Temat interpretacji

Stawka podatku przy sprzedaży nieruchomości zabudowanej budynkiem, który jest przeznaczony do rozbiórki.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Gminy, przedstawione we wniosku z dnia 20 maja 2011 r. (data wpływu 2 czerwca 2011 r.), uzupełnionym pismem z dnia 11 sierpnia 2011 r. (data wpływu 16 sierpnia 2011 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie stawki podatku przy sprzedaży nieruchomości zabudowanej budynkiem, który jest przeznaczony do rozbiórki jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 2 czerwca 2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie stawki podatku przy sprzedaży nieruchomości zabudowanej budynkiem, który jest przeznaczony do rozbiórki. Wniosek uzupełniono pismem z dnia 11 sierpnia 2011 r. (data wpływu 16 sierpnia 2011 r.) o informacje doprecyzowujące opisane zdarzenie przyszłe.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca zamierza sprzedać na własność w drodze przetargu nieruchomość zabudowaną małym budynkiem usługowym o pow. zabudowy 19 m², który zgodnie z założeniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przeznaczony jest do rozbiórki. Gmina jest właścicielem nieruchomości. Pawilon jest trwale związany z gruntem. Nieruchomość powstała ze scalenia działki zabudowanej przedmiotowym budynkiem usługowym oraz przyległej do niej działki niezabudowanej. Scalenie zostało przeprowadzone w maju 2011 r. Budynek usługowy był wynajmowany przez Sp. z o.o. (Spółkę administrującą lokalami w imieniu Zainteresowanego) od dnia 26 lutego 2001 r. do dnia 31 grudnia 2010 r. Działka niezabudowana (przed scaleniem) nie była przedmiotem dzierżawy.

W operacie szacunkowym z wyceny wartości nieruchomości wyceniono tylko grunt, gdyż pawilon przeznaczony jest do rozbiórki.

Z pisma z dnia 11 sierpnia 2011 r., stanowiącego uzupełnienie do wniosku wynika, iż:

1. W odniesieniu do budynku pawilonu, o którym mowa we wniosku, Gmina nie dokonywała obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
2. Nie były ponoszone wydatki na ulepszenie budynku, w stosunku do których Wnioskodawca miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Wnioskodawca wskazał, że ww. informacje zostały przedstawione we wniosku na formularzu ORD-IN w części G.
3. Zainteresowany stał się właścicielem nieruchomości na podstawie decyzji administracyjnych Wojewody dla działki A decyzja Wojewody z dnia 25 września 1991 r., dla działki nr B decyzja Wojewody z dnia 25 sierpnia 1994 r.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy do ceny sprzedaży nieruchomości zabudowanej budynkiem pawilonu, który jest przeznaczony do rozbiórki, uzyskanej w wyniku przetargu, należy doliczyć podatek VAT...

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż opisanej nieruchomości powinna być zwolniona od podatku VAT. Przedmiotową nieruchomość należy zaklasyfikować jako towar używany. Sprzedaż nie jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia. W stosunku do tej nieruchomości nie przysługiwało Gminie prawo do odliczenia podatku naliczonego. Zainteresowany nie ponosił wydatków na ulepszenie tej nieruchomości.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, na mocy art. 7 ust. 1 ustawy, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel ().

Na podstawie art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Jednocześnie zaznacza się, że w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2013 r. na podstawie art. 146a pkt 1 ustawy, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%, z zastrzeżeniem art. 146f.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m. in. w art. 43 ustawy.

W świetle art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z treści ww. przepisu wynika, iż dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynku lub budowli kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Według art. 2 pkt 14 ustawy, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1. wybudowaniu lub
2. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Co istotne, oddanie do użytkowania powinno nastąpić w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu, a za taką można rozumieć m. in. objęcie we władanie budynku, budowli lub ich części przez pierwszego nabywcę lub pierwszego użytkownika. Przedmiotowa nieruchomość nie musi być faktycznie zamieszkała, lecz winna być przejęta przez nabywcę do użytkowania. Wydanie przedmiotowego obiektu nabywcy winno nastąpić w ramach wykonania przez właściciela (dokonującego dostawy) czynności podlegających opodatkowaniu.

Z powyższej definicji wynika, iż oddanie do użytkowania powinno nastąpić w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu, a za taką należy rozumieć nie tylko umowę sprzedaży, ale także umowy najmu i dzierżawy podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT. Zatem, należy uznać za pierwsze zasiedlenie moment oddania budynku do użytkowania pierwszemu najemcy (dzierżawcy).

W tym miejscu należy zauważyć, iż w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom po spełnieniu określonych warunków skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1. w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2. dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b zgodnie z zapisem art. 43 ust. 7a nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Podkreślenia wymaga, że dla rozstrzygnięcia, czy możliwe jest skorzystanie ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy ważne jest, czy Wnioskodawcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Literalne brzmienie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy wskazuje bowiem, że jednym z warunków skorzystania ze zwolnienia jest to, by w stosunku do dostawy danego obiektu nie przysługiwało dokonującemu jego dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Należy również zauważyć, iż w myśl art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1. są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2. złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Na mocy art. 43 ust. 11 ustawy, oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1. imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2. planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3. adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc, ustawodawca daje podatnikom po spełnieniu określonych warunków możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji.

Natomiast kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga przepis art. 29 ust. 5 ustawy, w myśl którego, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca zamierza sprzedać na własność w drodze przetargu nieruchomość zabudowaną małym budynkiem usługowym o pow. zabudowy 19 m², który zgodnie z założeniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przeznaczony jest do rozbiórki. Gmina jest właścicielem nieruchomości. Pawilon jest trwale związany z gruntem. Nieruchomość powstała ze scalenia działki zabudowanej przedmiotowym budynkiem usługowym oraz przyległej do niej działki niezabudowanej. Scalenie zostało przeprowadzone w maju 2011 r. Budynek usługowy był wynajmowany przez Sp. z o.o. (Spółkę administrującą lokalami w imieniu Zainteresowanego) od dnia 26 lutego 2001 r. do dnia 31 grudnia 2010 r. Działka niezabudowana (przed scaleniem) nie była przedmiotem dzierżawy. W operacie szacunkowym z wyceny wartości nieruchomości wyceniono tylko grunt, gdyż pawilon przeznaczony jest do rozbiórki. Ponadto Wnioskodawca wskazał, iż w odniesieniu do budynku pawilonu, o którym mowa we wniosku, Gmina nie dokonywała obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Nie były również ponoszone wydatki na ulepszenie budynku. Wnioskodawca stał się właścicielem nieruchomości na podstawie decyzji administracyjnych Wojewody dla działki A decyzja Wojewody z dnia 25 września 1991 r., dla działki nr B decyzja Wojewody z dnia 25 sierpnia 1994 r.

Analiza powołanych wyżej przepisów wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, odnosi się wprost do budynków, budowli lub ich części, a nie do ich wartości, czy innych parametrów. W związku z tym, w sprawie będącej przedmiotem zapytania, dla zastosowania zwolnienia od podatku nie będzie miał znaczenia stan techniczny, czy wartość przedmiotowego budynku, a jedynie przesłanki wskazane wprost w cyt. wyżej art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Wobec powyższego należy stwierdzić, iż w przedmiotowej sprawie do pierwszego zasiedlenia przedmiotowego budynku doszło w roku 2001, tj. w momencie oddania go do użytkowania w ramach umowy najmu, bowiem w tym momencie doszło do wykonania czynności podlegających opodatkowaniu, zgodnie z art. 2 pkt 14 lit. a ustawy i od tego momentu minęło ponad 2 lata. Zatem, dostawa ww. budynku korzystać będzie ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Tym samym, w oparciu o art. 29 ust. 5 ustawy, zbycie gruntu, na którym posadowiony jest wskazany budynek, również będzie korzystało ze zwolnienia od podatku.

Reasumując, do ceny sprzedaży nieruchomości zabudowanej budynkiem pawilonu, który jest przeznaczony do rozbiórki, uzyskanej w wyniku przetargu, Wnioskodawca nie ma obowiązku doliczenia podatku VAT.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.

Wniosek ORD-IN

Treść w pliku PDF

Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu