Temat interpretacji

Opodatkowanie sprzedaży zabudowanej nieruchomości na rzecz dzierżawcy, dla której przedmiotem dostawy będzie wyłącznie grunt.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.) oraz § 2 i § 5a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z dnia 9 września 2013 r. (data wpływu 13 września 2013 r.) uzupełnionym pismem z dnia 14 listopada 2013 r. (data wpływu 15 listopada 2013 r.) o wydanie pisemnej interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży zabudowanej nieruchomości na rzecz dzierżawcy, dla której przedmiotem dostawy będzie wyłącznie grunt jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 13 września 2013 r. został złożony ww. wniosek o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży zabudowanej nieruchomości na rzecz dzierżawcy, dla której przedmiotem dostawy będzie wyłącznie grunt.

Przedmiotowy wniosek został uzupełniony pismem z dnia 14 listopada 2013 r. poprzez doprecyzowanie zdarzenia przyszłego.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Gmina jako jednostka samorządu terytorialnego posiada osobowość prawną i jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. W zakresie czynności opodatkowanych świadczy usługi dzierżawy, najmu, sprzedaży działek, usługi mieszkaniowe itp. Ponadto świadczy usługi związane z wykonywaniem czynności urzędowych z zakresu administracji publicznej i pobiera za nie opłaty. Pobierając ww. opłaty korzysta z wyłączenia z opodatkowania, o którym mowa w art. 15 ust. 6 ustawy o podatku od towarów i usług. Gmina nie odlicza podatku naliczonego tzw. strukturą, lecz korzysta z przysługującego jej prawa wynikającego z art. 86 ustawy.

Gmina jest właścicielem działki o powierzchni łącznej 1,3647 ha, którą odpłatnie wydzierżawiła na mocy umowy z dnia 05.02.2004 r. zawartej na okres 30 lat tj. do dnia 05.02.2034 r. Działka w momencie podjęcia decyzji o oddanie w dzierżawę była zabudowana dwoma budynkami przeznaczonymi do rozbiórki. Nieruchomość została wydzierżawiona Spółce Sp. z o. o. z przeznaczeniem pod budowę centrum handlowo-usługowo-rozrywkowego .. w całości na koszt i ryzyko Spółki, zgodnie z przyjętą koncepcją programowo-przestrzenną. Rozpoczęcie budowy centrum określono w czasie 18 miesięcy, a zakończenie 36 miesięcy od dnia wydania przedmiotu umowy. W umowie dzierżawy zawarto zapis w przypadku rozwiązania umowy na skutek wypowiedzenia przez jedną ze stron lub w inny sposób stosownie do postanowień umowy Dzierżawca rezygnuje ze wszelkich roszczeń wobec Wydzierżawiającego wynikających z niniejszej umowy, a w szczególności z żądania zwrotu poniesionych nakładów oraz odszkodowania oraz zapis po zakończeniu dzierżawy nakłady nie podlegają zwrotowi zarówno przez ich odłączenie jak i zwrot kosztów ich poniesienia.

Realizacja inwestycji polegającej na budowie ww. budynku przebiegała następująco:

1. w 2004 r. decyzją z dnia 08.10.2004 r. Starosty Powiatowego został zatwierdzony projekt budowlany i wydano pozwolenie na budowę centrum handlowo-usługowo-rozrywkowego dla Spółki Sp. z o. o.,
2. m-c listopad 2006 r. pozwolenie na użytkowanie i otwarcie obiektu galerii.

Zgodnie ze złożonym wnioskiem dzierżawcy na podstawie art. 37 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami i art. 18 ust. 2 pkt 9 lit. a ustawy z dnia 8 marca o samorządzie gminnym, Rada Miasta w dniu 29 sierpnia 2013 r. podjęła Uchwałę w sprawie zwolnienia z obowiązku sprzedaży nieruchomości w drodze przetargu przedmiotowej nieruchomości stanowiącej własność Gminy Miasto o łącznej powierzchni 1,3647 ha zabudowanej na podstawie zezwolenia na budowę budynkiem centrum handlowo-usługowo-rozrywkowym - na rzecz dzierżawcy nieruchomości Spółki Sp. z o.o. z siedzibą w P., dzierżawiącej nieruchomość na podstawie umowy dzierżawy zawartej na okres 30 lat. Umowa dzierżawy wygaśnie z mocy prawa w sytuacji, gdy dojdzie do umowy kupna-sprzedaży dzierżawionego gruntu przez jego dzierżawcę.

Łączna ustalona cena do sprzedaży całego przedmiotu umowy tj. budynku i działki wynosi 65.803.121,00 zł, ustalona cena do sprzedaży gruntu stanowi kwotę 8.600.000,00 zł netto. Wnioskodawca nie ponosił żadnych kosztów i nakładów związanych z wybudowaniem budynku na gruncie stanowiącym własność Gminy, natomiast dzierżawca od 2006 r. władał budynkiem jak właściciel (faktycznie dysponował rzeczą) i nadal nim włada.

Notarialna umowa sprzedaży nieruchomości na rzecz dotychczasowego najemcy obejmie całą zabudowaną budynkiem galerii nieruchomość gruntową o łącznej wartości 65.803.121,00 zł, w tym wartość gruntu 8.600.000,00 zł. Strony umowy: Gmina Miasto i Spółka Sp. z o.o. są jednocześnie względem siebie dłużnikami i wierzycielami tj. Gmina jest wierzycielem Spółki z tytułu obowiązku zapłaty ceny w kwocie łącznej 65.803.121,00 zł oraz Gmina Miasto jest dłużnikiem Spółki z tytułu obowiązku zwrotu nakładów poczynionych na wzniesienie budynku galerii na przedmiotowej działce gruntu, którego wartość stanowi kwotę 8.600.000,00 zł netto. W związku z powyższym strony umowy dokonają potrącenia wyżej opisanych wierzytelności, wskutek czego Spółce Sp. z o.o. pozostaje do zapłaty na rzecz Gminy kwota stanowiąca wartość gruntu. Wnioskodawca i dzierżawca są podatnikami podatku od towarów i usług VAT.

W piśmie z dnia 14 listopada 2013 r., stanowiącym uzupełnienie wniosku, Wnioskodawca wskazał, że rozliczenie nakładów poniesionych przez dzierżawcę na budowę budynku centrum nie nastąpi przed podpisaniem notarialnej umowy sprzedaży. Dwa zużyte budynki przeznaczone do rozbiórki zostały rozebrane w 2004 r., a nieruchomość gruntowa przy ul. L. została zabudowana przez dzierżawcę nowym budynkiem centrum Handlowo-usługowo-rozrywkowym zrealizowanym na podstawie pozwolenia na budowę wydanego w październiku 2004 .

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1. Czy biorąc pod uwagę art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, dostawę należy rozgraniczyć i wartość gruntu netto opodatkować stawką VAT 23%...
2. Czy w świetle przepisów o podatku od towarów i usług powyższą sprzedaż należałoby uznać jako zbycie nieruchomości zabudowanej (dostawa gruntu Gminy i wzniesionych na nim budynków będących własnością dzierżawcy - art. 29 ust. 5 ustawy o VAT) i transakcja w całości będzie opodatkowana według stawki VAT, którą należy zastosować przy dostawie budynków, czyli czy możliwe jest zastosowanie zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług...

Zdaniem Wnioskodawcy, uwzględniając okoliczności sprawy należy stwierdzić, że nabycie gruntu przez dzierżawcę nie będzie związane z wcześniejszym zakończeniem umowy dzierżawy i zwrotem wydzierżawiającemu przedmiotu najmu. Zatem sprzedaż nieruchomości, w części dotyczącej wzniesionego przez dzierżawcę budynku, nie będzie spełniać definicji dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, albowiem Gmina nie przenosi prawa do rozporządzania budynkiem jak właściciel. Prawo to jest po stronie dzierżawcy, który za zgodą właściciela gruntu wybudował obiekt trwale z gruntem związany. Umowa dzierżawy wygaśnie z mocy prawa w sytuacji, gdy dojdzie do umowy kupna-sprzedaży dzierżawionego gruntu przez jego dzierżawcę. Nie jest konieczne dla skuteczności nabycia gruntu uprzednie rozwiązanie umowy dzierżawy. Konsekwentnie należałoby uznać, że przedmiotem planowanej sprzedaży jest nieruchomość niejako obciążona trwającą umową dzierżawy, a to oznaczać powinno, że cena ze sprzedaży, generująca obrót do opodatkowania podatkiem VAT powinna ograniczać się jedynie do wartości gruntu.

Z kolei zgodnie z zasadą superficies solo cedit, wszystko co jest trwale z gruntem związane stanowi część składową gruntu. Oznacza to, że jeśli dany podmiot wybuduje z własnych środków budynki na cudzym gruncie, właścicielem całej nieruchomości - gruntu zabudowanego budynkami - jest właściciel gruntu. Zatem przedmiotem sprzedaży w takiej sytuacji będzie zabudowany grunt, bez względu na okoliczność, że właściciel gruntu - Gmina dokonując sprzedaży nieruchomości pomniejszy cenę sprzedaży całej nieruchomości o wartość wybudowanych przez nabywcę budynków. Zasada ta zawarta jest również w art. 29 ust. 5 ustawy o VAT, przepis ten mówi, iż w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale związanych z tym gruntem.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zwalnia się od opodatkowania podatkiem VAT dostawę budynków lub ich części z wyjątkiem, gdy:

• dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

• pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynie okres krótszy niż 2 lata.

Oddanie w odpłatną dzierżawę opodatkowane podatkiem VAT wyczerpuje dyspozycję art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, tj. pierwszego zasiedlenia, jako oddanie do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu pierwszemu użytkownikowi. Użyte przez ustawodawcę sformułowanie oddanie do użytkowania mieści w swoim zakresie również oddanie w dzierżawę. Tak więc, sprzedaż budynku skorzystałaby ze zwolnienia od podatku VAT na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają:

1. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju;
2. eksport towarów;
3. import towarów na terytorium kraju;
4. wewnątrzwspólnotowe nabycie towarów za wynagrodzeniem na terytorium kraju;
5. wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Przez towary, w myśl art. 2 pkt 6 ustawy, należy rozumieć rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Natomiast art. 7 ust. 1 ustawy stanowi, iż przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel ().

W myśl przepisu art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ().

Istota dostawy w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy polega na przeniesieniu prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Pojęcie rozporządzanie towarami jak właściciel należy rozumieć szeroko, jako obejmujące nie tylko uprawnienie do prawnego dysponowania towarem. Przepis ustawy o podatku od towarów i usług ma zastosowanie do każdego przeniesienia prawa na inną stronę, które to przeniesienie skutkuje tym, że strona uzyskuje de facto możliwość korzystania z rzeczy tak jak właściciel, nawet jeśli nie wiązało się to z przeniesieniem własności w sensie cywilistycznym, wskazując na uniezależnienie opodatkowania od przeniesienia własności towarów. Znajduje to wyraz w formule jak właściciel, co implikuje możliwość uznania za dostawę towarów również owego faktycznego przeniesienia władztwa nad rzeczą bez względu na to, czy w rzeczywistości w ślad za tym doszło do przeniesienia prawa własności. Należy rozróżnić pojęcie rozporządzanie towarem jak właściciel w ujęciu ustawowym i pojęcie własności w ujęciu cywilistycznym.

Zatem zawartego w przytoczonym przepisie wyrażenia przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel nie wolno utożsamiać z prawem własności. Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej przy definiowaniu wyrażenia dostawa towarów akcentuje własność ekonomiczną funkcjonującą w oderwaniu od krajowych przepisów prawa cywilnego regulujących przeniesienie prawa własności. W orzeczeniu C-320/88 Staatssecretaris van Financiën v. Shipping and Forwarding Safe B.V. TSUE wyraził pogląd, że wyrażenie dostawa towarów w rozumieniu artykułu 5(1) VI Dyrektywy oznacza także przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel nawet, jeżeli nie dochodzi do przeniesienia własności rzeczy w sensie prawnym (pkt 1), jednak jednocześnie zastrzegł, że zadaniem sądu krajowego jest określenie w każdym przypadku, na podstawie stanu rzeczy, czy przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, w rozumieniu artykułu 5(1) VI Dyrektywy, miało miejsce (pkt 2).

Należy zauważyć, że nie każda czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, musi być wykonana przez podatnika.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Pod pojęciem działalności gospodarczej, na podstawie art. 15 ust. 2 ustawy, rozumie się wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Stosownie do art. 15 ust. 6 ustawy, nie uznaje się za podatnika organów władzy publicznej oraz urzędów obsługujących te organy w zakresie realizowanych zadań nałożonych odrębnymi przepisami prawa, dla realizacji których zostały one powołane, z wyłączeniem czynności wykonywanych na podstawie zawartych umów cywilnoprawnych.

Powyższy zapis jest odzwierciedleniem art. 13 obowiązującej od dnia 1 stycznia 2007 r. Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, z późn. zm.), zgodnie z którym krajowe, regionalne i lokalne organy władzy oraz inne podmioty prawa publicznego nie są uważane za podatników w związku z działalnością, którą podejmują lub transakcjami, których dokonują jako organy władzy publicznej, nawet jeśli pobierają należności, opłaty, składki lub płatności w związku z takimi działaniami lub transakcjami.

Jednakże, w świetle unormowań prawa wspólnotowego w przypadku, gdy organy władzy publicznej bądź urzędy obsługujące te organy podejmują takie działania lub dokonują takich transakcji, są uważane za podatników w odniesieniu do tych działań, lub transakcji, gdyby wykluczenie ich z kategorii podatników prowadziło do znaczących zakłóceń konkurencji.

W myśl art. 48 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93, z późn. zm.), z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Zgodnie z brzmieniem art. 47 § 1 Kodeksu cywilnego, część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

Z punktu widzenia prawa cywilnego wydzierżawiający jako właściciel dzierżawionych gruntów jest również właścicielem wzniesionych na nich budynków, zatem przedmiotem sprzedaży jest cała nieruchomość (grunt z budynkiem). Sposób rozliczenia się przez strony umowy dzierżawy w związku z ulepszeniami poczynionymi przez dzierżawcę na rzeczy dzierżawionej, pozostawiony jest, w ramach swobody zawierania umów, woli stron, chyba że ze względu na treść lub cel umów w tym przedmiocie sprzeciwiałyby się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego, co wynika z art. 353^&¹ Kodeksu cywilnego.

Jak wynika z art. 693 § 1 Kodeksu cywilnego, przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

W myśl art. 676 Kodeksu cywilnego, jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego.

Do dzierżawy stosownie do brzmienia art. 694 Kodeksu cywilnego - stosuje się odpowiednio przepisy o najmie z zachowaniem przepisów poniższych.

Na podstawie art. 705 Kodeksu, po zakończeniu dzierżawy dzierżawca obowiązany jest, w braku odmiennej umowy, zwrócić przedmiot dzierżawy w takim stanie, w jakim powinien się znajdować stosownie do przepisów o wykonywaniu dzierżawy.

Z powyższych przepisów wynika zatem, że roszczenie o zwrot nakładów ulepszających powstaje z chwilą dokonania przez wydzierżawiającego wyboru pomiędzy uprawnieniami z art. 676 Kodeksu.

W oparciu o regulację art. 29 ust. 1 ustawy, podstawą opodatkowania jest obrót, z zastrzeżeniem ust. 2-21, art. 30-32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy lub osoby trzeciej. Obrót zwiększa się o otrzymane dotacje, subwencje i inne dopłaty o podobnym charakterze mające bezpośredni wpływ na cenę (kwotę należną) towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika, pomniejszone o kwotę należnego podatku.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Na mocy art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2013 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednakże zarówno w treści ustawy, jak i przepisach wykonawczych do niej, przewidziane zostały zwolnienia od podatku oraz obniżone stawki.

Według regulacji art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy, ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o terenach budowlanych - rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Z opisu sprawy wynika, że Gmina jako jednostka samorządu terytorialnego posiada osobowość prawną i jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Gmina jest właścicielem działki, którą odpłatnie wydzierżawiła na mocy umowy z dnia 05.02.2004 r. zawartej na okres 30 lat tj. do dnia 05.02.2034 r. Działka w momencie podjęcia decyzji o oddanie w dzierżawę była zabudowana dwoma budynkami przeznaczonymi do rozbiórki, które zostały rozebrane w 2004 r. Nieruchomość została wydzierżawiona Spółce Sp. z o. o. z przeznaczeniem pod budowę centrum handlowo-usługowo-rozrywkowego w całości na koszt i ryzyko Spółki, zgodnie z przyjętą koncepcją programowo-przestrzenną. W umowie dzierżawy zawarto zapis w przypadku rozwiązania umowy na skutek wypowiedzenia przez jedną ze stron lub w inny sposób stosownie do postanowień umowy Dzierżawca rezygnuje ze wszelkich roszczeń wobec Wydzierżawiającego wynikających z niniejszej umowy, a w szczególności z żądania zwrotu poniesionych nakładów oraz odszkodowania oraz zapis po zakończeniu dzierżawy nakłady nie podlegają zwrotowi zarówno przez ich odłączenie jak i zwrot kosztów ich poniesienia.

Zgodnie ze złożonym wnioskiem dzierżawcy na podstawie art. 37 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami i art. 18 ust. 2 pkt 9 lit. a ustawy z dnia 8 marca o samorządzie gminnym, Rada Miasta w dniu 29 sierpnia 2013 r. podjęła Uchwałę w sprawie zwolnienia z obowiązku sprzedaży nieruchomości w drodze przetargu przedmiotowej nieruchomości stanowiącej własność Gminy Miasto zabudowanej na podstawie zezwolenia na budowę budynkiem centrum handlowo-usługowo-rozrywkowym - na rzecz dzierżawcy nieruchomości Spółki Sp. z o.o. z siedzibą w P., dzierżawiącej nieruchomość na podstawie umowy dzierżawy zawartej na okres 30 lat. Umowa dzierżawy wygaśnie z mocy prawa w sytuacji, gdy dojdzie do umowy kupna-sprzedaży dzierżawionego gruntu przez jego dzierżawcę.

Wnioskodawca nie ponosił żadnych kosztów i nakładów związanych z wybudowaniem budynku na gruncie stanowiącym własność Gminy, natomiast dzierżawca od 2006 r. władał budynkiem jak właściciel (faktycznie dysponował rzeczą) i nadal nim włada. Rozliczenie nakładów poniesionych przez dzierżawcę na budowę budynku centrum nie nastąpi przed podpisaniem notarialnej umowy sprzedaży.

Odnosząc się do powyższego zauważyć należy, że z punktu widzenia prawa cywilnego, wraz z przeniesieniem własności gruntu na dzierżawcę przejdzie prawo własności budynku przez niego wzniesionego. Stwierdzić należy jednak, iż dzierżawca dysponował przedmiotowym budynkiem, który został z jego środków wybudowany na dzierżawionym gruncie, jak właściciel. Pomimo, że dzierżawcy nie przysługiwało prawo własności nieruchomości gruntu wraz z wzniesionym na nim budynkiem, to należy przyjąć, że ekonomiczne władanie rzeczą (budynkiem) należało do dzierżawcy z chwilą jego wybudowania.

Mając zatem na uwadze powyższy opis sprawy oraz powołane przepisy prawa stwierdzić należy, że dostawa przedmiotowej nieruchomości, w części dotyczącej wzniesionego przez dzierżawcę budynku galerii, nie będzie spełniała definicji dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy, bowiem Wnioskodawca nie przeniesie na nabywcę prawa do rozporządzania budynkiem jak właściciel. Prawo to pozostaje bowiem po stronie podmiotu, który ten grunt zabudował. Przyjęcie rozwiązania opartego na art. 48 Kodeksu cywilnego prowadziłoby do naruszenia koncepcji dostawy towarów w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług. Wobec powyższego, przedmiotem dostawy będzie wyłącznie grunt.

Dostawa przedmiotowej działki gruntu nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, bowiem jest to grunt zabudowany. Zatem sprzedaż przedmiotowej działki gruntu Wnioskodawca winien opodatkować podstawową stawką podatku VAT, tj. 23%, na podstawie art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy.

Tym samym, udzielenie odpowiedzi na pytanie nr 2 dotyczące zwolnienia od podatku VAT dostawy gruntu wraz z budynkiem, stało się bezprzedmiotowe.

Wobec powyższego, oceniając stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 1, z którego wynika, że cena ze sprzedaży, generująca obrót do opodatkowania podatkiem VAT powinna ograniczać się jedynie do wartości gruntu, należało uznać je za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku.

W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim, ul. Wronia 65, 97-300 Piotrków Trybunalski.

Wniosek ORD-IN (PDF)

Treść w pliku PDF 371 kB

Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi