Temat interpretacji

W przypadku przedmiotowej transakcji podatek od towarów i usług nie wystąpi, gdyż zbycie niewynajmowanej części budynku pozostaje poza zakresem ustawy o VAT natomiast wynajmowana część korzystać będzie ze zwolnienia od podatku VAT.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r. poz. 613) oraz § 6 pkt 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 12 maja 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 18 sierpnia 2015 r. (data wpływu 28 sierpnia 2015 r.) - uzupełnionym w dniu 2 listopada 2015 r. pismem z dnia 2 listopada 2015 r. (data wpływu 4 listopada 2015 r.) na wezwanie Organu z dnia 22 października 2015 r. (doręczone 26 października 2015 r.) - o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

• braku obowiązku odprowadzenia podatku od towarów i usług z tytułu licytacyjnej sprzedaży nieruchomości należącej do dłużnika (sygn. akt sprawy KM 1960/14) - jest prawidłowe,

• braku obowiązku wystawienia faktury z tytułu ww. licytacyjnej sprzedaży nieruchomości jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 28 sierpnia 2015 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania licytacyjnej sprzedaży nieruchomości.

Wniosek został uzupełniony w dniu 2 listopada 2015 r. pismem z dnia 2 listopada 2015 r. (data wpływu 4 listopada 2015 r.) będącym uzupełnieniem na wezwanie Organu z dnia 22 października 2015 r. (doręczone 26 października 2015 r.).

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

W toku czynności egzekucyjnych na podstawie art. 923 kodeksu postępowania egzekucyjnego dokonano wszczęcia egzekucji z: nieruchomości, dla której Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego prowadzi księgę wieczystą (udział dłużnika w nieruchomości 1/2). Dłużnik nie prowadzi działalności gospodarczej i nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Nieruchomość stanowi majątek prywatny dłużnika - dłużnik posiadał działalność zarejestrowaną pod ww. adresem - zamknięta ok. 3 lata temu. Dłużnikowi w stosunku do ww. nieruchomości nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Zasiedlenie nastąpiło 7-8 lat temu. Nabycie nieruchomości na podstawie aktu Notarialnego nie było potwierdzone fakturą VAT. Budynek znajdujący się na posesji został wybudowany przez dłużnika. Obecnie wynajmowany jest garaż postawiony na ww. nieruchomości - umowa zawarta ok 1 rok temu. Budynek na nieruchomości postawiony ok 7-8 lat temu, po wybudowaniu i zamieszkaniu remonty łazienek nie przekraczające 30% wartości początkowej budynku. Budynek oddany do użytku (odbiór) z końcem 2008 r. Dłużnik prowadził działalność gospodarczą od 25 września 2001 r. do dnia 30 kwietnia 2013 r., działalność dłużnika prowadzona była pod adresem ww. nieruchomości od końca 2008 r. do dnia zakończenia prowadzenia działalności tj. 30 kwietnia 2013 r.

W uzupełnieniu do wniosku Wnioskodawca wskazał, że budynek nie służył dłużnikowi do wykonywania działalności gospodarczej, była pod adresem M. w P. zarejestrowana jedynie działalność gospodarcza, natomiast nieruchomość nie była ściśle związana z prowadzeniem działalności. Budynek nie był wykorzystywany do czynności podlegających opodatkowaniu. Garaż jest połączony z budynkiem, jest trwale związany z gruntem i wybudowany został wraz z budynkiem mieszkalnym. Dłużnik prowadził działalność gospodarczą zarejestrowaną na przedmiotowej nieruchomości (projektowanie wnętrz), od 3 lat jest zamknięta. Garaż jest wynajmowany od około 1 roku. Budynek zlokalizowany na nieruchomości wybudowano na podstawie pozwolenia na budowę z dnia 29 sierpnia 2005 r. i oddano do użytkowania na podstawie zawiadomienia o zakończeniu budowy z dnia 22 grudnia 2008 r.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy od nieruchomości należy obliczyć i odprowadzić podatek VAT, w jakiej wysokości, a także czy na komorniku sądowym spoczywa taki obowiązek w przypadku licytacyjnej sprzedaży nieruchomości należącej do dłużnika...

Zdaniem Wnioskodawcy, niniejsze zapytanie podyktowane jest faktem, że zgodnie z obowiązującym stanem prawnym komornik sądowy jako organ egzekucyjny nie posiada ustawowych kompetencji do ustalenia wysokości podatku VAT od sprzedanej w drodze licytacji przedmiotowej nieruchomości.

Zgodnie z art. 18 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług komornicy sądowi wykonujący czynności egzekucyjne w rozumieniu przepisów kodeksu postępowania cywilnego są płatnikami podatku od dostawy, dokonywanej w trybie egzekucji, towarów będących własnością dłużnika lub posiadanych przez niego z naruszeniem obowiązujących przepisów.

Z treści ww. przepisu wynika, że komornik jest podatnikiem podatku od dostawy. Z obowiązujących przepisów wynika także, że komornik sądowy dokonuje transakcji w imieniu podatnika - dłużnika. Prowadzona przez niego sprzedaż towarów będących własnością dłużnika będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, gdy do rozliczenia tego podatku byłby zobowiązany dłużnik. W przypadku, gdy powyższa czynność nie podlegałaby opodatkowaniu tym podatkiem lub byłaby od niego zwolniona, komornik sądowy nie będzie obowiązany do odprowadzenia podatku.

Opodatkowanie podatkiem od towarów i usług będzie miało miejsce wówczas, jeżeli spełnione zostaną przesłanki o charakterze przedmiotowym, tj. wystąpi czynność podlegająca opodatkowaniu w oparciu o przepis art. 5 ustawy i podmiotowym tj. czynność podlegająca opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jest dokonywana przez osobę będącą podatnikiem w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, działającą w takim charakterze.

Zdaniem Wnioskodawcy, w przedmiotowej sprawie komornik nie jest zobowiązany do wystawienia faktury i odprowadzenia podatku VAT oraz pomniejszenia o jego kwotę kwoty podatku VAT należnego.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest:

• prawidłowe w zakresie braku obowiązku odprowadzenia podatku od towarów i usług z tytułu licytacyjnej sprzedaży nieruchomości należącej do dłużnika ,

• nieprawidłowe w zakresie braku obowiązku wystawienia faktury z tytułu ww. licytacyjnej sprzedaży nieruchomości.

Zgodnie z treścią art. 18 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 z późn. zm.) organy egzekucyjne określone w ustawie z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz. U. z 2005 r. nr 229, poz. 1954, z późn. zm.) oraz komornicy sądowi wykonujący czynności egzekucyjne w rozumieniu przepisów Kodeksu postępowania cywilnego są płatnikami podatku od dostawy, dokonywanej w trybie egzekucji, towarów będących własnością dłużnika lub posiadanych przez niego z naruszeniem obowiązujących przepisów.

W świetle wskazanego wyżej przepisu komornik sądowy jest płatnikiem podatku od dostawy towaru dokonywanej w trybie egzekucji, w przypadku, gdy wykonuje czynności egzekucyjne. Należy zauważyć, że przez czynność egzekucyjną należy rozumieć każde formalne, oparte na przepisach procesowych, działanie uprawnionego organu egzekucyjnego wywołujące skutek prawny dla prowadzonej egzekucji.

Na podstawie art. 759 § 1 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (Dz.U. z 2014 r., poz. 101 z późn. zm.), czynności egzekucyjne są wykonywane przez komorników z wyjątkiem czynności zastrzeżonych dla sądów.

Zgodnie z art. 921 § 1 ustawy Kodeks postępowania cywilnego egzekucja z nieruchomości należy do komornika działającego przy sądzie, w którego okręgu nieruchomość jest położona.

Literalna treść art. 18 ustawy o podatku od towarów i usług wskazuje, że komornik sądowy jest płatnikiem podatku VAT od dostawy dokonanej w wyniku prowadzenia określonego rodzaju egzekucji, ilekroć podejmuje on czynności egzekucyjne. Przy czym, w tym przepisie brak jest jednoznacznego wymogu, aby komornik jako przyszły płatnik, dokonywał w trakcie prowadzenia określonego rodzaju egzekucji czynności, której bezpośrednim skutkiem jest przeniesienie prawa własności określonego towaru.

Tak więc, warunek z art. 18 ustawy o VAT dla uznania komornika za płatnika podatku od towarów i usług od dostawy dokonanej w wyniku prowadzenia określonego rodzaju egzekucji zostanie spełniony również, gdy w trakcie prowadzenia egzekucji będzie on dokonywał tylko niektórych czynności egzekucyjnych, tak jak to ma miejsce w przypadku egzekucji z nieruchomości.

Definicja płatnika została zawarta w art. 8 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2015 r., poz. 613). Zgodnie z tym przepisem płatnikiem jest osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej, obowiązana na podstawie przepisów prawa podatkowego do obliczenia i pobrania od podatnika podatku i wpłacenia go we właściwym terminie organowi podatkowemu.

Natomiast podatnikiem - stosownie do art. 7 § 1 Ordynacji podatkowej - jest osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej, podlegająca na mocy ustaw podatkowych obowiązkowi podatkowemu.

Na mocy art. 106c ustawy o podatku od towarów i usług, faktury dokumentujące dostawę towarów, o której mowa w art. 18, z tytułu której na dłużniku ciąży obowiązek podatkowy, wystawiają w imieniu i na rzecz dłużnika:

1. organy egzekucyjne określone w ustawie z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji;
2. komornicy sądowi wykonujący czynności egzekucyjne w rozumieniu przepisów Kodeksu postępowania cywilnego.

Zatem fakturę wystawia się w sytuacji kiedy na dłużniku spoczywa obowiązek podatkowy związany ze sprzedażą towarów.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że komornik sądowy dokonuje transakcji w imieniu podatnika dłużnika. Prowadzona przez niego sprzedaż towarów będących własnością dłużnika będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, gdy do rozliczenia tego podatku będzie zobowiązany dłużnik. W przypadku kiedy sprzedaż towarów będących własnością dłużnika nie będzie podlegała opodatkowaniu tym podatkiem komornik sądowy nie będzie zobowiązany do opodatkowania podatkiem od towarów i usług dokonanej w imieniu dłużnika czynności. Natomiast w sytuacji kiedy sprzedaż towarów będących własnością dłużnika będzie podlegała opodatkowaniu tym podatkiem komornik sądowy będzie zobowiązany do opodatkowania podatkiem od towarów i usług dokonanej w imieniu dłużnika czynności.

Tym samym, komornik sądowy zobowiązany jest do przestrzegania przepisów ustawy o podatku od towarów i usług oraz do uwzględnienia w trakcie licytacyjnej sprzedaży towarów okoliczności decydujących o jej opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art . 7 ust. 1 ww. ustawy przez dostawę towarów, o której mowa w art . 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel ().

Towarami w świetle art. 2 pkt 6 ww. ustawy są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zatem w sytuacji kiedy przedmiotem odpłatnej dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel mamy do czynienia z odpłatną dostawą towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, podlegającą opodatkowaniu tym podatkiem.

Nieruchomościami, w myśl art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. z 2014 r., poz. 121 z poźn. zm.) są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

W konsekwencji, sprzedaż nieruchomości, co do zasady, będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług. Należy podkreślić, że opodatkowanie podatkiem od towarów i usług ma miejsce wówczas, kiedy spełniona zostanie przesłanka o charakterze przedmiotowym, tj. wystąpi czynność podlegająca opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 ustawy o VAT oraz przesłanka o charakterze podmiotowym, tj. czynność podlegająca opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług będzie dokonana przez podmiot działający w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

Stosownie do treści art. 15 ust. 1 ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza według art. 15 ust. 2 ww. ustawy obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem podatnik tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o VAT. Aby jednak dostawę towarów uznać za działalność gospodarczą należy wykazać, że w momencie jej realizacji podatnik zachowywał się jak podatnik, a sprzedawane towary zostały nabyte w celu wykorzystania w działalności gospodarczej.

Zatem kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Jednocześnie wykorzystywanie składników majątku tj. takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania, które polega na czerpaniu dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Należy stwierdzić, że każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług. W konsekwencji, wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy o podatku od towarów i usług.

Z treści wniosku oraz jego uzupełnienia wynika, że w toku czynności egzekucyjnych na podstawie art. 923 kodeksu postępowania egzekucyjnego dokonano wszczęcia egzekucji z: nieruchomości położonej: w X., dla której Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w P. prowadzi księgę wieczystą (udział dłużnika w nieruchomości ½). Dłużnik nie prowadzi działalności gospodarczej i nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Nieruchomość stanowi majątek prywatny dłużnika - dłużnik posiadał działalność zarejestrowaną pod ww. adresem - zamknięta ok. 3 lata temu. Dłużnikowi w stosunku do ww. nieruchomości nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Nabycie nieruchomości na podstawie aktu Notarialnego nie było potwierdzone fakturą VAT. Budynek znajdujący się na posesji został wybudowany przez dłużnika. Obecnie wynajmowany jest garaż postawiony na ww. nieruchomości - umowa zawarta ok 1 rok temu. Budynek na nieruchomości postawiony ok 7-8 lat temu, po wybudowaniu i zamieszkaniu remonty łazienek nie przekraczające 30% wartości początkowej budynku. Dłużnik prowadził działalność gospodarczą od 25 września 2001 r. do dnia 30 kwietnia 2013 r. Budynek nie służył dłużnikowi do wykonywania działalności gospodarczej, była tam zarejestrowana jedynie działalność gospodarcza, natomiast nieruchomość nie była ściśle związana z prowadzeniem działalności. Budynek nie był wykorzystywany do czynności podlegających opodatkowaniu. Garaż jest połączony z budynkiem, jest trwale związany z gruntem i wybudowany został wraz z budynkiem mieszkalnym.

Należy podkreślić, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w myśl którego w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione.

W świetle przedstawionej treści wniosku i przywołanych przepisów trudno w analizowanej sprawie dłużnika uznać za podatnika podatku od towarów i usług w związku ze sprzedażą niewynajmowanej części budynku w drodze licytacji komorniczej. Brak jest przesłanek wskazujących na to, że dłużnik w odniesieniu do sprzedaży tej części budynku, stanowiącej majątek prywatny, działa w charakterze podatnika, o którym mowa w art. 15 ustawy o podatku od towarów i usług. Zatem zbycie niewynajmowanej części budynku nie będzie dokonane w ramach działalności gospodarczej. Sprzedaż ww. części budynku nastąpi w ramach rozporządzania własnym majątkiem i jest działaniem w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania. Tym samym, sprzedaż niewynajmowanej części budynku, która to część jak wskazała Wnioskodawczyni - nie była wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej, lecz stanowi majątek prywatny dłużnika nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W niniejszych okolicznościach wskazano ponadto, że od ok. 1 roku wynajmowany jest garaż znajdujący się w budynku.

Zgodnie z art. 659 § 1 cyt. ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Jak wynika z powyższego przepisu umowa najmu jest umową cywilnoprawną o charakterze zobowiązaniowym przysparzającym obydwie strony zawartej umowy. Najem jest więc umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

W konsekwencji, umowa najmu jako czynność odpłatna stanowi, stosownie do zapisów ustawy o podatku od towarów i usług, odpłatną usługę, o której mowa w art. 8 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług i jest czynnością podlegającą opodatkowaniu, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 tej ustawy. W konsekwencji, z tytułu świadczenia usług w zakresie wynajmu i dokonywania tych czynności w sposób systematyczny lub ciągły wykonawca czynności staje się podmiotem prowadzącym działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT i de facto - podatnikiem podatku VAT zdefiniowanym w art. 15 ust. 1 ww. ustawy, bez względu na to czy najem jest prowadzony w ramach działalności gospodarczej, czy jako odrębne źródło przychodu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W świetle przedstawionych okoliczności i przywołanych przepisów należy stwierdzić, że sprzedaż wynajmowanej części budynku (garaż) w drodze licytacji podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Jak wynika z opisu sprawy, garaż jest wynajmowany od ok. 1 roku. Dowodzi to, że część budynku była wykorzystywana w celach zarobkowych. Tak więc, w związku z dostawą wyżej wskazanej części budynku dłużnik wypełnia przesłanki określone w art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, pozwalające uznać czynność sprzedaży budynku w części za opodatkowaną podatkiem od towarów i usług.

Stosownie do art. 41 ust. 1 ww. ustawy stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Przy czym, zgodnie z art. 146a pkt 1 ww. ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%. Jednakże zarówno w treści ustawy, jak i przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi, bądź zwolnienie od podatku.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Ustawa o podatku od towarów i usług w art. 2 pkt 14 definiuje pojęcie pierwszego zasiedlenia, przez które rozumieć należy oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1. wybudowaniu lub
2. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Aby można mówić o pierwszym zasiedleniu, zgodnie ze wskazanym art. 2 pkt 14 ww. ustawy musi dojść do oddania budynków, budowli lub ich części do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwsze zasiedlenie dotyczyć może każdej czynności objętej przedmiotowym zakresem opodatkowania podatkiem od towarów i usług, mocą której budynek, budowla lub ich części oddane są do użytkowania. Tym samym, może to być zarówno dostawa towarów, jak i świadczenie usług.

W przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ww. ustawy ustawodawca umożliwia podatnikom po spełnieniu określonych warunków skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ww. ustawy zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1. w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2. dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Wobec analizy przepisów statuujących zwolnienie od podatku sprzedaży budynku, budowli lub ich części i przedstawionych okoliczności sprawy należy stwierdzić, że w stosunku do wynajmowanej części budynku doszło do jej pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług. Ta część budynku została oddana do użytkowania wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT ok. rok temu. Zatem w sytuacji kiedy na dzień licytacyjnej sprzedaży nieruchomości upłynie okres dłuższy niż 2 lata od momentu oddania garażu w najem (ww. pierwszego zasiedlenia) to sprzedaż wynajmowanej części nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia od podatku przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług. Natomiast w sytuacji, kiedy pomiędzy pierwszym zasiedleniem w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT a licytacyjną sprzedażą nieruchomości nie upłynie okres dłuższy niż 2 lata sprzedaż tej części nieruchomości (udział ½) nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Jednocześnie należy wskazać, że wobec braku możliwości zastosowania zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i w związku z tym, że dłużnikowi nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z przedmiotowym budynkiem i nie ponosił on wydatków na jego ulepszenie, które byłyby wyższe niż 30% wartości początkowej obiektu, to przedmiotowa sprzedaż budynku w części wynajmowanej (udział ½) będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o podatku od towarów i usług. Taką samą stawką podatku VAT w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT objęty będzie proporcjonalnie przynależny do tej części nieruchomości grunt.

Komornik sądowy co do zasady jest płatnikiem podatku od towarów i usług od dokonywanych dostaw w trybie egzekucji, jednakże w przypadku przedmiotowej transakcji podatek od towarów i usług nie wystąpi, gdyż zbycie niewynajmowanej części budynku pozostaje poza zakresem ustawy o VAT natomiast wynajmowana część korzystać będzie ze zwolnienia od podatku VAT.

W konsekwencji na Wnioskodawczyni jako płatniku nie ciąży obowiązek naliczenia, pobrania i odprowadzenia podatku VAT od tej transakcji do właściwego urzędu skarbowego. Należy jednak zauważyć, że w związku z opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług wynajmowanej części budynku Wnioskodawczyni zobowiązana będzie do wystawienia faktury dokumentującej sprzedaż wynajmowanej części budynku i proporcjonalnie przynależnego do tej części budynku gruntu, z zastosowaniem zwolnienia od podatku od towarów i usług.

W konsekwencji stanowisko Wnioskodawczyni w zakresie braku obowiązku odprowadzenia podatku od towarów i usług z tytułu licytacyjnej sprzedaży nieruchomości należącej do dłużnika należało uznać za prawidłowe. Natomiast stanowisko Wnioskodawczyni w zakresie braku obowiązku wystawienia faktury z tytułu ww. licytacyjnej sprzedaży nieruchomości należało uznać za nieprawidłowe.

Należy zaznaczyć, że niniejsza interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie uznania Strony za płatnika podatku od towarów i usług oraz obowiązku odprowadzenia podatku VAT od dostawy nieruchomości w trybie postępowania egzekucyjnego. Natomiast kwestia dotycząca pomniejszenia kwoty podatku VAT należnego podnoszona przez Stronę we własnym stanowisku nie jest przedmiotem rozstrzygnięcia, ponieważ w tym zakresie Wnioskodawczyni nie przedstawiła stanu faktycznego i nie sprecyzowała pytania.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. z 2012 r., poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.

Wniosek ORD-IN (PDF)

Treść w pliku PDF 306 kB

Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie