Temat interpretacji

Skutki podatkowe transakcji sprzedaży działek niezabudowanych.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r. poz. 749) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki, przedstawione we wniosku z dnia 24.10.2012r. (data wpływu 29.10.2012r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie skutków podatkowych transakcji sprzedaży działek o numerach 101/4 i 101/12 - jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 29.10.2012r. wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie skutków podatkowych transakcji sprzedaży działek o numerach 101/4 i 101/12.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

A. w dniu 6 czerwca 2012 roku zbyła nieruchomość gruntową niezabudowaną zlokalizowaną w gminie B., oznaczoną w ewidencji gruntów numerami: 101/4 o powierzchni 29,47 ha i 101/12 o powierzchni 216,4611 ha. Nieruchomość nie posiada uzbrojenia w żadną infrastrukturę techniczną. Nabywca nieruchomości (Pani X) został wyłoniony w wyniku nieograniczonego przetargu ustnego przeprowadzonego w dniu 19.04.2012. Po podpisaniu aktu notarialnego nabywca zakwestionował zasadność naliczenia podatku VAT od działki 101/4.

Przedmiotową nieruchomość A. przejęła w dniu 14.12.2010 roku protokołem zdawczo - odbiorczym jako działki gruntowe niezabudowane. Czynność przejęcia nieruchomości nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i A. nie przysługiwało prawo obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. A. nie ponosiła wydatków na ulepszenie.

W ewidencji gruntów działki zostały sklasyfikowane jako:

• działka 101/4 - grunty orne (R) 20,9677 ha, łąki trwałe (Ł) 2,2850 ha, grunty zadrzewione i zakrzewione (Lz-R) 3,3861 ha oraz lasy (Ls) 2,8312 ha;
• działka 101/12 - grunty orne (R) 121,2831 ha, łąki trwałe (Ł) 6,6473 ha, pastwiska trwałe (Ps) 19,9325 ha, lasy (Ls) 33,1448 ha, grunty zadrzewione i zakrzewione (Lz-R) 27,4189 ha oraz nieużytki (N) 3,0345 ha.

Działka nr 101/12 posiada dostęp do drogi publicznej, działka nr 101/4 nie posiada bezpośredniego dostępu do drogi publicznej. Działki 101/4 i 101/12 w niewielkiej części są objęte Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego Gminy B. dotyczącym projektowanej elektrowni wodnej na rzece Ł. w rejonie miejscowości S. z obszarem zalewowym uchwalonym Uchwałą Rady Gminy z dnia 09 czerwca 2005 roku. Oznaczenia dla poszczególnych działek w planie ogólnym:

• działka nr 101/4 oznaczona jest symbolami: EW - teren projektowanej elektrowni wodnej, projektowany obiekt winien skalą i formą nawiązywać do krajobrazu, TZ - teren zalewowy, jest to obszar obecnego koryta rzeki poszerzony o tereny zalane po spiętrzeniu rzeki, KO - projektowany kanał odpływowy - nowe koryto rzeki,
• działka nr 101/12 oznaczona symbolami: TZ - teren zalewowy, jest to obszar obecnego koryta rzeki poszerzony o tereny zalane po spiętrzeniu rzeki, TP - tereny narażone na podtopienie pozostające w dotychczasowym użytkowaniu.

W Uchwale Rady Gminy dotyczącej Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego nie ma podanej powierzchni w/w działek planowanej pod zabudowę obiektem elektrowni wodnej lub innymi obiektami budowlanymi.

W Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Gminy, uchwalonym Uchwałą Rady Gminy z dnia 17 czerwca 2011 roku, część przedmiotowych działek nieobjętych w/w Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego Gminy, oznaczona jest jako działki rolne, leżące w strefie A - ograniczonej urbanizacji. Gospodarka strefy A powinna być planowana i rozwijana w kierunku nie powodującym zagrożeń środowiskowych. W strefie tej przewiduje się rozwój budownictwa mieszkaniowego, zagrodowego i usługowego, w ramach już istniejącej zabudowy lub w jej sąsiedztwie. Rozwój turystyki pieszej, rowerowej i innych. Niewskazane jest zalesianie obszarów Natura 2000 z uwagi na możliwość trwałego przekształcenia krajobrazu rolniczego i zniszczenia cennych siedlisk. Zalesienie na obszarach Natura 2000 mogą być prowadzone na podstawie przepisów odrębnych (także miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego).Działki nr 101/4 i 101/12 położone są w granicach Obszaru Specjalnej Ochrony Ptaków (OSOP) Natura 2000.

W/w działki położone są w Obszarze Chronionego Krajobrazu Doliny, gdzie obowiązują ograniczenia, tj. zgodnie z art. 24 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 16.04.2004 r. o ochronie przyrody (ostatnia zmiana: Dz. U. z 2011 r., Nr 94, poz. 549) zakazuje się lokalizowania obiektów budowlanych w pasie szerokości 100 m od linii brzegów rzek, jezior i innych zbiorników wodnych, z wyjątkiem urządzeń wodnych oraz obiektów służących prowadzeniu racjonalnej gospodarki rolnej, leśnej lub rybackiej.

Na podstawie planu i studium nie jest możliwe dokładne określenie różnych funkcji w powierzchni gruntu, dlatego wartość rynkowa została określona bez podziału na rodzaj przeznaczenia terenu.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy działka 101/4 podlega opodatkowaniu podstawową składką VAT 23%, a działka 101/12 podlega zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług...

Zdaniem wnioskodawcy, wobec takiego stanu rzeczy sprzedaż działki nr 101/4 została opodatkowana stawką 23%, a działka 101/12 została zwolniona z podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług VAT.

Działka 101/4 w części posiada Plan Zagospodarowania Przestrzennego, wg którego możliwa jest zabudowa, Urząd Gminy nie może określić powierzchni działki przeznaczonej pod zabudowę, dlatego też sprzedaż działki została opodatkowana podstawową stawką VAT.

W świetle art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2004 r., nr 54, poz. 535 ze zm.) przy zastosowaniu art. 21 ust. 1 ustawy z dnia 17 maja 1989 r. - Prawo geodezyjne i kartograficzne (Dz. U. z 2000 r. Nr 100, poz. 1086) w sytuacji braku planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla klasyfikacji terenu niezabudowanego, wiążące są zapisy ewidencji gruntów i budynków, a nie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, dlatego też działka 101/12 została zwolniona z podatku VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jedn. Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Według art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Pod pojęciem towary w myśl art. 2 pkt 6 ustawy rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Grunty spełniają powyższą definicję towarów, wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Należy zauważyć, iż dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, rozumiana jako przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel, obejmuje każdą czynność polegającą na przeniesieniu dobra materialnego przez stronę, która przyznaje drugiej stronie prawo do faktycznego dysponowania nim, jakby była właścicielem tego dobra.

Stosownie do zapisu art. 41 ust. 1 cyt. ustawy o podatku od towarów i usług, stawka podatku wynosi 22%. Zgodnie zaś z art. 146a pkt 1, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2013 r. stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 wynosi 23%.

Jednocześnie, przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy przewidują dla niektórych towarów i usług stawki obniżone lub zwolnienie od podatku.

W stosunku do gruntów niezabudowanych ustawodawca wskazał jeden przypadek, w którym można zastosować zwolnienie od podatku. Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ww. ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane lub przeznaczone pod zabudowę.

Regulacja powyższa oznacza, że zwolnieniem przedmiotowym nie jest objęta dostawa terenów budowlanych oraz przeznaczonych pod zabudowę, a co za tym idzie, podlegają one opodatkowaniu podstawową stawką podatku od towarów i usług.

Należy zauważyć, że ustawa o podatku od towarów i usług w ww. przepisie posługuje się kryterium przeznaczenia terenu, a nie jego klasyfikacją gleboznawczą. Jednakże ustawodawca, zwalniając od podatku od towarów i usług dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę, nie sprecyzował w ustawie, jakimi kryteriami należy się kierować, aby ustalić przeznaczenie danego gruntu. Ustawa o podatku od towarów i usług nie zawiera bowiem definicji pojęć zawartych we wskazanym przepisie.

W związku z tym przyjąć należy, że pojęcie tereny przeznaczone pod zabudowę obejmuje obszary, na których przewidziane są różne formy zabudowy, począwszy od zabudowy mieszkaniowej, przez tereny zabudowy techniczno-produkcyjnej, aż po tereny zabudowy zagrodowej włącznie.

Celem określenia, czy dany grunt jest przeznaczony pod zabudowę, należy się odwołać do przepisów zawartych w ustawie z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2012r. poz. 647) regulującej zasady kształtowania polityki przestrzennej przez jednostki samorządu terytorialnego i organy administracji rządowej.

W myśl art. 3 ust. 1 ww. ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalenie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Dla prawidłowego określenia przeznaczenia terenów istotne znaczenie odgrywa miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, o którym mowa w art. 4 ww. ustawy. Stosownie bowiem do art. 4 ust. 1 tej ustawy, ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Z treści cytowanego przepisu wynika, że w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego dochodzi do wiążącego podmioty władzy, w tym administracji, oraz podmioty spoza systemu władzy (osoby fizyczne i ich organizacje) ustalenia bądź zmiany przeznaczenia terenu na określony w tym planie cel.

W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego określa się obowiązkowo przeznaczenie terenów oraz linie rozgraniczające o różnym przeznaczeniu lub różnych zasadach zagospodarowania terenu. Tak więc charakter terenu wyznacza plan miejscowy. Tam należy szukać wyjaśnienia, czy przedmiotem transakcji jest teren budowlany, czy też szerzej przeznaczony pod zabudowę.

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z ust. 2 powołanego przepisu, określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu.

W świetle art. 9 ust. 1 cyt. ustawy, polityka przestrzenna gminy wyrażona jest w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Studium nie jest aktem prawa miejscowego, jednakże jego postanowienia są wiążące dla Rady Gminy przy uchwalaniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenu (art. 9 ust. 4 i ust. 5 cyt. ustawy).

Zatem o charakterze danego gruntu winien rozstrzygać, w pierwszej kolejności, odpowiedni zapis w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, który jako dokument prawa miejscowego, decyduje o kwalifikacji gruntu. W sytuacji, gdy dla danego terenu nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego, należy posłużyć się decyzją o warunkach zabudowy lub inną istniejącą na dzień zawarcia transakcji dokumentacją, sporządzoną na podstawie ww. ustawy o planowaniu przestrzennym. Podkreślić także należy, że o przeznaczeniu danego terenu pod zabudowę decyduje jego planowane wykorzystanie dla każdego rodzaju zabudowy, a nie tylko pod budownictwo mieszkaniowe.

We wniosku wskazano, że Wnioskodawca zbył nieruchomość gruntową niezabudowaną oznaczoną w ewidencji gruntów numerami: 101/4 i 101/12. Nieruchomość nie posiada uzbrojenia w żadną infrastrukturę techniczną. Przedmiotową nieruchomość A... przejęła w dniu 14.12.2010 roku protokołem zdawczo - odbiorczym jako działki gruntowe niezabudowane.

W ewidencji gruntów działki zostały sklasyfikowane jako:

• działka 101/4 - grunty orne, łąki trwałe, grunty zadrzewione i zakrzewione oraz lasy;
• działka 101/12 - grunty orne, łąki trwałe, pastwiska trwałe, lasy, grunty zadrzewione i zakrzewione oraz nieużytki

Działki 101/4 i 101/12 w niewielkiej części są objęte Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego Gminy B... dotyczącym projektowanej elektrowni wodnej na rzece Ł w rejonie miejscowości S z obszarem zalewowym.

Działka nr 101/4 oznaczona jest symbolami: EW - teren projektowanej elektrowni wodnej, projektowany obiekt winien skalą i formą nawiązywać do krajobrazu, TZ - teren zalewowy, jest to obszar obecnego koryta rzeki poszerzony o tereny zalane po spiętrzeniu rzeki, KO - projektowany kanał odpływowy - nowe koryto rzeki,Działka nr 101/12 oznaczona symbolami: TZ - teren zalewowy, jest to obszar obecnego koryta rzeki poszerzony o tereny zalane po spiętrzeniu rzeki, TP - tereny narażone na podtopienie pozostające w dotychczasowym użytkowaniu.

W Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Gminy, część przedmiotowych działek nieobjętych w/w Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego Gminy, oznaczona jest jako działki rolne, leżące w strefie A - ograniczonej urbanizacji.

Przedstawione okoliczności wskazują, że przedmiotem dokonanej przez Spółkę transakcji były niezabudowane grunty przeznaczone pod zabudowę. Wnioskodawca wskazuje, bowiem iż zarówno działka 101/4 jak i 101/12 objęte są w niewielkiej części Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego Gminy dotyczącym projektowanej elektrowni wodnej, przy czym elektrownia znajdowała się będzie tylko na działce o numerze 101/4, zaś działka 101/12 będzie jedynie terenem zalewowym i narażonym na podtopienie. Wnioskodawca wskazuje również, że w Uchwale Rady Gminy dotyczącej Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego nie ma podanej powierzchni w/w działek planowanej pod zabudowę obiektem elektrowni wodnej lub innymi obiektami budowlanymi.

W związku z powyższym, mając na względzie powołane wyżej przepisy prawa, wskazać należy, że dostawa opisanej działki o numerze 101/4, która była przedmiotem sprzedaży, znajdująca się w obszarze oznaczonym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jako teren dla budowy elektrowni wodnej na rzece Ł. w rejonie miejscowości S. z obszarem zalewowym, podlega opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki podstawowej. Jest to bowiem nieruchomość przeznaczona pod określoną zabudowę, co uniemożliwia zastosowanie zwolnienia z podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług.

Zatem, Wnioskodawca prawidłowo postąpił opodatkowując transakcję podstawową stawką VAT, tj. 23%. Tym samym jego stanowisko, że sprzedaż działki o numerze 101/4 powinna była podlegać stawce 23% należało uznać za prawidłowe.

Natomiast w zakresie sprzedaży działki o numerze 101/12, która to działka jest terenem niezabudowanym oraz w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego Gminy oznaczona jest symbolami TZ - teren zalewowy, jest to obszar obecnego koryta rzeki poszerzony o tereny zalane po spiętrzeniu rzeki i TP - tereny narażone na podtopienie pozostające w dotychczasowym użytkowaniu, zastosowanie najdzie przepis art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Zatem sprzedaż działki 101/12 powinna była podlegać zwolnieniu z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, a stanowisko Wnioskodawcy w tej kwestii również należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi t.j. Dz. U. z 2012r. poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.

Wniosek ORD-IN

Treść w pliku PDF 428 kB

Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie