Stanowisko Wnioskodawcy:

Ad. 1

Zdaniem Wnioskodawcy transakcja nabycia Nieruchomości KW stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu art. 5 ust. 1 w związku z art. 7 Ustawy o VAT i podlegała zwolnieniu z opodatkowania VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, przy czym strony były uprawnione do zrezygnowania z powyższego zwolnienia od VAT i wyboru opodatkowania przedmiotowej transakcji podatkiem VAT według podstawowej stawki obowiązującej w dacie transakcji, na podstawie art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT.

W rezultacie, wyboru przez strony opodatkowania transakcji podatkiem VAT, przedmiotowa transakcja podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT według podstawowej stawki VAT obowiązującej w dacie transakcji.

Ad. 2

Zdaniem Wnioskodawcy z uwagi na wybór przez strony opodatkowania VAT transakcji sprzedaży Nieruchomości KW, po otrzymaniu faktury VAT potwierdzającej jej dokonanie, Wnioskodawca będzie uprawniony do (i) obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości KW zgodnie z art. 86 ust. 1 i ust. 10 pkt 1 Ustawy o VAT oraz (ii) otrzymania zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym zgodnie z regulacjami art. 87 Ustawy o VAT, ponieważ:

1. przedmiotowa transakcja stanowiła dla Zbywcy odpłatną dostawę towarów w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT,
2. przedmiotowa transakcja nie mieściła się w katalogu transakcji wymienionych w art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT,
3. Nieruchomość KW będzie wykorzystywana przez Wnioskodawcę do wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu VAT.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy.

Ad 1. Podleganie transakcji zwolnieniu z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT oraz uprawnienie stron transakcji do rezygnacji z powyższego zwolnienia.

W celu rozstrzygnięcia, czy transakcja nabycia Nieruchomości KW podlegała opodatkowaniu VAT, konieczne jest w pierwszej kolejności ustalenie, czy wspomniana transakcja mieściła się w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, zawartym w art. 5 ust. 1 Ustawy o VAT oraz że żadne z wyłączeń z opodatkowania VAT, wskazanych w art. 6 Ustawy o VAT, nie znalazło zastosowania.

W myśl art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Jednocześnie, zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT, towarami są rzeczy oraz ich części, jak również wszelkie postacie energii.

W świetle powyższej definicji towarów, jak również z uwagi na fakt, iż transakcja była przeprowadzona za wynagrodzeniem, zdaniem Wnioskodawcy, mieściła się ona w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, jako odpłatna dostawa towarów.

Ponadto zdaniem Wnioskodawcy transakcja sprzedaży Nieruchomości KW nie była wyłączona z zakresu opodatkowania VAT, jako sprzedaż przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT.

Przepisy Ustawy o VAT nie definiują pojęcia przedsiębiorstwa dla celów tej ustawy. Ze względu na powyższe oraz uwzględniając definicję zawartą w innych ustawach, w doktrynie prawa podatkowego jest powszechnie akceptowane, iż dla celów podatku VAT pojęcie przedsiębiorstwa powinno być rozumiane zgodnie z jego definicją zawartą w art. 551 Kodeksu cywilnego. W myśl regulacji zawartej w tym artykule, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych, przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

• oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa),

• własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości,

• prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych,

• wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne,

• koncesje, licencje i zezwolenia,

• patenty i inne prawa własności przemysłowej,

• majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne,

• tajemnice przedsiębiorstwa,

• księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Z kolei w myśl regulacji art. 2 pkt 27e) Ustawy o VAT przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumieć należy organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Zdaniem Wnioskodawcy, nie można uznać, że Nieruchomość KW razem z umową najmu przejętą z mocy prawa stanowiła przedsiębiorstwo Zbywcy. Wynika to z faktu, iż przedmiot transakcji nie wyczerpywał przytoczonej powyżej definicji przedsiębiorstwa. W szczególności, transakcji nie towarzyszył transfer innych kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Zbywcy, obejmujących w szczególności:

• należności i zobowiązania Zbywcy związane z funkcjonowaniem przedsiębiorstwa Zbywcy, w tym należności i zobowiązania handlowe,

• zobowiązania Zbywcy związane z finansowaniem nabycia gruntu i budowy Nieruchomości KW,

• prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z zarządzaniem, administracją i bieżącą obsługą Nieruchomości KW (w tym z umów o zarządzanie, umów z dostawcami mediów, ochrony itd.),

• środki pieniężne zgromadzone przez Zbywcę na rachunkach bankowych i w kasie,

• tajemnice przedsiębiorstwa Zbywcy oraz know-how związany z budową Nieruchomości KW, a także wyszukiwaniem i utrzymaniem najemców,

• księgi rachunkowe Zbywcy i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem działalności gospodarczej Zbywcy,

• nazwę przedsiębiorstwa Zbywcy.

Stanowisko Wnioskodawcy, zgodnie z którym zbywane składniki majątkowe nie stanowiły przedsiębiorstwa Zbywcy jest poparte interpretacją przepisów prawa, dokonaną przez Ministra Finansów w odpowiedzi na interpelację poselską (Odpowiedź Ministra Finansów na zapytanie poselskie nr 1778 z dnia 13.06.2003 r. Odpowiedź udzielona przez Ministra Finansów dotyczy treści art. 4a pkt 4 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Jednakże w przekonaniu Wnioskodawcy konkluzja zawarta w tej odpowiedzi może mieć również zastosowania w rozpatrywanym przypadku), która co należy zaznaczyć była niejednokrotnie przytaczana przez organy podatkowe.

Z odpowiedzi Ministra Finansów na Interpelację poselską można wywnioskować, iż za sprzedaż przedsiębiorstwa nie można uznać sprzedaży samego budynku, nawet wówczas, gdy jest on przeznaczony pod wynajem.

Przedsiębiorstwem, bowiem, może być budynek wraz ze wszystkimi należnościami i zobowiązaniami, zawartymi umowami najmu, zarządzania, dostawy mediów i innymi umowami związanymi z tym budynkiem i działalnością polegającą na wynajmie.

Tymczasem jak zaznaczono w stanie faktycznym w analizowanym przypadku przedmiotowej transakcji nie towarzyszył transfer żadnych należności (powstałych przed datą transakcji sprzedaży) ani zobowiązań Zbywcy.

Kolejnego argumentu przemawiającego za tym, iż przedmiotem analizowanej transakcji nie było przedsiębiorstwo Zbywcy, dostarczają orzeczenia sądów (Wyrok NSA z dnia 06.10.1995 r. sygn.: S.A./Gd 1959/94), w których wyrażono tezę, iż zbycie przez podatnika tylko części jego aktywów z definicji nie może być zakwalifikowane jako zbycie przedsiębiorstwa, choćby nawet przedmiotem zbycia była zdecydowana większość składników majątkowych funkcjonującego przedsiębiorstwa. Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi bowiem stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym. Tymczasem transakcji sprzedaży Nieruchomości KW nie towarzyszył transfer wszystkich aktywów Zbywcy. Mianowicie, w ramach przedmiotowej transakcji Nabywca nabył jedynie środki trwałe w postaci Nieruchomości KW wraz z zabezpieczeniami ustanowionymi przez najemcę oraz majątkowymi prawami autorskimi i prawami pokrewnymi do projektów architektonicznych i prac związanych z budową Nieruchomości KW, jak również gwarancjami budowlanymi. W konsekwencji, po dacie przedmiotowej transakcji oprócz wspomnianych powyżej zobowiązań w rękach Zbywcy pozostały pewne aktywa należące obecnie do jego przedsiębiorstwa, tj. środki pieniężne zgromadzone na rachunkach bankowych i w kasie, tajemnice przedsiębiorstwa Zbywcy oraz jego własny know-how.

Istotne znaczenie ma również fakt, iż w związku z przedmiotową transakcją nie doszło do przejęcia ksiąg rachunkowych Zbywcy oraz innych dokumentów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej, jak również praw i obowiązków wynikających z wówczas obowiązujących umów związanych z zarządzaniem, administracją i bieżącą obsługą Nieruchomości KW (w tym z umów o zarządzanie, umów z dostawcami mediów, usług ochrony itd.). W konsekwencji po nabyciu Nieruchomości KW Nabywca będzie prowadził działalność gospodarczą obejmującą wynajem Nieruchomości KW, przy wykorzystaniu własnych zasobów oraz, zasadniczo, na podstawie umów zawartych przez siebie z podmiotami trzecimi. Zdaniem Wnioskodawcy, fakt ten dodatkowo potwierdza tezę, zgodnie z którą w wyniku transakcji nie doszło do przeniesienia całości przedsiębiorstwa Zbywcy, a jedynie poszczególnych (choć znaczących) składników jego majątku.

Na uwagę zasługuje również podniesiona w ustawowej definicji przedsiębiorstwa i niejednokrotnie podkreślana w orzecznictwie sądów (Wyrok NSA z dnia 22.01.1997 r. sygn.: SA/Sz 2724/95 oraz wyrok NSA z dnia 24.11.1999 r. sygn.: I SA/Kr 1189/99) kwestia, iż przedsiębiorstwo nie jest tylko sumą jego składników, lecz ich zorganizowanym zespołem. Z uwagi na fakt, iż Nabywca nabył jedynie wybrane składniki majątkowe Zbywcy, nie można zdaniem Wnioskodawcy uznać, iż (i) jest to zespół elementów, oraz że (ii) elementy te łączy więź o charakterze organizacyjnym. Z powyższych względów, zdaniem Wnioskodawcy, nie ma podstaw, aby transakcję sprzedaży Nieruchomości KW zaklasyfikować jako zbycie przedsiębiorstwa Zbywcy.

Ponadto, działalność gospodarcza polegająca na wynajmie Nieruchomości KW nie stanowiła zorganizowanej części przedsiębiorstwa wyodrębnionej w ramach działalności gospodarczej prowadzonej przez Zbywcę. Słuszność powyższej tezy Wnioskodawcy dodatkowo potwierdza fakt, iż wybrane składniki majątkowe będące przedmiotem analizowanej transakcji nie były finansowo i organizacyjnie wyodrębnione w istniejącym przedsiębiorstwie Zbywcy. Dodatkowo, przeniesione w ramach przedmiotowej transakcji składniki majątkowe nie stanowią zespołu składników, który mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo realizujące określone zadania gospodarcze. Tym samym, sprzedawane składniki majątkowe nie spełniały definicji zorganizowanej części przedsiębiorstwa, określonej w art. 2 pkt 27e) Ustawy o VAT.

Podsumowując- zdaniem Wnioskodawcy - przedmiotowa transakcja stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu przepisów art. 5 ust. 1 Ustawy o VAT i nie mieściła się w katalogu czynności nie podlegających przepisom Ustawy o VAT, określonym w art. 6 Ustawy o VAT.

Mając na uwadze powyższe, należy przeanalizować, czy planowana transakcja podlegała zwolnieniu z opodatkowania VAT.

Zgodnie z brzmieniem art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT dostawa budynków, budowli lub ich części jest zwolniona z podatku VAT, z wyjątkiem gdy:

1. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 tata.

Jednocześnie, w świetle definicji zawartej w art. 2 pkt 14 Ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1. wybudowaniu lub
2. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Zdaniem Wnioskodawcy, transakcja sprzedaży Nieruchomości KW spełniała przesłanki zwolnienia z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. W opinii Wnioskodawcy, pierwsze zasiedlenie Nieruchomości KW miało miejsce 28 maja 2010 r., kiedy rozpoczął się podlegający opodatkowaniu VAT najem Nieruchomości KW. Przedmiotowa transakcja sprzedaży została dokonana 25 czerwca 2012 r. W analizowanym stanie faktycznym dostawa nie była zatem dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, a ponadto pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą Nieruchomości KW w chwili zbycia upłynęło już ponad dwa lata.

Jednocześnie, zgodnie z art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, i wybrać opodatkowanie VAT dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1. są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2. złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Jak wspomniano w stanie faktycznym, zarówno Wnioskodawca, jak i Zbywca są zarejestrowani dla celów VAT jako podatnicy VAT czynni. W związku z powyższym, zdaniem Wnioskodawcy, byli oni uprawnieni, na podstawie art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT do wyboru opodatkowania przedmiotowej transakcji VAT, pod warunkiem złożenia, przed dniem dokonania dostawy Nieruchomości KW, naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu dla Nabywcy, zgodnego oświadczenia o wyborze opodatkowania VAT przedmiotowej transakcji (oświadczenie takie zostało złożone 22 czerwca 2012 r. naczelnikowi urzędu skarbowego właściwego Nabywcy).

Podsumowując, zdaniem Wnioskodawcy, planowana transakcja nabycia Nieruchomości KW podlegała zwolnieniu z opodatkowania VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, przy czym strony były uprawnione do zrezygnowania z powyższego zwolnienia i wyboru opodatkowania przedmiotowej transakcji VAT według podstawowej stawki VAT obowiązującej w dacie transakcji (na poziomie 23%), na podstawie art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT.

Jednocześnie, Wnioskodawca zaznacza, że Zbywca zadał takie samo pytanie (jak Pytanie nr 1) w innym wniosku o wydanie indywidualnej interpretacji, jako podmiot odpowiedzialny za zobowiązania podatkowe wynikające z transakcji sprzedaży Nieruchomości KW, niemniej jednak z ostrożności, Nabywca zadaje to samo pytanie, bowiem odpowiedź na nie ma wpływ na prawo Nabywcy do odliczenia podatku VAT naliczonego wynikającego z nabycia Nieruchomości KW.

Ad 2. Prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości KW i zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym.

Zdaniem Nabywcy, kluczowym dla rozstrzygnięcia o jego prawie do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości KW, zgodnie z art. 86 ust. 1 i ust. 10 pkt 1 Ustawy o VAT, oraz prawie do zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym, zgodnie z regulacjami art. 87 Ustawy o VAT, jest potwierdzenie faktu, iż Nieruchomość KW będąca przedmiotem transakcji będzie wykorzystywana przez Wnioskodawcę do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.

Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT. Jeżeli, zatem, dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości VAT naliczonego przy ich nabyciu.

Wnioskodawca jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT i spełnia ustawową definicję podatnika zawartą w art. 15 Ustawy o VAT. Po nabyciu Nieruchomości KW, Wnioskodawca zasadniczo wstąpił w prawa i obowiązki wynikające z umowy najmu i prowadzi działalność polegającą na wynajmie Nieruchomości KW. Taki typ działalności jako odpłatne świadczenie usług podlega opodatkowaniu VAT według stawki VAT podstawowej (na poziomie 23%). W konsekwencji jak wynika z powyższego nabyta Nieruchomość KW będzie wykorzystywana przez Wnioskodawcę, będącego podatnikiem, wyłącznie do wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu VAT.

W świetle powyższego zdaniem Wnioskodawcy po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej faktyczne dokonanie transakcji sprzedaży Nieruchomości KW, będzie mu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości KW, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT.

W myśl art. 86 ust. 10 pkt 1 i ust. 11 Ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego powstanie w rozliczeniu za okres, w którym Wnioskodawca otrzyma od Zbywcy fakturę VAT dokumentującą przedmiotową transakcję lub w deklaracji podatkowej za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych. Nadwyżka podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym podlegać będzie zwrotowi, na zasadach określonych w art. 87 Ustawy o VAT.

Podsumowując, z uwagi na fakt, iż Nieruchomość KW będąca przedmiotem transakcji będzie wykorzystywana przez Nabywcę do wykonywania czynności opodatkowanych VAT, z uwagi na to, iż strony wybrały opodatkowanie VAT omawianej transakcji, na podstawie art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT, Wnioskodawca ma prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości KW od Zbywcy oraz otrzymania zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego na rachunek bankowy.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej opisanego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Ad. 1.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2011r. Nr 177, poz. 1054 ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (). Przy czym przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii (art. 2 pkt 6 ustawy).

Na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Zatem, w przypadku gdy przedmiotem transakcji jest zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa - czynność ta nie podlega przepisom ustawy o podatku od towarów i usług.

Przepisy powołanej ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują terminu przedsiębiorstwo. Definicję taką zawiera ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16 poz. 93 ze zm.). Stosownie do art. 55¹ tej ustawy przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1. oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części(nazwa przedsiębiorstwa);
2. własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
3. prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;
4. wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
5. koncesje, licencje i zezwolenia;
6. patenty i inne prawa własności przemysłowej;
7. majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
8. tajemnice przedsiębiorstwa;
9. księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Przedsiębiorstwo jako przedmiot zbycia, musi zatem stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym. Składniki materialne i niematerialne wchodzące w skład przedsiębiorstwa powinny pozostawać ze sobą we wzajemnych relacjach w ten sposób, iż można mówić o nich jako o zespole, a nie zbiorze pewnych elementów. Istotne jest, aby w zbywanym przedsiębiorstwie zachowane zostały funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami, tak żeby przekazana masa mogła posłużyć kontynuowaniu określonej działalności gospodarczej.

W myśl art. 2 pkt 27e ustawy pod pojęciem zorganizowanej części przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Z przedstawionej treści wniosku wynika, że Wnioskodawca 25 czerwca 2012 r. nabył nieruchomość obejmującą prawo własności nieruchomości zabudowanej jednym budynkiem usługowym (składającym się z warsztatu, pomieszczeń socjalnych, magazynowych i administracyjnych), a także budowlami i instalacjami oraz innymi środkami trwałymi (w tym zbiornikiem przeciwpożarowym, zbiornikiem LPG oraz innymi zbiornikami, recepcją, szopą, platformą wystawienniczą, ekranem akustycznym, parkingiem, drogą wewnętrzną oraz placem manewrowym) dalej jako Nieruchomość KW. Zgodnie z art. 678 Kodeksu cywilnego z mocy prawa, na Nabywcę zostały przeniesione prawa i obowiązki Zbywcy wynikające z umowy najmu. Ponadto, Nabywca przejął związane z Nieruchomością KW zabezpieczenia ustanowione przez najemcę. Transakcji nie towarzyszyło przeniesienie jakichkolwiek należności i zobowiązań Zbywcy. Zbywca nie zatrudniał żadnych pracowników. Ponadto składniki majątku Zbywcy niepodlegające przeniesieniu na rzecz Nabywcy to:

• prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z zarządzaniem, administracją i bieżącą obsługą Nieruchomości KW (w tym z umów zarządzania, umów z dostawcami mediów, ochrony, itd.),

• środki pieniężne Zbywcy zgromadzone na rachunkach bankowych i w kasie,

• tajemnice przedsiębiorstwa Zbywcy oraz know-how związany z budową Nieruchomości KW, a także wyszukiwaniem i utrzymaniem najemców,

• księgi rachunkowe Zbywcy i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Zbywcę działalności gospodarczej,

• nazwę przedsiębiorstwa Zbywcy.

Nieruchomość KW, będąca przedmiotem sprzedaży nie stanowiła finansowo i organizacyjnie wydzielonej części przedsiębiorstwa Zbywcy.

Po nabyciu Nieruchomości KW, Nabywca będzie prowadził działalność gospodarczą, obejmującą wynajem przedmiotowej nieruchomości, podlegającą opodatkowaniu VAT.

Nabywca będzie wykonywał powyższą działalność przy wykorzystaniu własnych zasobów (względnie, przy pomocy profesjonalnych usługodawców) oraz w oparciu o własny know-how wypracowany w tym zakresie. Dodatkowo jak wskazano powyżej - umowy dotyczące zarządzania, administracji i bieżącej obsługi Nieruchomości KW nie zostały przeniesione na rzecz Nabywcy i Nabywca zawarł lub zawrze nowe umowy z podmiotami świadczącymi poszczególne usługi (tj. dostawę mediów, usługi ochrony, itd.), niezbędnie dla prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości KW. Ponadto Zbywca nie planuje likwidacji po zawarciu transakcji. Po dokonanej sprzedaży Nieruchomości KW Zbywca zamierza dalej prowadzić działalność gospodarczą.

Aby stwierdzić, czy mamy do czynienia ze zbyciem przedsiębiorstwa należy rozważyć, czy w zbywanym przedsiębiorstwie zachowane zostały funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami tak, aby przekazana masa majątkowa mogła posłużyć kontynuowaniu określonej działalności gospodarczej.

W przedmiotowym przypadku planowana transakcja nie objęła istotnych składników majątkowych Zbywcy. Jak wskazał Wnioskodawca, transfer nie dotyczył należności i zobowiązań Zbywcy związanych z funkcjonowaniem przedsiębiorstwa, w tym należności i zobowiązań handlowych, zobowiązań Zbywcy związanych z finansowaniem nabycia gruntu i budowy Nieruchomości KW, praw i obowiązków wynikających z umów związanych z zarządzaniem, administracją i bieżącą obsługą Nieruchomości KW, środków pieniężnych zgromadzonych przez Zbywcę na rachunkach bankowych i w kasie, tajemnic przedsiębiorstwa Zbywcy oraz know-how związany z budową Nieruchomości KW, a także wyszukiwaniem i utrzymaniem najemców, ksiąg rachunkowych Zbywcy i innych dokumentów (np. handlowych, korporacyjnych) związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej Zbywcy oraz nazwy przedsiębiorstwa Zbywcy. Dodatkowo Wnioskodawca zaznaczył, iż po nabyciu Nieruchomości KW - będzie prowadził działalność gospodarczą obejmującą wynajem Nieruchomości KW, przy wykorzystaniu własnych zasobów oraz, zasadniczo, na podstawie umów zawartych przez siebie z podmiotami trzecimi.

Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, iż sprzedaż Nieruchomości KW nie mogła być uznana za zbycie przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części. Tym samym, nie znalazł zastosowania przepis art. 6 pkt 1 ustawy, a przedmiotowa transakcja sprzedaży nieruchomości stanowiła przeniesienie własności konkretnych składników majątkowych, a więc dostawę towarów opodatkowaną podatkiem VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

W myśl art. 29 ust. 5 ustawy w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Zgodnie z powyższym, do dostawy gruntu zastosowanie znajdzie stawka podatku VAT analogiczna jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z tym gruntem związanych.

Stosownie do art. 41 ust. 1 ustawy stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Przy czym na podstawie art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2013 r., stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%, z zastrzeżeniem art. 146f.

Jednakże, zarówno w treści ustawy, jak i przepisów wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi bądź zwolnienie ich od podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Definicję pierwszego zasiedlenia zawiera art. 2 pkt 14 ustawy zgodnie z którym, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1. wybudowaniu lub
2. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Analiza przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy regulującego prawo do zwolnienia od podatku dostawy budynków, budowli lub ich części prowadzi do konkluzji, iż dla zwolnienia dostawy budynków, budowli lub ich części istotne jest każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Zatem kluczowym jest ustalenie czy w odniesieniu do przedmiotowej nieruchomości nastąpiło pierwsze zasiedlenie, a jeżeli tak to również jaki okres upłynął pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części.

Wskazać również należy, iż zgodnie z uregulowaniami zawartymi w art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 i wybrać opodatkowanie dostawy budynków budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1. są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2. złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

W myśl art. 43 ust. 11 ustawy oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1. imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2. planowana datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3. adres budynku, budowli lub ich części.

Podkreślenia wymaga fakt, iż wybór opcji opodatkowania przysługuje jedynie w przypadku, gdy dostawa budynków, budowli lub ich części będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Wybór opodatkowania nie ma zastosowania w przypadku zwolnienia budynków, budowli lub ich części w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Ze złożonego wniosku wynika, iż Zbywca nabył prawo własności niezabudowanej działki. Transakcja ta była opodatkowana VAT według stawki podstawowej i Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego na tej transakcji. Następnie, na działce Zbywca wybudował Nieruchomość KW. Zbywcy przysługiwało prawo obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony w związku z nabywaniem towarów i usług związanych z budową Nieruchomości KW. Pozwolenie na użytkowanie Nieruchomości KW zostało wydane w dniu 28 czerwca 2010 r. Wydatki poniesione na ulepszenie Nieruchomości KW, począwszy od dnia jej wprowadzenia do podatkowej ewidencji środków trwałych Zbywcy, stanowiły mniej niż 30% jej podatkowej wartości początkowej. Cała Nieruchomość KW została oddana w najem na rzecz jednego najemcy będącego podmiotem trzecim począwszy od 28 maja 2010 r. W dniu 25 czerwca 2012 r. Zbywca sprzedał nieruchomość obejmującą prawo własności działki oznaczonej numerem ewidencyjnym 111/4 zabudowanej jednym budynkiem usługowym (składającym się z warsztatu, pomieszczeń socjalnych, magazynowych i administracyjnych), a także budowlami i instalacjami oraz innymi środkami trwałymi (w tym zbiornikiem przeciwpożarowym, zbiornikiem LPG oraz innymi zbiornikami, recepcją, szopą, platformą wystawienniczą, ekranem akustycznym, parkingiem, drogą wewnętrzną oraz placem manewrowym).

Biorąc pod uwagę przywołane przepisy na tle przedstawionej treści wniosku stwierdzić należy, że pierwsze zasiedlenie miało miejsce w momencie oddania w najem całej Nieruchomości KW na rzecz jednego najemcy będącego podmiotem trzecim od dnia 28 maja 2010 r. Zatem transakcja sprzedaży przedmiotowej nieruchomości nie odbyła się w ramach pierwszego zasiedlenia. Przy czym okres, który upłynął pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą przedmiotowej nieruchomości był dłuższy niż 2 lata. Tym samym została wypełniona dyspozycja art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy uprawniająca do zastosowania zwolnienia od podatku VAT przy dokonywaniu przedmiotowej sprzedaży.

Niemniej jednak z uwagi na fakt, iż w przedmiotowej sprawie, jak wskazano powyżej znalazło zastosowanie zwolnienie od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, a Strony transakcji wypełniły warunki wynikające z art. 43 ust. 10 ustawy, tym samym Strony transakcji były uprawnione na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy do rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania tej dostawy podatkiem VAT na zasadach ogólnych.

W konsekwencji powyższego, transakcja sprzedaży Nieruchomości KW stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu art. 5 ust. 1 w związku z art. 7 ustawy i podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 ustawy podstawową stawka podatku w wysokości 23%. Ponadto mając na uwadze brzmienie powołanych przepisów, do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynku, budowli lub ich części trwale związanych z gruntem.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy w niniejszym zakresie należało uznać za prawidłowe.

Ad. 2.

W myśl art. 86 ust. 1 ustawy, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Zgodnie z art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku określonych w fakturach otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług, z uwzględnieniem rabatów określonych w art. 29 ust. 4.

W myśl postanowień art. 87 ust. 1 ustawy, w przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy. Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika określone zostały w art. 87 ust. 2-6 ustawy.

Ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w określonych terminach, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno tzw. przesłanek pozytywnych, to jest m.in. tego, że zakupy będą wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy.

Jedno z takich ograniczeń zostało wskazane w art. 88 ust. 4 ustawy, zgodnie z którym obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się również do podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni zgodnie z art. 96, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 20.

Z powyższego wynika, iż prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje czynny, zarejestrowany podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do czynności opodatkowanych. Warunkiem umożliwiającym podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego jest niewątpliwy i bezsporny związek zakupów z wykonanymi czynnościami opodatkowanymi, tzn. których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza możliwość dokonania odliczenia podatku naliczonego przez podmiot niebędący czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT oraz podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystywania do czynności zwolnionych od podatku i niepodlegających temu podatkowi.

Z przedstawionego zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca jest zarejestrowany w Polsce dla celów podatku VAT jako podatnik VAT czynny. Po nabyciu Nieruchomości KW, Wnioskodawca będzie prowadził działalność gospodarczą, obejmującą wynajem Nieruchomości KW, podlegającą opodatkowaniu VAT.

Biorąc pod uwagę powyższe należy stwierdzić, że skoro Wnioskodawca jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT oraz nabyta nieruchomość będzie wykorzystywana do czynności opodatkowanych to Wnioskodawcy przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości KW oraz otrzymania zwrotu nadwyżki podatku zgodnie z art. 87 ustawy.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy w niniejszym zakresie należało uznać za prawidłowe.

Jednocześnie nadmienia się, iż w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi t.j. Dz. U. z 2012 r. poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.

Wniosek ORD-IN

Treść w pliku PDF 544 kB

Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie