Temat interpretacji

Podatek od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży lokali mieszkalnych.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613) oraz § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z 20 lutego 2015 r. (data wpływu 2 marca 2015 r.), uzupełnionym pismem z 8 maja 2015 r. (data wpływu 13 maja 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży lokali mieszkalnych jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 2 marca 2015 r. został złożony ww. wniosek o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży lokali mieszkalnych. Przedmiotowy wniosek uzupełniono pismem z 8 maja 2015 r. (data wpływu 13 maja 2015 r.), w którym doprecyzowano opis sprawy.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Powiat nabył na podstawie decyzji Wojewody z dnia 12 maja 2000 r. nieruchomość stanowiącą działkę gruntu nr 5/21 o pow. 0,0341 ha, położoną w Z. Działka zabudowana jest budynkiem mieszkalnym, który stanowi całość z budynkiem pralni znajdującej się na działce nr 5/81. Nieruchomość zasiliła stan mienia Powiatu z mocy prawa z dniem 1 stycznia 1999 r. Decyzją Zarządu Powiatu zabudowana działka nr 5/21 została oddana w trwały zarząd na rzecz Jednostki organizacyjnej Zespołu Szkół Rolniczych i stanowi integralną część kompleksu szkoły. Działka zabudowana jest dwukondygnacyjnym, niepodpiwniczonym budynkiem mieszkalnym z około 1910 r., w którym wyodrębniono 3 lokale mieszkalne. Nieruchomość posiada księgę wieczystą nr WX, prowadzoną przez Sąd Rejonowy. Osoby zajmujące nieruchomość wystąpiły z wnioskiem o wykup lokali mieszkalnych na podstawie umów najmu.

Przedmiotem sprzedaży są trzy lokale mieszkalne:

1. lokal mieszkalny A o pow. 72,50 m2 oraz 49,05% udziału w częściach wspólnych,
2. lokal mieszkalny B o pow. 35,50 m2 oraz 24,01% udziału w częściach wspólnych,
3. lokal mieszkalny C o pow. 39,80 m2 oraz 26,94% udziału w częściach wspólnych.

Wartość poszczególnych lokali mieszkalnych przeznaczonych do sprzedaży została określona przez rzeczoznawcę majątkowego na kwotę:

1. lokal mieszkalny A o wartości: 156.800,00 zł,
2. lokal mieszkalny B o wartości: 71.800,00 zł,
3. lokal mieszkalny C o wartości: 74.900,00 zł.

Wartość nieruchomości określono na podstawie cen netto bez podatku VAT.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług zwalnia się z opodatkowania dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

• dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
• pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Najem lokali mieszkalnych jest zawarty z osobami fizycznymi na podstawie umów najmu z 1974 r. oraz 2011 r. i jest zwolniony z podatku VAT. W związku z faktem, iż dostawa powyższych lokali nie jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia (pierwsze zasiedlenie miało miejsce w roku 1974, kiedy zawarto 3 umowy najmu), więc dostawa ta jest zwolniona od podatku od towarów i usług. Ponadto między tak ustalonym pierwszym zasiedleniem a przyszłą dostawą nieruchomości przez Powiat upłynie okres dłuższy niż dwa lata.

Jednocześnie zgodnie z art. 29 ust. 5 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W związku z powyższym, sprzedaż w drodze aktu notarialnego trzech lokali mieszkalnych wraz z udziałem w częściach wspólnych budynku i w gruncie, przez Powiat najemcom tych lokali, podlega zwolnieniu od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w związku z art. 29 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 z późn. zm.).

W uzupełnieniu do wniosku wskazano, że Wnioskodawca:

1. nie ponosił żadnych wydatków na ulepszenie będącego przedmiotem wniosku lokalu mieszkalnego A o pow. 72,50 m2 oraz 49,05% udziału w częściach wspólnych,
2. nie ponosił żadnych wydatków na ulepszenie będącego przedmiotem wniosku lokalu mieszkalnego B o pow. 35,50 m2 oraz 24,01% udziału w częściach wspólnych,
3. nie ponosił żadnych wydatków na ulepszenie będącego przedmiotem wniosku lokalu mieszkalnego C o pow. 39,80 m2 oraz 26,94% udziału w częściach wspólnych.

W związku z powyższym, Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy Wnioskodawca sprzedając przedmiotową nieruchomość tj. trzy lokale mieszkalne powinien doliczyć podatek VAT w wysokości 23% do wartości nieruchomości netto określonej przez rzeczoznawcę majątkowego...

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż trzech lokali mieszkalnych stanowiących własność Powiatu podlega zwolnieniu z podatku VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 z późn. zm.).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Pojęcie towaru ustawodawca zdefiniował w art. 2 pkt 6 ustawy. Zgodnie z zapisem zawartym w tym przepisie, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Przepis art. 7 ust. 1 ustawy stanowi, że przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

1. przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie;
2. wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione;
3. wydanie towarów na podstawie umowy komisu: między komitentem a komisantem, jak również wydanie towarów przez komisanta osobie trzeciej;
4. wydanie towarów komitentowi przez komisanta na podstawie umowy komisu, jeżeli komisant zobowiązany był do nabycia rzeczy na rachunek komitenta;
5. ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego;
6. oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;
7. zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

Na mocy art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Jednocześnie zaznacza się, że w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r. na podstawie art. 146a pkt 1 ustawy, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%, z zastrzeżeniem art. 146f.

Oprócz stawki podstawowej, na wybrane grupy towarów i usług, ustawodawca przewidział stawki obniżone, jak również zwolnienie od podatku VAT.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

I tak, w świetle art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest generalnie zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Przez pierwsze zasiedlenie zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1. wybudowaniu lub
2. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Co istotne, oddanie do użytkowania powinno nastąpić w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu, a przez taką można rozumieć m.in. objęcie we władanie budynku, budowli lub ich części przez pierwszego nabywcę lub pierwszego użytkownika. Przedmiotowa nieruchomość nie musi być faktycznie zamieszkała, lecz winna być przejęta przez nabywcę do użytkowania. Wydanie przedmiotowego obiektu nabywcy winno nastąpić w ramach wykonania przez sprzedającego czynności podlegających opodatkowaniu VAT. Jednakże czynność ta nie musi być faktycznie opodatkowana (nie musi prowadzić do powstania podatku należnego), bowiem przez czynność taką należy również rozumieć czynność podlegającą opodatkowaniu w myśl przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, jednakże na mocy przepisów szczególnych korzystającą ze zwolnienia od tego podatku.

Z powyższej definicji wynika, że oddanie do użytkowania powinno nastąpić w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu, a przez taką należy rozumieć sprzedaż, a także umowy najmu i dzierżawy podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT. Zatem, należy uznać za pierwsze zasiedlenie moment sprzedaży w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, a także moment oddania budynku do użytkowania pierwszemu najemcy (dzierżawcy).

Z przytoczonych wyżej przepisów wynika, że dostawa nieruchomości, spełniających określone w przepisach warunki, może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej dwa lata.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom po spełnieniu określonych warunków skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku również dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1. w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2. dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Warunku, o którym mowa w 43 ust. 1 pkt 10a lit. b stosownie do art. 43 ust. 7a nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Podkreślenia wymaga, że dla rozstrzygnięcia, czy możliwe jest skorzystanie ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy ważne jest, czy Wnioskodawcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Należy również zauważyć, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1. są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2. złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Ponadto w świetle art. 43 ust. 11 ustawy, oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1. imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2. planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3. adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc, ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, po spełnieniu określonych warunków, możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Powyższe prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Ponadto wskazać należy na przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zgodnie z którym zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów zarówno nieruchomości, jak i ruchomości przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy w myśl którego, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Z powyższego jednoznacznie wynika, że co do zasady grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki lub budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku, również sprzedaż gruntu lub zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu będą korzystały ze zwolnienia od podatku.

Z danych zawartych we wniosku wynika, że Wnioskodawca Powiat nabył na podstawie decyzji Wojewody z dnia 12 maja 2000 r. nieruchomość stanowiącą działkę gruntu nr 5/21 zabudowaną budynkiem mieszkalnym, który stanowi całość z budynkiem pralni znajdującej się na działce nr 5/81. Nieruchomość zasiliła stan mienia Powiatu z mocy prawa z dniem 1 stycznia 1999 r. Decyzją Zarządu Powiatu zabudowana działka nr 5/21 została oddana w trwały zarząd na rzecz Jednostki organizacyjnej Zespołu Szkół i stanowi integralną część kompleksu szkoły. Działka zabudowana jest dwukondygnacyjnym, niepodpiwniczonym budynkiem mieszkalnym z około 1910 r., w którym wyodrębniono 3 lokale mieszkalne. Osoby zajmujące nieruchomość wystąpiły z wnioskiem o wykup lokali mieszkalnych na podstawie umów najmu. Przedmiotem sprzedaży są trzy lokale mieszkalne:

• lokal mieszkalny A o pow. 72,50 m2 oraz 49,05% udziału w częściach wspólnych,
• lokal mieszkalny B o pow. 35,50 m2 oraz 24,01% udziału w częściach wspólnych,
• lokal mieszkalny C o pow. 39,80 m2 oraz 26,94% udziału w częściach wspólnych.

Najem lokali mieszkalnych jest zawarty z osobami fizycznymi na podstawie umów najmu z 1974 r. oraz 2011 r. i jest zwolniony z podatku VAT.

W uzupełnieniu do wniosku wskazano, że Wnioskodawca nie ponosił żadnych wydatków na ulepszenie ww. lokali mieszkalnych w związku z czym nie przysługiwało mu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W analizowanej sprawie, kluczowym elementem jest ustalenie, czy w odniesieniu do przedmiotowych nieruchomości mieszkalnych, nastąpiło pierwsze zasiedlenie, a jeżeli tak, to w którym momencie.

Mając na uwadze treść powołanych przepisów oraz opis sprawy wskazać należy, że z uwagi na fakt, iż Wnioskodawca nie ponosił wydatków na ulepszenie lokali mieszkalnych przekraczających 30% wartości początkowej tych lokali w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, co oznacza że do pierwszego zasiedlenia ww. lokali mieszkalnych doszło w momencie oddania ich w najem w 1974 r. oraz w 2011 r. Tym samym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem a sprzedażą przedmiotowych lokali będzie dłuższy niż 2 lata. Zatem nie zajdą tutaj wyłączenia ze zwolnienia od podatku VAT zawarte w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W związku z powyższym sprzedaż lokali mieszkalnych będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Reasumując, z tytułu dostawy przedmiotowych lokali mieszkalnych wraz z udziałem w częściach wspólnych należy zastosować zwolnienie od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Skutkiem powyższego względem dostawy gruntu na którym posadowiona jest nieruchomość, Powiat winien także zastosować zwolnienie od podatku VAT, o czym mowa w art. 29a ust. 8 ustawy.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.

Wniosek ORD-IN (PDF)

Treść w pliku PDF 558 kB

Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu