Temat interpretacji
Sprzedaż działek niezabudowanych.
Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.), Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 12 maja 2011r. (data wpływu 13 maja 2011r.) uzupełnionym pismem z dnia 16 sierpnia 2011r. (data wpływu 18 sierpnia 2011r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży działek jest prawidłowe.
UZASADNIENIE
W dniu 13 maja 2011r. do tut. organu wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży działek.
Wniosek uzupełniono pismem z dnia 16 sierpnia 2011r. (data wpływu 18 sierpnia 2011r.) będącym odpowiedzią na wezwanie tut. organu z dnia 5 sierpnia 2011r.
W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:
Wnioskodawca jest obecnie właścicielem 7 działek o łącznej powierzchni 6049 m2, tworzących z innymi działkami kompleks stanowiący teren budowlany z prawomocną decyzją WZ pod zabudowę mieszkalną wielorodzinną. Wnioskodawcą tej decyzji w 2007r. był jeden z właścicieli sąsiednich działek i została ona wydana imiennie na niego w 2009r. Dwie z działek Wnioskodawca nabył w 2005r., a pozostałe otrzymał na podstawie działu spadku w 2011r. po mamie, która tak jak Wnioskodawca nabyła je z zamiarem wniesienia ich do spółki, która miała być zawiązana z pozostałymi właścicielami działek stanowiących przedmiotowy kompleks. Spółka ta miała zajmować się budową budynków mieszkalnych i sprzedażą mieszkań.
W międzyczasie gmina wystąpiła do wszystkich właścicieli z propozycją wykupu części działek celem ochrony korytarza pod tramwaj. W związku z tym nastąpił podział geodezyjny działek celem wydzielenia korytarza pod tramwaj. Działki zostały podzielone i te, które tworzyły korytarz pod tramwaj, wycenione przez biegłego wyznaczonego przez gminę. Jednak z zakupu terenu pod tramwaj gmina się wycofała. W związku z upływem czasu i przedłużającymi się procedurami, pogorszeniem się koniunktury, spółka się nie zawiązała. Właściciele postanowili sprzedać oba tereny tzn. korytarz pod tramwaj i pozostały kompleks w dwóch umowach przenoszących własność. Teren powstały z wydzielenia pod tramwaj zostanie sprzedany w 2012r. a teren pozostały w 2011r., temu samemu kupującemu, który jest deweloperem i jest płatnikiem podatku VAT.
W uzupełnieniu wniosku z dnia 16 sierpnia 2011r. Wnioskodawca wskazał, iż wszystkie działki, które Wnioskodawca zamierza sprzedać, w momencie sprzedaży będą działkami niezabudowanymi.
Ponadto wszystkie działki otrzymane przez Wnioskodawcę z działu spadku zostały przyjęte z zamiarem wniesienia ich do spółki, o której mowa we wniosku. Innego celu nie było.
Działki otrzymane z działu spadku (do majątku prywatnego) miały być przeznaczone pod budowę obiektów wielomieszkaniowych, a następnie po wybudowaniu, lokale miały być sprzedane na wolnym rynku.
Każda z działek posiadanych przez Wnioskodawcę, zarówno nabyte w 2005r. (działki nr 75/59 i 75/58) jak i pozostałe działki nabyte w drodze działu spadku (tj. działki nr 191/1, 75/64, 75/65, 75/72, 75/73) - były i są nieużytkami.
W związku z powyższym zadano następujące pytanie:
Czy Wnioskodawca będąc jako osoba fizyczna czynnym podatnikiem podatku VAT w związku z prowadzonym przez niego najmem lokali usługowych i mieszkaniowych (art. 10 ust. 1 p. 8 u.p.d.o.o.f) oraz działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy u.p.d.o.f., od wyżej wymienionych transakcji sprzedaży gruntów, będzie zobowiązany do naliczenia podatku VAT...
Wnioskodawca poinformował, że nie prowadzi i nigdy nie prowadził zorganizowanej działalności polegającej na obrocie nieruchomościami.
Zdaniem Wnioskodawcy, jako osoba fizyczna sprzedająca grunty niezabudowane przeznaczone pod budownictwo i udziały w gruntach niezabudowanych przeznaczonych pod budownictwo, objętych dwoma umowami sprzedaży temu samemu kupującemu będącemu podatnikiem podatku VAT z tytułu działalności deweloperskiej, będzie zobowiązany do naliczenia podatku VAT od tych transakcji.
W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.
Na wstępie należy zaznaczyć, że z uwagi na identyczną podstawę prawną rozstrzygnięcia co do planowanej sprzedaży terenu będącego korytarzem pod tramwaj, który ma zostać sprzedany w 2012r., jak i pozostałego terenu, który ma zostać sprzedany w 2011r., tut. organ wydał jedną interpretację indywidualną dotyczącą tych dwóch zdarzeń przyszłych.
Stosownie do treści art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54 poz. 535 ze zm.) zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przez dostawę towarów, w myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, należy rozumieć przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (). Definicję towaru ustawodawca zawarł w art. 2 pkt 6 powołanej wyżej ustawy. Zgodnie z tym przepisem pod pojęciem towaru należy rozumieć rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
Nie każda czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 7 ww. ustawy podlega opodatkowaniu, ale tylko taka, która wykonana jest przez podmiot, który w związku z jej realizacją występuje w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.
Pojęcia podatnik i działalność gospodarcza, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały zdefiniowane w art. 15 ust. 1 i ust. 2 tej ustawy. Podatnikami według zapisu ust. 1 tego artykułu są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza, zgodnie z ust. 2 tego artykułu, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Przedstawiony wyżej art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, definiuje działalność gospodarczą znacznie szerzej, niż to wynika z ustawy z dnia 2 lipca 2004r. o swobodzie działalności gospodarczej (t. j. Dz. U. z 2010r. Nr 220, poz. 1447 ze zm.). Powołana ustawa o swobodzie działalności gospodarczej za działalność gospodarczą uznaje bowiem zarobkową działalność wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową oraz poszukiwanie, rozpoznawanie i wydobywanie kopalin ze złóż, a także działalność zawodową wykonywaną w sposób zorganizowany i ciągły. O ile ustawa o swobodzie działalności gospodarczej za działalność gospodarczą uznaje jedynie czynności wykonywane w sposób ciągły, zorganizowany i profesjonalny, o tyle ustawa o podatku VAT katalog podatników poszerza o podmioty, które mimo że czynność wykonały jednorazowo działały z zamiarem i w okolicznościach określonych przez ustawę za działalność gospodarczą. Z działalnością gospodarczą w rozumieniu ustawy o podatku VAT mamy do czynienia, jeżeli podmiot wykonując określone czynności działa w charakterze producenta, handlowca lub usługodawcy i ma zamiar wykonywać tego typu czynności częstotliwie. Chociaż ustawa nie definiuje pojęcia częstotliwości, przez zamiar wykonywania danej czynności w sposób częstotliwy należy rozumieć chęć, wolę powtarzalnego, a nie jednorazowego wykonywania określonych czynności, składających się na istotę prowadzenia działalności. O kwestii częstotliwości nie decyduje czasookres wykonywania czynności (rok, dwa czy pięć lat) ani ilość dokonanych transakcji. Decydującym kryterium jest powtarzalność czynności. Dlatego też, w każdym przypadku należy indywidualnie rozstrzygnąć, czy intencją określonej czynności, z którą łączą się skutki podatkowo-prawne było dokonywanie tej czynności wielokrotnie.
Z przytoczonych wyżej przepisów wynika, iż dla uznania danego podmiotu za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o podatku od towarów i usług nie ma znaczenia rezultat prowadzonej działalności. Za podatnika należy uznać także osobę, która zadeklarowała zamiar prowadzenia działalności gospodarczej i poczyniła w tym celu pewne nakłady, mimo że sama działalność gospodarcza jeszcze się nie rozpoczęła, nawet w sytuacji jeśli nigdy nie zostanie rozpoczęta. Przykładowo zlecenie wykonania analizy opłacalności inwestycji, która w rezultacie nigdy faktycznie nie została zrealizowana, powinno być traktowane jako działalność gospodarcza. Działalność gospodarcza może składać się z kilku następujących po sobie transakcji. Czynności przygotowawcze, takie jak nabycie nieruchomości, które stanowią część tych transakcji, powinny być również traktowane jako działalność gospodarcza. Poniesienie wstępnych wydatków inwestycyjnych w celu i z zamiarem rozpoczęcia przyszłej działalności gospodarczej należy również uznać za działalność gospodarczą.
W świetle powyższego stwierdzić należy, iż każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do przyszłego wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Tym samym wykorzystywanie majątku prywatnego przez osobę fizyczną stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży w tym przypadku nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności handlowej czy gospodarczej w ogóle.
W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę.
Zgodnie z ustawą z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.) ustalenie przeznaczenia terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Przepis art. 1 ust. 1 pkt 2 ustawy określa zakres i sposoby postępowania w sprawach przeznaczenia terenów na określone cele oraz ustalania zasad ich zagospodarowania i zabudowy przyjmując ład przestrzenny i zrównoważony rozwój za podstawę tych działań.
Art. 4 ust. 1 cyt. ustawy stanowi, iż ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.
W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania
i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (ust. 2).
Z treści złożonego wniosku wynika, że Wnioskodawca jest obecnie właścicielem 7 działek o łącznej powierzchni 6049 m2tworzących z innymi działkami kompleks stanowiący teren budowlany z prawomocną decyzją WZ pod zabudowę mieszkalną wielorodzinna. Wnioskodawcą tej decyzji w 2007r. był jeden z właścicieli sąsiednich działek i została ona wydana imiennie na niego w 2009r.
Dwie z działek Wnioskodawca nabył w 2005r., a pozostałe otrzymał na podstawie działu spadku w 2011r. po mamie, która tak jak Wnioskodawca nabyła je z zamiarem wniesienia ich do spółki, która miała być zawiązana z pozostałymi właścicielami działek stanowiących przedmiotowy kompleks. Spółka ta miała zajmować się budową budynków mieszkalnych i sprzedażą mieszkań. W międzyczasie gmina wystąpiła do wszystkich właścicieli z propozycją wykupu części działek celem ochrony korytarza pod tramwaj. W związku z tym nastąpił podział geodezyjny działek celem wydzielenia korytarza pod tramwaj. Jednak z zakupu terenu pod tramwaj gmina się wycofała, a mająca powstać spółka w efekcie się nie zawiązała.
Wszystkie działki, które Wnioskodawca zamierza sprzedać, w momencie sprzedaży będą działkami niezabudowanymi. Każda z działek posiadanych przez Wnioskodawcę, zarówno nabyte w 2005r. (działki nr 75/59 i 75/58) jak i pozostałe działki nabyte w drodze działu spadku (tj. działki nr 191/1, 75/64, 75, 65, 75/72, 75/73) - były i są nieużytkami.
Działki otrzymane z działu spadku (do majątku prywatnego) miały być przeznaczone pod budowę obiektów wielomieszkaniowych, a następnie po wybudowaniu, lokale miały być sprzedane na wolnym rynku.
Teren powstały z wydzielenia pod tramwaj zostanie sprzedany w 2012r., a teren pozostały w 2011r. temu samemu kupującemu, który jest deweloperem i jest płatnikiem podatku VAT.
Ponadto, jak wynika z wniosku Wnioskodawca jest osobą fizyczną będącą czynnym podatnikiem podatku VAT w związku z prowadzonym przez niego najmem lokali usługowych i mieszkaniowych. Wnioskodawca poinformował, że nie prowadzi i nigdy nie prowadził zorganizowanej działalności polegającej na obrocie nieruchomościami.
Analiza przedstawionego zdarzenia przyszłego, na tle obowiązujących przepisów, pozwala stwierdzić, że wskazane w rozpatrywanym wniosku nieruchomości gruntowe spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż będzie traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju. Podczas tego zdarzenia Wnioskodawca będzie działał w charakterze podatnika, bowiem część gruntów została nabyta jako inwestycja celem wniesienia ich do mającej powstać spółki o charakterze zarobkowym (budowa budynków mieszkalnych i sprzedaż mieszkań).
Fakt otrzymania przez Wnioskodawcę części działek w drodze spadku nie przesądza o tym, że Wnioskodawca nie podjął działań wskazujących na działalność gospodarczą, ponieważ podobnie jak spadkodawca również Wnioskodawca nabył przedmiotowe działki z zamiarem wniesienia ich do spółki, która miała zajmować się budową budynków mieszkalnych i sprzedażą mieszkań. W świetle powyższego, z uwagi na kontynuację działalności spadkodawcy i sposób rozporządzania otrzymanym majątkiem, fakt wejścia w posiadanie części działek w drodze spadku (a nie np. poprzez ich zakup) pozostaje bez znaczenia i nie może przesądzać o braku opodatkowania czynności sprzedaży gruntu, który stał się składnikiem działalności gospodarczej Wnioskodawcy.
Wskazane przez Wnioskodawcę w przedmiotowej sprawie fakty wskazują jednoznacznie na zamiar związania nabytych (niezależnie w jaki sposób tj. czy zakupionych czy otrzymanych w drodze spadku) działek z działalnością gospodarczą. Wnioskodawca nie wskazał również, aby nabyte grunty miały służyć zaspokojeniu jego prywatnych potrzeb.
Mając powyższe na uwadze stwierdzić należy, iż Wnioskodawca zgromadził grunty przeznaczone pod zabudowę, które zamierza w przyszłości zbyć w drodze sprzedaży, celem dokonania na tych gruntach inwestycji budowlanej poprzez budowę budynków mieszkalnych i sprzedaż mieszkań. Zatem wszystkie przedstawione okoliczności w przedmiotowej sprawie wskazują na to, iż Wnioskodawca nabył czy otrzymał w spadku przedmiotowe grunty z zamiarem wykorzystania ich do celów zarobkowych, co w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT stanowi działalność gospodarczą.
W oparciu o tak przedstawiony opis zdarzenia przyszłego stwierdzić więc należy, iż w sytuacji, gdy nabycie bądź otrzymanie w spadku przedmiotowych gruntów było traktowane jako inwestycja zarobkowa, ich sprzedaż wskazywać będzie na handlowy, zorganizowany charakter działalności gospodarczej, co czynić będzie sprzedawcę podatnikiem podatku VAT. W konsekwencji Wnioskodawca będzie zobowiązany do naliczenia podatku VAT w związku ze sprzedażą przedmiotowych gruntów niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę.
Mając powyższe na uwadze, stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.
Nadmienia się, że niniejsza interpretacja indywidualna traci swoją ważność w przypadku zmiany któregokolwiek z elementów przedstawionego zdarzenia przyszłego lub zmiany stanu prawnego.
Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Zgodnie z przepisem § 1 pkt 1 rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 28 sierpnia 2008r. w sprawie przekazania rozpoznawania innym wojewódzkim sądom administracyjnym niektórych spraw z zakresu działania ministra właściwego do spraw finansów publicznych, Prezesa Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Prezesa Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego (Dz. U. Nr 163, poz. 1016), skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).
Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.
Wniosek ORD-IN
Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach