Temat interpretacji

zwolnienie z opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości zabudowanej

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 oraz art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2015 r., poz. 613, z późn. zm.) oraz § 6 pkt 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. z 2015 r. poz. 643), Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 29 stycznia 2016 r. (data wpływu 4 lutego 2016 r.), uzupełnionym w dniu 14 kwietnia 2016 r. (data wpływu 18 kwietnia 2016 r.) na wezwanie tut. Organu z dnia 4 kwietnia 2016 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości zabudowanej - jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 4 lutego 2016 r. wpłynął ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości zabudowanej. Wniosek uzupełniony został pismem złożonym w dniu 14 kwietnia 2016 r. (data wpływu 18 kwietnia 2016 r.), będącym odpowiedzią na wezwanie tut. Organu nr IPPP3/4512-85/16-2/KT z dnia 4 kwietnia 2016 r. (skutecznie doręczone w dniu 8 kwietnia 2016 r.).

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca, Piotr C., wraz bratem, Współwnioskodawcą, Adamem C. (dalej: Sprzedawcy) są współwłaścicielami nieruchomości gruntowych zabudowanych. Dla wzmiankowanych nieruchomości prowadzone są księgi wieczyste:

1. (działka o numerze ewidencyjnym: 331/154),
2. (działki o numerach ewidencyjnych: 331/107, 331/108, 331/177).

Prawo współwłasności nieruchomości (działki 331/154) oznaczonej literą a) zostały nabyte przez Sprzedawców w drodze umowy darowizny z dnia 24 marca 2010 r. Prawa współwłasności nieruchomości oznaczonej literą b), jeśli chodzi o działkę 331/107, Sprzedawcy nabyli w ten sposób, że Pan Piotr C. nabył w dniu 16 listopada 1995 r. całą tę działkę w drodze darowizny od swoich rodziców, a następnie w darował ½ części ułamkowej Panu Adamowi C. w dniu 15 czerwca 2007 r. W opisywanym stanie faktycznym przedmiotem wniosku są tylko te dwie działki.

Na działkach tych posadowione są dwa budynki:

1. hala magazynowa o konstrukcji stalowej, która znajduje się częściowo na działce 331/154, a częściowo na działce 331/107;
2. budynek suszarni drewna, który w całości znajduje się na działce nr 331/107.

Budynek hali o konstrukcji stalowej był wznoszony w okresie od 5 listopada 2005 r. do 4 listopada 2010 r. (według dziennika budowy). Budynek suszarni drewna był wznoszony w okresie od 15 czerwca 2006 r. do 30 listopada 2010 r. (według dziennika budowy). Inwestorem początkowo był tylko Pan Piotr C., a następnie inwestycja była prowadzona przez obu Sprzedawców. Oba budynki wznoszone były tzw. systemem gospodarczym. Wznoszenie systemem gospodarczym oznaczało, że Sprzedawcy, jako osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej, nie prowadzili ewidencji księgowej wydatków na budowę. Natomiast Sprzedawcy otrzymywali faktury VAT od części dostawców materiałów i usług. VAT naliczony wykazywany na tych fakturach nie był odliczany, ponieważ, jak wspomniano, Sprzedawcy nie byli w okresie realizacji budowy czynnymi podatnikami VAT.

W październiku 2014 r. Sprzedawcy zawarli umowę dzierżawy, która objęła wskazane wyżej działki (nieruchomości) wraz z budynkami z podmiotem gospodarczym (wytwórcą wyrobów z drewna) jako dzierżawcą. Przed uzyskaniem pierwszego obrotu z tytułu dzierżawy Sprzedawcy zarejestrowali się jako czynni podatnicy VAT. W związku z tym, od października 2014 r. wystawiali za czynsz dzierżawny faktury VAT ze stawką podstawową, prowadzili rejestry VAT oraz deklarowali zobowiązania podatkowe z tytułu tego podatku zgodnie ze stosownymi przepisami.

Po zawarciu umowy dzierżawy Sprzedawcy nie ponosili wydatków na ulepszenie wskazanych wyżej budynków, w stosunku do których mieliby prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Obecnie Sprzedawcy planują wydzielenie działek z obu wskazanych wyżej działek, tzn. 331/154 i 331/107, i sprzedaż tych wydzielonych działek wraz z wyżej opisanymi budynkami. Wydzielenie nastąpi w ten sposób, że hala o konstrukcji stalowej nadal będzie posadowiona na dwóch wydzielonych działkach (ex 331/154 i ex 331/107), a budynek suszarni drewna będzie posadowiony w całości na jednej działce (ex 331/107). Zatem przedmiotem sprzedaży będzie nieruchomość zabudowana.

Sprzedawcy zawrą najpierw umowę przedwstępną sprzedaży, na podstawie której otrzymają zadatek na poczet umowy przyrzeczonej sprzedaży nieruchomości. Umowa przyrzeczona zostanie zawarta po spełnieniu się warunków, m.in. warunku dokonania wzmiankowanego wydzielenia geodezyjnego działek będących przedmiotem sprzedaży, przy czym na potrzeby niniejszego wniosku należy założyć, że nastąpi ona przed październikiem 2016 r. Przewidywany termin zawarcia umowy przyrzeczonej nastąpi po otrzymaniu wnioskowanej interpretacji.

Nabywcą wyżej wskazanej zabudowanej nieruchomości będzie Pan Janusz S. (dalej: Nabywca). Nabywca jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem VAT. Przedmiotowa nieruchomość ma być w przyszłości wykorzystywana przez Nabywcę do wykonywania czynności opodatkowanych VAT (działalność produkcyjna/handlowa). Nabywca równocześnie składa wmiosek o interpretację dotyczący planowanej transakcji sprzedaży nieruchomości.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy sprzedaż opisanej wyżej nieruchomości zabudowanej będzie zwolniona z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o podatku od towarów i usług...

Stanowisko Wnioskodawcy:

Sprzedaż opisanej nieruchomości zabudowanej będzie zwolniona z VAT na podstawie z art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. a), ponieważ w stosunku do obiektów budowlanych Sprzedawcom nie przysługiwało, jako dokonującym dostawy, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 43 ust. 10, zwalnia się z podatku VAT dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zgodnie z art. 2 pkt 14, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się: oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1. wybudowaniu lub
2. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W omawianym stanie faktycznym oddaniem do użytkowania, w wykonaniu czynności opodatkowanych pierwszemu nabywcy iub użytkownikowi było zawarcie przez Sprzedawców umowy dzierżawy w październiku 2014 r. Zatem od daty pierwszego zasiedlenia do przewidywanej daty zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży nieruchomości (kwiecień/maj 2016 r.) nie upłynie okres 2 lat. W konsekwencji nie zostanie spełniona przesłanka zwolnienia określona w art. 43 ust. 1 pkt 10 lit a). Dyspozycja przepisu zawartego pod lit. b) tegoż punktu ustępu 10 art. 43 ustawy VAT nie ma zastosowania, ponieważ nie ponoszono nakładów na budynek, które dałyby możliwość odliczenia VAT naliczonego.

W związku z powyższym, skoro nie będą spełnione przesłanki zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT, należy rozpatrzyć zagadnienie, czy zwolnienie takie nie będzie przysługiwać z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy VAT. Zgodnie z tym przepisem, zwalnia się z podatku VAT dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1. w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2. dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Na wstępnie należy zaznaczyć, że przepis ten może być zastosowany wyłącznie w sytuacji, gdy od pierwszego zasiedlenia w rozumieniu przepisów VAT nie upłynął okres 2 lat. W omawianym stanie faktycznym mamy do czynienia z taką sytuacją.

Kolejną przesłanką zwolnienia jest obiektywny brak możliwości obniżenia kwoty VAT należnego o VAT naliczony w stosunku do budynków posadowionych na działkach będących przedmiotem planowanej sprzedaży. Jak wskazano, nakłady na wzniesienie obu budynków były ponoszone w okresie, gdy Sprzedawcy nie byli czynnymi podatnikami VAT (nie prowadzili żadnej działalności, która podlegałaby opodatkowaniu). W związku z tym nie mieli możliwości odliczenia VAT naliczonego od faktur związanych z budową.

Spełniona została zatem przesłanka wskazana pod lit. a) pkt 10a ust. 1 art. 43 ustawy o podatku od towarów i usług.

Przesłanka łączna określona pod lit. b) także jest spełniona, ponieważ Sprzedawcy w ogóle nie ponosili wydatków związanych z ulepszeniem budynków w okresie, w którym pozostawali czynnymi podatnikami VAT, czyli od października 2014 r.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...). Towarami zaś, w myśl art. 2 pkt 6 ustawy, są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W świetle powołanych przepisów, budynki oraz grunt spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a sprzedaż budynków oraz gruntu stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Na podstawie art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust, 1. Przy czym, zgodnie z art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednakże, zarówno w treści ustawy jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

I tak, w myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Definicję pierwszego zasiedlenia zawiera art. 2 pkt 14 ustawy, zgodnie z którym przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1. wybudowaniu lub
2. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

W przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Stosownie bowiem do art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1. w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2. dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30 % wartości początkowej tych obiektów.

Przy czym warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b), nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat (art. 43 ust. 7a ustawy).

Jednocześnie należy wskazać, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle, reguluje przepis art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków, budowli lub ich części w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca wraz z bratem (Sprzedawcy) są współwłaścicielami nieruchomości gruntowych zabudowanych, które nabyli w drodze darowizny. Przedmiotem planowanej sprzedaży są działki, na których posadowione są dwa budynki, tj. hala magazynowa o konstrukcji stalowej, znajdująca się częściowo na działce nr 331/154, a częściowo na działce nr 331/107, oraz budynek suszarni drewna, który w całości znajduje się na działce nr 331/107. Budynek hali magazynowej wznoszony był w okresie od 5 listopada 2005 r. do 4 listopada 2010 r., natomiast budynek suszarni drewna - w okresie od 15 czerwca 2006 r. do 30 listopada 2010 r. Sprzedawcy, jako osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej, nie odliczali podatku VAT z faktur wystawianych przez dostawców materiałów i usług.

W październiku 2014 r. Sprzedawcy zawarli umowę dzierżawy, która objęła wskazane wyżej działki wraz z budynkami, z podmiotem gospodarczym (wytwórcą wyrobów z drewna) jako dzierżawcą. Przed uzyskaniem pierwszego obrotu z tytułu tej dzierżawy Sprzedawcy zarejestrowali się jako czynni podatnicy VAT. Od października 2014 r. wystawiali za czynsz dzierżawny faktury VAT ze stawką podstawową, prowadzili rejestry VAT oraz deklarowali zobowiązania podatkowe z tytułu tego podatku.

Po zawarciu umowy dzierżawy Sprzedawcy nie ponosili wydatków na ulepszenie wskazanych wyżej budynków, w stosunku do których mieliby prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Przewidywany data zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży nieruchomości to kwiecień-maj 2016 r.

Z opisanych okoliczności wynika, że przedmiotem planowanej transakcji są działki, na których posadowiona jest hala magazynowa o konstrukcji stalowej oraz budynek suszarni drewna.

Przenosząc powołane przepisy prawa na grunt rozpatrywanej sprawy należy stwierdzić, że dostawa hali magazynowej o konstrukcji stalowej oraz budynku suszarni drewna nie będzie odbywała się w ramach pierwszego zasiedlenia, w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy. Do pierwszego zasiedlenia ww. budynków doszło z chwilą oddania ich w dzierżawę w październiku 2014 r. Jednak od momentu pierwszego zasiedlenia do daty planowanej transakcji nie minie okres dłuższy niż dwa lata. Tym samym, nie zostaną spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia z podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jednak w niniejszej sprawie znajdzie zastosowanie zwolnienie z opodatkowania, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy. Z opisu sprawy wynika bowiem, że Sprzedawcom nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT od wydatków poniesionych na wybudowanie hali magazynowej oraz budynku suszarni, a także Sprzedawcy nie ponosili wydatków na ulepszenie ww. budynków, w stosunku do których mieliby prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zatem, skoro sprzedaż hali magazynowej o konstrukcji stalowej oraz budynku suszarni drewna korzysta ze zwolnienia z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, to ze zwolnienia tego, w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy, korzysta również zbycie gruntu, na którym posadowione są opisane budynki.

W konsekwencji, sprzedaż opisanej we wniosku nieruchomości zabudowanej będzie zwolniona z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Tym samym, stanowisko Wnioskodawcy uznaje się za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Tut. Organ zaznacza, że niniejsza interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie podatku od towarów i usług, natomiast w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych wydane zostanie odrębne rozstrzygnięcie.

Stronie oraz Zainteresowanemu niebędącemu Stroną przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz.U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.

Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie