Zdaniem Wnioskodawcy:

1. Zbycie Nieruchomości 1 nie będzie korzystać ze zwolnienia z opodatkowania VAT i będzie opodatkowane według podstawowej stawki podatku VAT z uwagi na fakt, iż będzie stanowić dostawę w ramach pierwszego zasiedlenia .
2. W przypadku skorzystania z opcji opodatkowania Nieruchomości 2, zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, zbycie przedmiotu transakcji będzie podlegać opodatkowaniu według podstawowej stawki VAT.
3. Zbycie Nieruchomości 3 nie będzie korzystało ze zwolnienia przedmiotowego z opodatkowania VAT i będzie opodatkowane VAT według stawki podstawowej jako zbycie terenów niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę.

Uwagi ogólne

Zgodnie z art. 5 ust . 1 pkt . 1 ustawy VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Od tej generalnej zasady ustawodawca określił wyjątek, który przedstawiony jest w art. 6 pkt 1 ustawy VAT i który wskazuje, że przepisów tej ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Z uwagi, że przepis ten stanowi wyjątek od zasady powszechności opodatkowania VAT, przepis ten nie może być interpretowany rozszerzająco.

Zasady opodatkowania dostawy nieruchomości w sposób szczegółowy regulują natomiast art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a, art. 43 ust. 10 oraz art. 29 ust. 5 ustawy VAT.

Przedmiotem planowanej transakcji będą budynki oraz budowle stanowiące część majątku Spółki, która w świetle przedstawionego stanu faktycznego nie może być zaklasyfikowana jako zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Jednocześnie, zbycie budynków i budowli znajdujących się na Nieruchomości 1 nie będzie korzystać ze zwolnienia z opodatkowania VAT z uwagi na fakt, iż będzie stanowić dostawy w ramach pierwszego zasiedlenia.

Zbycie budynków magazynowych oraz budowli znajdujących się na Nieruchomości 2 będzie korzystało ze zwolnienia przedmiotowego z opodatkowania VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Tym samym, strony transakcji są uprawnione do zrezygnowania ze zwolnienia z opodatkowania i wybrania opodatkowania dostawy. W przypadku wyboru opcji opodatkowania, zbycie budynków magazynowych oraz budowli znajdujących się na Nieruchomości 2 będzie podlegać opodatkowaniu według podstawowej stawki VAT.

Zbycie Nieruchomości 3 nie będzie korzystało ze zwolnienia przedmiotowego z opodatkowania VAT i będzie opodatkowane VAT według stawki podstawowej jako zbycie terenów niezabudowanych i przeznaczonych pod zabudowę.

Brak możliwości uznania transakcji za sprzedaż przedsiębiorstwa

Dla celów weryfikacji czy dana transakcja podlega opodatkowaniu w pierwszej kolejności należy zweryfikować czy może być ona uznana za zbycie przedsiębiorstwa w rozumieniu art . 6 pkt 1 ustawy VAT. Mając na uwadze, że ustawa ta nie definiuje pojęcia przedsiębiorstwa, ugruntowana praktyka organów podatkowych oraz sądów administracyjnych wskazuje że przy wykładni terminu przedsiębiorstwo użytego w art . 6 pkt 1 ustawy VAT należy odwołać się do art. 55(1) ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeksu cywilny (dalej KC). W sposób jednoznaczny potwierdza to np. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego siedzibą w Kielcach 2009-01-29, I SA/Ke 465/08, który wskazuje, że:

Ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.) nie zawiera definicji przedsiębiorstwa mimo że pojęciem tym posługuje się w art. 6. Spowodowało to konieczność wypracowania takiej definicji, gdyż pojęcie to zakreśla ramy podmiotowe przepisu. A zatem brak definicji uniemożliwiał prawidłowe rozstrzygnięcie zakresu podmiotowego w zwolnieniu od podatku VAT przyznanego tym przepisem. Tak doktryna jak i orzecznictwo sądów administracyjnych wypracowało jednolity pogląd, iż na potrzeby przepisów VATU (ale też innych ustaw podatkowych) należy stosować definicję przedsiębiorstwa zawartą w art. 55(1) KC. Taki pogląd zaprezentował np. Naczelny Sąd Administracyjny w orzeczeniach I FSK 267/06 (nie publikowane) I FSK 688/07, III SA 1492/01, II FSK 1022/06 czy WSA w Poznaniu I SA/Po 638/08 dostępne na stronie internetowej NSA. Pogląd taki zaprezentował też Tomasz Michalik w publikacji VAT Komentarz Rok 2007 wydawnictwo Beck czy też Komentarz Ustawa o VAT autorstwa Zdzisława Modzelewskiego i Grzegorza Mularczyka, wydawnictwa LexisNexis.

Pogląd ten stał się tak powszechny, że również organy podatkowe definiując na potrzeby VATU definicję przedsiębiorstwa posługiwały się przepisem kodeksu cywilnego. Co istotne zastosowanie tej definicji do zinterpretowania dyspozycji art. 6 VATU było oczywiste również dla organu orzekającego w sprawie niniejszej. Udzielając bowiem interpretacji na pozostałe pytania zadane przez skarżąca Spółkę w szczególności w zakresie skutków podatkowych wniesienia aportem przedsiębiorstwa do Spółki odpowiedziały że jeśli zakład spełniał wymogi przedsiębiorstwa o jakich mowa w art. 55(1) KC to w sprawie znajdzie zastosowanie art. 6 pkt 1 VATU.

Okoliczności te świadczą zdaniem Sądu o tym, że w kontekście stosowania art. 6 ustawy o podatku od towarów i usług art. 55(1) KC stał się przepisem prawa podatkowego mimo zamieszczenia go w ustawie wykraczającej poza ramy spraw wymienionych w art. 3 pkt 1 OrdPU.

Biorąc powyższe pod uwagę w celu wyjaśnienia znaczenia pojęcia przedsiębiorstwa na gruncie ustawy VAT zasadnym jest zdaniem Spółki, posłużenie się definicją zawartą w art. 55(1) KC zgodnie z którą termin ten należy rozumieć jako zorganizowany zespół składników niematerialnych i materialnych przeznaczony do prowadzenia działalności gospodarczej, przedsiębiorstwo obejmuje w szczególności:

1. oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);
2. własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
3. prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;
4. wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
5. koncesje, licencje i zezwolenia;
6. patenty i inne prawa własności przemysłowej;
7. majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
8. tajemnice przedsiębiorstwa;
9. księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Zdaniem, Spółki, oznacza to, że przedsiębiorstwo obejmuje całość aktywów posiadanych przez podatnika odpowiednio zorganizowanych w celu prowadzenia działalności gospodarczej.

Zatem zbycie przez podatnika tylko części swoich aktywów z definicji nie może być zakwalifikowane jako zbycie przedsiębiorstwa, nawet jeżeli przedmiotem zbycia jest zdecydowana większość składników majątkowych funkcjonującego przedsiębiorstwa, co znajduje potwierdzenie w orzecznictwie sądów administracyjnych.

Również w orzecznictwie sądów powszechnych wyrażana jest teza, że o tym, czy doszło do zbycia przedsiębiorstwa, decyduje pełen zakres przekazanego majątku, praw i zobowiązań, przy czym zbycie przedsiębiorstwa musi dotyczyć przedsiębiorstwa jako całości, a nie tylko niektórych jego składników, nawet o znacznej wartości. Również praktyka organów skarbowych potwierdza, że zbycie wybranych składników majątkowych nie może być zakwalifikowane jako nabycie przedsiębiorstwa.

W świetle powyższego, Spółka uważa, iż transakcja zbycia Nieruchomości, o których mowa w stanie faktycznym, nie powinna zostać uznana na zbycie przedsiębiorstwa. Przemawiają za tym wskazane poniżej argumenty.

Po pierwsze, Spółka nie planuje, ani Nabywca nie jest zainteresowany przeniesieniem wszystkich elementów, które zgodnie z przepisami KC, stanowią przedsiębiorstwo. W szczególności, w ramach planowanej transakcji strony nie przewidują możliwości transferu podstawowych elementów składających się na przedsiębiorstwo zgodnie z przepisami, tzn. jego nazwy, części aktywów wykorzystywanych przez Spółkę do prowadzenia działalności gospodarczej (m. in. wierzytelności, środków na rachunkach bankowych, a także co do zasady praw z umów, których Spółka jest stroną, jak również innych elementów będących integralną częścią jej przedsiębiorstwa (np. zobowiązania). Ponadto, w ramach transakcji nie następuje zbycie ksiąg ani dokumentów związanych z prowadzeniem przedsiębiorstwa Spółki.

Z perspektywy Spółki przedmiotem zbycia będą tylko niektóre składniki należące do majątku tego przedsiębiorstwa, tj. Nieruchomości wraz z posadowionymi na nich budynkami i budowlami.

Dodatkowo, kolejnym elementem, który uniemożliwia klasyfikacje tej transakcji jako zbycia przedsiębiorstwa jest fakt, że w jej ramach nie zostanie dokonana cesja większości umów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej polegającej na wynajmowaniu Budynków, np: umów dotyczących zarządzania Budynkami, umów dotyczących obsługi administracyjnej, prawnej i podatkowej, etc. Jedynie w wyjątkowych przypadkach może zostać dokonana cesja umowy związanej z prowadzeniem działalności gospodarczej polegającej na wynajmowaniu Budynków lecz takie cesje nie są planowane przez strony transakcji.

W ramach transakcji nie zostaną przeniesione również wierzytelności i zobowiązania wynikające z tytułu umów o udzielenia finansowania związanego z inwestycją obejmującą Budynki będące przedmiotem zbycia. Zobowiązania i wierzytelności wynikające z tych umów stanowią jeden z najbardziej istotnych elementów bilansu Spółki i są podstawowym czynnikiem umożliwiających prowadzenie działalności gospodarczej przez Spółkę.

Dodatkowo w ramach planowanej transakcji, Nabywca nie nabędzie prawa do korzystania z wiedzy fachowej w zakresie prowadzenia inwestycji w sektorze nieruchomości, jak również kontynuowania działalności mającej za przedmiot najem powierzchni w Budynkach. Ten istotny element składający się na definicję przedsiębiorstwa jest w tym przypadku bez znaczenia dla przedmiotu transakcji, gdyż Nabywca jest podmiotem, który nie musi tych aktywów nabywać, gdyż posiada odpowiednie kwalifikacje profesjonalne, doświadczenie oraz odpowiednie wypracowane procedury w zakresie prowadzenia działalności gospodarczej w sektorze nieruchomości.

W konsekwencji w ocenie Spółki opisana w stanie faktycznym transakcja nie może być uznana za zbycie przedsiębiorstwa. Przedmiotem transakcji, będzie tylko i wyłącznie określona liczba składników majątkowych niezdolna do samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej ani nawet realizacji określonych funkcji w ramach takiej działalności. Pozostałe elementy przedsiębiorstwa pozostaną własnością Spółki.

Prawidłowość stanowiska, że brak istotnych składników wchodzących w skład przedsiębiorstwa powoduje uznanie, iż transakcja nie może zostać potraktowana jako niepodlegające opodatkowaniu VAT na mocy art. 6 pkt 1 ustawy VAT zbycie przedsiębiorstwa, potwierdzona została w szeregu interpretacji wydanych przez organy podatkowe.

Jako przykład można przytoczyć interpretację indywidualną z 9 marca 2010

Spółka rozważa zbycie jedynie prawa własności gruntu z wszelkimi naniesieniami budowlanymi, w tym z Budynkiem, a także prawami do nazwy Budynku. Z mocy prawa w wyniku planowanego nabycia Budynku na przyszłego Nabywcę przejdą umowy najmu powierzchni biurowej, usługowej i handlowej w Budynku (zob. art. 678 § 1 KC; w związku z przejściem umów najmu na Nabywcę, Nabywca wstąpi we wszelkie prawa i obowiązki Spółki z tytułu umów najmu, między innymi będzie on zobowiązany do zwrotu depozytów otrzymanych przez Spółkę od najemców) oraz nabędzie uprawnienia z tytułu gwarancji na podstawie umów budowlanych z wykonawcami i podwykonawcami Budynku. Zasadniczo, Spółka nie zamierza w związku z planowaną sprzedażą Budynku dokonywać na Nabywcę cesji praw i obowiązków wynikających z jakichkolwiek umów, których stroną jest Spółka. Jednakże, mogą wystąpić sytuacje, w których konieczne będzie dokonanie cesji takich umów ze Spółki na Nabywcę (np. jeśli poszczególni wykonawcy robót budowlanych w Budynku nie wywiążą się z uzgodnionych terminów wykonania robót i nie ukończą wszystkich robót przed dokonaniem planowanej sprzedaży Budynku). Należy podkreślić, iż jeśli sytuacje takie wystąpią, będą miały wyjątkowy charakter i będą wynikać z niewywiązania się z przyjętych zobowiązań przez kontrahentów Spółki. <...>.

W konsekwencji, w związku z planowaną transakcją na Nabywcę nie zostaną przeniesione m.in. następujące składniki majątkowe Spółki:

• firma Spółki ani nazwa przedsiębiorstwa;
• wierzytelności i inne prawa majątkowe niezwiązane z Budynkiem;
• umowy rachunków bankowych oraz środki pieniężne należące do Spółki;
• umowy o zarządzanie Budynkiem - obecna umowa zostanie rozwiązana, a zarządzanie Budynkami lub ewentualnie powierzenie zarządzania podmiotowi, który obecnie zarządza Budynkiem, bądź innemu podmiotowi będzie znajdować się w gestii Nabywcy;
• umowy o dostawę mediów - obecne umowy zostaną rozwiązane, a zapewnienie zaopatrzenia Budynku w media będzie znajdować się w gestii Nabywcy;
• umowy związane z obsługą administracyjną Spółki (prowadzenie ksiąg, obsługa prawna, itp.);
• księgi handlowe;
• zobowiązania, w szczególności przejęte od Wspólnika zobowiązania z tytułu otrzymanej pożyczki inwestycyjnej;
• umowy związane z budową i wykończeniem Budynków - umowy te winny być wykonane do chwili sprzedaży Budynków.

W związku z powyższym stanem faktycznym, który jest analogiczny jak w przedmiotowej sprawie Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w odpowiedzi na pytanie Spółki:

Czy sprzedaż na rzecz Nabywcy gruntu wraz z Budynkiem stanowi sprzedaż składników majątkowych, a nie stanowi transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa i w konsekwencji transakcja ta podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług

stwierdził, że:

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe. Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawcy.

Analogiczne stanowisko przedstawione jest przez Naczelnika Pierwszego Mazowieckiego Urzędu Skarbowego w Warszawie z dnia 20 lutego 2006 r. (nr 147/DC/436/3/06/HB), który stwierdził, iż:

ze względu na objęcie () transakcją sprzedaży jedynie niektórych składników majątkowych wchodzących w skład przedsiębiorstwa Strony, przedstawiona czynność prawna nie stanowi zbycia przedsiębiorstwa. W konsekwencji nie podlega wyłączeniu z opodatkowania na mocy art. 6 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

Podobne stanowisko przedstawił Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji z dnia 13 listopada 2008r. (nr IPPP1/443-1637/08-03/MPe), w której organ zajął stanowisko, iż:

skoro Wnioskodawca nie zamierza przenieść wszystkich elementów, które zgodnie z przepisami Kodeksu Cywilnego stanowią przedsiębiorstwo gdyż przedmiotowa transakcja dotyczy wyłącznie określonej liczby składników majątkowych niezdolnych do samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej, powyższa czynność będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Takie same konkluzje przedstawione zostały w postanowieniu Naczelnika Drugiego Mazowieckiego Urzędu Skarbowego w Warszawie z dnia 15 grudnia 2006 r. (nr 1472/SPC/436-39/06/PK) gdzie, wskazano, że:

jak wynika z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego przedmiotowa transakcja nie obejmuje m.in. nazwy przedsiębiorstwa. Skoro więc w przepisie art. 55(1) Kodeksu cywilnego wskazano ten element jako element przedsiębiorstwa to przedmiotowa transakcja nie jest sprzedażą przedsiębiorstwa w rozumieniu Kodeksu cywilnego a tym samym nie jest sprzedażą przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

Dodatkowo, należy zauważyć, że zbywane aktywa (Nieruchomości) stanowią tylko niektóre ze składników majątku należącego do przedsiębiorstwa Spółki. Pomimo, że są to składniki majątku wykorzystywane przez Spółkę do prowadzenia działalności gospodarczej, jednak nie można uznać, że składniki te umożliwiają samodzielne prowadzenie przedsiębiorstwa. Działalność Spółki opiera się na zaangażowanych środkach finansowych, które są niezbędne do finansowania Inwestycji w sektorze nieruchomości oraz na wiedzy i doświadczeniu w tym zakresie. W istocie, to te aktywa pozwalają na prowadzenie działalności i uzyskiwanie z niej korzyści materialnych. W związku z tym nie można uznać, że samo zbycie Nieruchomości, która jest tylko jednym z elementów prowadzonej działalności, może być uznane za sprzedaż przedsiębiorstwa.

Jednocześnie z tych samych względów Nieruchomości, które są przedmiotem transakcji nie będą stanowić przedsiębiorstwa dla Nabywcy. Z punktu widzenia Nabywcy Nieruchomość będzie tylko jednym z elementów, aktywów prowadzonej działalności gospodarczej. Pomimo, że jest to jedno z głównych aktywów przedsiębiorstwa, bez zaangażowania innych aktywów, np. finansowania, wiedzy oraz doświadczenia w branży nieruchomości nie będzie możliwe prowadzenie działalności przedsiębiorstwa.

Dodatkowo należy zauważyć, że pomimo znacznej wartości zbywanych składników majątku, zdaniem Spółki, nie ma również uzasadnienia twierdzenie, iż transfer poszczególnych elementów przedsiębiorstwa mógłby stanowić podstawę do tego, aby uznać, iż faktycznie nastąpiło zbycie całego przedsiębiorstwa ze względu na znaczną wartość tych elementów w porównaniu z wartością całego przedsiębiorstwa. Przedsiębiorstwo musi bowiem stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym. Takie stanowisko zajmuje również NSA w wyroku z dnia 6 października 1995 r., sygn. SA/Gd 1959/94. Potwierdza to również Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 30 stycznia 1997 r., sygn. III CKN 28/96. W opisanym zaś stanie faktycznym grunty wraz z Budynkami takiej całości pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym nie stanowi.

Reasumując, przedmiot analizowanej transakcji nie może zostać zakwalifikowany jako przedsiębiorstwo w rozumieniu KC, a co za tym idzie w rozumieniu art. 6 pkt 1 ustawy VAT. W konsekwencji, w celu dokonania oceny czy transakcja podlega opodatkowaniu należy zweryfikować, czy może być uznana za zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Brak możliwości uznania transakcji za sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa

Zgodnie z art. 2 pkt 27e ustawy VAT, przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Wobec powyższego na gruncie ustawy VAT mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie wszystkie przesłanki tj.:

1. istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania,
2. zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie,
3. składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych, a zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Analizując przedmiotowe przesłanki należy zauważyć, że pierwszym, podstawowym wymogiem dla uznania części przedsiębiorstwa za zorganizowaną jego część jest to, aby stanowiła ona zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). W przedmiotowym przypadku, oczywistym jest, że pierwsza z przesłanek nie jest spełniona, gdyż przedmiotem transakcji będą wyłącznie wybrane aktywa Spółki, tj. Nieruchomości. Z transakcji wyłączone będą wszystkie istotne aktywa poza Nieruchomościami, np. firma Spółki, nazwa przedsiębiorstwa, wierzytelności i inne prawa majątkowe niezwiązane z nieruchomością, umowy rachunków bankowych oraz środki pieniężne należące do Spółki, księgi handlowe. Dodatkowo, w ramach planowanej transakcji nie przechodzą na Nabywcę żadne istotne zobowiązania, w szczególności zobowiązania będące podstawową funkcjonowania przedsiębiorstwa Spółki, tj. zobowiązania związane z finansowaniem inwestycji.

Jednocześnie, nie są spełnione pozostałe warunki związane z możliwością uznania danego zespołu składników majątkowych za przedsiębiorstwo. W tym zakresie należy bowiem zauważyć, że kolejnym warunkiem w tym zakresie jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach:

• organizacyjnej,
• finansowej i
• funkcjonalnej (przeznaczenie do samodzielnej realizacji określonych zadań gospodarczych).

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Także ten warunek na gruncie analizowanego stanu faktycznego nie jest spełniony, gdyż w ramach struktury organizacyjnej Spółki nie jest wydzielony oddział, wydział, dział, etc, którego przedmiotem działalności jest prowadzenie działalności związanej z Nieruchomościami.

Nie jest także spełniony warunek, który nakazuje wyodrębnienie finansowe zbywanego zespołu składników majątkowych w celu uznania go za zorganizowaną część przedsiębiorstwa. W tym przypadku, wyodrębnienie oznacza sytuację, w której poprzez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa. W przedmiotowym przypadku, tak pojmowanej odrębności finansowej przedmiot planowanej transakcji nie ma. Spółka nie prowadzi i nie będzie zakładać odrębnych ksiąg dla Nieruchomości.

Ostatnim z warunków, które umożliwiają kwalifikację określonego zespołu aktywów jako zorganizowanej części przedsiębiorstwa jest istnienie wyodrębnienia funkcjonalnego, która pozwoli na przeznaczenie tych do samodzielnej realizacji określonych zadań gospodarczych. Innymi słowy, oznacza to, że wyodrębnione składniki będące przedmiotem transakcji muszą posiadać pełną zdolność do niezależnego funkcjonowania jako samodzielne przedsiębiorstwo. W przedmiotowym stanie faktycznym, taka konkluzja jest niemożliwa, co wskazane zostało szczegółowo w punkcie powyżej.

Reasumując, przedmiotowa transakcja nie może być uznane za zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 ustawy VAT. W konsekwencji, będzie ona uznana za sprzedaż towarów podlegającą opodatkowaniu VAT.

Zastosowanie zwolnienia z opodatkowania VAT

W konsekwencji, zdaniem Spółki, omawiana transakcja zbycia powinna zostać zaklasyfikowana jako dostawa nieruchomości opodatkowana podatkiem VAT. Jednocześnie, należy podkreślić, że w przypadku Nieruchomości 2 będzie mieć zastosowanie zwolnienie przedmiotowe określone w art . 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Zgodnie z brzmieniem art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT dostawa budynków, budowli lub ich części jest zwolniona z podatku VAT z wyjątkiem gdy:

• dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
• pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy VAT przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich wybudowaniu lub ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Ponadto zgodnie z art. 29 ust. 5 ustawy VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale związanych z gruntem z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Oznacza to, że traktowanie podatkowe gruntu będzie takie samo jak budynku.

Planowana transakcja zbycia Nieruchomości 2 spełnia przesłanki zastosowania zwolnienia z opodatkowania VAT, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT.

Na działkach wchodzących w skład Nieruchomości 2 znajdują się budynki magazynowe X i Y a także następujące budynki i budowle:

• Zbiornik retencyjny,
• Drogi wewnętrzne,
• Budynek na butlę gazu,
• Mur oporowy,
• Pomieszczenie techniczne,
• Parking,
• Wartownia,
• Totem,
• Stacja gazowa,
• Przepompownia przeciwpożarowa,
• Zbiornik przeciwpożarowy,
• Magistrala wodociągowa.
• Place manewrowe,

Pierwsza umowa najmu budynku X została zawarta dnia 23 sierpnia 2010 r. Protokół przekazania został podpisany 16 sierpnia 2010 roku.

Pierwsza umowa najmu budynku Y została zawarta dnia 27 lipca 2010 roku. Protokół przekazania został podpisany 12 sierpnia 2010 roku.

W konsekwencji, w momencie zbycia upłynie okres 2 lat od pierwszego zasiedlenia (którym było wynajęcie Budynków najemcom).

Podsumowując, zdaniem Spółki, planowana transakcja zbycia budynków oznaczonych jako budynek X oraz Y będzie zwolniona z opodatkowania VAT, gdyż zostanie dokonana po upływie 2 lat od daty pierwszego zasiedlenia budynków znajdujących się na tej nieruchomości.

Sprzedaż pozostałych budynków i budowli znajdujących się na Nieruchomości 2 podlega opodatkowaniu VAT z uwagi na fakt, iż nie zostały one wydane w ramach pierwszego zasiedlenia po ich wybudowaniu przez Spółkę. Tym samym, przedmiotowe zbycie pozostałych budynków i budowli znajdujących się na Nieruchomości 2 będzie stanowiło dostawę w ramach pierwszego zasiedlenia opodatkowaną VAT.

Prawo do wyboru opodatkowania transakcji

Zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1. są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2. złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Z uwagi, że podstawą do zastosowania zwolnienia z opodatkowania VAT będzie art. 43 ust. 1 punkt 10 ustawy o VAT Strony będą uprawnione do wyboru opcji opodatkowania transakcji zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT. W przypadku wyboru tej opcji planowane zbycie budynków X oraz Y będzie w całości podlegać opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej.

Tym samym, wszystkie budynki i budowle znajdujące się na Nieruchomości 2 będą podlegać opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej. W konsekwencji, dostawa Nieruchomości 2 będzie w całości podlegać opodatkowaniu VAT zgodnie z art. 29 ust. 5 ustawy o VAT, który wskazuje, że w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Brak możliwości zastosowania zwolnienia w stosunku do zbycia budynków i budowli w ramach pierwszego zasiedlenia

W ramach transakcji, Spółka dokona sprzedaży Nieruchomość 1, na której znajdują się następujące budynki:

• Budynek PZO (Punkt Zdawczo Odbiorczy),
• Budynek stacji transformatorowej

Dodatkowo, na przedmiotowej działce znajdują się budowle - drogi.

Budynki i budowle znajdujące się na Nieruchomości 1 nie były wydane w ramach pierwszego zasiedlenia, tj. nie były przedmiotem najmu, dzierżawy, sprzedaży itp. po wybudowaniu przez Spółkę.

Zgodnie z brzmieniem art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT dostawa budynków, budowli lub ich części jest zwolniona z podatku VAT z wyjątkiem gdy;

• dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
• pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy VAT przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich wybudowaniu lub ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej. Z. uwagi na fakt, iż przedmiotowe budynki i budowle znajdujące się na Nieruchomości 1 nie zostały oddane do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu po ich wybudowaniu przez Spółkę, w ramach przedmiotowej transakcji dojdzie do ich pierwszego zasiedlenia. Tym samym, dostawa przedmiotowych budynków i budowli nie będzie korzystać ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. W konsekwencji dostawa przedmiotowych budynków i budowli powinna podlegać opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej.

Brak możliwości zastosowania zwolnienia w stosunku do działek przeznaczonych pod zabudowę

W ramach przedmiotowej transakcji Spółka dokona sprzedaży Nieruchomość 3, która składa się z następujących działek ewidencyjnych:

1. Użytkowanie wieczyste działki 1048/10, oznaczonej w ewidencji gruntów jako tereny przemysłowe. Przedmiotowa działka została oznaczona w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jako tereny produkcyjne.
2. Użytkowanie wieczyste działki 1039/9, oznaczona w ewidencji gruntów jako tereny przemysłowe. Przedmiotowa działka została oznaczona w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jako tereny produkcyjne.
3. Udział w użytkowaniu wieczystym działki 1043/14, oznaczonej w ewidencji gruntów jako tereny kolejowe. Przedmiotowa działka została oznaczona w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jako tereny przeznaczone pod zespoły garażowe i parkingi, tereny dróg publicznych oraz tereny produkcyjne.
4. Udział w użytkowaniu wieczystym działki 1045/14, oznaczonej w ewidencji gruntów jako tereny kolejowe. Przedmiotowa działka została oznaczona w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jako tereny przeznaczone pod zespoły garażowe i parkingi.
5. Użytkowanie wieczyste działki 1046/10, oznaczonej w ewidencji gruntów jako tereny kolejowe. Przedmiotowa działka została oznaczona w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jako tereny produkcyjne.
6. Udział w użytkowaniu wieczystym działki 362/14, oznaczonej w ewidencji gruntów jako tereny kolejowe. Przedmiotowa działka została oznaczona w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jako tereny kolejowe / tereny produkcyjne.
7. Użytkowanie wieczyste działki 396/10, oznaczonej w ewidencji gruntów jako tereny kolejowe. Przedmiotowa działka została oznaczona w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jako tereny produkcyjne.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę. Tym samym, możliwość zastosowania przedmiotowego zwolnienia uzależniona jest od kumulatywnego spełnienia następujących przesłanek:

1. nieruchomość stanowi nieruchomość niezabudowaną,
2. nieruchomość nie stanowi terenu budowlanego,
3. nieruchomość nie stanowi terenu przeznaczonego pod zabudowę.

W celu określenia czy dany grunt jest przeznaczony pod zabudowę należy się odwołać do przepisów zawartych w ustawie z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym regulującej zasady kształtowania polityki przestrzennej przez jednostki samorządu terytorialnego i organy administracji rządowej.

W myśl art. 4 ust. 1 i ust. 2 ww. ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1. lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;
2. sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

Zatem o charakterze danego gruntu winien rozstrzygać odpowiedni zapis w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, który jako dokument prawa miejscowego, decyduje o kwalifikacji gruntu. Jedynie w sytuacji, gdy dla danego terenu, nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego ani decyzja o warunkach zabudowy, należy posłużyć się inną istniejącą na dzień zawarcia transakcji dokumentacją sporządzoną na podstawie ww. ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Działki wchodzące w skład Nieruchomości 3 stanowią działki niezabudowane. Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego znajdują się one na terenach produkcyjnych, terenach przeznaczonych pod zespoły garażowe i parkingi, terenach dróg publicznych oraz terenach kolejowych.

Tym samym, działki wchodzące w skład Nieruchomości 3 przeznaczone są pod zabudowę obiektów produkcyjnych, zespołów garażowych i parkingów, dróg publicznych oraz infrastruktury kolejowej.

W konsekwencji, z uwagi na fakt, iż przedmiotowe działki stanowią tereny niezabudowane i przeznaczone pod zabudowę nie zostały spełnione przesłanki uprawniające do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania VAT określone w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy. W konsekwencji, zbycie Nieruchomości 3 nie będzie korzystało ze zwolnienia z opodatkowania i powinno zostać opodatkowane VAT według stawki podstawowej.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawcy.

Interpretacja zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. z 2012r., poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.

Wniosek ORD-IN

Treść w pliku PDF 2 MB

Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie