Temat interpretacji

Opodatkowanie sprzedaży nieruchomości zabudowanej.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki z o.o., przedstawione we wniosku z dnia 17 stycznia 2011 r. (data wpływu: 21 stycznia 2011 r.), uzupełnionym pismami z dnia: 25 marca 2011 r. (data wpływu: 28 marca 2011 r.) oraz 12 kwietnia 2011 r. (data wpływu: 14 kwietnia 2011 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 21 stycznia 2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości. Wniosek uzupełniono pismami z dnia: 25 marca 2011 r. oraz 12 kwietnia 2011 r. o doprecyzowanie opisanego stanu faktycznego oraz dokumenty uprawniające do występowania Pana A. w imieniu Wnioskodawcy.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Sprawa dotyczy Spółki z o.o. założonej w roku 1993, ale nieaktywnej, która obecnie jest w trakcie przerejestrowywania w związku z podjęciem w grudniu 2010 r. Uchwały Wspólników o sprzedaży nieruchomości wniesionej aportem do Spółki z o.o.

W dniu 19 maja 1993 r. Spółka w oparciu o uchwałę Wspólników i postanowieniem Sądu otrzymała aportem nieruchomość zabudowaną wraz z gruntem o wartości 62.700 zł (wartość po denominacji). Aport stanowiła nieruchomość ponad stuletnia, która była prywatną własnością jednego ze wspólników.

W stosunku do tej nieruchomości, Spółce nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu tej nieruchomości.

W roku 1995, Spółka zwiększyła kapitał zakładowy o kwotę 23.300,00 zł. (wartość po denominacji) w celu sfinansowania remontu tej nieruchomości (wymiana dachu).

Na podstawie posiadanych dokumentów, Spółka nie jest w stanie określić, czy remontując nieruchomość korzystała z prawa do obniżenia podatku należnego VAT o kwotę podatku VAT naliczonego dokonując wydatków na ten cel. Natomiast zgodnie z posiadanymi dokumentami, wartość początkowa nieruchomości na dzień składania wniosku wynosi 91.100,00 zł. (po denominacji), co oznacza 45% wzrost wartości początkowej w stosunku do wartości nieruchomości z dnia wniesienia aportu.

W piśmie uzupełniającym z dnia 25 marca 2011 r. wskazano następujące informacje:

• Spółka jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług,
• sprzedaż nieruchomości zostanie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług. Pierwsze zasiedlenie jest tu rozumiane jako oddanie do użytkowania po zakończeniu prac, na które poniesiono wydatki, stanowiące co najmniej 30% wartości początkowej,
• Spółka ponosiła wydatki na ulepszenie nieruchomości. Ich wartość wynosiła ponad 30% wartości początkowej nieruchomości,
• w dniu 19 maja 1993 r., tj. w chwili wniesienia aportem do Spółki zabudowanej nieruchomości, jej wartość oszacowana została na kwotę 62.700,00 zł. W roku 1995 Spółka dokonała modernizacji dachu budynku znajdującego się na wniesionej aportem nieruchomości. Modernizacja polegała na wymianie pokrycia dachowego i rekonstrukcji bel nośnych szkieletu dachowego. W chwili nabycia budynku dach w przeważającej części był zniszczony, przeciekał i przepuszczał ciepło. Dlatego Spółka postanowiła dokonać modernizacji polegającej na niezbędnej wymiany szkieletu dachowego i całkowitej wymiany pokrycia dachowego z papy i kamienia łupkowego na blachę miedzianą. W efekcie Spółka naprawiła dach, dociepliła budynek i zmniejszyła koszty związane z ogrzewaniem i osuszaniem budynku. Dokonana modernizacja była pierwszym i jedynym ulepszeniem na tej nieruchomości. Całkowity koszt materiału i usług modernizacyjnych dachu wyniósł 24.100,00 zł i przekroczył 30% wartości nieruchomości w chwili jej nabycia,
• nieruchomość w stanie po dokonaniu prac modernizacyjnych, nie była w ogóle wykorzystywana przez Spółkę do wykonywania czynności opodatkowanych,
• nieruchomość nie była wykorzystywana przez inny podmiot,
• Spółka została zarejestrowana w roku 1993 w rejestrze handlowym prowadzonym przez Sąd Rejonowy, Wydział Gospodarczy.

Ponadto, pismem z dnia 12 kwietnia 2011 r. Spółka doprecyzowała opisane zdarzenie przyszłe wskazując, iż:

• w dniu 17 sierpnia 1993 r. została zgłoszona do podatku od towarów i usług oraz podatku akcyzowego,
• wiosną 1995 r. firma podniosła kapitał zakładowy o 241 mln zł (po przeliczeniu 24.100 zł), dokonała remontu dachu i korzystała ze zwrotu podatku VAT w roku 1995. Remont ten jest uwidoczniony w bilansie w pozycji środki trwałe za rok 1995 z kwoty 62.700 zł do 91.100 zł.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy sprzedaż tej nieruchomości powinna być opodatkowana, czy też może skorzystać ze zwolnienia w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy z dnia 11 marca 2004 r. (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), gdyż Spółka wprawdzie poniosła wydatki przekraczające 30% wartości początkowej budynku, ale ma wątpliwości, czy remont dachu można uznać za ulepszenie, czy jest to przywrócenie stanu pierwotnego budynku...

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż ta powinna być opodatkowana podatkiem VAT i nie może skorzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, gdyż wydatki poniesione na remont nieruchomości (jeśli nawet nie powodowały obniżenia podatku należnego VAT), to przekroczyły 30% wartości nieruchomości.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), zwanej dalej ustawą, podlegają m. in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Pojęcie towaru ustawodawca zdefiniował w art. 2 pkt 6 ustawy. Zgodnie z zapisem zawartym w tym przepisie, w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2011 r., przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Przepis art. 7 ust. 1 ustawy stanowi, iż przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel ().

Na mocy art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Jednocześnie zaznacza się, że w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2013 r. na podstawie art. 146a pkt 1 ustawy wprowadzonego art. 19 pkt 5 ustawy z dnia 26 listopada 2010 r. o zmianie niektórych ustaw związanych z realizacją ustawy budżetowej (Dz. U. Nr 238, poz. 1578 ze zm.) oraz zmienionego art. 9 pkt 1 ustawy z dnia 16 grudnia 2010 r. o zmianie ustawy o finansach publicznych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 257, poz. 1726), stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%, z zastrzeżeniem art. 146f.

Jednakże zarówno w treści ustawy, jak i przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewiduje dla niektórych czynności obniżone stawki lub zwolnienie od podatku.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem, z powyższych przepisów wynika, iż dostawa nieruchomości, spełniających określone w przepisach warunki, może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia nie minęły co najmniej dwa lata.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1. wybudowaniu lub
2. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Co istotne, oddanie do użytkowania powinno nastąpić w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu, a za taką można rozumieć m. in. objęcie we władanie budynku, budowli lub ich części przez pierwszego nabywcę lub pierwszego użytkownika. Przedmiotowa nieruchomość nie musi być faktycznie zamieszkała, lecz winna być przejęta przez nabywcę do użytkowania. Wydanie przedmiotowego obiektu nabywcy winno nastąpić w ramach wykonania przez właściciela (sprzedającego) czynności podlegających opodatkowaniu.

Z powyższej definicji wynika, iż oddanie do użytkowania powinno nastąpić w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu, a za taką należy rozumieć nie tylko umowę sprzedaży, ale także umowy najmu i dzierżawy podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT. Zatem, należy uznać za pierwsze zasiedlenie moment oddania budynku do użytkowania pierwszemu najemcy (dzierżawcy).

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku również dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1. w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2. dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Warunku, o którym mowa w 43 ust. 1 pkt 10a lit. b stosownie do art. 43 ust. 7a nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Należy podkreślić, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1. są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2. złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Tak więc, ustawodawca daje podatnikom po spełnieniu określonych warunków możliwość zrezygnowania ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych.

Ponadto, zgodnie z art. 29 ust. 5 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Powyższego przepisu nie stosuje się do czynności oddania w użytkowanie wieczyste gruntu, dokonywanego z równoczesną dostawą budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli (art. 29 ust. 5a ustawy).

Tut. Organ wskazuje również, że przepisy podatku od towarów i usług nie zawierają terminu ulepszenia, lecz odwołują się w tym przypadku do przepisów o podatku dochodowym.

Stosownie do art. 16g ust. 13 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 ze zm.), jeżeli środki trwałe uległy ulepszeniu w wyniku przebudowy, rozbudowy, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji, wartość początkową tych środków, ustaloną zgodnie z ust. 1 i 3 - 11, powiększa się o sumę wydatków na ich ulepszenie, w tym także o wydatki na nabycie części składowych lub peryferyjnych, których jednostkowa cena nabycia przekracza 3.500 zł. Środki trwałe uważa się za ulepszone, gdy suma wydatków poniesionych na ich przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację w danym roku podatkowym przekracza 3.500 zł i wydatki te powodują wzrost wartości użytkowej w stosunku do wartości z dnia przyjęcia środków trwałych do używania, mierzonej w szczególności okresem używania, zdolnością wytwórczą, jakością produktów uzyskiwanych za pomocą ulepszonych środków trwałych i kosztami ich eksploatacji.

Z opisu zdarzenia przyszłego wynika, że sprawa dotyczy Spółki z o.o. założonej w roku 1993, ale nieaktywnej, która obecnie jest w trakcie przerejestrowywania, w związku z podjęciem w grudniu 2010 r. Uchwały Wspólników o sprzedaży nieruchomości wniesionej aportem do Spółki z o.o. W dniu 19 maja 1993 r. Spółka w oparciu o uchwałę Wspólników i postanowieniem Sądu otrzymała aportem nieruchomość zabudowaną wraz z gruntem o wartości 62.700 zł (wartość po denominacji). Aport stanowiła nieruchomość ponad stuletnia, która była prywatną własnością jednego ze wspólników. W stosunku do tej nieruchomości, Spółce nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu tej nieruchomości.

W roku 1995, Spółka zwiększyła kapitał zakładowy o kwotę 23.300,00 zł. (wartość po denominacji) w celu sfinansowania remontu tej nieruchomości (wymiana dachu).

Zgodnie z posiadanymi dokumentami, wartość początkowa nieruchomości na dzień składania wniosku wynosi 91.100,00 zł. (po denominacji), co oznacza 45% wzrost wartości początkowej w stosunku do wartości nieruchomości z dnia wniesienia aportu.

Jak wynika z pisma uzupełniającego:

• Spółka jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług,
• sprzedaż nieruchomości zostanie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług,
• Spółka ponosiła wydatki na ulepszenie nieruchomości. Ich wartość wynosiła ponad 30% wartości początkowej nieruchomości,
• w dniu 19 maja 1993 r., tj. w chwili wniesienia aportem do Spółki zabudowanej nieruchomości, jej wartość oszacowana została na kwotę 62.700,00 zł. W roku 1995 Spółka dokonała modernizacji dachu budynku znajdującego się na wniesionej aportem nieruchomości. Dokonana modernizacja była pierwszym i jedynym ulepszeniem na tej nieruchomości. Całkowity koszt materiału i usług modernizacyjnych dachu wyniósł 24.100,00 zł i przekroczył 30% wartości nieruchomości w chwili jej nabycia,
• nieruchomość w stanie po dokonaniu prac modernizacyjnych, nie była w ogóle wykorzystywana przez Spółkę do wykonywania czynności opodatkowanych,
• nieruchomość nie była wykorzystywana przez inny podmiot.

Spółka, wiosną 1995 r. podniosła kapitał zakładowy o 241 mln zł (po przeliczeniu 24.100 zł), dokonała remontu dachu i korzystała ze zwrotu podatku VAT w roku 1995. Remont ten jest uwidoczniony w bilansie w pozycji środki trwałe za rok 1995 z kwoty 62.700 zł do 91.100 zł.

Biorąc pod uwagę powołane wyżej regulacje prawne oraz odnosząc się do opisu zdarzenia przyszłego należy stwierdzić, że Spółka dokonując w roku 1995 modernizacji dachu budynku znajdującego się na przedmiotowej nieruchomości, poniosła wydatki na jej ulepszenie w kwocie przekraczającej 30% jej wartości początkowej.

Wobec powyższego planowana dostawa nieruchomości odbędzie się w ramach pierwszego zasiedlenia, bowiem dopiero ta dostawa będzie czynnością oddania do użytkowania w wykonywaniu czynności podlegających opodatkowaniu pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, po ich ulepszeniu (z pisma nie wynika, aby jakakolwiek czynność podlegająca opodatkowaniu miała miejsce po dokonaniu ulepszenia). Tym samym przedmiotowa dostawa nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Ponadto z uwagi na fakt, że Spółka miała prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z dokonywanymi ulepszeniami oraz, że nieruchomość w stanie ulepszonym nie była wykorzystywana przez Spółkę do czynności opodatkowanych dłużej niż 5 lat, przedmiotowa dostawa nie będzie korzystała również ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Należy również wskazać, iż z uwagi na fakt, iż w przepisach dotyczących podatku od towarów i usług nie występuje pojęcie ulepszenie, a ponadto ponoszone wydatki przekroczyły 3.500 zł oraz Wnioskodawca użył terminu modernizacja, rozpatrując powyższe kwestie tut. Organ przyjął, iż przeprowadzona przez Wnioskodawcę wymiana dachu jest ulepszeniem nieruchomości w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym.

Informuje się, że w niniejszej interpretacji załatwiono wniosek w części dotyczącej zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości. Rozstrzygnięcie dotyczące stanu faktycznego w tej samej kwestii zostało załatwione interpretacją z dnia 20 kwietnia 2011 r. nr ILPP1/443-110/11-5/BD.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.

Referencje

ILPP1/443-110/11-5/BD, interpretacja indywidualna

Wniosek ORD-IN

Treść w pliku PDF

Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu