Stanowisko Wnioskodawcy;

Do pytania 1

Zgodnie z art. 29 ust. 5 Ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Oznacza to, że do dostawy gruntu (prawa wieczystego użytkowania gruntu) stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale związanych z gruntem. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku VAT, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu ( prawa wieczystego gruntu), na którym obiekt jest posadowiony.

Spółka zagospodarowaną część nieruchomości oddała w 2005 roku w dzierżawę i umowa ta jest kontynuowana do chwili obecnej. Oznacza to, że oddanie do użytkowania nastąpiło w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu.

W przedmiotowej sprawie dostawa działek 9/1, 9/2 i 9/3 zostanie zgodnie z przepisami Ustawy o VAT objęta z mocy prawa zwolnieniem przedmiotowym z możliwością tzw. opcji opodatkowania, o której mowa w art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT, w odniesieniu do których Wnioskodawca i kupujący wybiorą ewentualnie opcję opodatkowania, po spełnieniu zawartych w przepisach warunków.

Do pytania 2

Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego działka 9/4 jest przeznaczona pod usługi sportu i rekreacja (7.2US) a działka 9/5 zieleń urządzoną (7.1ZP). W odniesieniu do niezabudowanych działek nr 9/4 i 9/5 - to są one działkami niezabudowanymi stanowiącymi teren inny niż teren budowlany przeznaczony pod zabudowę.

W konsekwencji Działki 9/4 i 9/5 będą korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust 1 pkt 9 ustawy o VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe w zakresie zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i wyboru opcji opodatkowania dla sprzedaży działek nr 9/1, 9/2 i 9/3 oraz jest nieprawidłowe w zakresie zwolnienia z podatku dostawy działek nr 9/4 i 9/5 na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 z późn. zm.), zwana dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów oraz odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Jak stanowi art. 7 ust. 1 pkt 6 i 7 ustawy przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

• oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;
• zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

Towarami, w myśl art. 2 pkt 6 ustawy są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postaci energii.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Przy czym, na mocy art. 146a pkt 1 ww. ustawy w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednak zarówno w treści ustawy jak i w przepisach wykonawczych do niej przewidziane zostały zwolnienia od podatku oraz obniżone stawki podatku VAT.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Ustawa o podatku od towarów i usług w art. 2 pkt 14 definiuje pojęcie pierwszego zasiedlenia, przez które rozumieć należy oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1. wybudowaniu lub
2. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Aby można mówić o pierwszym zasiedleniu, zgodnie ze wskazanym art. 2 pkt 14 ustawy musi dojść do oddania budynków, budowli lub ich części do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu.

Jak wynika z art. 43 ust. 10 ustawy podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1. są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2. złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Stosownie do art. 43 ust. 11 ustawy oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1. imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2. planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3. adres budynku, budowli lub ich części.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga, art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Co do zasady zatem, grunt (w tym zbycie prawa użytkowania wieczystego) będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku, również sprzedaż gruntu (w tym sprzedaż prawa użytkowania wieczystego) korzysta ze zwolnienia od podatku.

Z przedstawionej treści wniosku wynika, że Wnioskodawca jest polskim podmiotem gospodarczym, zarejestrowanym jako podatnik VAT czynny i posiada prawo wieczystego użytkowania następujących gruntów:

• dz. ew. nr 9/1 o powierzchni 1,6666 ha,
• dz. ew. nr 9/2 o powierzchni 0.7069 ha,
• dz. ew. nr 9/3 o powierzchni 3,1470 ha,
• dz. ew. nr 9/4 o powierzchni 0,8048 ha,
• dz. ew. nr 9/5 o powierzchni 1,9413 ha

oraz jest właścicielem następujących obiektów budowlanych:

1. budynku stacji sprzedaży samochodów używanych (nr inw. 8216.09) o powierzchni użytkowej 437 m² - posadowionego na działce ew. nr 9/3,
2. kanalizacji deszczowej (nr inw. 7463.08) - posadowionej na działkach ew. nr 9/1, 9/2 i 9/3,
3. oświetlenia terenu (nr inw. 7751.80) - posadowionego na działkach ew. nr 9/1, 9/2 i 9/3,
4. placu utwardzonego (nr inw. 8148.21) - posadowionego na działkach ew. nr 9/1, 9/2 i 9/3,
5. ogrodzenia (nr inw. 8197.17) - posadowionego na działkach ew. nr 9/1, 9/2 i 9/3.

Działki ew. nr 9/4 i 9/5 są niezabudowane. Nieruchomość objęta jest księgą wieczystą.

W 1999 roku Wnioskodawca wzniósł ze środków własnych na części Nieruchomości o powierzchni 1,5 ha (część dz. ew. nr 9/1 o powierzchni 0,4929 ha, część dz. ew. nr 9/2 o powierzchni 0,2599 ha oraz część dz. ew. nr 9/3 o powierzchni 0,7472 ha) obiekty budowlane wymienione w pkt a-e powyżej. Budynek oraz pozostałe w/w środki trwałe od 2005 roku nie były modernizowane. Dokonał obniżyła VAT należny o VAT naliczony wynikający z faktur wystawionych za wybudowanie tych obiektów.

We wrześniu 2005 roku część Nieruchomości o powierzchni 1,5 ha (część dz. ew. nr 9/1 o powierzchni 0,4929 ha, część dz. ew. nr 9/2 o powierzchni 0,2599 ha oraz część dz. ew. nr 9/3 o powierzchni 0,7472 ha) została oddana w dzierżawę i umowa ta jest kontynuowana do chwili obecnej. Pozostała część Nieruchomości o powierzchni gruntu 6,7666 ha (część dz. ew. nr 9/1 o powierzchni 1,1737 ha, część dz. ew. nr 9/2 o powierzchni 0,4470 ha, część dz. ew. nr 9/3 o powierzchni 2,3998 ha oraz dz. ew. nr 9/4 o powierzchni 0,8048 ha i dz. ew. nr 9/5 o powierzchni 1,9413 ha) jest nieogrodzona i nie znajdują się na niej żadne obiekty budowlane za wyjątkiem fragmentu instalacji kanalizacji ogólnospławnej wraz z osadnikiem i separatorem, jak również nigdy nie była dzierżawiona.

Wątpliwości Wnioskodawcy sformułowane w pytaniu pierwszym dotyczą zastosowania do sprzedaży działek nr 9/1, 9/2, 9/3 zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, tym samym możliwości skorzystania z opcji opodatkowania określonej w art. 43 ust. 10 i 11 po spełnieniu warunków wynikających z ww. przepisów.

Należy zauważyć, że na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług, w kontekście art. 29a ust. 8 ustawy, za teren niezabudowany należy uznać teren, na którym nie znajdują się budynki, budowle lub ich części. Skoro w świetle ww. przepisu nie wyodrębnia się wartości gruntu w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli to terenem niezabudowanym jest jedynie taka nieruchomość gruntowa, na której nie znajdują się żadne budynki lub budowle czy też ich części.

W niniejszych okolicznościach Wnioskodawca wskazał, że zamierza sprzedać posiadane prawo wieczystego użytkowania gruntu wraz z posadowionym na gruncie budynkiem stacji sprzedaży samochodów używanych i budowlami w postaci kanalizacji deszczowej oraz stanowiącej jej część składową kanalizacji ogólnospławnej wraz z osadnikiem i separatorem separatora, oświetlenia terenu, utwardzonego placu i ogrodzenia, których jest właścicielem. Wnioskodawca wskazał również, że takie obiekty jak kanalizacja deszczowa, oświetlenie terenu, plac utwardzony oraz ogrodzenie w świetle Prawa budowlanego stanowią budowle.

Z uwagi na to, że na części sprzedawanego gruntu tj. działkach nr 9/1, 9/2 i 9/3 znajdują się budynek i budowle, Wnioskodawca dokona sprzedaży gruntu zabudowanego. Należy więc uznać, że przedmiotem sprzedaży będzie budynek i budowle do których należy przypisać grunt.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy dostawa budynku, budowli lub ich części spełniających określone w przepisie warunki, może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej dwa lata. Przy czym, za pierwsze zasiedlenie należy rozumieć oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich po wybudowaniu lub po ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W niniejszych okolicznościach to Wnioskodawca wybudował przedmiotowe budynki i budowle i jednocześnie odliczył podatek naliczony związany z wydatkami na te inwestycje. Wnioskodawca we wrześniu 2005 r. zagospodarowaną część nieruchomości oddał w dzierżawę i umowa ta jest kontynuowana do chwili obecnej. Ponadto budynek i budowle od 2005 roku nie były modernizowane. Z kolei reszta budowli znajdująca się na działkach nr 9/1, 9/2 i 9/3, tj. kanalizacja ogólnospławna wraz z osadnikiem i separatorem - stanowiące części składowe kanalizacji deszczowej - są również przedmiotem ww dzierżawy, czyli kanalizacja była wykorzystywana do czynności opodatkowanych VAT. Przedmiotowa kanalizacja została oddana w dzierżawę w 2005 r. z częścią Nieruchomości (teren 1,5 ha), która jest kontynuowana do dnia dzisiejszego i przez cały okres dzierżawy podlega opodatkowaniu VAT oraz nigdy nie była ulepszana.

W świetle przywołanych przepisów i przedstawionych okoliczności należy uznać, że skoro budynek i budowle wchodzące w skład Nieruchomości nie były ulepszane w wyniku poniesienia wydatków stanowiących co najmniej 30% ich wartości początkowej to planowana dostawa budynku i budowli, które od 2005 r. stanowią przedmiot dzierżawy będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania podatkiem VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Dostawa budynku i budowli nie będzie odbywać się w ramach pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy, gdyż do pierwszego zasiedlenia doszło w momencie oddania budynku i budowli w dzierżawę i pomiędzy pierwszym zasiedleniem a planowanym zbyciem upłynie okres dłuższy niż dwa lata.

Jak wskazano wyżej ww. zwolnienie jest fakultatywne i przy spełnieniu warunków wynikających z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o podatku od towarów i usług dostawca nieruchomości może z niego zrezygnować.

Zatem, skoro dostawa budynków i budowli na gruncie będzie korzystała ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, to w konsekwencji taką samą stawką podatku w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy będzie objęte zbycie gruntu, na którym posadowiony jest budynek i budowle. Wobec zwolnienia od podatku sprzedaży Nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy strony transakcji będą uprawnione do rezygnacji ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i wyboru opodatkowania VAT sprzedaży Nieruchomości po spełnieniu warunków wynikających z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy.

Tym samym, stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania pierwszego należy uznać za prawidłowe.

W kwestii pytania drugiego, tj. ustalenia, czy dostawa działek nr 9/4 i 9/5, które są niezabudowane, będzie mogła korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, należy wskazać, że zgodnie z tym przepisem, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Z kolei, zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W kwestii określenia, czy dany grunt jest terenem budowlanym ustawodawca odsyła zatem wprost do przepisów zawartych w ustawie z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2015 r., poz. 199 ze zm.), regulującej zasady kształtowania polityki przestrzennej przez jednostki samorządu terytorialnego i organy administracji rządowej.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen teren budowlany oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę. Zatem, także w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Z powyższego wynika, że przeznaczenie określonego gruntu należy oceniać wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości. Bez znaczenia zatem pozostaje klasyfikacja według ewidencji gruntów i budynków lub studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego.

Jak wynika z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, dla terenu oznaczonego symbolem (7.2US) - działki oznaczonej nr 9/4 ustalono wskaźniki maksymalnej zabudowy w wysokości 50% jako teren pod usługi sportu i rekreacji. Na terenie przeznaczonym pod zieleń urządzoną (7.1ZP) działka nr 9/5 MPZP nie określa wskaźnika maksymalnej powierzchni zabudowy, ale dopuszcza realizację usług w formie budynków o powierzchni zabudowy nie większej niż 200m².

W konsekwencji, Działki Niezabudowane nr 9/4 i 9/5 będące przedmiotem Transakcji należy uznać za tereny przeznaczone pod zabudowę w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy, co w efekcie prowadzi do wniosku, że dostawa tych niezabudowanych działek nie może korzystać ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy i będzie podlegać opodatkowaniu VAT na zasadach ogólnych.

Jednocześnie należy wskazać na art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, w którym zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

• towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
• przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Wnioskodawca wskazał, że nabycie całej nieruchomości, czyli działki nr 9, która na mocy decyzji Prezydenta Miasta została podzielona na działki, o których mowa we wniosku, nastąpiło bez podatku. Działki nr 9/4 i 9/5 są niezabudowane, nieogrodzone, nie znajdują się na nich żadne obiekty budowlane (z wyjątkiem fragmentu instalacji kanalizacji ogólnospławnej wraz z osadnikiem i separatorem) oraz nie były dzierżawione. Niezabudowane działki od momentu nabycia nie były, nie są i nie będą wykorzystywane w żaden sposób przez Wnioskodawcę. Zatem, planowana dostawa tych działek nie będzie również korzystać ze zwolnienia od VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, gdyż nie były one wykorzystywane przez Wnioskodawcę na cele działalności zwolnionej.

Podsumowując, dostawa działek nr 9/4 i 9/5 nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy oraz art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, a zatem będzie podlegać opodatkowaniu podstawowa stawką podatku w wysokości 23%.

Zatem w tym zakresie stanowisko Wnioskodawcy należy uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania niniejszej interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz.U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).
Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.

Stanowisko

w części prawidłowe

Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie