Stanowisko Wnioskodawcy

Ad. 1. Nabycie lokalu mieszkalnego w czerwcu 2012 r. nie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT, podlegało natomiast opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilno prawnych. Ustanowienie prawa odrębnej własności lokalu w dniu 28 września 2010 r. nie zostało opodatkowane podatkiem VAT. Przedmiotowy lokal mieszkalny nie był przedmiotem tzw. pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT. W konsekwencji, jeśli późniejsza sprzedaż będzie dotyczyła przedmiotowego lokalu mieszkalnego, jako środka trwałego znajdującego się w ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych przedsiębiorstwa Wnioskodawcy wyłączona będzie możliwość zastosowania stawki podatku VAT zwolnione na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Z powołanego przepisu wynika bowiem, że zwolniona z podatku nie jest dostawa budynków lub ich części gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim lub pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Natomiast do sprzedaży lokalu mieszkalnego będącego środkiem trwałym w jednoosobowej działalności gospodarczej będzie możliwe zastosowanie stawki podatku VAT zwolnione na podstawie art. 43 ust. 1 pkt l0a ustawy o VAT, o ile zostaną spełnione warunki określone w powołanym przepisie. Do warunków tych należą: - w stosunku do lokalu nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego (art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. a ustawy o VAT), Warunek należy uznać za spełniony, ponieważ transakcja nabycia lokalu w czerwcu 2012 r. była opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych. - dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów (art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. b ustawy o VAT).

Wydatki na ulepszenie należy rozumieć zgodnie z przepisem art. 22g ust. 17 ustawy o PIT (zgodnie z którym środek trwały uległ ulepszeniu w wyniku przebudowy, rozbudowy, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji, a suma wydatków poniesionych na czynności w danym roku podatkowym przekracza 3.500 zł i wydatki te powodują wzrost wartości użytkowej środka trwałego w stosunku do wartości z dnia przyjęcia środków trwałych do używania, mierzonej w szczególności okresem używania, zdolnością wytwórczą, jakością produktów uzyskiwanych za pomocą ulepszonych środków trwałych i kosztami ich eksploatacji). Dla zastosowania stawki zwolnionej warunek z art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. b ustawy o VAT nie będzie stosowany, jeśli budynki lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat (art. 43 ust. 7a ustawy o VAT). Wnioskodawca będzie ponosił nakłady na lokal jednak nie będą one miały charakteru ulepszeniowego. Planowane wydatki spowodują jedynie wyremontowanie środka trwałego bez wzrostu jego wartości użytkowej i nie powinny przekroczyć 30% wartości początkowej ustalonej dla celów amortyzacji. W związku z tym, zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż lokalu w ramach działalności gospodarczej będzie mogła być opodatkowana stawką zwolnioną na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT. Sprzedaż powinna być udokumentowana fakturą VAT wystawioną przez Wnioskodawcę na całą cenę sprzedaży, pomimo tego, że współwłaścicielami lokalu jest Wnioskodawca wraz z małżonką.

Ad. 2.

Wnioskodawca rozważa sytuację, w której lokal mieszkalny przestanie być wykorzystywany w działalności gospodarczej Wnioskodawcy, zostanie z niej wycofany i wykreślony z ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych. W konsekwencji nastąpi przesunięcie lokalu mieszkalnego z majątku przedsiębiorstwa Wnioskodawcy do majątku prywatnego.

Na gruncie podatku VAT przesunięcie do majątku prywatnego będzie oznaczało zmianę przeznaczenia nieruchomości i przekazanie jej na cele osobiste podatnika. W analizowanym stanie faktycznym przekazanie towarów na cele osobiste podatnika nie będzie opodatkowane podatkiem VAT na podstawie art. 7 ust. 2 ustawy o VAT ze względu na fakt, że podatnikowi nie przysługiwało prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy nabyciu towaru (zakup lokalu opodatkowany był podatkiem od czynności cywilno prawnych). Jeśli podatnik w trakcie wykorzystywania lokalu na potrzeby wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT, dokona nakładów ulepszeniowych lub remontowych (zakupu towarów i usług) dających mu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wystąpi konieczność dokonania korekty podatku naliczonego (o której mowa w art. 91 ust. 7, 7a, 7b, 7c ustawy o VAT). Przesunięcie lokalu do majątku prywatnego spowoduje, że jego sprzedaż będzie dokonana przez osoby prywatne (nie działające jako podatnicy VAT w ramach tej transakcji), a w konsekwencji transakcja będzie podlegała opodatkowaniu wyłącznie podatkiem od czynności cywilno prawnych.

Ad. 3.

Wnioskodawca rozważa zawarcie umowy najmu lokalu mieszkalnego w okresie kiedy lokal będzie środkiem trwałym w działalności gospodarczej Wnioskodawcy. Wynajmowanie lokalu mieszkalnego stanowi usługę na gruncie podatku VAT i będzie podlegało opodatkowaniu tym podatkiem, jeśli podmiot dokonujący wynajmu będzie działał jako podatnik VAT, tj. będzie prowadził działalność gospodarczą polegającą na wykorzystywaniu towarów w sposób ciągły w celach zarobkowych. W tej sytuacji Wnioskodawca będzie działał jako podatnik VAT. Usługi w zakresie wynajmowania nieruchomości lub ich części, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe opodatkowane są podatkiem VAT według stawki zwolnionej na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT wykonywane przez podatnika podatku VAT w ramach jego działalności gospodarczej podlegają udokumentowaniu fakturą VAT. Kwota należna z tytułu najmu będzie podlegała wykazaniu w deklaracji na podatek VAT Wnioskodawcy. Przeznaczenie lokalu mieszkalnego na wynajem opodatkowany według stawki podatku VAT zwolnionej będzie wiązało się dla podatnika z koniecznością dokonania korekty podatku VAT naliczonego, o której mowa w art. 91 ust. 7, 7a, 7b, 7c ustawy o VAT, jeśli w okresie wykorzystywania lokalu do wykonywania działalności opodatkowanej podatnik dokonał w lokalu nakładów (zakupu towarów i usług) dających mu prawo do obniżenia podatku VAT należnego o podatek naliczony od nabycia tych nakładów.

Ad.4.

Wynajmowanie lokalu mieszkalnego stanowi usługę na gruncie podatku VAT i będzie podlegało opodatkowaniu tym podatkiem, jeśli podmiot dokonujący wynajmu będzie działał jako podatnik VAT, tj. będzie prowadził działalność gospodarczą polegającą na wykorzystywaniu towarów w sposób ciągły w celach zarobkowych. Dla rozstrzygnięcia czy podmiot dokonujący wynajmu działa jako podatnik podatku VAT kluczowe jest rozstrzygnięcie czy dochodzi do ciągłego wykorzystywania nieruchomości w celach zarobkowych. Uznanie danego podmiotu za podatnika dla celów podatku VAT nie jest jednoznaczne z uznaniem tego podmiotu za prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy o PIT. Powyższe oznacza, że wynajęcie lokalu mieszkalnego stanowiącego składnik majątku prywatnego może na gruncie podatku VAT być uznane za prowadzenie działalności gospodarczej w tym zakresie. Uzyskanie statusu podatnika podatku VAT w związku ze świadczeniem usług wynajmu nieruchomości lub ich części, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe (opodatkowanych stawką podatku VAT zwolnioną na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT) nie spowoduje obowiązku rejestracji na podatek VAT i wypełniania obowiązków ewidencyjnych (takich jak składanie deklaracji na podatek VAT) dla podmiotu dotychczas nie zarejestrowanego dla celów podatku VAT.

Wnioskodawca rozważa przeznaczenie lokalu mieszkalnego na wynajem na cele mieszkalne w sytuacji gdy lokal przestanie być wykorzystywany na potrzeby związane z prowadzoną przez Wnioskodawcę działalnością gospodarczą, zostanie z niej wycofany i wykreślony z ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych. W konsekwencji nastąpi przesunięcie lokalu mieszkalnego z majątku przedsiębiorstwa Wnioskodawcy do majątku prywatnego. Zdaniem Wnioskodawcy o sposobie opodatkowania podatkiem VAT i udokumentowania dla celów tego podatku decydująca będzie osoba wskazana w umowie najmu jako wynajmujący.

Jeśli jako wynajmujący będzie wskazana wyłącznie małżonka Wnioskodawcy, nie wystąpi obowiązek rejestracji dla celów podatku VAT i składania oraz wykazywania w deklaracji VAT obrotu z tytułu zawartej umowy najmu. Czynsz najmu powinien być dokumentowany rachunkiem.

Jeśli jako wynajmujący będą wskazani oboje małżonkowie (Wnioskodawca i małżonka), u małżonki Wnioskodawcy nie wystąpi obowiązek rejestracji dla celów podatku VAT i składania oraz wykazywania w deklaracji VAT obrotu z tytułu zawartej umowy najmu. Wnioskodawca będzie zobowiązany do wykazywania w swojej deklaracji VAT połowy obrotu z tytułu zawartej umowy najmu. Czynsz najmu powinien być dokumentowany w połowie rachunkiem w połowie fakturą VAT.

Jeśli jako wynajmujący będzie wskazany wyłącznie Wnioskodawca, wystąpi obowiązek wykazywania w deklaracji VAT obrotu z tytułu zawartej umowy najmu. Czynsz najmu powinien być dokumentowany w całości fakturą VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe w zakresie pytań Nr 1 (w części odnoszącej się do lokalu nie oddanego w najem), 2, 3 i 4 oraz nieprawidłowe w części dotyczącej pytania Nr 1 (w części odnoszącej się do lokalu oddanego w najem).

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel () art. 7 ust. 1 ustawy.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7.

W myśl art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Mając na uwadze powyższe, uzasadnionym jest twierdzenie, że warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze - dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem działa jako podatnik VAT.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Stosownie do art. 146a pkt 1 ustawy od 1 stycznia 2011 r. do 31 grudnia 2013 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku wynosi 23%.

W myśl art. 43. ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2. po między pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata;

Z powyższego uregulowania wynika, iż dostawa budynków, budowli lub ich części jest generalnie zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Definicja pierwszego zasiedlenia, o której mowa powyżej została zawarta w art. 2 pkt 14 ustawy. Przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1. wybudowaniu lub
2. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z powyższego wynika, że przez pierwsze zasiedlenie należy rozumieć objęcie we władanie budynku, budowli lub ich części przez pierwszego nabywcę lub pierwszego użytkownika. Przedmiotowa nieruchomość nie musi być faktycznie zamieszkała, lecz winna być przejęta przez nabywcę do użytkowania. Wydanie przedmiotowego obiektu nabywcy winno nastąpić w ramach wykonania przez sprzedającego czynności podlegających opodatkowaniu.

Z powyższej definicji wynika, iż oddanie do użytkowania powinno nastąpić w ramach czynności podlegających opodatkowaniu, a za takie należy rozumieć sprzedaż, a także najem oraz dzierżawę.

W przypadku, gdy nie ma zastosowania zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, należy sprawdzić zakres zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy. Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1. w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2. dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów;

Warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat. (art. 43 ust. 7a ustawy)

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca nabył w czerwcu 2012r. lokal mieszkalny wspólnie z małżonką jako współwłasność majątkowa. Przedmiotowe nabycie nie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Wnioskodawca zamierza przeznaczyć lokal w całości na biuro prowadzonej działalności gospodarczej i wprowadzić lokal do majątku przedsiębiorstwa. Planuje również przeprowadzić drobne prace remontowe polegające na odświeżeniu jego wyglądu, jednakże jak wskazał Zainteresowany wartość nakładów nie przekroczy 30% wartości początkowej. W późniejszym okresie Zainteresowany rozważa wynajem lokalu na cele mieszkalne zarówno gdy lokal będzie środkiem trwałym wykorzystywanym w prowadzonej działalności jak również po wycofaniu lokalu z majątku przedsiębiorstwa.

Wnioskodawca prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą opodatkowaną podatkiem VAT. Zakres działalności obejmuje doradztwo związane z zarządzeniem i inwestycjami w nieruchomości komercyjne. Jak wskazał Zainteresowany przedmiotem działalności nie jest pośrednictwo w obrocie nieruchomościami, czy też sprzedaż lub wynajem nieruchomości.

W pytaniu Nr 1 Wnioskodawca zwrócił się z prośbą o określenie czy sprzedaż lokalu mieszkalnego wykorzystywanego do prowadzenia działalności gospodarczej będzie opodatkowana podatkiem VAT, w sytuacji gdy sprzedaż nastąpi w okresie gdy lokal stanowi środek trwały w prowadzonej działalności, oraz jak taka sprzedaż winna być udokumentowana.

Analizę powyższej transakcji należy rozpatrywać w dwóch płaszczyznach: gdy lokal mieszkalny będący środkiem trwałym w prowadzonej działalności nie będzie oddany w najem lecz wykorzystywany jako biuro, oraz gdy lokal mieszkalny będący środkiem trwałym w prowadzonej działalności będzie wynajmowany na cele mieszkalne.

W pierwszym przypadku tj. gdy lokal mieszkalny będzie wykorzystywany jako biuro w prowadzonej działalności, należy uznać, iż planowana przez Wnioskodawcę sprzedaż będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia, bowiem jak wskazał Zainteresowany - nie został spełniony warunek oddania ww. lokalu do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi po ich wybudowaniu lub ulepszeniu (nabycie lokalu nie było obciążone podatkiem VAT, a przez cały okres użytkowania przedmiotowego nie będzie on przedmiotem umowy najmu, dzierżawy, lecz wykorzystywane były wyłącznie do prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności). Tym samym dostawa przedmiotowego lokalu nie będzie korzystała ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W przedmiotowej sprawie przy planowanej dostawie lokalu, spełnione będą warunki określone w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, ponieważ w stosunku do tego lokalu nie przysługiwało Wnioskodawcy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz dokonujący dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie ww. budynku przekraczających 30% jego wartości początkowej. Zatem planowana dostawa lokalu będzie mogła korzystać ze zwolnienia przewidzianego w przepisie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Natomiast w przypadku gdy lokal mieszkalny będący środkiem trwałym w prowadzonej działalności będzie przedmiotem najmu, a sprzedaż nastąpi w okresie 2 lat od oddania w odpłatne użytkowanie, dostawa taka również nie będzie zwolniona od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. W momencie oddania w najem dojdzie do pierwszego zasiedlenia lecz pomiędzy pierwszym zasiedleniem a planowaną dostawą nie upłynie okres dłuższy niż 2 lata. W omawianych okolicznościach znajdzie zastosowanie zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy. W stosunku do tego lokalu nie przysługiwało Wnioskodawcy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz dokonujący dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie ww. budynku przekraczających 30% jego wartości początkowej. Zatem planowana dostawa lokalu będzie mogła korzystać ze zwolnienia przewidzianego w przepisie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Natomiast w sytuacji gdy lokal mieszkalny będący środkiem trwałym w prowadzonej działalności będzie przedmiotem najmu, a sprzedaż nastąpi po okresie 2 lat od oddania w odpłatne użytkowanie, dostawa taka będzie zwolniona od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. W momencie oddania przedmiotowego lokalu w najem dojdzie do pierwszego zasiedlenia zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy i pomiędzy pierwszym zasiedleniem a planowana dostawą upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

Zatem we wskazanych okolicznościach planowana dostawa lokalu będzie mogła korzystać ze zwolnienia przewidzianego w przepisie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Zgodnie z art. 106 ust. 1 ustawy o VAT, podatnicy, o których mowa w art. 15, są obowiązani wystawić fakturę stwierdzającą w szczególności dokonanie sprzedaży, datę dokonania sprzedaży, cenę jednostkową bez podatku, podstawę opodatkowania, stawkę i kwotę podatku, kwotę należności oraz dane dotyczące podatnika i nabywcy, z zastrzeżeniem ust. 1a, 2, 4 i 5 oraz art. 119 ust. 10 i art. 120 ust. 16.

Tym samym sprzedaż ww. lokalu będącego środkiem trwałym w prowadzonej działalności gospodarczej wykorzystywanego jako biuro, winna zostać udokumentowana fakturą VAT.

Tym samym należy uznać, iż w zakresie pytania Nr 1 Wnioskodawca zaprezentował prawidłowe stanowisko w stosunku do sprzedaży lokalu, który nie był przedmiotem najmu, zaś w pozostałym zakresie należy uznać stanowisko Wnioskodawcy za nieprawidłowe.

Z przytoczonych wyżej przepisów (art. 15 ust. 1 i 2 ustawy) wynika, że sprzedaż swojego majątku podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy dokonywana jest przez podatnika podatku od towarów i usług w ramach prowadzonej działalności gospodarczej lub przez osobę fizyczną niebędącą podatnikiem tego podatku, jeżeli sprzedaży można przypisać znamiona działalności gospodarczej prowadzonej z zamiarem wykonywania jej w sposób częstotliwy.

Działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym.

Jednocześnie należy podkreślić, że za prowadzenie działalności gospodarczej nie mogą być uznane czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Aby zatem dostawę towarów (nawet jednorazową) uznać za działalność gospodarczą należy wykazać, że w momencie jej realizacji podatnik działając w charakterze producenta, handlowca lub usługodawcy, miał zamiar dokonywać takich czynności wielokrotnie, a wykorzystywane przez niego towary czy usługi zostały nabyte w celu spożytkowania ich do wykonywania tej czynności.

Z analizy sprawy wynika, iż Wnioskodawca zamierza wycofać przedmiotowy lokal mieszkalny z prowadzonej działalności i wykreślić z ewidencji środków trwałych. Zatem przedmiotowy loka znów stanie się majątkiem prywatnym małżonków. Wątpliwości przedstawione w pytaniu Nr 2 odnoszą się do opodatkowania sprzedaży lokalu mieszkalnego w sytuacji gdy będzie on stanowił majątek prywatny małżonków.

Odnosząc przedstawione okoliczności do obowiązujących przepisów prawa należy stwierdzić, że w przedmiotowej sprawie brak jest podstaw do uznania Wnioskodawcy za podatnika podatku od towarów i usług, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ww. ustawy w odniesieniu do transakcji sprzedaży lokalu będącego przedmiotem pyt. Nr 2 wniosku. Opis zdarzenia przyszłego nie wskazuje na to, że dokonując sprzedaży lokalu mieszkalnego, Wnioskodawca będzie działał w charakterze handlowca. Przedmiotowy lokal został nabyty do majątku osobistego małżonków, następnie wprowadzony jako środek trwały do działalności gospodarczej Wnioskodawcy i wykorzystywana jako biuro, po wycofaniu lokalu z działalności gospodarczej Wnioskodawcy lokal ponownie będzie stanowić majątek prywatny małżonków. Nie można zatem uznać, że nieruchomość została zakupiona w celu jej dalszej odsprzedaży.

W przedstawionych okolicznościach sprawy Wnioskodawca nie będzie działać jako producent, handlowiec lub usługodawca, a czynność sprzedaży lokalu mieszkalnego to jedynie racjonalny sposób zagospodarowania posiadanego przez niego prywatnego majątku. Wnioskodawca sprzedając przedmiotowy lokal mieszkalny będzie korzystał z przysługującego mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, zatem czynność ta nie oznacza wykonywania działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Sprzedaż towarów z majątku osobistego, które nie były nabyte w celu ich odsprzedaży nie ma charakteru handlowego, podlegającego opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W związku z powyższym dokonując w przyszłości sprzedaży lokalu mieszkalnego Wnioskodawca korzystać będzie z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania.

Zatem w zakresie pytania Nr 2 Wnioskodawca przedstawił prawidłowe stanowisko.

Wnioskodawca zamierza przedmiotowy lokal przeznaczyć na wynajem na cele mieszkalne. Wątpliwości Zainteresowanego odnoszą się kwestii do opodatkowania wynajmu lokalu mieszkalnego w okolicznościach gdy będzie on stanowił środek trwały w prowadzonej przez niego działalności gospodarczej, oraz sposobu dokumentowania powyższego zdarzenia gospodarczego.

Zgodnie z zapisem art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.), przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Należy zauważyć, że umowa najmu jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony zarówno wynajmującego, jak i najemcę określone przepisami obowiązki. Tak więc oddanie rzeczy innej osobie do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony na podstawie umowy najmu związane jest z wzajemnym świadczeniem najemcy polegającym na zapłacie umówionego czynszu. Z powyższego wynika, że oddanie w najem przez podatnika podatku VAT nieruchomości w ramach prowadzonej przez niego działalności gospodarczej stanowi odpłatne świadczenie usług podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 8 ust. 1 ustawy.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy, zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Powyższe wskazuje, że zwolnieniu od podatku podlega świadczona na własny rachunek usługa wynajmu lub dzierżawy nieruchomości o charakterze mieszkalnym co istotne, na cele mieszkaniowe. Zatem przesłanki do zastosowania zwolnienia są następujące:

• świadczenie usługi na własny rachunek,
• charakter mieszkalny nieruchomości,
• mieszkaniowy cel najmu lub dzierżawy.

Zatem świadczone przez Wnioskodawcę w ramach prowadzonej działalności gospodarczej usługi najmu lokalu mieszkalnego, będą korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy, a usługa ta winna być udokumentowana fakturą VAT stosownie do postanowień przytoczonego wyżej art. 106 ust. 1 ustawy.

Należy tym samym uznać, iż w zakresie pytania Nr 3 Wnioskodawca zaprezentował prawidłowe stanowisko w sprawie.

Wnioskodawca zamierza również wynajmować przedmiotowy lokal na cele mieszkalne w sytuacji gdy nie będzie on składnikiem majątku trwałego przedsiębiorstwa, zostanie wycofany z prowadzonej działalności gospodarczej i będzie stanowić majątek prywatny małżonków. Lokal przedmiotowy może być wynajmowany tylko przez Wnioskodawcę lub tylko przez jego małżonkę lub przez obydwoje małżonków wspólnie.

Jak wskazano wyżej najem jest umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną i polega na oddaniu rzeczy do używania przez wynajmującego, zaś świadczenie najemcy, polega na płaceniu umówionego czynszu. Tak więc, oddanie w ramach umowy najmu osobie trzeciej lokalu użytkowego skutkuje uzyskiwaniem korzyści majątkowej po stronie wynajmującego.

Biorąc pod uwagę powyższe należy stwierdzić, że najem spełnia definicję usługi, o której mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej, jeżeli wykonywany jest w sposób ciągły dla celów zarobkowych (zawierane umowy najmu mają zazwyczaj długotrwały charakter, a uzyskiwane korzyści z tego tytułu są w zasadzie stałe), bez względu na to, czy najem będzie prowadzony w ramach działalności gospodarczej, czy jako odrębne źródło przychodu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zatem bez względu na okoliczności który z małżonków samodzielnie czy też obydwoje małżonkowie razem będą wynajmować przedmiotowy lokal, będą wykonywać we własnym imieniu i na własny rachunek działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

W okolicznościach gdy tylko Zainteresowany będący czynnym podatnikiem podatku VAT będzie występował w umowie najmu jako wynajmujący, tylko On wykonywał czynności, o których mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, które stosownie do art. 106 ust. 1 ustawy należy udokumentować fakturą VAT.

Natomiast w sytuacji gdy małżonka Wnioskodawcy będzie występować w charakterze wynajmującego przedmiotowy lokal na cele mieszkalne, należy wskazać, iż stosownie do art. 15 ust. 2 ustawy będzie wykonywać działalność gospodarczą, która zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy korzysta ze zwolnienia od podatku VAT.

Według art. 113 ust. 1 ustawy, zwalnia się od podatku podatników, u których wartość sprzedaży opodatkowanej nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 150.000 zł. Do wartości sprzedaży nie wlicza się kwoty podatku.

Z treści art. 113 ust. 2 ustawy wynika, że do wartości sprzedaży, o której mowa w ust. 1, nie wlicza się odpłatnej dostawy towarów oraz odpłatnego świadczenia usług zwolnionych od podatku, a także towarów, które na podstawie przepisów o podatku dochodowym są zaliczane przez podatnika do środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych podlegających amortyzacji.

Stosownie do art. 113 ust. 5 ustawy, jeżeli wartość sprzedaży u podatników zwolnionych od podatku na podstawie ust. 1 przekroczy kwotę, o której mowa w ust. 1, zwolnienie traci moc w momencie przekroczenia tej kwoty. Obowiązek podatkowy powstaje z momentem przekroczenia tej kwoty, a opodatkowaniu podlega nadwyżka sprzedaży ponad tę kwotę. ().

Na podstawie art. 113 ust. 9 ustawy, podatnik rozpoczynający w trakcie roku podatkowego wykonywanie czynności określonych w art. 5 jest zwolniony od podatku, jeżeli przewidywana przez niego wartość sprzedaży nie przekroczy, w proporcji do okresu prowadzonej działalności gospodarczej w roku podatkowym, kwoty określonej w ust. 1.

Odnosząc się natomiast do kwestii dotyczącej obowiązku zarejestrowania się przez małżonkę Wnioskodawcę jako podatnik VAT, należy przytoczyć następujące regulacje prawne:

Zgodnie z art. 96 ust. 1 ustawy o VAT, podmioty, o których mowa w art. 15, są obowiązane przed dniem wykonania pierwszej czynności określonej w art. 5 złożyć naczelnikowi urzędu skarbowego zgłoszenie rejestracyjne, z zastrzeżeniem ust. 3.

W świetle art. 96 ust. 3, podmioty wymienione w art. 15, zwolnione od podatku na podstawie art. 113 ust. 1 i 9 lub wykonujące wyłącznie czynności zwolnione od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 i art. 82 ust. 3, mogą złożyć zgłoszenie rejestracyjne.

W świetle powyższych przepisów wskazać należy, iż do czasu wykonywania przez małżonkę Wnioskodawcy wyłącznie czynności zwolnionych z tytułu prowadzonej działalności gospodarczej w zakresie najmu na cele mieszkaniowe, nie wystąpi obowiązek złożenia zgłoszenia rejestracyjnego, o którym mowa w przepisie art. 96 ust. 1 ustawy o VAT.

Jak wynika z analizy sytuacji małżonka Wnioskodawcy, nie będzie należeć on do kręgu podatników zobowiązanych do wystawiania faktur VAT.

Stosownie do § 17 pkt 4 ww. rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 28 marca 2011r. w sprawie zwrotu podatku niektórym podatnikom, zaliczkowego zwrotu podatku, wystawiania faktur, sposobu ich przechowywania oraz listy towarów i usług, do których nie mają zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 68, poz. 360), za fakturę uznaje się również rachunki, o których mowa w art. 87 i 88 powołanej powyżej ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa, wystawiane przez podatników nieobowiązanych do wystawiania faktur według zasad określonych w § 4, 5, 7-14, 16-20 i 23.

Zgodnie z dyspozycją art. 87 § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, jeżeli odrębne przepisy nie stanowią inaczej, podatnicy prowadzący działalność gospodarczą obowiązani są na żądanie kupującego lub usługobiorcy wystawić rachunek potwierdzający dokonanie sprzedaży lub wykonanie usługi.

W związku z powołanymi powyżej przepisami, małżonka Wnioskodawcy będąc podatnikiem podmiotowo zwolnionym od podatku VAT będzie zobowiązana do wystawiania rachunków z tytułu wykonywanych przez siebie czynności wynajmu lokalu na cele mieszkalne.

Natomiast w okoliczności gdy wynajem przedmiotowego lokalu na cele mieszkalne będzie dokonywany przez obydwoje małżonków, każdy z nich winien być traktowany odrębnie. Wnioskodawca jako czynny zarejestrowany podatnik podatku VAT winien udokumentować tę część czynszu przypadającą na jego udział we współwłasności małżeńskiej lokalu fakturą VAT zgodnie z art. 106 ust. 1 ustawy. Natomiast małżonka Wnioskodawczy jak wyjaśniono powyżej będzie z tego tytułu (wynajem udziału we współwłasności małżeńskiej) podatnikiem podmiotowo zwolnionym od podatku VAT, zatem wynajem posiadanej części lokalu mieszkalnego winna udokumentować rachunkiem.

Zatem należy uznać, iż w zakresie pytania Nr 4 Wnioskodawca przedstawił prawidłowe stanowisko.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Tut. Organ informuje, iż wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania) Zainteresowanego. Inne kwestie przedstawione w opisie sprawy, które nie zostały objęte pytaniem - nie mogą być zgodnie z art. 14b § 1 oraz art. 14f § 2 Ordynacji podatkowej - rozpatrzone

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku.

W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Jednocześnie należy zauważyć, że stosownie do treści art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa minister właściwy do spraw finansów publicznych, na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Zatem w przedmiotowej sprawie powyższa interpretacja indywidualna wydana dla Zainteresowanego nie wywiera skutku prawnego dla jego małżonki.

W zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych zostanie wydana odrębna interpretacja.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi t.j. Dz. U. z 2012 r. poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.

Wniosek ORD-IN

Treść w pliku PDF 2 MB

Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie