Temat interpretacji

sprzedaż działek niezabudowanych

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2012r. poz. 749) oraz § 2 i § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 15 maja 2012r. (data wpływu 30 maja 2012r.), uzupełnionym pismem z dnia 23 sierpnia 2012r. (data wpływu 28 sierpnia 2012r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 30 maja 2012r. do tut. organu wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

Ww. wniosek został uzupełniony pismem z dnia 23 sierpnia 2012r. (data wpływu 28 sierpnia 2012r.), będącym odpowiedzią na wezwanie tut. organu z dnia 16 sierpnia 2012r.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca jest właścicielem gruntów (dalej: Nieruchomości), w skład których wchodzi kilka działek, które nabył w 1990r. w drodze spadku. W 2010r. Wnioskodawca po raz pierwszy zarejestrował swoją indywidualną działalność gospodarczą i postanowił prowadzić działalność developerską. W związku z tym, na jednej z działek wybudował budynek mieszkalny z przeznaczeniem na sprzedaż. W 2012r. Wnioskodawca zakończył budowę tego budynku i prowadzi jego sprzedaż. Planował również budowę kolejnych budynków mieszkalnych na następnych działkach, w związku z tym przygotowany został projekt architektoniczny i uzyskane pozwolenie na budowę. Jednakże z uwagi na powszechnie panujący kryzys na rynku nieruchomości (groźba ponoszenia strat), brak źródeł dalszego finansowania kapitałochłonnej działalności oraz brak chęci do ponoszenia osobistego ryzyka (jako osoba fizyczna) za prowadzoną działalność gospodarczą Wnioskodawca postanowił, że po sprzedaniu pierwszego budynku (oczywiście wraz z działką) zlikwiduje działalność gospodarczą.

Nieruchomości, których Wnioskodawca jest właścicielem nie zostały przyjęte do składników majątkowych prowadzonego przedsiębiorstwa, z wyjątkiem jednej działki, na której został wybudowany budynek celem sprzedaży.

Ponieważ Wnioskodawca planuje zakończyć działalność gospodarczą ma pytanie odnośnie podatkowego traktowania w przyszłości transakcji zbycia Nieruchomości stanowiących osobistą własność Wnioskodawcy, z perspektywy podatku od towarów i usług (VAT).

W uzupełnieniu Wnioskodawca wskazuje, że jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT od momentu rozpoczęcia działalności gospodarczej - marzec 2010r. Przy czym Wnioskodawca stał się właścicielem nieruchomości wcześniej, a co istotniejsze nastąpiło to nie w drodze jego działań związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Ze względu na szczególny charakter nabycia tj. spadek, Wnioskodawca nie mógł mieć żadnych konkretnych planów co do celu w jakim nieruchomość została nabyta. W szczególności, że Wnioskodawca w momencie nabycia spadku chodził jeszcze do szkoły. W konsekwencji nabycie nieruchomości nie zostało dokonane w celu zbycia a co ważniejsze Wnioskodawca nabył własność nie w wyniku podjętych przez siebie celowych działań mających na celu jej nabycie. Ponieważ jednak nieruchomość była nieprzydatna Wnioskodawcy, a z jej utrzymaniem wiązały się koszty (podatki lokalne, utrzymanie nieruchomości w porządku) to zapadała decyzja o jej zbyciu. Z braku odpowiednich ofert zakupu działek uruchomiona została działalność gospodarcza i budowa pierwszego budynku. Po prostu tak dużej działki nikt nie chciał nabyć w całości, zwłaszcza że przeznaczona była wyłącznie na cele rolne.

Nieruchomość nie spełniała i nie spełnia potrzeb mieszkaniowych Wnioskodawcy.

Do momentu rozpoczęcia działalności gospodarczej, nieruchomość stała pusta i niezagospodarowana (łąka). Wnioskodawca nie prowadził wcześniej innej działalności gospodarczej ani nie wykorzystywał tej działki na cele rolne.

Celem realizacji budowy pierwszego budynku nieruchomość została podzielona na 5 działek. Wynikało to z faktu, że Wnioskodawca zamierzał wybudować jeden budynek przeznaczony do sprzedaży, a warunkiem prawnym tego było wydzielenie niezależnych działek.

Przedmiotem sprzedaży mają być cztery pozostałe (niezagospodarowane) działki, przy czym zbycie ma być dokonane na rzecz jednego nabywcy.

Powodem podziału była realizacja 1 budynku. Celem zaś sprzedaży jest taki, że Wnioskodawca stał się właścicielem tej nieruchomości w sposób niezamierzony, tj. w drodze spadku. Nieruchomość ta nie jest Wnioskodawcy do niczego potrzebna. Ponieważ prowadzenie działalności gospodarczej obarczone jest zbyt dużym ryzykiem, a Wnioskodawca nie ma doświadczenia w tej branży i nie jest profesjonalistą, to Wnioskodawca postanowił również zakończyć prowadzenie działalności gospodarczej. Zatem nie ma żadnego celu, aby być dalej właścicielem tej nieruchomości.

Dwie działki zostały częściowo zagospodarowane - prace ziemne, wykonano fundamenty, prace zostały przerwane. Co bardzo istotne to, że prace te wykonano przede wszystkim celem umożliwienia zasiedlenia zrealizowanego pierwszego budynku - w przeciwnym razie w praktyce nie byłoby możliwe sprzedanie pierwszego budynku. Pozostałe działki są zachowane w stanie pierwotnym. Na dzień sprzedaży na żadnej ze sprzedawanych działek nie będzie ani budynków ani budowli w rozumieniu prawa budowlanego.

W związku z budową pierwszego budynku i kosztami z tą budową związanymi, po sprzedaży wybudowanych lokali mieszkalnych w nim się znajdujących dokonano obniżenia podatku należnego o podatek naliczony. Od pozostałych działek nie było prawa do odliczenia.

Wnioskodawca sprzeda pozostałe działki i nie będzie ponosił żadnych wydatków na ich ulepszenie.

Działki od momentu nabycia spadku do momentu realizacji pierwszego budynku nie były przedmiotem żadnej działalności gospodarczej, rolniczej, nie były również przedmiotem najmu i dzierżawy.

Zgodnie z miejscowym planem działki mają charakter budowlany - przeznaczenie: budownictwo jednorodzinne lub pensjonaty.

Dla przedmiotowych działek nie wydane zostały/zostaną decyzje o warunkach zabudowy, ponieważ istnieje plan zagospodarowania.

W stosunku do przedmiotowych działek otrzymanych w formie spadku Wnioskodawca w celu sprzedaży nie podjął/podejmie takie działania jak: wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania (zabudowy) terenu lub decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej lub jakiekolwiek inne działania, ponieważ jest obowiązujący plan zagospodarowania. W związku z tym jest to stan zastany (bez woli i działań Wnioskodawcy), nie były i nie będą podejmowane żadne działania, również w celu zmiany plan zagospodarowania przestrzennego.

W związku z realizacją pierwszego budynku została zrealizowana przez zakład energetyczny stacja traffo, z której doprowadzono niskie napięcie dla zrealizowanego budynku i z której mogą być zasilone inne budynki (stacja traffo ma służyć poprawie zasilenia w energię elektryczną całej okolicy, a nie tylko przedmiotowych nieruchomości).

Podobna sytuacja jest z siecią gazową, realizowaną na koszt zakładu gazowniczego - w związku z jej dotychczasowym brakiem. Istotne jest jednak to, że powyższa infrastruktura nie została zrealizowana i nie stanowi własności Wnioskodawcy. Wynikającym wprost z przepisów prawa energetycznego obowiązkiem dostawców energii jest zbudowanie infrastruktury, z której każdy może korzystać.

Działki zostały zgłoszone pośrednikowi do sprzedaży, gdyż jest to naturalna droga sprzedaży nieruchomości (zwłaszcza położonej prawie 100 km od miejsca zamieszkania Wnioskodawcy celem zapobieżenia częstym podróżom celem spotkania z potencjalnymi nabywcami, którzy najczęściej ograniczają się do oglądnięcia nieruchomości), tak jak fakt że umowa sprzedaży musi być dokonana za pośrednictwem notariusza. Wnioskodawca nie podjął i nie podejmuje żadnych działań marketingowych. Aktywność ogranicza się do informacji.

Wnioskodawca posiada jeszcze inne nieruchomości przeznaczone w przyszłości do sprzedaży, tj. działka w Z., zabudowaną domem rodzinnym zamieszkałym przez matkę Wnioskodawcy oraz gospodarstwo rolne na terenie Gminy K. - wszystkie nieruchomości nabyte w drodze spadku.

Wnioskodawca dokonywał wcześniej sprzedaży nieruchomości (oprócz wymienionych we wniosku) tj. w 2006r. została sprzedana niezabudowana działka w K., 3.400 m2.

Ww. działka sprzedana została bez podatku, w związku z nabyciem w drodze spadku. Wnioskodawca w chwili sprzedaży nie był zarejestrowanym podatnikiem VAT, a ponieważ sprzedaż nie podlegała VAT, to nie składane były żadne deklaracje.

Nie ma sprecyzowanych celów ponieważ w tym momencie nie znana jest zarówno cena jak i termin sprzedaży. Ponieważ Wnioskodawca nie posiada stałej pracy a w związku ze sprzedażą również kończy prowadzenie indywidualnej działalności gospodarczej część środków będzie przeznaczona na utrzymanie przez najbliższe lata. Być może część zostanie przeznaczona na zakup własnego mieszkania.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Jak potraktować takie transakcje dla potrzeb podatku VAT...

Zdaniem Wnioskodawcy, jako że zbywanie nie będzie się odbywało w ramach wykonywania działalności gospodarczej, lecz prywatnie, i ponadto przy nabyciu Nieruchomości nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT, to zbywanie nie będzie opodatkowane podatkiem VAT.

Opodatkowaniu podatkiem VAT podlegają jedynie czynności wykonywane przez podatników. Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy VAT, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Z kolei zgodnie z art. 15 ust 2 ustawy VAT, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy.

Jak wynika z orzecznictwa sądów administracyjnych, nie jest działalnością handlową sprzedaż majątku osobistego (prywatnego), który nie został nabyty w celach odsprzedaży (w celach handlowych) (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z dnia 2 grudnia 2011r., I SA/Wr 1427/11).

Należy podkreślić, iż Wnioskodawca nie nabył Nieruchomości w celu odsprzedaży, nabycie prawa własności Nieruchomości nastąpiło bowiem w drodze spadku. W konsekwencji, Wnioskodawca dokonując zbycia Nieruchomości będzie działał w ramach zarządu majątkiem osobistym, a nie w ramach działalności gospodarczej.

Uznanie, iż dana czynność następuje w ramach działalności gospodarczej może nastąpić jedynie jeżeli zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców (...). Takie aktywne działania mogą polegać na przykład na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych." (wyrok Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011r. sygn. C-180/10 i C181/10).

Z uwagi na fakt, iż nabycie Nieruchomości nastąpiło w drodze spadku, Wnioskodawca nie angażował środków finansowych w celu ich nabycia tak jak czynią to osoby prowadzące działalność gospodarczą. Wnioskodawca nie dokonał również uzbrojenia Nieruchomości, ani nie ma zamiaru podejmować działań marketingowych. W rezultacie, zdaniem Wnioskodawca, dokonując zbycia Nieruchomości nie będzie działał on jak osoba prowadząca działalność gospodarczą.

Wprawdzie Wnioskodawca planował budowę budynków na Nieruchomości w związku z czym uzyskał pozwolenie na budowę, jednak plany zostały zarzucone, a zatem sprzedaż nie nastąpi w ramach działalności gospodarczej. Należy także podkreślić, iż sprzedawane Nieruchomości nie zostały przyjęte do składników majątkowych prowadzonego przez Wnioskodawcę przedsiębiorstwa. Z tych względów, zdaniem Wnioskodawcy, transakcja zbycia Nieruchomości nie powinna zostać uznana za dokonaną w ramach działalności gospodarczej, a tym samym nie powinna podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT.

Ponadto działalność gospodarcza powinna mieć charakter niesporadyczny (ciągły). Tymczasem Wnioskodawca nie nabywa i nie zbywa w sposób ciągły Nieruchomości. Nabycie Nieruchomości nastąpiło bowiem w drodze zdarzenia ze swej istoty sporadycznego, to jest w drodze spadku. Dodatkowo Wnioskodawca po sprzedaży jedynej działki, na której wybudował budynek ma zamiar zakończyć działalność gospodarczą.

Należy zauważyć, iż w sprawach dotyczących zbycia nieruchomości należącej do majątku osobistego organy podatkowe uznawały, iż czynność nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, nawet jeżeli zakres podejmowanych przez osobę zbywającą czynności obejmował czynności takie jak podział nieruchomości, czyli czynności których Wnioskodawca w przypadku planowanego zbycia w ogóle nie podjął.

Przykładowo:

• Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy w interpretacji z dnia 12 kwietnia 2012r. sygn. ITPP1/443-174/07/11-S/MS uznał, iż sprzedaż gruntów, która to sprzedaż była poprzedzona ze względu na zamiar ich sprzedaży przekształceniem, a w wyniku przekształcenia wyodrębniono 95 działek" nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT z uwagi, na fakt iż sprzedaż nie następuje na potrzeby działalności gospodarczej,
• Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy w interpretacji z dnia 14 marca 2012r. sygn. ITPP2/443-409/11/12-S/MD uznał, iż nie działa jako podatnik podatku VAT osoba, która wystąpiła (...) do Wójta Gminy o podział nieruchomości. (...) W wyniku przeprowadzonego podziału z ww. działek powstało kolejne 99 działek (...). Ostatecznie do sprzedaży przeznaczyła Pani 89 działek."

Biorąc pod uwagę powyższe, zdaniem Wnioskodawcy, należy uznać, iż dokonując zbycia Nieruchomości nie będzie działał on jako osoba prowadząca działalność gospodarczą, to jest podatnik podatku VAT, a tym samym iż transakcja zbycia Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2011r. Nr 177, poz. 1054), zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu ww. podatkiem, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii (art. 2 pkt 6 ustawy o VAT).

Przepisy art. 7 ust. 1 i art. 8 ust. 1 ustawy o VAT definiują pojęcie dostawy towarów i świadczenia usług za wynagrodzeniem. W myśl tych przepisów przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Natomiast przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7.

Ustawodawca w ww. przepisach poza wskazaniem, że przez świadczenie usług rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, wskazał ponadto, że za świadczenie usług uznawana jest każda transakcja, która nie stanowi dostawy towarów.

Przyjęcie podziału na dostawę towaru oraz świadczenie usług oznacza w praktyce, że wolą ustawodawcy było określenie maksymalnie szeroko przedmiotu opodatkowania podatkiem od towarów i usług, jeżeli nawet wykazane zostałoby w konkretnym przypadku, że nie występuje dostawa towarów to i tak z reguły należy opodatkować czynność kwalifikowaną wówczas jako świadczenie usług. Głównym celem wprowadzenia takiej konstrukcji jest zagwarantowanie, aby każda transakcja, która nie mogłaby zostać uznana za dostawę towarów była opodatkowana jako świadczenie usług, za wyjątkiem tych transakcji, które zostały taksatywnie wyłączone lub zwolnione z opodatkowania.

Powyższe regulacje wynikające z ustawodawstwa wspólnotowego dotyczącego harmonizacji przepisów Państw Członkowskich w zakresie podatków obrotowych, wprowadzono w tym celu, aby nie dopuścić do:

1. podwójnego opodatkowania,
2. braku opodatkowania,
3. zakłócenia konkurencji.

Podstawowe bowiem znaczenie dla kształtu i funkcjonowania wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (podatku od towarów i usług) mają fundamentalne cechy tego podatku, tj.:

1. powszechność opodatkowania,
2. faktyczne opodatkowanie konsumpcji,
3. stosowanie podatku od wartości dodanej na wszystkich etapach obrotu towarami i usługami.

Realizację powyższych fundamentalnych cech podatku od towarów i usług, o których mowa wyżej, gwarantują nie tylko przepisy określające zakres przedmiotowy podatku VAT, tj. cyt. wyżej art. 5, 7 i 8 ustawy o VAT, lecz również przepisy regulujące zakres podmiotowy podatku od towarów i usług, czyli przepisy art. 15 ustawy o podatku od towarów i usług.

W myśl art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych (art. 15 ust. 2 ustawy).

Oznacza to, że zgodnie z powołaną definicją działalności gospodarczej podatnikami będą również osoby, które wykonały czynności jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Przepis ten dotyczy wszystkich czynności wykonywanych okazjonalnie (w tym również dostaw działek przeznaczonych pod zabudowę). Polskie przepisy przewidują zatem uznanie za podatnika podatku od towarów i usług osoby, które okazjonalnie dokonują dostawy działek przeznaczonych pod zabudowę w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania tych czynności w sposób częstotliwy. Przepis ten został wprowadzony w celu zrównania pod względem opodatkowania podatkiem VAT podmiotów dokonujących takich samych czynności.

Podkreślić należy, że zgodnie z ww. przepisem art. 15 ust. 2 ustawy VAT okoliczności wskazujące na zamiar dokonywania tych czynności w sposób częstotliwy nie muszą być oceniane w momencie nabycia gruntu. W określonych sytuacjach o zamiarze prowadzenia działalności gospodarczej mogą świadczyć działania podejmowane po nabyciu np. danego towaru. Działalnością gospodarczą jest bowiem nie tylko rozpoczęcie sprzedaży działek przeznaczonych pod zabudowę, lecz również wykonywanie wszystkich innych czynności zmierzających do dokonania sprzedaży, w tym również czynności przygotowawcze i inwestycyjne. Definicja ta ma charakter obiektywny i bez względu na deklaracje osoby dokonującej czynności dostawy działek przeznaczonych pod zabudowę, należy rozważyć okoliczności towarzyszące danej transakcji.

Z przytoczonych wyżej przepisów wynika ponadto, iż dla uznania danego podmiotu za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o podatku od towarów i usług nie ma znaczenia rezultat prowadzonej działalności. Oznacza to, że aby uznać działalność podmiotu za działalność gospodarczą nie jest konieczne, aby przyniosła ona jakiekolwiek efekty. Podatnikiem jest zatem również podmiot prowadzący działalność generującą straty, a nawet podmiot, który w ogóle nie dokona żadnej sprzedaży.

Za podatnika należy uznać również osobę, która zadeklarowała zamiar prowadzenia działalności gospodarczej i poczyniła w tym celu pewne nakłady, mimo że sama działalność gospodarcza jeszcze się nie rozpoczęła, nawet w sytuacji jeśli nigdy nie zostanie rozpoczęta. Przykładowo zlecenie wykonania analizy opłacalności inwestycji, która w rezultacie nigdy faktycznie nie została zrealizowana, powinno być traktowane jako działalność gospodarcza.

Działalność gospodarcza może składać się z kilku następujących po sobie transakcji. Czynności przygotowawcze, takie jak nabycie nieruchomości, które stanowią część tych transakcji, powinny być również traktowane jako działalność gospodarcza.

Poniesienie wstępnych wydatków inwestycyjnych w celu i z zamiarem rozpoczęcia przyszłej działalności gospodarczej należy również uznać za działalność gospodarczą.

W świetle powyższego stwierdzić należy, iż każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do przyszłego wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

Odnosząc przedstawione wyżej zdarzenie przyszłe do obowiązujących w sprawie przepisów prawa, stwierdzić należy, iż nabycie w drodze spadku nieruchomości przez Wnioskodawcę nie może przesądzać o tym, że automatycznie w przedmiotowej sprawie sprzedaż tej nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Istotne znaczenie będą miały bowiem okoliczności towarzyszące wykorzystaniu ww. gruntu i przygotowaniu do sprzedaży.

Zauważyć należy, iż Wnioskodawca wprawdzie nabył w drodze spadku przedmiotową nieruchomość, jednak szereg późniejszych czynności podjętych przez Wnioskodawcę takich jak:

1. zarejestrowanie działalności developerskiej, z powodu braku odpowiednich ofert zakupu nieruchomości,
2. podział tej nieruchomości na 5 odrębnych działek,
3. wybudowanie na jednej z działek budynku mieszkalnego przeznaczonego do sprzedaży,
4. planowanie budowy kolejnych budynków mieszkalnych na pozostałych działkach, a w związku z tym:

• przygotowanie projektu architektonicznego,
• uzyskanie pozwolenia na budowę,

bezsprzecznie wskazują, że Wnioskodawca rozporządził nieruchomością w sposób charakterystyczny dla podmiotu zajmującego się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, tj. niemający nic wspólnego z prywatnym wykorzystaniem działek. Wnioskodawca nie podjął bowiem żadnych starań o budowę domu dla siebie i własnej rodziny lecz na jednej z działek wybudował budynek mieszkalny z przeznaczeniem na sprzedaż, a dla pozostałych 4 działek (których dotyczy wniosek) podjął starania o budowę kolejnych budynków mieszkalnych również z przeznaczeniem na sprzedaż.

Planu budowy kolejnych budynków Wnioskodawca nie zrealizował jedynie z uwagi na powszechnie panujący kryzys na rynku nieruchomości (groźba ponoszenia strat), brak źródeł dalszego finansowania kapitałochłonnej działalności oraz brak chęci do ponoszenia osobistego ryzyka (jako osoba fizyczna) za prowadzoną działalność gospodarczą. Z uwagi na powyższe, Wnioskodawca postanowił, że po sprzedaniu pierwszego budynku wraz z działką zlikwiduje działalność gospodarczą.

W tym miejscu należy odnieść się do orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości UE wydanych w sprawach C-180-181/10. Z treści wskazanych orzeczeń wynika, że za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje środki podobne do wykorzystywanych przez handlowca, tj. wykazuje aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność handlową wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Wymienione wyżej w punktach od 1 do 6 czynności wykonane przez Wnioskodawcę wskazują, iż w przedmiotowej sprawie Wnioskodawca wykazał aktywność w rozporządzaniu otrzymaną w spadku nieruchomością, porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Podkreślenia wymaga, że wprawdzie pojęcie majątku prywatnego" nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. "Majątek prywatny" to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Zaznaczyć należy również, iż nie ma przeszkód aby podatnik prowadzący działalność gospodarczą nabył nieruchomość do majątku prywatnego, który byłby wyłączony z systemu VAT i sprzedaż takiego majątku również nie podlegałaby opodatkowaniu podatkiem VAT. Należy mieć jednak na uwadze, że stwierdzenie czy dany przedmiot sprzedaży stanowi składnik majątku prywatnego, czy też jest związany z prowadzoną czy planowaną działalnością gospodarczą jest konsekwencją oceny prawnej dokonanej przez organ wydający interpretację, a nie elementem stanu faktycznego.

Ze wskazanego powyżej orzeczenia C-291/92 wynika bowiem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego, co w przedmiotowej sprawie nie miało miejsca, gdyż Wnioskodawca w żaden sposób nie wykorzystywał posiadanej nieruchomości do celów osobistych. Przykładem takiego wykorzystania działki mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych.

Wskazane przez Wnioskodawcę w przedmiotowej sprawie fakty (zarejestrowanie działalności developerskiej, z powodu braku odpowiednich ofert zakupu nieruchomości, podział tej nieruchomości na 5 odrębnych działek, wybudowanie na jednej z działek budynku mieszkalnego przeznaczonego do sprzedaży, planowanie budowy kolejnych budynków mieszkalnych na pozostałych działkach (przygotowanie projektu architektonicznego, uzyskanie pozwolenia na budowę), częściowe zagospodarowanie dwóch działek, budowa stacji traffo, z której w energię elektryczną mogą być zasilone pozostałe działki, podobnie budowa sieci gazowej) wskazują jednoznacznie na zamiar wykorzystania przez Wnioskodawcę nabytych działek niezabudowanych do czynności uznawanych za działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy o VAT.

Przez termin zamiar należy pojmować nie wolę wewnętrzną ale wolę dającą się określić na podstawie obiektywnych możliwych do stwierdzenia okoliczności. Przy ustalaniu zamiaru nie można poprzestawać tylko na oświadczeniach zainteresowanej osoby. Gdyby jednak przyjąć, że do oceny sprawy wystarczy jedynie zadeklarowane przez Wnioskodawcę oświadczenie (w tym konkretnym przypadku wskazanie Wnioskodawcy, iż nabycie przedmiotowego gruntu nastąpiło do majątku prywatnego, a jego sprzedaż jest związana z przysługującym Wnioskodawcy prawem do rozporządzania własnym majątkiem), dalsza analiza okoliczności, w jakich nieruchomość ta została wykorzystana oraz w jakich sprzedaż zostanie dokonana, rozstrzygających o kwestii opodatkowania podatkiem od towarów i usług, byłaby bezcelowa.

Z orzecznictwa TSUE wynika, że sam zamiar prowadzenia działalności gospodarczej, potwierdzony obiektywnymi dowodami przesądza o potrzebie traktowania danego podmiotu jako podatnika podatku VAT nawet wtedy, gdy przewidywana działalność gospodarcza, która miała prowadzić do transakcji opodatkowanych, nie zostanie zrealizowana (vide orzeczenie TSUE w sprawie C-400/98 pomiędzy Finanzamt Goslar a Brigitte Breitshol). O tym, czy dana osoba działa w charakterze podatnika nie decyduje więc czy Wnioskodawca zarejestrował formalnie działalność gospodarczą, czy ma urządzone biuro itp., ale czy obiektywnie działa przy danej transakcji jako podatnik VAT.

Wymienione powyżej okoliczności sprawy jednoznacznie wskazują, iż pomimo, że przedmiotowe działki zostały nabyte w drodze spadku i Wnioskodawca wyrejestruje działalność gospodarczą, to podjęte działania wskazują na zamiar związania niezabudowanych działek z działalnością gospodarczą, a zatem sprzedaż gruntów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż jak już wcześniej wskazano opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów, a grunt niewątpliwie jest towarem.

Tym samym Wnioskodawca będzie działał z tytułu tej dostawy jak podatnik w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

Tak więc sprzedaż przedmiotowych działek podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.

Mając powyższe na uwadze, stanowisko Wnioskodawcy, należało uznać za nieprawidłowe.

Należy podkreślić, iż na ocenę prawidłowości przedmiotowej kwestii nie mogą wpłynąć powołane przez Wnioskodawcę orzeczenia sądów administracyjnych, bowiem stanowią one rozstrzygnięcia w konkretnych sprawach, osadzonych w określonych stanach faktycznych. Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997r. (Dz. U. Nr 78, poz. 483 ze zm.) w swoim rozdziale III określa zamknięty katalog źródeł prawa powszechnie obowiązującego. Nie przewiduje on takiej mocy dla orzecznictwa sądowego, w tym orzecznictwa sądów administracyjnych (w Polsce nie obowiązuje system precedensów sądowych). W związku z powyższym, nie negując orzecznictwa, jako cennego źródła w zakresie wskazywania kierunków wykładni norm prawa podatkowego, należy zauważyć, że moc obowiązująca wyroków zamyka się w obrębie spraw, w których zostały wydane. Organ interpretacyjny nie jest zobowiązany do analizowania stanów faktycznych spraw wskazanych przez Wnioskodawcę i polemiki z zawartymi w nich rozstrzygnięciami, choć niewątpliwie powołanie orzecznictwa miało na celu wykazanie słuszności prezentowanego poglądu.

Natomiast powołane przez Wnioskodawcę we wniosku interpretacje kształtują sytuację prawną podatników, dla których zostały wydane, w ich indywidualnych sprawach, nie mają tym samym mocy prawa powszechnie obowiązującego.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Nadmienia się, że niniejsza interpretacja indywidualna traci swoją ważność w przypadku zmiany któregokolwiek z elementów przedstawionego zdarzenia przyszłego lub zmiany stanu prawnego.

Należy zaznaczyć, że w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Zgodnie z przepisem § 1 pkt 1 rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 28 sierpnia 2008r. w sprawie przekazania rozpoznawania innym wojewódzkim sądom administracyjnym niektórych spraw z zakresu działania ministra właściwego do spraw finansów publicznych, Prezesa Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Prezesa Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego (Dz. U. Nr 163, poz. 1016) skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2012r. poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.

Wniosek ORD-IN (PDF)

Treść w pliku PDF 536 kB

Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach