Temat interpretacji

Zwolnienia z opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r. poz. 749 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 18.06.2013 r. (data wpływu 26.06.2013 r.) uzupełnionym w dniu 24.07.2013 r. (data wpływu 26.07.2013 r.) na wezwanie tut. Organu z dnia 18.07.2013 r. (skutecznie doręczone w dniu 23.06.2013 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia z opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 26.06.2013 r. wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia z opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości.

Wniosek uzupełniony został pismem z dnia 24.07.2013 r., złożonym w dniu 24.07.2013 r. (data wpływu 26.07.2013 r.), będącym odpowiedzią na wezwanie Organu z dnia 18.07.2013 r.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Sp. z o.o. zamierza, w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, dokonać sprzedaży nieruchomości, składającej się z działki gruntu będącej w użytkowaniu wieczystym oraz murowanego budynku biurowego, stanowiącego odrębny od gruntu przedmiot własności o powierzchni 800 m² . Budynek został zbudowany w roku 1970 (rok zakończenia budowy zgodnie z wypisem z kartoteki budynków wydane przez Starostwo Powiatowe). W okresie dłuższym niż okres ostatnich 5 lat Spółka nie poniosła wydatków na jego modernizację.

Spółka nabyła prawo do Nieruchomości opisanej powyżej, na podstawie postanowienia z roku 1998 o wykonanie egzekucji z prawa wieczystego użytkowania i własności budynków w przedmiocie przysądzenia własności. Postanowienie to obejmowało również inne nieruchomości, a przedmiotowa Nieruchomość była jedynie ich częścią. Powyższa transakcja nie podlegała wówczas opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż przedmiotem licytacji objęte było przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 55¹ Ustawy Kodeks Cywilny. Spółka nie zna pełnej historii budynku biurowego i nie jest w posiadaniu informacji czy budynek ten był w 1998 roku lub wcześniej wynajmowany w części lub całości przez jego poprzedniego właściciela, w stosunku do którego było prowadzone postępowanie upadłościowe oraz czy firma ta zbudowała czy też zakupiła przedmiotowy budynek. Spółka zamierza sprzedać Nieruchomość za cenę, na którą składa się cena za prawo użytkowania wieczystego stanowiącą powyżej 90% całkowitej ceny oraz niecałe 10% stanowi cena za prawo własności budynku. Przedmiotowy budynek znajduje się obecnie w złym stanie technicznym i posiada pozwolenie na rozbiórkę.

W uzupełnieniu wniosku z dnia 24.07.2013 r. Spółka wskazała, że od momentu nabycia gruntu będącego w użytkowaniu wieczystym oraz murowanego budynku biurowego, nie oddała przedmiotowej nieruchomości do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, w tym w szczególności w ramach umowy najmu.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy Spółka prawidłowo zaklasyfikowała sprzedaż Nieruchomości jako podlegającą zwolnieniu od podatku od towarów i usług...

Zdaniem Wnioskodawcy:

Zdaniem Spółki sprzedaż Nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT. Zwolnienie przysługuje na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, w sytuacji gdy ustalenia pełnej historii użytkowania budynku przed okresem nabycia tej Nieruchomości przez Spółkę, nie jest obecnie możliwe i tym samym zastosowanie zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT nie może zostać jednoznacznie przesądzone.

Uzasadnienie

Spółka nie posiada dokumentów potwierdzających, że w stosunku do Nieruchomości, w całości lub części, miało miejsce pierwsze zasiedlenie zdefiniowane w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT. W myśl tego przepisu przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1. wybudowaniu lub
2. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W świetle art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem z powyższych przepisów wynika, iż dostawa nieruchomości, spełniających określone w przepisach warunki, może korzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia upłynął okres krótszy niż dwa lata.

Spółka przyjęła, że w sytuacji braku przesłanek przesądzających o zastosowaniu zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zasadnym jest przyjęcie, że dostawa byłaby dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia i dlatego wówczas należy zbadać czy zasadnym jest zastosowanie zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT. Kierując się treścią tego przepisu zwalnia się od podatku również dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1. w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2. dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Przy czym zgodnie z art. 43 ust. 7a, warunku o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Zdaniem Spółki sprzedaż Nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, gdyż Spółce nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego od wydatku na nabycie budynku oraz Spółka nie dokonywała jego modernizacji w zakresie opisanym w art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. b ustawy o VAT.

W związku z powyższym sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała zwolnieniu od podatku VAT. Budynek biurowy podlegać będzie zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a, natomiast dostawa prawa wieczystego użytkowania gruntu działki przeznaczonej do sprzedaży będzie korzystać również ze zwolnienia w związku z przepisami wykonawczymi tj. § 13 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 4 kwietnia 2011 r.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Stosownie do art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2011 r. Nr 177 poz. 1054 ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Zakres tych czynności sformułowany został odpowiednio w art. 7 i art. 8 ustawy. I tak, zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również: ()

1. oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste,
2. zbycie praw do użytkowania wieczystego gruntów.

Przy czym przez towary stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Natomiast przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 () - art. 8 ust. 1 ustawy.

Zatem w świetle powołanego przepisu art. 7 ust. 1 pkt 7 ustawy, odpłatne zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu stanowi dostawę towarów.

Na podstawie art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2 - 12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Przy czym, stosownie do art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011r. do dnia 31 grudnia 2013 r. stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%, z zastrzeżeniem art. 146f.

Jednakże zarówno w treści ustawy, jak i przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewiduje dla niektórych czynności obniżone stawki lub zwolnienie z podatku.

I tak, w myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem z powyższych przepisów wynika, że dostawa nieruchomości, spełniających określone w przepisach warunki, może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia nie minęły co najmniej 2 lata.

Definicję pierwszego zasiedlenia zawiera art. 2 pkt 14 ustawy, zgodnie z którym, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1. wybudowaniu lub
2. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Co istotne, oddanie do użytkowania powinno nastąpić w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu, a za taką czynność można rozumieć m. in. objęcie we władanie budynku, budowli lub ich części przez pierwszego nabywcę lub pierwszego użytkownika. Przedmiotowa nieruchomość nie musi być faktycznie zamieszkała, lecz powinna być przejęta przez nabywcę do użytkowania. Wydanie przedmiotowego obiektu nabywcy powinno nastąpić ramach wykonania przez sprzedającego czynności podlegającej opodatkowaniu.

Z kolei, stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku również dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1. w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2. dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Warunku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. b stosownie do art. 43 ust. 7a nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Ponadto, w myśl art. 29 ust. 5 ustawy w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Natomiast zgodnie z § 13 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 4 kwietnia 2011 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2013 r. poz. 247 ze zm.), zwalnia się od podatku zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, jeżeli budynki te lub budowle albo ich części są zwolnione od podatku.

Z powyższego wynika, że do dostawy gruntu jak i prawa użytkowania wieczystego gruntu zastosowanie znajdzie stawka podatku VAT analogiczna jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z tym gruntem związanych. Tym samym, w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu i prawa wieczystego użytkowania gruntu będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT.

Z przestawionego zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca zamierza, w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, dokonać sprzedaży nieruchomości, składającej się z działki gruntu będącej w użytkowaniu wieczystym oraz murowanego budynku biurowego, stanowiącego odrębny od gruntu przedmiot własności o powierzchni 800 m&². Budynek został zbudowany w 1970 roku. W okresie dłuższym niż okres ostatnich 5 lat Wnioskodawca nie poniósł wydatków na jego modernizację. Prawo do przedmiotowej nieruchomości Wnioskodawca nabył na podstawie postanowienia z 1998 roku o wykonanie egzekucji z prawa wieczystego użytkowania i własności budynków w przedmiocie przysądzenia własności. Postanowienie to obejmowało również inne nieruchomości, a przedmiotowa nieruchomość była jedynie ich częścią. Powyższa transakcja nie podlegała wówczas opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż przedmiotem licytacji objęte było przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 55&¹ ustawy Kodeks cywilny. Wnioskodawca nie zna pełnej historii budynku biurowego i nie jest w posiadaniu informacji czy budynek ten był w 1998 roku lub wcześniej wynajmowany w części lub całości przez jego poprzedniego właściciela, w stosunku do którego było prowadzone postępowanie upadłościowe oraz czy firma ta zbudowała czy też zakupiła przedmiotowy budynek. Spółka zamierza sprzedać Nieruchomość za cenę, na którą składa się cena za prawo użytkowania wieczystego stanowiącą powyżej 90% całkowitej ceny oraz niecałe 10% stanowi cena za prawo własności budynku. Przedmiotowy budynek znajduje się obecnie w złym stanie technicznym i posiada pozwolenie na rozbiórkę. Ponadto od momentu nabycia gruntu będącego w użytkowaniu wieczystym oraz murowanego budynku biurowego, Wnioskodawca nie oddał przedmiotowej nieruchomości do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, w tym w szczególności w ramach umowy najmu.

Biorąc zatem pod uwagę powołane wyżej przepisy oraz opis przedstawionego zdarzenia przyszłego stwierdzić należy, że dostawa gruntu będącego w użytkowaniu wieczystym oraz murowanego budynku biurowego, stanowiącego odrębny od gruntu przedmiot własności, które nie zostały oddane do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, nie będzie korzystała ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ponieważ przedmiotowa dostawa będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia, o którym mowa w art. 2 pkt 14 ustawy. Tym samym przy braku możliwości zastosowania zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, należy rozważyć czy przedmiotowa dostawa spełni przesłanki wynikające z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że Wnioskodawcy przy nabyciu przedmiotowej nieruchomości nie przysługiwało prawo odliczenia podatku VAT, z uwagi na fakt, że przedmiotem licytacji objęte było przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 55&¹ Kodeksu cywilnego. Ponadto w okresie dłuższym niż okres ostatnich 5 lat Spółka nie poniosła wydatków na jego modernizację. Tym samym należy stwierdzić, że dostawa przedmiotowej nieruchomości będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

W związku z powyższym stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi t.j. Dz. U. 2012, poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.

Wniosek ORD-IN (PDF)

Treść w pliku PDF 378 kB

Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie