Temat interpretacji

zwolnienia z podatku sprzedaży zabudowanej nieruchomości

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2015 r. poz. 613) oraz § 2 i § 6 pkt 2 rozporządzenia Ministra Finansów w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego z dnia 22 kwietnia 2015 r. (Dz.U. z 2015 r. poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z 23 września 2015 r. (data wpływu 9 października 2015 r.), uzupełnionym pismem z 15 grudnia 2015 r. (data wpływu 22 grudnia 2015 r.) oraz pismem z 8 stycznia 2016 r. (data wpływu 18 stycznia 2016 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia z podatku sprzedaży nieruchomości jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 9 października 2015 r. wpłynął ww. wniosek, uzupełniony pismem z 15 grudnia 2015 r. (data wpływu 22 grudnia 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia z podatku sprzedaży nieruchomości.

Ponadto wniosek został uzupełniony pismem z 8 stycznia 2016 r. (data wpływu 18 stycznia 2016 r.), będącym odpowiedzią na wezwanie z 31 grudnia 2015 r. znak: IBPP3/4512-737/15/ASz.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

F. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej jako Wnioskodawca) jest użytkownikiem wieczystym zespołu nieruchomości położonych w K. składającego się z działki xxx objętej księgą wieczystą nr xxx (Działka 1) oraz działki nr xxx objętej księgą wieczystą nr xxx (Działka 2). Wnioskodawca zamierza zbyć na rzecz innego podmiotu (Kontrahent) Działkę 1 oraz część Działki 2, co polegać będzie na odpłatnym zbyciu użytkowania wieczystego Działki 1 i wydzielonej w wyniku podziału części Działki 2 oraz na przeniesieniu prawa własności budynków znajdujących się na Działce 1 i wydzielonej części Działki 2. Na części Działki 2, jaka nie jest przeznaczona do zbycia, Wnioskodawca planuje modernizację znajdującego się na niej budynku.

Obie działki (Działka 1 i 2) składały się wcześniej na działkę xxx (dalej jako Działka xxx).

Na obu działkach znajdują się zabudowania, które zostaną po zbyciu wyburzone lub zmodernizowane.

Działka 2 zostanie jak wskazano wyżej podzielona i jedynie jej wydzielona część zostanie zbyta zarówno na części Działki 2 przeznaczonej do sprzedaży, jak i tej która pozostanie we władaniu Wnioskodawcy znajdują się budynki gospodarcze.

Prawo użytkowania wieczystego gruntu Działki xxx wraz z prawem własności posadowionych na niej obiektów budowlanych (budynek fabryczny, magazyny, budynek administracyjny, warsztatowy, portiernia, plac) z mocy prawa z dniem 5 grudnia 1990 r. nabyło przedsiębiorstwo państwowe P., co zostało potwierdzone Decyzją Urzędu Wojewódzkiego w K. Decyzja została wydana na podstawie art. 2 ust. 1, 2, 3 ustawy z dnia 29 września 1990 r. o zmianie ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczeniu nieruchomości (Dz.U. Nr 79, poz. 464 ze zm.) oraz § 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 16 marca 1993 r. w sprawie przepisów wykonawczych dotyczących uwłaszczenia osób prawnych nieruchomościami będącymi dotychczas w ich zarządzie lub użytkowaniu (Dz.U. Nr 23, poz. 97).

Następnie w związku z regulacją ustawy z dnia 13 lipca 1990 r. o prywatyzacji przedsiębiorstw państwowych (Dz.U. Nr 51, poz. 398 ze zm.) oraz ustawy z dnia 30 sierpnia 1996 r. o komercjalizacji i prywatyzacji przedsiębiorstw państwowych (Dz.U. Nr 118, poz. 561 ze zm.) celem nabycia od Skarbu Państwa przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 551 kodeksu cywilnego, tj. zespołu składników materialnych i niematerialnych, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych Wnioskodawca zawarł ze Skarbem Państwa następujące umowy:

1. Umowa oddania mienia Skarbu Państwa do odpłatnego korzystania (akt notarialny z 3 listopada 1997 r. nr Repertorium xxx) uprawniająca Wnioskodawcę do odpłatnego korzystania i pobierania pożytków z mienia Skarbu Państwa (mienia zlikwidowanego przedsiębiorstwa państwowego P.) przez okres 10 lat zgodnie z tą umową własność zlikwidowanego przedsiębiorstwa państwowego mogła być przeniesiona na Wnioskodawcę przed upływem okresu na jaki została zawarta ta umowa, jednakże nie wcześniej niż po zapłaceniu 1/3 należności wynikających z tej umowy oraz po zatwierdzeniu bilansu i rachunku wyników za drugi rok obrachunkowy od dnia zawarcia tej umowy, zaś okres ten ulega skróceniu o połowę w razie spłacenia przez Wnioskodawcę co najmniej połowy należności.

P. zostało zlikwidowane Zarządzeniem Wojewody z 10 czerwca 1997 r., a następnie wykreślone z rejestru przedsiębiorstw państwowych w dniu w dniu 14 października 1997 r.

1. Umowa przeniesienia własności przedsiębiorstwa i ustanowienia hipoteki (akt notarialny z 22 marca 2001 r. Repertorium xxx) przenosząca na Wnioskodawcę określone umową mienie Skarbu Państwa stanowiące przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 551 kodeksu cywilnego (mienie zlikwidowanego przedsiębiorstwa stanowiło zespół składników materialnych i niematerialnych po zlikwidowanym przedsiębiorstwie państwowym) obejmujące m.in.:
   • prawo użytkowania wieczystego do dnia 5 grudnia 2089r. m.in. Działki xxx,
   • prawo własności znajdujących się m.in. na Działce xxx, a stanowiących przedmiot odrębnej własności budynków, budowli i urządzeń.

Kwota wartości przedsiębiorstwa nie zawierała podatku VAT.

W związku z powyższym nie pojawił się podatek VAT naliczony związany z nabyciem prawa własności składników majątkowych i niemajątkowych wchodzących w skład przedsiębiorstwa. Tym samym Wnioskodawcy w stosunku do obiektów budowlanych znajdujących się na Działce 1 i 2 nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego VAT.

W ostatnich 5-ciu latach nie dokonano wydatków na ulepszenie budynków, budowli i urządzeń przekraczających 30% ich wartości początkowej znajdujących się na Działkach 1 i 2. Wydatki takie zostały dokonane w następujących latach:

• 1999 r. modernizacja wiaty magazynowej z roku 1990 wartość wydatków przekroczyła wartość początkową wiaty magazynowej,
• 2000 r. modernizacja budynku administracyjno-biurowego z roku 1934 wartość wydatków przekroczyła 30 % wartości początkowej budynku,
• 2006 r. modernizacja przyłącza elektryczne do budynku produkcyjnego wartość wydatków przekroczyła 30 % wartości początkowej budynku.

Wnioskodawca odliczał podatek VAT naliczony powstały w wyniku poniesienia wskazanych wyżej wydatków na obiekty budowlane.

Budynki znajdujące się na Działkach 1 i 2 były wykorzystywane przez Wnioskodawcę na własne potrzeby działalność produkcyjna oraz działalność wspomagająca działalność produkcyjną (np. budynki biurowe, magazyny). Nie były one przedmiotem wynajmu lub dzierżawy itd.

Tym samym, dostawa będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy z dnia 11.03.2004 r. o podatku od towarów i usług (dalej jako ustawa o VAT). Pierwsze zasiedlenie dopiero będzie mieć miejsce.

Począwszy od roku 2011 Wnioskodawca ponosi koszty związane z planowanymi wyżej opisanymi działaniami (zbycie prawa użytkowania wieczystego Działki 1 oraz części Działki 2 wraz z prawem własności posadowionych na nich budynków celem wykonania na nich inwestycji przez Kontrahenta oraz modernizacja budynku znajdującego się na części Działki 2 nieprzeznaczonej do zbycia).

Są to koszty: wynagrodzenia architektów, prawników, ekspertyz w zakresie wyburzenia budynków, badań geologicznych, projektów rozbiórki, ekspertyzy mykologicznej, opinii technicznych, opracowania geotechnicznych warunków przebudowy budynków, uzyskania warunków zabudowy i zagospodarowania terenu, wykonania studium w zakresie zabudowy, dokumentacji projektowej zjazdu na nieruchomość, doradztwa inwestycyjnego, a także należności publicznoprawnych (opłata skarbowa) związanych z pozwoleniem na rozbiórkę. Koszty te są księgowane jako inwestycje. Podatek VAT związany ze wskazanymi wyżej wydatkami został przez Wnioskodawcę odliczony.

W piśmie z 15 grudnia 2015 r. Wnioskodawca wskazał, że od zakupu towarów i usług związanych z ulepszeniem budynków, budowli lub ich części przysługiwało Wnioskodawcy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego VAT o kwotę podatku naliczonego VAT.

Budynki, budowle i ich części po ich ulepszeniu w latach 1999, 2000, 2006 były wykorzystywane przez Wnioskodawcę do czynności opodatkowanych podatkiem VAT przez co najmniej 5 lat.

W piśmie z 8 stycznia 2016 r. Wnioskodawca wskazał, że Działka 1 jest zabudowana budynkiem magazynowym.

Działka 2 w zakresie, w jakim będzie wydzielana i sprzedawana, jest zabudowana trzema budynkami produkcyjnymi, sześcioma budynkami magazynowymi, budynkiem biurowym oraz budynkiem portierni przy bramie wjazdowej (budynek biurowy).

Decyzja Prezydenta Miasta (z 2 lutego 2015 r., Nr xxx udzielająca pozwolenia na wykonanie robót budowlanych dot. rozbiórki: 12 budynków oraz instalacji wewnętrznych na Działce 1 oraz wydzielanej celem sprzedaży części Działki 2.

Wyburzanie budynków będzie przeprowadzane przez Nabywcę. Uprawnienia z Decyzji Prezydenta Miasta (z 2 lutego 2015 r., Nr xxx zostaną przeniesione na Nabywcę.

Na Działce 1 oraz wydzielanej części Działki 2 nie ma innych budynków poza budynkami, co do których uzyskano decyzję pozwalającą na ich wyburzenie.

Na podstawie Decyzji z 2 lutego 2015 r., Nr xxx, Prezydenta Miasta udzielono Wnioskodawcy pozwolenia na wykonanie robót budowlanych dotyczących rozbiórki 12 budynków magazynowych, produkcyjnych i biurowych oraz instalacji wewnętrznych na terenie F. Sp. z o.o., na działkach nr xxx, xxx. Roboty budowlane przewidziane Decyzją mają być wykonane z zachowaniem następujących warunków (zgodnie z art. 36 ust. 1 oraz art. 42 ust. 2 i 3 ustawy Prawo Budowlane):

1. szczególne warunki zabezpieczenia terenu budowy i prowadzenia robót budowlanych:
   1. teren rozbiórki należy zabezpieczyć przed dostępem osób trzecich,
   2. prace budowlane należy wykonywać pod nadzorem osoby uprawnionej i zgodnie z przepisami BHP,
   3. po zakończeniu robót budowlanych teren należy uporządkować.
2. kierownik robót jest obowiązany prowadzić dziennik rozbiórki oraz umieścić w widocznym miejscu, tablicę informacyjną oraz ogłoszenie zawierające dane dotyczące bezpieczeństwa pracy i ochrony zdrowia.

W Decyzji nie przewidziano żadnych terminów prac, zgodnie z pouczeniem inwestor jest zobowiązany jedynie zawiadomić o zamierzonym terminie rozpoczęcia robót budowlanych, na które jest wymagane pozwolenie na rozbiórkę, właściwy organ nadzoru budowlanego, co najmniej na 7 dni przed ich rozpoczęciem, dołączając na piśmie odpowiednie dokumenty.

Prace rozbiórkowe rozpoczną się dopiero po sprzedaży Działki 1 i wydzielonej części Działki 2.

Rozbiórka zostanie przeprowadzona na koszt Nabywcy. Po zbyciu nieruchomości będzie to kwestia znajdująca się w wyłącznej gestii Nabywcy.

W przypadku Działki 1 Wnioskodawca uzyskał decyzję o warunkach zabudowy (WZ), zgodnie z którą na Działce 1 może powstać zabudowa mieszkaniowa, usługowa, komercyjna.

W przypadku wydzielonej części Działki 2 Wnioskodawca uzyskał decyzję o warunkach zabudowy (WZ), zgodnie z którą na wydzielonej części Działki 2 może powstać zabudowa mieszkaniowa, usługowa, komercyjna.

Od wnoszonych przez Wnioskodawcę opłat związanych z oddaniem do odpłatnego korzystania z mienia zlikwidowanego przedsiębiorstwa nie był naliczany podatek VAT. Opłaty takie nie zawierały podatku naliczonego VAT, zatem podatek taki nie był odliczany przez Wnioskodawcę.

Jednoczenie Wnioskodawca wyjaśnia, iż mając świadomość położenia Działki 1 oraz Działki 2 podjął ze względów ekonomicznych działania mające na celu uzyskanie odpowiednich decyzji umożliwiających wyburzenie znajdujących się na nich budynków. Otóż Wnioskodawca w roku 2015 przeniósł swoją siedzibę na teren S., gdzie posiada także w związku z poczynionymi inwestycjami odpowiednią infrastrukturę produkcyjną i magazynową, a w związku z tym postanowił sprzedać część nieruchomości posiadanych w dogodnej lokalizacji, które nie są już wykorzystywane w działalności produkcyjnej. Uzyskanie jeszcze przed znalezieniem nabywcy nieruchomości odpowiedniej decyzji umożliwiającej wyburzenie budynków pozwoliło na szybsze pozyskanie nabywcy i uzyskanie korzystnej ceny za nieruchomość.

Wynika to z faktu, iż budynki są położone w lokalizacji, w jakiej najbardziej uzasadnionym ekonomicznie działaniem jest wybudowanie nowocześniej infrastruktury mieszkaniowej i usługowej. Naturalnie nabywca może zamiast burzenia i posadowienia nowych budynków jedynie zmodernizować dotychczasowe, jednakże jest to jego autonomiczna decyzja, a Wnioskodawca nie ma na nią wpływu.

Natomiast na części Działki 2, która nie będzie podlegała sprzedaży, znajduje się budynek, który zostanie jedynie zmodernizowany.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy zbycie prawa użytkowania wieczystego Działki 1 oraz części Działki 2 wraz z prawem własności posadowionych na nich budynków będzie czynnością zwolnioną od podatku VAT...

Stanowisko Wnioskodawcy:

W ocenie Wnioskodawcy zbycie prawa użytkowania wieczystego Działki 1 oraz części Działki 2 wraz z prawem własności posadowionych na nich budynków będzie czynnością zwolnioną od podatku VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (dalej jako ustawa o VAT), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również zbycie prawa użytkowania wieczystego (zob. art. 7 ust. 1 pkt 7 ustawy o VAT).

Zgodnie natomiast z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT w przypadku dostawy budynków (budowli lub ich części) trwale z gruntem związanych, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Oznacza to, że zbycie prawa wieczystego użytkowania zabudowanego gruntu opodatkowane powinno być tak, jak zbycie budynków posadowionych na tym gruncie.

Z kolei zgodnie z art. 29a ust. 9 ustawy o VAT przepisu art. 29a ust. 8 ustawy o VAT nie stosuje się do czynności oddania w użytkowanie wieczyste gruntu, dokonywanego z równoczesną dostawą budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli. W przedmiotowym przypadku regulacja ta nie ma jednak zastosowania, gdyż nie dochodzi tu do oddania gruntu w użytkowanie wieczyste, a do przeniesienia prawa użytkowania wieczystego.

Zatem sprzedaż prawa wieczystego użytkowania gruntu, na którym posadowione są budynki lub budowle trwale z tym gruntem związane albo części takich budynków lub budowli korzysta ze zwolnienia z podatku VAT - jeżeli budynki te lub budowle albo ich części są zwolnione na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy o VAT.

Zgodnie natomiast z zapisem art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Definicję pierwszego zasiedlenia zawiera art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, zgodnie z którym, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1. wybudowaniu lub
2. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Zgodnie ze stanem faktycznym nie są spełnione warunki w zakresie wskazanym wyżej, gdyż budynki nie były dotąd przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu.

Ponadto budynki znajdujące się na przedmiotowych Działkach były ulepszane, a wydatki na ulepszenie stanowiły, co najmniej 30 % wartości początkowej tych budynków.

Z kolei na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że

1. w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2. dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Warunku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. b ustawy o VAT, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat (art. 43 ust. 7a ustawy o VAT).

Zgodnie ze stanem faktycznym w przypadku dostawy przedmiotowych nieruchomości dojdzie do pierwszego ich zasiedlenia w rozumieniu ustawy o VAT. W takiej sytuacji nie można zastosować zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Należy rozważyć możliwość zastosowania zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

W ocenie Wnioskodawcy zostaną spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku, na podstawie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, skoro:

• Wnioskodawca nie ponosił wydatków na ulepszenie budynku oraz budowli w ciągu ostatnich 5 lat,
• Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w stosunku do przedmiotowych budynków.

Otóż jak wynika ze stanu faktycznego Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w stosunku do przedmiotowych nieruchomości.

Wnioskodawca dokonywał wydatków na ulepszenie przedmiotowych budynków, jednakże miało to miejsce w latach 1999-2000 oraz 2006 roku.

Zatem dostawa budynków posadowionych na przedmiotowych Działkach będzie zwolniona od podatku VAT, a tym samym poprzez zastosowanie art. 29a ust. 8 w zw. z art. 7 ust. 1 pkt 7 ustawy o VAT ze zwolnienia tego korzystać będzie także zbycie prawa użytkowania wieczystego.

Natomiast ponoszone począwszy od roku 2011 wydatki inwestycyjne (wynagrodzenia architektów, prawników, ekspertyz w zakresie wyburzenia budynków, badań geologicznych, projektów rozbiórki, ekspertyzy mykologicznej, opinii technicznych, opracowania geotechnicznych warunków przebudowy budynków, uzyskania warunków zabudowy i zagospodarowania terenu, wykonania studium w zakresie zabudowy, dokumentacji projektowej zjazdu na nieruchomość, doradztwa inwestycyjnego, a także należności publicznoprawnych (opłata skarbowa) związanych z pozwoleniem na rozbiórkę) związane z planowanymi działaniami na przedmiotowych nieruchomościach nie mają charakteru wydatków na ulepszenie w rozumieniu art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy o VAT.

Reasumując, zbycie prawa użytkowania wieczystego Działki 1 oraz części Działki 2 wraz z prawem własności posadowionych na nich budynków będzie czynnością zwolnioną od podatku VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054, ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Towarami według art. 2 pkt 6 ustawy są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel ().

Natomiast przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 na mocy art. 8 ust. 1 ustawy rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ().

Wysokość opodatkowania regulują przepisy Działu VIII ustawy o VAT (art. 41-85). Stosownie do art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

W myśl art. 146a pkt 1 ww. ustawy o VAT w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednakże zarówno w treści ustawy o podatku od towarów i usług, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi bądź zwolnienie od podatku.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ww. ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem z powyższych przepisów wynika, iż dostawa nieruchomości, spełniających określone w przepisach warunki, może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia upłynął okres krótszy niż dwa lata.

Przez pierwsze zasiedlenie zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1. wybudowaniu lub
2. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Co istotne, oddanie do użytkowania powinno nastąpić w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu, a za takie można rozumieć m. in. objęcie we władanie budynku, budowli lub ich części przez pierwszego nabywcę lub pierwszego użytkownika. Dana nieruchomość nie musi być faktycznie wykorzystywana, lecz winna być przejęta przez nabywcę do użytkowania. Wydanie danego obiektu nabywcy winno nastąpić w ramach wykonania przez sprzedającego czynności podlegających opodatkowaniu.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom po spełnieniu określonych warunków skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1. w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2. dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Według art. 43 ust. 7a ustawy, warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle, od dnia 1 stycznia 2014 r., rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Wynika z niego, że co do zasady, grunt będący przedmiotem sprzedaży (w tym zbycie użytkowania wieczystego) podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki i budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu (w tym zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu) korzysta ze zwolnienia od podatku.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca zamierza zbyć na rzecz innego podmiotu Działkę 1 oraz część Działki 2, co polegać będzie na odpłatnym zbyciu użytkowania wieczystego Działki 1 i wydzielonej w wyniku podziału części Działki 2 oraz na przeniesieniu prawa własności budynków znajdujących się na Działce 1 i wydzielonej części Działki 2. Obie działki (Działka 1 i 2) składały się wcześniej na działkę xxx. Na obu działkach znajdują się zabudowania. Prawo użytkowania wieczystego gruntu Działki xxx wraz z prawem własności posadowionych na niej obiektów budowlanych (budynek fabryczny, magazyny, budynek administracyjny, warsztatowy, portiernia, plac) z mocy prawa z dniem 5 grudnia 1990 r. nabyło przedsiębiorstwo P., co zostało potwierdzone Decyzją Urzędu Wojewódzkiego z 24 sierpnia 1993 r. Decyzja została wydana na podstawie art. 2 ust. 1, 2, 3 ustawy z dnia 29 września 1990 r. o zmianie ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczeniu nieruchomości oraz § 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 16 marca 1993 r. w sprawie przepisów wykonawczych dotyczących uwłaszczenia osób prawnych nieruchomościami będącymi dotychczas w ich zarządzie lub użytkowaniu.

Następnie w związku z regulacją ustawy z dnia 13 lipca 1990 r. o prywatyzacji przedsiębiorstw państwowych oraz ustawy z dnia 30 sierpnia 1996 r. o komercjalizacji i prywatyzacji przedsiębiorstw państwowych, celem nabycia od Skarbu Państwa Przedsiębiorstwa, Wnioskodawca zawarł ze Skarbem Państwa następujące umowy:

1. Umowa oddania mienia Skarbu Państwa do odpłatnego korzystania (akt notarialny z 3 listopada 1997 r. nr Repertorium xxx) uprawniająca Wnioskodawcę do odpłatnego korzystania i pobierania pożytków z mienia Skarbu Państwa (mienia zlikwidowanego przedsiębiorstwa państwowego P.) przez okres 10 lat.
2. Przedsiębiorstwo P. zostało zlikwidowane Zarządzeniem Wojewody z 10 czerwca 1997 r., a następnie wykreślone z rejestru przedsiębiorstw państwowych w dniu w dniu 14 października 1997 r.
3. Umowa przeniesienia własności przedsiębiorstwa i ustanowienia hipoteki (akt notarialny z 22 marca 2001 r. Repertorium xxx) przenosząca na Wnioskodawcę określone umową mienie Skarbu Państwa stanowiące przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 551 kodeksu cywilnego.

Od wnoszonych przez Wnioskodawcę opłat związanych z oddaniem do odpłatnego korzystania z mienia zlikwidowanego przedsiębiorstwa nie był naliczany podatek VAT. Opłaty takie nie zawierały podatku naliczonego VAT, zatem podatek taki nie był odliczany przez Wnioskodawcę.

Kwota wartości przedsiębiorstwa nie zawierała podatku VAT.

W związku z powyższym nie pojawił się podatek VAT naliczony związany z nabyciem prawa własności składników majątkowych i niemajątkowych wchodzących w skład przedsiębiorstwa. Tym samym Wnioskodawcy w stosunku do obiektów budowlanych znajdujących się na Działce 1 i 2 nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego VAT.

W ostatnich 5-ciu latach nie dokonano wydatków na ulepszenie budynków, budowli i urządzeń przekraczających 30% ich wartości początkowej znajdujących się na Działkach 1 i 2. Wydatki takie zostały dokonane w następujących latach: 1999, 2000, 2006.

Budynki znajdujące się na Działkach 1 i 2 nie były przedmiotem wynajmu lub dzierżawy itd. Od zakupu towarów i usług związanych z ulepszeniem budynków, budowli lub ich części przysługiwało Wnioskodawcy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego VAT o kwotę podatku naliczonego VAT.

Budynki, budowle i ich części po ich ulepszeniu w latach 1999, 2000, 2006 były wykorzystywane przez Wnioskodawcę do czynności opodatkowanych podatkiem VAT przez co najmniej 5 lat.

Decyzją Prezydenta Miasta 2 lutego 2015 r. udzielono pozwolenia na wykonanie robót budowlanych dot. rozbiórki: 12 budynków oraz instalacji wewnętrznych na Działce 1 oraz wydzielanej celem sprzedaży części Działki 2. Wyburzanie budynków będzie przeprowadzane przez Nabywcę. Uprawnienia z Decyzji Prezydenta Miasta zostaną przeniesione na Nabywcę. Rozbiórka zostanie przeprowadzona na koszt Nabywcy. Po zbyciu nieruchomości będzie to kwestia znajdująca się w wyłącznej gestii Nabywcy.

Odnosząc się do kwestii zwolnienia od podatku dostawy przedmiotowej nieruchomości, w pierwszej kolejności podkreślić należy, że dla rozstrzygnięcia w tej sprawie nie ma znaczenia fakt, że przed dokonaniem dostawy nieruchomości Wnioskodawca otrzymał Decyzję Prezydenta Miasta udzielającą pozwolenia na wykonanie robót budowlanych dotyczących rozbiórki budynków.

Kwestia dostawy gruntu, na którym posadowione są budynki przeznaczone do rozbiórki wraz z oceną, co w istocie jest przedmiotem dostawy, była rozstrzygana przez Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej.

W wyroku w sprawie C-461/08, stwierdzono między innymi, że: () jeżeli przed dostawą gruntu ze starymi budynkami rozpoczęły się ich prace rozbiórkowe, realizowane przez sprzedawcę lub na jego koszt, to przedmiotem sprzedaży będzie tylko grunt niezabudowany (przeznaczony pod zabudowę) opodatkowany według stawki 23%, przy czym koszty prac rozbiórkowych podwyższą podstawę tej dostawy. Jeżeli jednak przed dostawą nieruchomości prace rozbiórkowe budynku jeszcze się nie rozpoczęły, mimo wydania np. decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę starego budynku to dostawa tej nieruchomości jeżeli budynek spełnia kryteria zwolnienia od VAT będzie podlegała zwolnieniu od podatku, gdyż przedmiotem sprzedaży w takim przypadku jest jeszcze budynek wraz z gruntem.

Istotnym w niniejszej sprawie jest zatem fakt, czy rozbiórka budynków znajdujących się na Działce 1 i części Działki 2, o których mowa we wniosku, rozpocznie się przed dostawą nieruchomości.

Z opisu sprawy wynika, że uzyskanie jeszcze przed znalezieniem nabywcy nieruchomości odpowiedniej decyzji umożliwiającej wyburzenie budynków pozwoliło na szybsze pozyskanie nabywcy i uzyskanie korzystnej ceny za nieruchomość. Uprawnienia wynikające z Decyzji Prezydenta Miasta, udzielającej pozwolenie na wykonanie robót budowlanych dotyczących rozbiórki zostaną przeniesione na Nabywcę. Prace rozbiórkowe rozpoczną się dopiero po sprzedaży Działki 1 i wydzielonej części Działki 2. Rozbiórka zostanie przeprowadzona na koszt Nabywcy. Po zbyciu nieruchomości będzie to kwestia znajdująca się w wyłącznej gestii Nabywcy. Nabywca może zamiast burzenia i posadowienia nowych budynków jedynie zmodernizować dotychczasowe, jednakże jest to jego autonomiczna decyzja, na którą Wnioskodawca nie ma wpływu.

Zatem w świetle powołanego wyżej wyroku TSUE przedmiotem zbycia będzie nieruchomość złożona z Działki 1 i części działki 2, zabudowanych budynkami.

Dla rozstrzygnięcia sprawy będącej przedmiotem wniosku kluczowym elementem jest ustalenie, czy w odniesieniu do budynków będących przedmiotem dostawy nastąpiło pierwsze zasiedlenie, a jeżeli tak, to w którym momencie.

Wnioskodawca podał, że dostawa będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT. Wnioskodawca celem nabycia od Skarbu Państwa Przedsiębiorstwa zawarł najpierw umowę, na podstawie której korzystał odpłatnie z mienia Skarbu Państwa, a następnie umowę przeniesienia własności przedsiębiorstwa. Od wnoszonych przez Wnioskodawcę opłat związanych z oddaniem do odpłatnego korzystania z mienia zlikwidowanego przedsiębiorstwa nie był naliczany podatek VAT. Opłaty takie nie zawierały podatku naliczonego VAT, zatem podatek taki nie był odliczany przez Wnioskodawcę. Nie pojawił się podatek VAT naliczony związany z nabyciem prawa własności składników majątkowych i niemajątkowych wchodzących w skład przedsiębiorstwa. Ponadto z wniosku wynika, że budynki znajdujące się na działkach nie były przedmiotem najmu ani dzierżawy. Biorąc pod uwagę tak przedstawiony opis zdarzenia przyszłego należy wskazać, że pierwszą czynnością podlegającą opodatkowaniu będzie planowana dostawa nieruchomości.

W takim stanie rzeczy należy stwierdzić, że dostawa Działki 1 i wydzielonej części Działki 2 wraz z posadowionymi na nich budynkami i budowlami nie może korzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie cytowanego wyżej art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, gdyż dostawa ta będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT.

W takim jednak przypadku należy wziąć pod uwagę treść przywołanego przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, zgodnie z którym zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1. w stosunku do ww. budynku/części budynku nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2. dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych budynków.

Wnioskodawca podał, że ponosił wydatki na ulepszenie nieruchomości, które były wyższe niż 30% wartości początkowej tych budynków. Od zakupu towarów i usług związanych z ulepszeniem budynków, budowli lub ich części przysługiwało Wnioskodawcy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego VAT o kwotę podatku naliczonego VAT. Budynki, budowle i ich części po ich ulepszeniu były wykorzystywane przez Wnioskodawcę do czynności opodatkowanych podatkiem VAT przez co najmniej 5 lat.

Wobec powyższego w tej sytuacji będzie miało zastosowania zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a w powiązaniu z art. 43 ust. 7a ustawy, ponieważ jak wynika z wniosku, Wnioskodawca dokonywał ulepszeń, których wartość przekroczyła 30% wartości początkowej obiektów i wykorzystywał te budynki i budowle w stanie ulepszonym do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Ponadto w przedmiotowej sprawie nie znajdzie zastosowania art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT zgodnie z którym zwalnia się zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, od 1 stycznia 2014 r. dotyczy wszystkich towarów zarówno nieruchomości, jak i ruchomości przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Ze złożonego wniosku nie wynika, aby nieruchomość składająca się z Działki nr 1 i nr 2 oraz położonych na nich budynków i budowli była przez Wnioskodawcę wykorzystywana do czynności zwolnionych od VAT, Wnioskodawca wprost wskazał, że budynki i budowle po ich ulepszeniu były wykorzystywane przez Wnioskodawcę do czynności opodatkowanych. Wobec tego zastosowanie zwolnienia od podatku VAT na mocy art. 43 ust. 1 pkt 2 nie znajduje uzasadnienia.

W odniesieniu do zbycia prawa wieczystego użytkowania gruntu należy wskazać, że zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli lub ich części trwale z gruntem związanych, albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W przedmiotowej sprawie znajdujące się na Działce nr 1 i części Działki nr 2 budynki i budowle korzystają ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a w związku z art. 43 ust. 7a ustawy, zatem dostawa prawa wieczystego użytkowania Działki nr 1 i części Działki nr 2, w części przyporządkowanej do budynków i budowli zwolnionych od podatku będzie korzystać ze zwolnienia od podatku, stosownie do art. 29a ust. 8 ustawy.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy, w myśl którego zbycie prawa użytkowania wieczystego Działki 1 oraz części Działki 2 wraz z prawem własności posadowionych na nich budynków i budowli będzie czynnością zwolnioną od podatku VAT jest prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Ponadto należy zaznaczyć, że w przypadku zmiany stanu prawnego lub zmiany któregokolwiek elementu zdarzenia przyszłego, udzielona interpretacja traci ważność.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a 43-300 Bielsko-Biała.

Wniosek ORD-IN (PDF)

Treść w pliku PDF 2 MB

Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach