Zdaniem Wnioskodawcy:

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż opisanej nieruchomości w postępowaniu upadłościowym obejmującym likwidację majątku dłużnika będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, przy czym podlega jednocześnie zwolnieniu od podatku VAT.

Nieruchomość spełnia definicję towaru określoną w art. 2 pkt 6 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2017 r. poz. 1221), - dalej: u.p.t.u, a jej sprzedaż traktowana jest jako odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju.

Jednakże opodatkowanie sprzedaży nieruchomości podatkiem VAT będzie miało miejsce wówczas, jeżeli spełnione zostaną przesłanki o charakterze przedmiotowym, tj. wystąpi czynność podlegająca opodatkowaniu w oparciu o przepis art. 5 ust. 1 u.p.t.u. i podmiotowym, tj. gdy czynność podlegająca opodatkowaniu podatkiem VAT zostanie dokonana przez osobę (lub jednostkę organizacyjną) będącą podatnikiem w rozumieniu art. 15 ust. 1 u.p.t.u., działającą w takim charakterze.

W świetle art. 15 ust. 1 u.p.t.u. podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Przepis art. 15 ust. 2 u.p.t.u. stanowi, że działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Wynikająca z powyższych przepisów u.p.t.u. definicja działalności gospodarczej jest szeroka i ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem podatnik tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. W pojęciu działalności gospodarczej mieści się również wykorzystywanie majątku prywatnego przez osobę fizyczną, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Tym samym, wykorzystywanie składników majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania i polega na czerpaniu dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej w rozumieniu u.p.t.u.

A zatem, podstawowym kryterium dla opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy nieruchomość nabyta została i faktycznie wykorzystana na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 u.p.t.u.

W ocenie Wnioskodawcy w niniejszej sprawie należy uznać, że nieruchomość została nabyta z przeznaczeniem do działalności gospodarczej i częściowo faktycznie była wykorzystywana do takiej działalności poprzez wynajem pokoi w budynku usytuowanym na działce ewidencyjnej nr 225/1, a także oddanie części gruntu w najem na okres 10 lat. Spełniona jest zatem przesłanka wykorzystywania składników majątku w długim okresie trwania w celach zarobkowych (czynsz najmu).

W ocenie Wnioskodawcy w niniejszej sprawie istnieją zatem podstawy do uznania, że sprzedaż opisanej nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Przemawiają za tym przede wszystkim okoliczności wynikające z przedstawionego opisu sprawy, które wskazują, że nieruchomość nie była w jakikolwiek sposób faktycznie wykorzystywana do celów osobistych (prywatnych) Upadłego, w tym nie zaspokajała jego potrzeb mieszkaniowych. Upadły nabył nieruchomość z zamiarem wykorzystania jej w celach zarobkowych, tj. m.in. najmu/dzierżawy znajdującego się na nieruchomości pawilonu handlowego (kiosku) oraz wynajmu pokoi turystom w budynku mieszkalnym. Nieruchomość położona jest bowiem w atrakcyjnej turystycznie lokalizacji. Wszystkie pokoje w budynku mieszkalnym przystosowane są pod wynajem turystom i w takim celu nieruchomość została przez upadłego zakupiona. Okoliczności te wskazują, że nieruchomość mająca być przedmiotem sprzedaży w postępowaniu upadłościowym przeznaczona była do wykonywania działalności gospodarczej, a nie celów osobistych upadłego. Tym samym sprzedaż tej nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.

W konsekwencji, z tytułu świadczenia usług w zakresie wynajmu i dokonywania tych czynności w sposób systematyczny lub ciągły wynajmujący staje się podmiotem prowadzącym działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 u.p.t.u. i tym samym podatnikiem podatku VAT zdefiniowanym w art. 15 ust. 1 u.p.t.u., bez względu na to czy najem jest prowadzony w ramach działalności gospodarczej, czy jako odrębne źródło przychodu w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Sam bowiem charakter stosunku prawnego, jaki kształtuje umowa najmu, wskazuje, że ma ona długotrwały charakter, a uzyskiwane korzyści z tego tytułu są w zasadzie stałe.

Tym samym, zdaniem Wnioskodawcy, zasadne jest przyjęcie, że sprzedaż nieruchomości w postępowaniu upadłościowym nie stanowi zbycia majątku osobistego Upadłego, ale majątek wykorzystywany przez niego w prowadzonej działalności gospodarczej, gdyż dokonując dostawy przedmiotowych nieruchomości, z których część wynajmowana była w celach zarobkowych, tj. skutkujących uzyskiwaniem korzyści majątkowych z tego tytułu, Upadły wypełni przesłanki określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 u.p.t.u.

Biorąc pod uwagę powyższe okoliczności, dostawa nieruchomości oraz znajdujących się na niej zabudowań jako czynność ujęta w katalogu czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w związku z tym, że działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza także o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Mając na uwadze, przedstawione wyżej informacje - w ocenie Wnioskodawcy - transakcja sprzedaży nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (VAT), przy czym podlega jednocześnie zwolnieniu od podatku VAT na podstawie wskazanych niżej przepisów u.p.t.u. Z opisu sprawy wnika, że budynek mieszkalny od czasu zakupu w 2008 roku był użytkowany w działalności gospodarczej Jerzego N., polegającej na wynajmie pokoi turystom, a w związku z tym w odniesieniu do budynku mieszkalnego usytuowanego na działce nr 225/1 od tego momentu nastąpiło pierwsze zasiedlenie i od momentu pierwszego zasiedlenia do momentu dostawy upłynął okres dłuższy niż 2 lata. W odniesieniu do drewnianej stodoły usytuowanej na gruncie, który był przedmiotem dzierżawy w okresie od 1 lipca 2010 roku do dnia 31 grudnia 2011 roku należy stwierdzić, że także nastąpiło pierwsze zasiedlenie i od momentu pierwszego zasiedlenia do momentu dostawy upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

Zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 14 u.p.t.u., przez pierwsze zasiedlenie należy rozumieć oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

• wybudowaniu lub
• ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30 proc. wartości początkowej.

W związku z powyższym, zarówno dostawa budynku mieszkalnego jak i dostawa drewnianej stodoły będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 u.p.t.u., jako dostawa nieruchomości, w przypadku których doszło do pierwszego zasiedlenia i od momentu pierwszego zasiedlenia do momentu dostawy upłynął okres dłuższy niż 2 lata oraz z uwagi, że w stosunku do tych budynków nie zostały poniesione nakłady na ich ulepszenie, które przekroczyłyby 30% ich wartości początkowej.

Odnośnie drewnianej szopy zostały spełnione przesłanki do zwolnienia drewnianej szopy na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a u.p.t.u., ponieważ przy nabyciu nieruchomości Upadłemu nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego VAT i jednocześnie pan Jerzy N. nie ponosił żadnych wydatków na ulepszenie drewnianej szopy.

Odnośnie dostawy części działki wydzierżawionej pod pawilon handlowy, również zostały spełnione przesłanki do zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a u.p.t.u. Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego - w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Stwierdzić należy, iż dopóki na danym gruncie posadowione są budynki, to przedmiotową sprzedaż traktować należy jako dostawę budynków wraz z przeniesieniem prawa własności gruntu. Wobec powyższego, mając na uwadze brzmienie art. 29a ust. 8 u.p.t.u., sprzedaż działki, która w części jest dzierżawiona i na której usytuowane są budynki podlegające zwolnieniu od opodatkowania podatku od towarów i usług, będzie zwolniona od podatku VAT.

W ocenie Wnioskodawcy, również dostawa niezabudowanej działki o nr 225/2 będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania podatkiem VAT. Mając na uwadze, że pawilon handlowy nie jest trwale związany z gruntem i nie stanowi budowli (budynku), ale ruchomość - zgodnie z postanowieniem Sędziego-komisarza - tym samym nie jest to okoliczność rzutująca na opodatkowanie gruntu. W związku z powyższym wydana decyzja o warunkach zabudowy dotycząca pawilonu handlowego stanowiącego ruchomość, nie powinna z powyższych względów zmieniać przeznaczenia gruntu.

W odniesieniu do dostawy terenów niezabudowanych rozstrzyga art. 43 ust. 1 pkt 9 u.p.t.u., zgodnie z którym zwalnia się od podatku VAT dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Przez tereny budowlane - na podstawie art. 2 pkt 33 u.p.t.u. - rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o którym mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Generalnie opodatkowane VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy - są zwolnione od podatku VAT. Ustawa o podatku od towarów i usług w kontekście zastosowania właściwej stawki podatku VAT przy sprzedaży gruntu nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanych decyzji o warunkach zabudowy.

Zgodnie z zaświadczeniem z dnia 6 kwietnia 2017 roku wydanym z up. Burmistrza Miasta przez Doradcę do spraw Planowania Przestrzennego Urzędu Miasta , działki gruntu nr 225/1 i 225/2, położone są na terenie, dla którego brak jest obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Natomiast, tak jak zostało to wskazane wyżej, decyzja o warunkach zabudowy nie dotyczyła budynku lub budowli, a ruchomości - pawilonu handlowego, który na podstawie postanowienia Sędziego-komisarza został wyłączony z masy upadłości, a tym samym wydana decyzja jako dotycząca ruchomości nie może zmieniać przeznaczenia gruntu.

Przenosząc powyższe na grunt niniejszej sprawy, w kontekście powołanych przepisów i przedstawionego opisu stanu faktycznego, nie można uznać działki 225/2 za teren budowlany, a w związku z tym dostawa działki korzysta ze zwolnienia z opodatkowania zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 u.p.t.u.

Mając na uwadze powyższe, transakcja sprzedaży przez Syndyka masy upadłości opisanej nieruchomości podlega zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 oraz 10 i 10a u.p.t.u.

Mając na uwadze powyższe - w ocenie Wnioskodawcy - opisana na wstępie nieruchomość będzie podlegała zwolnieniu od opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2017 r. poz. 1221 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą lub ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary, w świetle art. 2 pkt 6 cyt. ustawy o VAT rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ww. ustawy o VAT przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, ().

W świetle zapisów art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza zgodnie z ust. 2 powołanego artykułu obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Aby dostawę towarów uznać za działalność gospodarczą należy wykazać, że w momencie jej realizacji podatnik zachowywał się jak profesjonalny handlowiec, a sprzedawane towary zostały nabyte w celu wykorzystania w działalności gospodarczej. Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest łączne spełnienie dwóch przesłanek:

• po pierwsze, czynność powinna być ujęta w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,

• po drugie, musi być dokonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zatem, jeśli osoba fizyczna dokonuje sprzedaży towaru należącego do jej majątku osobistego, czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług.

W świetle przytoczonych wyżej przepisów zauważyć należy, że status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Z kolei na mocy art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Jednocześnie należy zaznaczyć, że na podstawie art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2018 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i ust. 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Przy czym zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Definicja pierwszego zasiedlenia, o której mowa powyżej została zawarta w art. 2 pkt 14 ustawy. Zgodnie z tym przepisem, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1. wybudowaniu lub
2. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Zarówno zgodnie z przepisami Dyrektywy 2006/112/WE Rady oraz w świetle utrwalonego orzecznictwa Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej pierwsze zasiedlenie należy rozumieć szeroko jako pierwsze zajęcie budynku, używanie. W efekcie, aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, jego używania, w tym również na potrzeby własnej działalności gospodarczej.

Należy zauważyć, że w kwestii rozumienia definicji pierwszego zasiedlenia wypowiedział się również NSA w wyroku z dnia 14 maja 2015 r. o sygn. I FSK 382/14. Sąd w wyroku tym stwierdził, że () definicja pierwszego zasiedlenia (zajęcia) zawarta w dyrektywie 112 ma charakter autonomiczny. Zatem nie było konieczne jej definiowanie w ustawie o VAT, poza przypadkami wskazanymi w treści art. 12 ust. 2 zdanie drugie dyrektywy 112 czyli przebudowy budynku. Z powyższego wynika, że polski ustawodawca nie miał uprawnienia do precyzowania warunków zastosowania kryterium pierwszego zasiedlenia w odniesieniu do sytuacji zaistniałych po wybudowaniu budynku. Polski ustawodawca zdecydował się na doprecyzowanie ww. pojęcia celem wyjaśnienia zakresu zwolnienia z VAT. Porównując zakresy definicji pierwszego zasiedlenia wynikające z ustawy o VAT i dyrektywy 112 należy stwierdzić, że ustawodawca polski dokonał zawężenia ww. definicji w porównaniu do definicji unijnej. Wykładnia językowa, systematyczna i celowościowa dyrektywy 112 wskazuje wyraźnie, że ww. pojęcie należy rozumieć szeroko jako pierwsze zajęcie budynku, używanie. Zatem w taki sposób powinna być odczytywana definicja przewidziana w treści art. 2 pkt 14 ustawy o VAT.

Ponieważ przepisy prawa krajowego winny być interpretowane w świetle treści i celów Dyrektywy Rady 2006/112/WE, w taki sposób aby ich interpretacja, w najszerszym możliwym zakresie, była zbieżna z celami Dyrektywy, tzw. prounijna wykładnia przepisów prawa krajowego (vide: wyrok Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 4 lipca 2006 r. w sprawie C212/04, wyrok z dnia 22 listopada 2005 r. w sprawie C144/04, wyrok z dnia 22 grudnia 2008 r. w sprawie C414/07), należy przyjąć, iż przez oddanie do użytkowania

w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, o którym mowa w definicji pierwszego zasiedlenia, rozumie się również zajęcie przez podatnika nieruchomości po jej wybudowaniu lub nabyciu na cele prowadzonej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od wartości dodanej.

W świetle powyższego stwierdzić należy, że pierwsze zasiedlenie powstaje już w momencie używania (wykorzystywania) budynku przez podmiot w prowadzonej przez niego działalności.

Natomiast w przypadku poniesionych nakładów na ulepszenie w wysokości 30% wartości początkowej nieruchomości pierwsze zasiedlenie będzie miało miejsce wówczas, gdy zmodernizowany obiekt zostanie oddany w użytkowanie w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Zatem, jeżeli po ulepszeniu podatnik przyjmie do używania budynek w swojej działalności, to nie dochodzi do pierwszego zasiedlenia.

Należy podkreślić, że sformułowanie w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu dotyczy czynności wymienionych w ww. art. 5 obecnie obowiązującej ustawy.

Natomiast pojęcie oddanie do użytkowania, o którym mowa w powołanym art. 2 pkt 14 ustawy, należy rozumieć jako objęcie faktycznego władztwa nad budynkami, budowlami lub ich częściami, możliwość dysponowania nimi, używania ich jak właściciel.

Tym samym należy stwierdzić, że zwolnienie z podatku od towarów i usług przewidziane
w ww. art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT znajdzie zastosowanie w odniesieniu do sprzedaży budynków, budowli lub ich części, jeżeli w momencie dostawy są one zasiedlone w rozumieniu art. 2 pkt 14 cyt. ustawy i okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem a ich dostawą jest dłuższy niż 2 lata.

Stosownie do art. 43 ust. 10a ustawy zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1. w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2. dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W praktyce oznacza to, że dostawa gruntu będzie opodatkowana stawką właściwą dla dostawy budynków, a gdy dostawa budynków będzie zwolniona od podatku VAT, wówczas zwolnienie ma zastosowanie do pełnej wartości transakcji. Wskazany przepis obejmuje swoim zakresem także grunty będące w użytkowaniu wieczystym.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Z opisu sprawy wynika, że postanowieniem Sądu Rejonowego z dnia 9 grudnia 2015 r. została ogłoszona upadłość Jerzego N., osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej (Upadły), obejmująca likwidację majątku dłużnika. Wyznaczono syndyka masy upadłości w osobie Wnioskodawcy.

W skład masy upadłości weszła stanowiąca własność Upadłego nieruchomość składająca się z działek gruntu nr 225/1 o obszarze 0,0751 ha oraz 225/2 o obszarze 0,006 ha. Działka nr 225/1 zabudowana jest czterema obiektami: budynkiem mieszkalnym o pow. użytkowej 137 m², dwoma budynkami gospodarczymi (drewnianym budynkiem o powierzchni 34 m² (szopa), oraz budynkiem gospodarczym o pow. zabudowy 84 m², znajdującym się w stanie częściowej ruiny (stodoła) oraz jednym drewnianym budynkiem handlowo-usługowym (pawilon handlowy, kiosk) o powierzchni zabudowy 27 m². Pawilon handlowy w części położony jest na działce nr 225/1 oraz nr 225/2. Działka ewidencyjna nr 225/2 stanowi działkę niezabudowaną.

Działka nr 225/1 wraz z usytuowanymi na tej nieruchomości budynkami zostały nabyte przez Upadłego z zamiarem ich wykorzystania w celach zarobkowych, tj. najmu/dzierżawy znajdującego się na nieruchomości pawilonu handlowego oraz wynajmu turystom pokoi usytuowanych w budynku mieszkalnym (wszystkie pokoje w budynku mieszkalnym przystosowane są na wynajem), przy czym usytuowany na rogu działki ewidencyjnej 225/1 wolno stojący pawilon handlowy o pow. 27 m² na podstawie postanowienia Sędziego-komisarza z Sądu Rejonowego z dnia 5 czerwca 2017 roku został wyłączony z masy upadłości Jerzego N., poprzez uznanie, że nie stanowi on części składowej nieruchomości, a ruchomość.

Działki gruntu nr 225/1 i 225/2 położone są na terenie, dla którego brak jest obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Dla działki nr 225/2 w dniu 5 kwietnia 2011 roku została wydana decyzja o warunkach zabudowy na rozbudowę budynku usługowego (kiosku). Jak wskazał Wnioskodawca, wydana decyzja nie dotyczyła rozbudowy budynku czy budowli lecz tylko ruchomości (pawilonu handlowego) znajdującego się na działce 225/2.

Upadły nabył ww. nieruchomość w dniu 6 marca 2008 r. w drodze umowy sprzedaży w celach komercyjnych (zarobkowych), tj. na wynajem. Upadły nie zamieszkiwał na tej nieruchomości. Budynek mieszkalny jest przystosowany pod wynajem pokoi turystom.

Na podstawie umowy najmu z dnia 20 sierpnia 2015 r. Upadły część opisanej nieruchomości, tj. grunt, na którym stoi drewniany pawilon handlowy (kiosk) oddał w najem osobie fizycznej prowadzącej działalność gospodarczą. Zgodnie z postanowieniami ww. umowy wraz z gruntem znajdującym się pod kioskiem w najem oddana została również część gruntu wokół kiosku w odległości 1 metra, grunt od frontu kiosku oraz przylegająca do boku kiosku powierzchnia niezbędna do parkowania samochodu osobowego z możliwością swobodnego wjazdu i wyjazdu z nieruchomości.

Drewniana stodoła usytuowana jest na gruncie, który był przedmiotem dzierżawy od 1 lipca 2010 roku do dnia 31 grudnia 2011 roku. Natomiast drewniana szopa nie była przedmiotem dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze.

Ulepszenia dokonane przez Upadłego w latach 2008-2010 na działce nr 225/1 dotyczyły wyłącznie budynku mieszkalnego i nie przekraczały 30% wartości początkowej budynku.

Niezabudowana działka nr 225/2, jak również drewniana szopa nigdy nie były używane w majątku prywatnym Upadłego.

Upadłemu nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego VAT przy nabyciu nieruchomości ani w związku z poniesieniem wydatków na ulepszenie nieruchomości.

Upadły nie ponosił wydatków na uzbrojenie terenu działki o nr 225/2 tj. doprowadzenie sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, energetycznej, gazowej itp. do przedmiotowej nieruchomości.

Upadły nie jest zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT.

Syndyk masy upadłości w dniu 27 czerwca 2017 roku zawarł umowę sprzedaży wchodzącej w skład masy upadłości Jerzego N. nieruchomości składającej z działek ewidencyjnych nr 225/1 oraz 225/2.

Przedmiotem wątpliwości Wnioskodawcy jest czy sprzedaż ww. nieruchomości podlegała regulacjom ustawy o podatku od towarów i usług, a jeśli tak, to czy korzystała ze zwolnienia z tego podatku.

Jak wynika z dokonanej analizy przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Dostawa towarów (np. nieruchomości) podlega opodatkowaniu wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Zatem w celu rozstrzygnięcia kwestii czy sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości w postępowaniu upadłościowym będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT należy rozważyć, czy w okolicznościach niniejszej sprawy Upadły działał w charakterze podatnika VAT zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy.

Uwzględniając powołane wyżej przepisy oraz opis sprawy należy stwierdzić, że istnieją przesłanki do uznania Upadłego w związku z dokonaną transakcją sprzedaży Nieruchomości za podatnika podatku VAT.

Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że przedmiotowa Nieruchomość została nabyta w celach komercyjnych i od czasu nabycia, w części (działka o nr 225/1 wraz ze znajdującymi się na niej zabudowaniami: budynkiem mieszkalnym, pawilonem handlowym oraz drewnianą stodołą) była wykorzystywana w działalności gospodarczej Upadłego, za jaką trzeba uznać komercyjny najem nieruchomości. Ponadto jak wynika z opisu sprawy znajdujący się na działce nr 225/2 oraz częściowo na działce 225/1 pawilon handlowy wraz z gruntem także był/jest przedmiotem najmu.

Należy podkreślić, że działania Upadłego w zakresie najmu ww. wymienionych składników majątku miały charakter ciągły i powtarzalny a celem podejmowanych działań było osiągnięcie dochodu.

W konsekwencji dostawa działki nr 225/1 i znajdujących się na niej ww. zabudowań jako czynność ujęta w katalogu czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w związku z tym, że działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza także o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Również dostawa działki niezabudowanej nr 225/2, na której znajduje się wynajmowany pawilon handlowy mieści się w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT.

Z kolei w przypadku dostawy drewnianej szopy należy stwierdzić, że wskazany składnik wprawdzie nie był bezpośrednio wykorzystywany w działalności opodatkowanej Upadłego, ale stanowił część Nieruchomości zakupionej jako całość przez Upadłego w celach zarobkowych.

W tym wypadku decydująca o opodatkowaniu podatkiem VAT jest intencja z jaką wskazane składniki zostały nabyte a nie ich rzeczywiste używanie w działalności gospodarczej Upadłego.

Ponadto jak wskazał Wnioskodawca zarówno niezabudowana działka jak i drewniana szopa nigdy nie były też używane w majątku prywatnym Upadłego, zatem ich zbycie nie może być traktowane jako zbycie składników majątku prywatnego.

Zatem dostawa poszczególnych składników Nieruchomości takich jak: działka o nr 225/1 zabudowana ww. budynkami oraz działka niezabudowana o nr 225/2 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT w związku z tym, że przedmiotowa Nieruchomość została nabyta przez Upadłego do celów zarobkowych, do prowadzonej przez niego działalności komercyjnej.

Aby z kolei rozstrzygnąć kwestię zwolnienia z opodatkowania ww. Nieruchomości na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 należy tę kwestię rozstrzygnąć dla każdego z budynków posadowionych na działce nr 225/1 oraz dla działki niezabudowanej o nr 225/2 oddzielnie.

Kluczowe w kontekście ww. przepisu jest, czy i kiedy względem poszczególnych budynków nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynie okres od pierwszego zasiedlenia do momentu dostawy.

Zwolnienie to ma bowiem zastosowanie dla dostawy obiektów, w odniesieniu do których miało miejsce pierwsze zasiedlenie, w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy i od momentu tego zasiedlenia upłynął okres co najmniej dwóch lat.

Ze sprawy wynika, że budynek mieszkalny od czasu zakupu w 2008 roku był użytkowany w działalności gospodarczej Upadłego, polegającej na wynajmie pokoi turystom. Zatem w odniesieniu do budynku mieszkalnego nastąpiło pierwsze zasiedlenie i od momentu pierwszego zasiedlenia do momentu dostawy upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

W odniesieniu do drewnianej stodoły, usytuowanej na gruncie, który był przedmiotem dzierżawy w okresie od 1 lipca 2010 roku do 31 grudnia 2011 roku należy stwierdzić, że również nastąpiło pierwsze zasiedlenie i od momentu pierwszego zasiedlenia do momentu dostawy upłynie okres dłuższy niż w 2 lata.

W konsekwencji zarówno dostawa budynku mieszkalnego jak i dostawa drewnianej stodoły będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10, jako dostawa nieruchomości, w przypadku których doszło do pierwszego zasiedlenia i od momentu pierwszego zasiedlenia do momentu dostawy upłynął okres dłuższy niż 2 lata, oraz z uwagi na to, że w stosunku do tych budynków Wnioskodawca nie ponosił nakładów na ich ulepszenia, które przekroczyłyby 30% ich wartości początkowej.

W przypadku szopy drewnianej nie doszło do pierwszego zasiedlenia, gdyż jak wskazał Wnioskodawca przedmiotowa nieruchomość nie była nigdy użytkowana w działalności gospodarczej Upadłego, jak również nie była oddana do użytkowania w wykonaniu czynności opodatkowanych.

Tym samym niemożliwe jest zwolnienie dostawy wskazanej nieruchomości z art. 43 ust. 1 pkt 10.

Natomiast w związku z tym, że Upadłemu przy nabyciu Nieruchomości nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego VAT i jednocześnie Upadły nie ponosił żadnych wydatków na ulepszenie szopy spełnione zostały warunki do zwolnienia planowanej dostawy drewnianej szopy z art. 43 ust. 1 pkt 10a.

Zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy o VAT będzie miało również zastosowanie dla dostawy udziału w gruncie przypadającym na odpowiednio na budynek mieszkalny, stodołę i szopę, na którym budynki te są posadowione, gdyż zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT w przypadku dostawy budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Z kolei jak wskazał Wnioskodawca pawilon handlowy nie stanowi budynku ani budowli, natomiast jest rzeczą ruchomą, tym samym jego dostawa nie podlega regulacjom podatkowym dotyczącym dostawy obiektów związanych z gruntem tj. budynków lub budowli.

Wątpliwości Wnioskodawcy budzi także kwestia zwolnienia z opodatkowania niezabudowanej działki o nr 225/2.

W odniesieniu do dostawy terenów niezabudowanych rozstrzyga art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zgodnie z którym zwalnia się od podatku VAT dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przez tereny budowlane na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o którym mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Stosownie do art. 4 ust. 2 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2017 r., poz. 1073 z późn. zm.) w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1. lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;
2. sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

Jak wskazał Wnioskodawca dla działki nr 225/2 nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego, natomiast wydana dnia 5 kwietnia 2011 r. decyzja o warunkach zabudowy dotyczyła rozbudowy pawilonu handlowego, który nie jest budynkiem ani budowlą.

W zaistniałej sytuacji należy wskazać, że skoro dla działki nr 225/2 nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego jak również nie wydano decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w której stosowny organ dokonałby ustalenia warunków zabudowy określonym obiektem budowlanym (budynkiem, budowlą), to ww. działka nie stanowi gruntu przeznaczonego pod zabudowę, o którym mowa w art. 2 pkt 33 ustawy.

W związku z tym dostawa niezabudowanej działki nr 225/2 jako gruntu nieprzeznaczonego pod zabudowę korzysta ze zwolnienia z podatku VAT stosownie do regulacji art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Z uwagi na to, że do dostawy ww. zabudowań ma zastosowanie zwolnienie wskazane w art. 43 ust. 1 pkt 10 lub w art. 43 ust. 1 pkt 10a, analiza zwolnienia dostawy ww. budynków na podstawie przepisów i art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy jest bezprzedmiotowa.

Tym samym, stanowisko Wnioskodawcy w powyższym zakresie należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;
2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. z 2017 r., poz. 1369, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.

Stanowisko

prawidłowe

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej