Temat interpretacji

Opodatkowanie sprzedaży działek.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2015 r. poz. 613 ze zm.) oraz § 2 i § 6 pkt 2 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. z 2015 r. poz. 643) - Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działający w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z 20 stycznia 2016 r. (data wpływu 25 stycznia 2016 r.), uzupełnionym pismem z 14 kwietnia 2016 r. (data wpływu 15 kwietnia 2016 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania:

• sprzedaży działki którą kupuje Miasto jest prawidłowe,
• sprzedaży działki którą kupuje deweloper oraz zadatku otrzymanego od dewelopera jest prawidłowe,
• sprzedaży działki, na którą w chwili obecnej nie ma nabywcy jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 25 stycznia 2016 r. wpłynął do tut. organu ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży działek.

Ww. wniosek został uzupełniony pismem z 14 kwietnia 2016 r. (data wpływu 15 kwietnia 2016 r.), będącym odpowiedzią na wezwanie tut. organu z 6 kwietnia 2016 r.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Aktem notarialnym w dniu 25 stycznia 2008 r. małżonkowie A i B zakupili od Skarbu Państwa (Agencja Mienia Wojskowego), nieruchomość o powierzchni 6,9659 ha zabudowaną budynkami magazynowymi wojskowymi z początku lat 50-tych.

Działka została kupiona do planowanej nowej inwestycji. Docelowo miał tam powstać nowy oddział firm. Przy zakupie nieruchomości podatnikom nie przysługiwało prawo do odliczenia VAT mimo iż byli i są czynnymi podatnikami. Małżonkowie prowadzą działalność gospodarczą każdy na własny rachunek na własne ryzyko. W związku ze zmianami na rynku nie doszło do rozpoczęcia planowanej działalności. Jedynie uzyskano zgodę na rozbiórkę budynków znajdujących się na działce.

W końcówce 2015 roku pozyskano chętnych na zakup części działki. Dokonano podziału działki pod potrzeby nabywców. Jedną część kupuje Miasto dla zakonu Pijarów, którzy mają wybudować szkołę podstawową w pierwszej kolejności, a potem szkołę ponadpodstawową. Na działce tej znajduje się jeden mały magazyn i większa część drugiego magazynu. Magazyny te nie mają żadnej wartości użytecznej dla nabywców.

Drugą działkę zabudowaną kilkoma magazynami - kupuje deweloper pod budownictwo mieszkaniowe i z nim zawarto umowę przedwstępną 7 stycznia 2016 r. z zadatkiem, zabezpieczającym możliwość zwrotu w przypadku nieotrzymania decyzji ostatecznej w administracyjnym toku inwestycji Prezydenta Miasta o warunkach zabudowy zespołem budynków mieszkalnych wielorodzinnych o liczbie kondygnacji nie mniej niż 6.

Pozostaje trzecia działka na którą w chwili obecnej nie ma 100% nabywcy. Na działce tej nie znajdują się żadne magazyny.

Plan zagospodarowania jest w trakcie opracowania. Obecnie tereny mają symbol TR.

W uzupełnieniu Wnioskodawca poinformował, że aktem notarialnym w dniu 25 stycznia 2008 r. małżonkowie A i B zakupili od Skarbu Państwa (Agencja Mienia Wojskowego) nieruchomość o powierzchni 6,9659 ha zabudowaną budynkami magazynowymi wojskowymi z początku lat 50-tych i użytkowane od 1950 roku.

Działka została kupiona do planowanej nowej inwestycji. Docelowo miał tam powstać nowy oddział firm. Przy zakupie nieruchomości podatnikom nie przysługiwało prawo do odliczenia VAT mimo iż byli i są czynnymi podatnikami. Małżonkowie prowadzą działalność gospodarczą każdy na własny rachunek i na własne ryzyko. W związku ze zmianami na rynku nie doszło do rozpoczęcia planowanej działalności. Jedynie uzyskano zgodę na rozbiórkę budynków znajdujących się na działce.

W końcówce 2015 roku pozyskano chętnych na zakup części działki. Dokonano podziału działki pod potrzeby nabywców. Jedną część kupuje Miasto dla zakonu Pijarów, którzy mają wybudować szkołę podstawową w pierwszej kolejności, a potem szkołę ponadpodstawową. Na działce tej znajduje się jeden mały magazyn i większa część drugiego magazynu tj. 2/3 powierzchni całego magazynu. Magazyny te nie mają żadnej wartości użytecznej dla nabywców.

I.Działka którą kupuje miasto:

1. Są to budynki trwale związane z gruntem. Są to magazyny o takiej samej konstrukcji różniące się tylko wielkością - wg prawa budowlanego i PKOB.
   1. mały magazyn - murowany na fundamentach;
   2. część drugiego - murowany na fundamentach.
2. Symbol PKOB
   1- budynki magazynowe 1252 - mały magazyn;
   2 - budynki magazynowe 1252 - część drugiego.
3. Są trwale związane z gruntem.
   1 - mały magazyn - trwale związany z gruntem;
   2 - część drugiego - trwale związany z gruntem.
4. Nie były wykorzystywane do żadnej działalności ani opodatkowanej ani zwolnionej z VAT
   1 - mały magazyn - niewykorzystywany do żadnej działalności ani opodatkowanej podatkiem VAT ani zwolnionej;
   2 - część drugiego - niewykorzystywany do żadnej działalności ani zwolnionej ani opodatkowanej.
5. Są to budynki (obydwa magazyny) wybudowane w 1950 roku i przez obecnych właścicieli nie były wykorzystywane. Jako mienie wojskowe przez poprzedniego właściciela (wojsko) były wykorzystywane jako magazyny wojskowe.
   1 - mały magazyn - wybudowany 1950 rok (wg aktu notarialnego z 25 stycznia 2008 r.) w tym też roku oddany do użytkowania - stanowi rzeczy używane w rozumieniu przepisów ustawy VAT nie zawiera podatku VAT;
   2 - część drugiego - wybudowany w 1950 roku w tym też roku oddany do użytkowania (wg aktu notarialnego z 25 stycznia 2008 r.).
6. Budynek mały magazynu i duży zostały wybudowane w latach 50-tych ubiegłego wieku i zasiedlone w tym okresie. Był to pierwszy właściciel. Według posiadanych wiadomości nie były one oddawane w dzierżawę innym podmiotom.
7. Mały magazyn - nie były ponoszone w okresie posiadania żadne nakłady na modernizację i nie były wykonywane żadne czynności opodatkowane ani zwolnione,duży magazyn - nie były ponoszone w okresie posiadania żadne wydatki na modernizację i nie były wykorzystywane do żadnej działalności ani opodatkowanej ani zwolnionej.
8. Od momentu zakupu działka i budynki nie były wykorzystywane do żadnej działalności ani opodatkowanej ani nieopodatkowanej.magazyn mały nie był wykorzystywany do żadnej działalności; część drugiego magazynu nie była wykorzystana do żadnej działalności.
9. Na pytanie tut. organu: Wnioskodawca wskazał we wniosku, że uzyskano zgodę na rozbiórkę budynków znajdujących się na działce, prosimy zatem o wskazanie czy Wnioskodawca dokonał już rozbiórki jakiegoś budynku znajdującego się na działce, jeśli tak to którego budynku, jakie konkretnie czynności zostały przez Wnioskodawcę dokonane... Wnioskodawca odpowiedział, że zakup dokonano pod nową planowaną inwestycję, ale w związku ze zmianami na rynku odstąpiono od planowanej inwestycji i nie były prowadzone żadne prace poza uzyskaniem decyzji o rozbiórce. Na tej działce dokonano rozbiórki dwóch małych magazynów i wartowni na skutek dewastacji tych obiektów, które zagrażały życiu. Rozbiórki dokonano systemem gospodarczym.
10. Na pytanie tut. organu: Czy Nabywca oczekuje od Wnioskodawcy dokonania rozbiórki budynków znajdujących się na działce na własny koszt Wnioskodawcy... Wnioskodawca odpowiedział, że według ustaleń Nabywca dokona rozbiórki tych obiektów na własny koszt.
11. Na pytanie tut. organu: Jeśli jeszcze nie dokonano rozbiórki to czy będzie ona rozpoczęta przed sprzedażą czy też po sprzedaży na własny koszt nabywcy... Wnioskodawca odpowiedział, że rozbiórka magazynów nastąpi po sprzedaży na koszt nabywcy.
12. Na pytanie tut. organu: Czy cena sprzedaży działki obejmuje wyłącznie wartość gruntu (działki), gdyż ekonomicznym celem nabycia działki przez Miasto jest nabycie właśnie gruntu niezabudowanego, na którym chce w pierwszej kolejności wybudować szkołę podstawową a potem szkołę ponadpodstawową czy też cena obejmuje zarówno wartość działki gruntu jak i wartość budynków (budowli)... Wnioskodawca odpowiedział, że cena ustalona jest ceną gruntu ponieważ magazyny nie stanowią dla kupującego żadnej wartości gdyż ekonomicznym celem MIASTA jest nabycie gruntu pod budowę szkoły podstawowej a w dalszej przyszłości szkoły ponadpodstawowej.
13. Ponieważ nabywca zgodził się na zakup działki wraz z istniejącymi magazynami przedmiotem sprzedaży będzie działka zabudowana.
14. Działka aktualnie nie posiada planu zagospodarowania przestrzennego. W opracowywanym planie zagospodarowania przestrzennego ma być ujęta jako działka pod oświatę i szkolnictwo.
15. Wg informacji otrzymanej z Urzędu Miasta do chwili sprzedaży nie zostanie wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
16. Nie dokonano sprzedaży.
17. Nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT gdyż dostawa była czynnością zwolnioną na podstawie ówcześnie obowiązujących przepisów o VAT.
18. Agencja Mienia Wojskowego wystawiła fakturę VAT jako sprzedaż zwolnioną.

II. Działka którą kupuje deweloper:

1. Na działce dewelopera znajduje się 5 magazynów i jeden wspólny z Miastem 1/3 powierzchni.
2. Magazyny wojskowe stanowią budynki w rozumieniu Prawa Budowlanego i PKOB, są one różnej wielkości
   magazyn 1 - murowany trwale związany z gruntem,
   magazyn 2 - murowany trwale związany z gruntem,
   magazyn 3 - murowany trwale związany z gruntem,
   magazyn 4 - murowany trwale związany z gruntem,
   magazyn 5 - murowany trwale związany z gruntem,
   magazyn 6 - 1/3 powierzchni murowany trwale związany z gruntem.
3. Symbol PKOB:
   magazyn 1 - 1252;
   magazyn 2 - 1252;
   magazyn 3 - 1252;
   magazyn 4 - 1252;
   magazyn 5 - 1252;
   magazyn 6 - 1252.
4. Budynki są trwale związane z gruntem.
5. Magazyny nie były wykorzystywane do żadnej działalności ani opodatkowanej ani zwolnionej z VAT.
6. Magazyny zostały wybudowanie:
   magazyn 1 - 1950 rok i w tym też roku oddany do użytkowania;
   magazyn 2 - 1950 rok i w tym też roku oddany do użytkowania;
   magazyn 3 - 1950 rok i w tym też roku oddany do użytkowania;
   magazyn 4 - 1950 rok i w tym też roku oddany do użytkowania;
   magazyn 5 - 1950 rok i w tym też roku oddany do użytkowania;
   magazyn 6 - 1950 rok i w tym też roku oddany do użytkowania.
7. Według posiadanych wiadomości budynki były w posiadaniu wojska, zostały wybudowane i oddane do użytkowania i zasiedlone w 1950 roku, nie były ponoszone nakłady na modernizację i wojsko było ich użytkownikiem, nie były dzierżawione i oddane w najem.
8. Zakup tej nieruchomości był zrobiony z założeniem docelowym wyburzenia wszystkich magazynów. W związku z tym:
   magazyn 1 - Nie były ponoszone żadne nakłady na modernizację i ulepszenie;
   magazyn 2 - Nie były ponoszone żadne nakłady na modernizację i ulepszenie;
   magazyn 3 - Nie były ponoszone żadne nakłady na modernizacje i ulepszenie;
   magazyn 4 - Nie były ponoszone żadne nakłady na modernizację i ulepszenie;
   magazyn 5 - Nie były ponoszone żadne nakłady na modernizację i ulepszenie;
   magazyn 6 - Nie były ponoszone żadne nakłady na modernizację i ulepszenie.
9. Działka jak i magazyny nie były wykorzystywane od momentu zakupu do obecnej chwili:
   magazyn 1 - niewykorzystywany;
   magazyn 2 - niewykorzystywany;
   magazyn 3 - niewykorzystywany;
   magazyn 4 - niewykorzystywany;
   magazyn 5 - niewykorzystywany;
   magazyn 6 - niewykorzystywany.
10. Na pytanie tut. organu: Wnioskodawca wskazał we wniosku, że uzyskano zgodę na rozbiórkę budynków znajdujących się na działce, prosimy zatem o wskazanie czy Wnioskodawca dokonał już rozbiórki jakiegoś budynku znajdującego się na działce, jeśli tak to którego budynku, jakie konkretnie czynności zostały przez Wnioskodawcę dokonane... Wnioskodawca odpowiedział, że na tej działce dokonano rozbiórki systemem gospodarczym dwóch magazynów ze względu na dewastację i zagrożenie dla życia.
11. Na pytanie tut. organu: Czy Nabywca oczekuje od Wnioskodawcy dokonania rozbiórki budynków znajdujących się na działce na własny koszt Wnioskodawcy... Wnioskodawca odpowiedział, że nabywca nie oczekuje rozbiórki budynków i uzgodniono że rozbierze je na własny koszt po sfinalizowaniu umowy.
12. Na pytanie tut. organu: Czy cena sprzedaży działki obejmuje wyłącznie wartość gruntu (działki), gdyż deweloper kupuje działkę pod budownictwo mieszkaniowe czy też cena obejmuje zarówno wartość działki gruntu jak i wartość budynków (budowli)... Wnioskodawca odpowiedział, że cena działki obejmuje tylko grunt gdyż działka kupowana jest pod budownictwo mieszkaniowe.
13. Na pytanie tut. organu: Jeśli jeszcze nie dokonano rozbiórki to czy będzie ona rozpoczęta przed sprzedażą czy też po sprzedaży na własny koszt nabywcy... Wnioskodawca odpowiedział, że rozbiórka dokonana będzie po sprzedaży na koszt nabywcy.
14. W chwili obecnej jest opracowywany plan zagospodarowania przestrzennego, w którym ta działka ma być przeznaczona pod budownictwo wielorodzinne o kondygnacji do 6 pięter. Złożono już całą dokumentację pod te potrzeby i prace są już na etapie finalnym.
15. Sprzedaż tej działki będzie realizowana dopiero w momencie uzyskania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania przestrzennego terenu.
16. Przedmiotem sprzedaży jest działka zabudowana magazynami wojskowymi.
17. Nie dokonano sprzedaży działki.
18. Na podstawie ówczesnych przepisów o VAT sprzedaż ta była zwolniona z VAT.
19. Agencja Mienia Wojskowego wystawiła Fa VAT na sprzedaż przedmiotowej nieruchomości ze stawką zw..

III.Działka na którą nie ma 100% nabywcy:

1. Działka nie była wykorzystywana do żadnej działalności ani opodatkowanej ani zwolnionej z VAT.
2. Nie była wykorzystywana do żadnej działalności ani zwolnionej ani opodatkowanej VAT.
3. Brak jest planu zagospodarowania przestrzennego dla tej działki.
4. Dla przedmiotowej działki nie ma decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Prawdopodobnie przyszły nabywca wystąpi o taką decyzję.
5. TR to oznaczenie terenów różnych ujęte w wypisie rejestru gruntów.
6. Nie dokonano sprzedaży działki brak 100% nabywcy.
7. Na podstawie ówczesnych przepisów o VAT sprzedaż była zwolniona z VAT.
8. Agencja Mienia Wojskowego wystawiła fakturę VAT zwolnioną.

W związku z powyższym zadano następujące pytania

(ostatecznie przedstawione w uzupełnieniu z 14 kwietnia 2016 r.):

1. Czy prawidłowo zastosowano stawkę VAT zwolniony dla zadatku na poczet zakupu dla dewelopera...
2. Sprzedaż nieruchomości dla Urzędu Miasta i dewelopera stawka VAT zw. art. 43 zostanie prawidłowo zastosowana...
3. Czy zastosowanie stawki 23% dla działki niezabudowanej jest prawidłowe (pod zabudowę mieszkaniową)...

Zdaniem Wnioskodawcy (stanowisko ostatecznie przedstawione w uzupełnieniu z 14 kwietnia 2016 r.), ponieważ przy zakupie nieruchomości nie przysługiwało prawo do odliczenia VAT i nie zostały poniesione żadne koszty modernizacyjne tych nieruchomości, przy sprzedaży należy:

1. dot. dewelopera zadatek wpłacony na poczet realizacji sprzedaży - stawka zw. art. 43 ustawy VATrealizacja umowy zastosować należy stawkę zw. - teren zabudowany, nie przysługiwało prawo odliczenia VAT przy zakupie
2. dot. Urzędu Miastasprzedaż nieruchomości stawka VAT zw.
3. trzecia działka wolna od zabudowańsprzedaż gruntu w momencie posiadania decyzji o klasyfikacji terenu pod budownictwo mieszkaniowe - stawka VAT 23%.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za:

• prawidłowe - w zakresie opodatkowania sprzedaży działki którą kupuje Miasto,
• prawidłowe - w zakresie opodatkowania sprzedaży działki którą kupuje deweloper oraz zadatku otrzymanego od dewelopera,
• prawidłowe - w zakresie opodatkowania sprzedaży działki, na którą w chwili obecnej nie ma nabywcy.

Na wstępie należy zaznaczyć, że z uwagi na fakt ścisłego powiązania z sobą zagadnień będących przedmiotem zapytania Wnioskodawcy, tut. organ udzielił odpowiedzi dotyczącej dostawy 3 działek (3 zdarzeń przyszłych) w jednej interpretacji indywidualnej.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 ze zm.), zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W świetle art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Zgodnie zatem z ww. przepisami, grunt i budynek spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Niemniej jak wynika z art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i ust. 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednakże zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

W myśl art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, przez tereny budowlane - rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Stosownie do przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem z powyższego przepisu wynika, iż dostawa nieruchomości, spełniających określone w przepisach warunki, może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacji, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia upłynął okres krótszy niż dwa lata.

Zgodnie z przepisem art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1. wybudowaniu lub
2. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W tym miejscu należy zauważyć, iż w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom po spełnieniu określonych warunków skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, zwalnia się od podatku również dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1. w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2. dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Przy czym wskazać należy, iż zgodnie z art. 43 ust. 7a, warunku o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy o podatku od towarów i usług w myśl którego, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że aktem notarialnym w dniu 25 stycznia 2008 r. małżonkowie A i B zakupili od Skarbu Państwa, nieruchomość o powierzchni 6,9659 ha zabudowaną budynkami magazynowymi wojskowymi z początku lat 50-tych. Działka została kupiona do planowanej nowej inwestycji. Docelowo miał tam powstać nowy oddział firm. Przy zakupie nieruchomości podatnikom nie przysługiwało prawo do odliczenia VAT mimo iż byli i są czynnymi podatnikami. Małżonkowie prowadzą działalność gospodarczą każdy na własny rachunek na własne ryzyko. W związku ze zmianami na rynku nie doszło do rozpoczęcia planowanej działalności. Jedynie uzyskano zgodę na rozbiórkę budynków znajdujących się na działce.

W końcówce 2015 roku pozyskano chętnych na zakup części działki. Dokonano podziału działki pod potrzeby nabywców. Jedną część kupuje Miasto dla zakonu Pijarów, którzy mają wybudować szkołę podstawową w pierwszej kolejności, a potem szkołę ponadpodstawową. Na działce tej znajduje się jeden mały magazyn i większa część drugiego magazynu. Magazyny te nie mają żadnej wartości użytecznej dla nabywców.

Drugą działkę zabudowaną kilkoma magazynami - kupuje deweloper pod budownictwo mieszkaniowe i z nim zawarto umowę przedwstępną 7 stycznia 2016 r. z zadatkiem, zabezpieczającym możliwość zwrotu w przypadku nieotrzymania decyzji ostatecznej w administracyjnym toku inwestycji Prezydenta Miasta o warunkach zabudowy zespołem budynków mieszkalnych wielorodzinnych o liczbie kondygnacji nie mniej niż 6.

Pozostaje trzecia działka na którą w chwili obecnej nie ma 100% nabywcy. Na działce tej nie znajdują się żadne magazyny. Plan zagospodarowania jest w trakcie opracowania. Obecnie tereny mają symbol TR.

Zgodnie z art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2016 r., poz. 290) ilekroć w ustawie jest mowa o budynku - należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Analogicznie definiuje budynek Polska Klasyfikacja Obiektów Budowlanych wprowadzona do stosowania rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (Dz.U. Nr 112, poz. 1316 ze zm.) stanowiąc, iż przez obiekty budowlane rozumie się konstrukcje połączone z gruntem w sposób trwały, wykonane z materiałów budowlanych i elementów składowych, będące wynikiem prac budowlanych. Zaś budynki to zadaszone obiekty budowlane wraz z wbudowanymi instalacjami i urządzeniami technicznymi, wykorzystywane dla potrzeb stałych. Przystosowane są do przebywania ludzi, zwierząt lub ochrony przedmiotów.

Dział 12 PKOB obejmuje Budynki niemieszkalne. W dziale tym mieszczą się m.in. grupa 125 - Budynki przemysłowe i magazynowe. Grupa 125 obejmuje m.in. klasę 1252 Zbiorniki, silosy i budynki magazynowe.

W celu rozstrzygnięcia czy przedmiotem dostawy jest nieruchomość zabudowana, czy jedynie prawo własności gruntu, należy wskazać na wyrok TSUE z dnia 19 listopada 2009 r. C-461/08, który stanowi: W świetle powyższych rozważań na zadane pytania odpowiedzieć należy, że art. 13 część B lit. g) szóstej dyrektywy w związku z art. 4 ust. 3 lit. a) tej dyrektywy powinien być interpretowany w ten sposób, że przewidzianym w pierwszym z tych przepisów zwolnieniem z podatku VAT nie jest objęta dostawa działki, na której wciąż stoi stary budynek, który ma zostać rozebrany w celu wzniesienia na jego miejscu nowej konstrukcji i którego rozbiórka, do jakiej zobowiązał się sprzedający, rozpoczęła się przed tą dostawą. Takie transakcje dostawy i rozbiórki stanowią w świetle podatku VAT transakcję jednolitą mającą na celu jako całość dostawę nie tyle istniejącego budynku i gruntu, na którym stoi, co niezabudowanej działki, niezależnie od stanu zaawansowania robót rozbiórkowych starego budynku w momencie rzeczywistej dostawy działki (pkt 44).

Istotnym w niniejszej sprawie jest zatem fakt, czy rozbiórka budynków znajdujących się na działce, którą kupuje Miasto oraz na działce, którą kupuje deweloper rozpocznie się przed dostawą.

Jak wynika ze złożonego wniosku zarówno w odniesieniu do działki, którą kupuje Miasto jak i w odniesieniu do działki, którą kupuje deweloper, rozbiórka magazynów nastąpi po sprzedaży na koszt nabywcy.

Zatem w świetle wyżej powołanego wyroku TSUE zbycie prawa własności nieruchomości działki, którą kupuje Miasto i działki, którą kupuje deweloper, na których znajdują się magazyny należy uznać za zbycie prawa własności nieruchomości zabudowanych.

Należy podkreślić, że pomimo tego, że w odniesieniu do działki, którą kupuje Miasto cena ustalona jest ceną gruntu ponieważ magazyny nie stanowią dla kupującego żadnej wartości, gdyż ekonomicznym celem Miasta jest nabycie gruntu pod budowę szkoły podstawowej, a w dalszej przyszłości szkoły ponadpodstawowej oraz w odniesieniu do działki, którą kupuje deweloper cena działki obejmuje tylko grunt, gdyż działka kupowana jest pod budownictwo mieszkaniowe, to dopóki dane magazyny spełniają przesłanki do uznania ich za budynek, teren na którym są one usytuowane, jest terenem zabudowanym. Dopiero jeśli na skutek podjętych prac rozbiórkowych przestaną one spełniać kryteria przewidziane dla budynku, teren na którym takie obiekty się uprzednio znajdowały, staje się gruntem niezabudowanym. Na powyższe bez wpływu pozostaje również okoliczność, że wartość przeznaczonych do rozbiórki obiektów może być znikoma lub wręcz mogą być one pozbawione wartości rynkowej.

Analiza powołanych wyżej przepisów wskazuje bowiem jednoznacznie, że zwolnienie od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, odnosi się wprost do budynków, budowli lub ich części, a nie do ich wartości, czy innych parametrów. W związku z tym, w sprawie będącej przedmiotem zapytania, dotyczącej opodatkowania dostawy działki, którą kupuje Miasto i działki, którą kupuje deweloper zabudowanych budynkami magazynowymi nie będzie miał znaczenia ich stan techniczny, czy wartość przedmiotowych budynków, a jedynie przesłanki wskazane wprost w cyt. wyżej art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy.

Zatem w analizowanej sprawie, kluczowym elementem jest ustalenie, czy w odniesieniu do wskazanych budynków nastąpiło pierwsze zasiedlenie, a jeżeli tak, to w którym momencie.

W odniesieniu do działki, którą kupuje Miasto Wnioskodawca wskazał, że znajdujące się na niej budynki są trwale związane z gruntem. Są to magazyny o takiej samej konstrukcji różniące się tylko wielkością - wg prawa budowlanego i PKOB, mały magazyn - murowany na fundamentach oraz część drugiego - murowany na fundamentach. Symbol PKOB: budynki magazynowe 1252 - mały magazyn, budynki magazynowe 1252 - część drugiego.

Budynki te nie były wykorzystywane do żadnej działalności ani opodatkowanej ani zwolnionej z VAT. Są to budynki (obydwa magazyny) wybudowane w 1950 roku i przez obecnych właścicieli nie były wykorzystywane. Jako mienie wojskowe przez poprzedniego właściciela (wojsko) były wykorzystywane jako magazyny wojskowe.

Budynek mały magazynu i duży zostały wybudowane w latach 50-tych ubiegłego wieku i zasiedlone w tym okresie. Był to pierwszy właściciel. Według posiadanych przez Wnioskodawcę wiadomości nie były one oddawane w dzierżawę innym podmiotom.

Wnioskodawca zakupił nieruchomość 25 stycznia 2008 r. Dostawa na rzecz Wnioskodawcy była czynnością zwolnioną na podstawie ówcześnie obowiązujących przepisów o VAT.

Od momentu zakupu działka i budynki nie były wykorzystywane przez Wnioskodawcę do żadnej działalności ani opodatkowanej ani nieopodatkowanej.

Na mały magazyn i na duży magazyn nie były ponoszone w okresie posiadania przez Wnioskodawcę żadne nakłady/wydatki na modernizację.

Biorąc zatem pod uwagę powyższe należy stwierdzić, że z przedstawionego opisu sprawy wynika, że w odniesieniu do małego magazynu i dużego magazynu znajdujących się na działce, którą kupuje Miasto, doszło do pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, gdyż budynki te były przedmiotem sprzedaży na rzecz Wnioskodawcy w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu, choć korzystającej ze zwolnienia oraz pomiędzy pierwszym zasiedleniem a planowaną dostawą tych budynków nie upłynie okres krótszy niż 2 lata.

Zatem do planowanej dostawy opisanych budynków znajdzie zastosowanie zwolnienie od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Tym samym, w oparciu o art. 29a ust. 8 ustawy, zbycie prawa własności gruntu, na którym posadowione są ww. budynki, również będzie podlegało zwolnieniu od podatku.

W związku z powyższym stanowisko Wnioskodawcy, że do sprzedaży działki, którą kupuje Miasto należy zastosować stawkę zwolnioną, należało uznać za prawidłowe.

W odniesieniu do działki, którą kupuje deweloper Wnioskodawca wskazał, że na działce tej znajduje się 5 magazynów i jeden wspólny z Miastem 1/3 powierzchni.

Magazyny wojskowe stanowią budynki w rozumieniu Prawa Budowlanego i PKOB (1252), są one różnej wielkości, są murowane trwale związane z gruntem. Przedmiotowe magazyny nie były wykorzystywane do żadnej działalności ani opodatkowanej ani zwolnionej z VAT.

Magazyny zostały wybudowanie: magazyn
1 - 1950 rok i w tym też roku oddany do użytkowania; magazyn 2 - 1950 rok i w tym też roku oddany do użytkowania; magazyn 3 - 1950 rok i w tym też roku oddany do użytkowania; magazyn 4 - 1950 rok i w tym też roku oddany do użytkowania; magazyn 5 - 1950 rok i w tym też roku oddany do użytkowania; magazyn 6 - 1950 rok i w tym też roku oddany do użytkowania.

Według posiadanych przez Wnioskodawcę wiadomości budynki były w posiadaniu wojska, zostały wybudowane i oddane do użytkowania i zasiedlone w 1950 roku, nie były ponoszone nakłady na modernizację i wojsko było ich użytkownikiem, nie były dzierżawione i oddane w najem.

Wnioskodawca zakupił nieruchomość 25 stycznia 2008 r. Dostawa na rzecz Wnioskodawcy była czynnością zwolnioną na podstawie ówcześnie obowiązujących przepisów o VAT.

Działka jak i magazyny nie były wykorzystywane przez Wnioskodawcę od momentu zakupu do obecnej chwili.

Na magazyny nie były ponoszone żadne nakłady na modernizację i ulepszenie.

Biorąc zatem pod uwagę powyższe należy stwierdzić, że z przedstawionego opisu sprawy wynika, że w odniesieniu do ww. 6 magazynów znajdujących się na działce, którą kupuje deweloper, doszło do pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, gdyż budynki te były przedmiotem sprzedaży na rzecz Wnioskodawcy w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu, choć korzystającej ze zwolnienia oraz pomiędzy pierwszym zasiedleniem a planowaną dostawą tych budynków nie upłynie okres krótszy niż 2 lata.

Zatem do planowanej dostawy opisanych budynków znajdzie zastosowanie zwolnienie od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Tym samym, w oparciu o art. 29a ust. 8 ustawy, zbycie prawa własności gruntu, na którym posadowione są ww. budynki, również będzie podlegało zwolnieniu od podatku.

W związku z powyższym stanowisko Wnioskodawcy, że do sprzedaży działki, którą kupuje deweloper należy zastosować stawkę zwolnioną, należało uznać za prawidłowe.

Również stanowisko Wnioskodawcy dotyczące wpłaconego przez dewelopera zadatku na poczet zakupu działki, należało uznać za prawidłowe, gdyż jak to już zostało rozstrzygnięte powyżej dostawa opisanej działki (którą kupuje deweloper) zabudowanej ww. 5 magazynami i jednym wspólnym z Miastem (1/3 powierzchni) będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 w związku z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT.

W odniesieniu do trzeciej działki, na którą w chwili obecnej nie ma 100% nabywcy, Wnioskodawca wskazał, że na działce tej nie znajdują się żadne magazyny. Dla działki tej brak jest planu zagospodarowania przestrzennego, nie ma również decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Prawdopodobnie przyszły nabywca wystąpi o taką decyzję. Obecnie tereny mają symbol TR - to oznaczenie terenów różnych ujęte w wypisie rejestru gruntów.

Jak już wskazano w niniejszej interpretacji zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

W myśl art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, przez tereny budowlane - rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Stosownie do treści art. 4 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2015 r. poz. 199 ze zm.), ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Z treści cytowanego przepisu wynika, że w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego dochodzi do wiążącego podmioty władzy, w tym administracji, oraz podmioty spoza systemu władzy (osoby fizyczne i ich organizacje) ustalenia bądź zmiany przeznaczenia terenu na określony w tym planie cel.

Zgodnie z art. 4 ust. 2 ww. ustawy, w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu, przy czym:

1. lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego,
2. sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

Dokonana wyżej analiza przepisów jednoznacznie wskazuje, że zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę. Elementem, który determinuje zwolnienie od podatku VAT zbycia gruntów jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane. Przy czym - jak wyjaśniono wyżej - o tym, że dany teren jest terenem budowlanym przesądzają zapisy w planie zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą prawidłowości zastosowania stawki 23% dla sprzedaży działki niezabudowanej (pod zabudowę mieszkaniową).

Odnosząc się do powyższych wątpliwości Wnioskodawcy należy stwierdzić, że jeżeli przyszły nabywca wystąpi o decyzję o warunkach zabudowy i decyzja taka zostanie wydana przed sprzedażą tej działki i jak wskazał Wnioskodawca w pytaniu, działka będzie przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową, to planowana dostawa działki nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, gdyż będzie terenem przeznaczonym pod zabudowę w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT.

Planowana dostawa tej działki nie będzie również korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, gdyż nie była ona wykorzystywana przez Wnioskodawcę na cele działalności zwolnionej.

W związku z powyższym w sytuacji gdy przed sprzedażą zostanie wydana decyzja o warunkach zabudowy przewidująca zabudowę mieszkaniową, dostawa tej działki będzie opodatkowana 23% stawką podatku VAT na podstawie art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy o VAT.

Jeżeli natomiast przyszły nabywca wystąpi o decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, ale przed dokonaniem sprzedaży decyzja taka nie zostanie wydana oraz dla działki tej nadal nie będzie planu zagospodarowania przestrzennego, to dostawa tej działki będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

W związku z powyższym stanowisko Wnioskodawcy, że sprzedaż gruntu w momencie posiadania decyzji o klasyfikacji terenu pod budownictwo mieszkaniowe będzie opodatkowana stawką VAT 23%, należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja traci ważność w przypadku zmiany któregokolwiek z elementów przedstawionego zdarzenia przyszłego lub zmiany stanu prawnego.

Na marginesie zauważyć należy, że niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie Pani A jako Wnioskodawcy. Zgodnie bowiem z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, minister właściwy do spraw finansów publicznych, na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną), zatem interpretację wydać można na rzecz jednej osoby fizycznej, a nie dla małżonków.

W pozostałym zakresie objętym wnioskiem wydano odrębne rozstrzygnięcie.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Zgodnie z przepisem § 1 pkt 1 rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 28 sierpnia 2008 r. w sprawie przekazania rozpoznawania innym wojewódzkim sądom administracyjnym niektórych spraw z zakresu działania ministra właściwego do spraw finansów publicznych, Prezesa Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Prezesa Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego (Dz.U. Nr 163, poz. 1016) skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.).

Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.

Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach