
3. robót konserwacyjnych dotyczących:
   1. obiektów budownictwa mieszkaniowego, o których mowa w art. 2 pkt 12 ustawy, lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych,
   2. lokali mieszkalnych w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12

w zakresie w jakim wymienione roboty nie są objęte tą stawką na podstawie pkt 2.

Przez roboty konserwacyjne, o których mowa w ust. 1 pkt 2 i 3, rozumie się roboty mające na celu utrzymanie sprawności technicznej elementów budynku lub jego części inne niż remont (§ 7 ust. 2 rozporządzenia). Przy czym, zgodnie z § 7 ust. 3 rozporządzenia, przepisu ust. 1 pkt 3 § 7 rozporządzenia, nie stosuje się, jeżeli wartość towarów bez podatku wchodzących w podstawę opodatkowania świadczenia robót konserwacyjnych przekracza 50% tej podstawy.

Zgodnie z przepisem art. 2 pkt 12 ustawy o VAT, przez obiekty budownictwa mieszkaniowego rozumie się budynki mieszkalne stałego zamieszkania sklasyfikowane w PKOB w dziale 11. Zgodnie z objaśnieniami Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych - budynki mieszkalne są to obiekty budowlane, których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych. W przypadkach, gdy mniej niż połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywana jest na cele mieszkalne, budynek taki klasyfikowany jest jako niemieszkalny, zgodnie z jego przeznaczeniem.

Całkowita powierzchnia użytkowa budynku obejmuje całą powierzchnię budynku z wyjątkiem:

• powierzchni elementów budowlanych m.in. podpór, kolumn, filarów, szybów, kominów;

• powierzchni zajmowanych przez pomieszczenia techniczne instalacji ogólnobudowlanych;

• powierzchni komunikacji, np. klatki schodowe, dźwigi, przenośniki.

Część mieszkaniowa budynku mieszkalnego obejmuje pomieszczenia mieszkalne (kuchnie, pokoje wypoczynkowe, sypialnie), pomieszczenia pomocnicze, piwnice oraz pomieszczenia ogólnego użytkowania (np. wózkarnie, suszarnie itp.).

Należy zauważyć, że budynek mieszkalny jednorodzinny, zgodnie z art. 3 pkt 2a ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118 ze zm.), to budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30 % powierzchni całkowitej budynku.

Zgodnie z PKOB grupa 111 klasa 1110 obejmuje budynki mieszkalne jednorodzinne, w tym samodzielne budynki oraz domy bliźniacze lub szeregowe, w których każde mieszkanie ma swoje własne wejście z poziomu gruntu. Jeżeli więc w bryle budynku mieszkalnego jednorodzinnego mieści się garaż, to mamy do czynienia z obiektem stanowiącym jeden niepodzielny budynek (jedną bryłę architektoniczną). Zatem garaż taki jest nierozerwalną częścią domu jednorodzinnego i nie może być przedmiotem odrębnego obrotu, gdyż nie jest możliwa jego sprzedaż jako samodzielnego pomieszczenia.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą w zakresie budowy, z przeznaczeniem na sprzedaż, domków jednorodzinnych - działalność deweloperska. Obecnie Spółka realizuje dwie budowy. Na pierwszej z nich budowanych jest pięć domów mieszkalnych jednorodzinnych wolnostojących każdy z własnym wejściem z poziomu gruntu w zabudowie szeregowej sklasyfikowanych wg PKOB w dziale 11 kl. 1110. Każdy budynek będzie miał powierzchnię użytkową wynoszącą 183 m² wraz pomieszczeniem garażowym będącym integralną częścią budynku.

Na drugiej lokalizacji budowane są domy jednorodzinne dwulokalowe, w których każdy lokal mieszkalny ma swoje własne wejście z poziomu gruntu oraz domy jednorodzinne, ale wszystkie budynki znajdują się w zabudowie szeregowej lub bliźniaczej i wszystkie sklasyfikowane według PKOB w dziale 11 kl. 1110. Najmniejszy budynek jednorodzinny dwulokalowy będzie miał powierzchnię użytkową wynoszącą 2 x 163 m² wraz z pomieszczeniem garażowym będącym integralną częścią budynku a największy 2 x 209 m², również z pomieszczeniem garażowym. Budynek jednorodzinny nominalnie wolnostojący, ale w stosunku do pozostałych w zabudowie szeregowej będzie miał powierzchnię 190 m².

Z przedstawionego zdarzenia przyszłego wynika ponadto, że chociaż zamiarem Wnioskodawcy była sprzedaż domków jednorodzinnych (wraz z gruntem, na którym postawiony jest przedmiotowy budynek) to jednak z przyczyn wynikających z warunków określonych w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego dla tego obszaru, szczegółowo opisanych we wniosku, Spółka będzie dokonywała sprzedaży wyszczególnionych powyżej budynków, jako lokali mieszkalnych podlegających zgodnie z ustawą o własności lokali, ustanowieniu odrębnej własności lokali. Oznacza to, że przedmiotem sprzedaży, będą lokale mieszkalne.

Zauważyć należy, iż ustawa o VAT oraz przepisy wykonawcze do niniejszej ustawy nie zawierają definicji lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego, należy zatem posiłkować się w tym zakresie przepisami ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.). Zgodnie z art. 2 ust. 2 ww. ustawy o własności lokali, samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Stosownie natomiast do ust. 4 powołanego artykułu, do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż, zwane dalej pomieszczeniami przynależnymi.

Ustawa o własności lokali wprowadza również pojęcie nieruchomości wspólnej, określa warunki, jakimi obwarowane jest jej powstanie i zasady obliczania w niej udziału. Według art. 3 ust. 1 powyższej ustawy, w razie wyodrębnienia własności lokali, właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali. Jednakże stosownie do ust. 2 ww. artykułu nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli. Ponadto należy wskazać, że zgodnie z art. 50 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.), za część składową nieruchomości uważa się także prawa związane z jej własnością. Z kolei art. 47 § 1 k.c. stanowi, że część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

Mając na uwadze powyższe przepisy oraz okoliczności przedstawione we wniosku, stwierdzić należy, iż lokale mieszkalne, o których mowa we wniosku nie zaliczają się do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym, określonym w art. 41 ust. 12a, z uwagi na fakt, iż ich powierzchnia użytkowa przekracza 150 m². W tym miejscu wskazać należy, że chociaż garaż nie pełni funkcji mieszkaniowych, stanowi jednak integralną część samodzielnego lokalu mieszkalnego - nie może być odrębnym przedmiotem sprzedaży. W konsekwencji, jeżeli w ramach jednej nieruchomości następuje sprzedaż odrębnej własności lokalu mieszkalnego wraz z pomieszczeniem przynależnym w postaci garażu, to sprzedaż ta ma charakter jednej transakcji i podlega opodatkowaniu według stawki właściwej dla lokalu mieszkalnego.

Z uwagi na fakt, iż lokale mieszkalne, o których mowa we wniosku przekraczają limit, określony w art. 41 ust. 12b pkt 2 ustawy o VAT, Wnioskodawca dokonując dostawy przedmiotowych lokali wraz z pomieszczeniem przynależnym garażem, winien stawkę podatku, o której mowa w art. 41 ust. 2 w zw. z art. 146a pkt 2, tj. w wysokości 8% zastosować tylko do części podstawy opodatkowania odpowiadającej udziałowi powierzchni użytkowej kwalifikującej do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w całej powierzchni użytkowej, zgodnie z art. 41 ust. 12c ustawy o VAT. Natomiast do pozostałej części Wnioskodawca winien zastosować stawkę podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1, tj. w wysokości 23%. Stosownie do art. 29 ust. 5 ustawy o VAT w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W przedmiotowej sprawie w związku z tym, iż Wnioskodawca dokonując dostawy lokali mieszkalnych wraz z pomieszczeniem przynależnym garażem, winien stawkę podatku, w wysokości 8% zastosować tylko do części podstawy opodatkowania odpowiadającej udziałowi powierzchni użytkowej kwalifikującej do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w całej powierzchni użytkowej, natomiast do pozostałej części podstawową stawkę podatku w wysokości 23%, zatem Wnioskodawca dokonując przedmiotowej sprzedaży winien proporcjonalnie do wartości sprzedawanych lokali przypisać odpowiednio udział w gruncie w części wspólnej i w części do wyłącznego korzystania, na którym usytuowany jest sprzedawany budynek i zastosować właściwą stawkę podatku.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy uznać należało za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.

Wniosek ORD-IN

Treść w pliku PDF

Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie