Temat interpretacji

Jaką stawkę podatku należy zastosować w przypadku wynajmu lokali mieszkalnych?

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko, przedstawione we wniosku z dnia 18 grudnia 2012 r. (data wpływu do Izby Skarbowej w Poznaniu 24 grudnia 2012 r., data wpływu do BKIP Leszno 31 grudnia 2012 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania usług wynajmu lokali mieszkalnych jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 24 grudnia 2012 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania usług wynajmu lokali mieszkalnych.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca jest wspólnikiem spółki z ograniczoną odpowiedzialnością i z tego tytułu uzyskuje dochody. Ponadto, jest on wspólnikiem spółek osobowych oraz prowadzi pozarolniczą działalność gospodarczą jako jednoosobowy przedsiębiorca. Tym samym, Zainteresowany wybrał jako metodę prowadzenia przez siebie działalności gospodarczej udział w spółkach kapitałowych, udział w spółkach osobowych oraz indywidualną jednoosobową działalność gospodarczą.

Ponadto w przyszłości w przypadku dysponowania nadwyżkami finansowymi pochodzącymi z działalności gospodarczej prowadzonej poprzez wybrane formy aktywności gospodarczej oraz ze środków z majątku prywatnego, Wnioskodawca rozważa możliwość zakupienia lokali mieszkalnych, które będą należały wyłącznie do jego majątku osobistego.

Nabycie mieszkań jest dla Zainteresowanego formą lokaty nadwyżek kapitału (pochodzącego głównie ze spółek i pozarolniczej działalności gospodarczej oraz z majątku prywatnego). Przychód, który Wnioskodawca uzyska z tytułu najmu będzie miał charakter uzupełniający w odniesieniu do dochodu uzyskiwanego z tytułu zaangażowania w działalność gospodarczą prowadzoną poprzez spółki i jednoosobową działalność gospodarczą.

Ponadto Zainteresowany wskazuje, iż najem będzie miał charakter, tzw. najmu prywatnego i nie będzie związany ani z działalnością gospodarczą spółki/spółek, ani z prowadzoną pozarolniczą działalnością gospodarczą, a nabyte lokale mieszkalne nie będą stanowiły składników majątku rzeczowego żadnej z prowadzonych przez Wnioskodawcę aktywności gospodarczej.

Nabyte lokale mieszkalne będą wynajmowane głównie osobom fizycznym, aczkolwiek Zainteresowany nie wyklucza wynajmowania ich podmiotom gospodarczym. Wnioskodawca zamierza wynajmować nabyte lokale mieszkalne, co do zasady na cele mieszkalne, aczkolwiek nie wyklucza ich wynajmu na cele komercyjne, inne niż cele mieszkaniowe. Jednocześnie Zainteresowany pragnie wskazać, iż jako osoba fizyczna prowadząca pozarolniczą działalność gospodarczą jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT, i jako taki podatnik, na bieżąco rozlicza wszelkie zobowiązania w podatku od towarów i usług.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Jaką stawkę podatku należy zastosować w przypadku wynajmu lokali mieszkalnych...

Zdaniem Wnioskodawcy, przy wynajmie lokali mieszkalnych należy zastosować:

1. zwolnienie od podatku od towarów i usług, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy VAT, dla usług wynajmu nieruchomości lub ich części o charakterze mieszkalnym, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkalne, niezależnie od tego, kto jest odbiorcą usługi,
2. stawkę podstawową podatku w wysokości 23% podatku, w każdym innym przypadku, gdy wynajem nie dotyczy celów mieszkalnych, niezależnie od tego, kto jest odbiorcą usługi.

W świetle art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 ze zm.), dalej ustawa VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy VAT, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT.

Na mocy art. 5a ustawy VAT, towary lub usługi będące przedmiotem czynności, o których mowa w art. 5, wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, są identyfikowane za pomocą tych klasyfikacji, jeżeli dla tych towarów lub usług przepisy ustawy lub przepisy wykonawcze wydane na jej podstawie powołują symbole statystyczne.

Podstawowa stawka podatku w myśl art. 41 ust. 1 ustawy VAT wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2 12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Dla towarów i usług wymienionych w załączniku nr 3 do ustawy stawka podatku wynosi 7%, z zastrzeżeniem ust. 12 i art. 114 ust. 1 (art. 41 ust. 2 ustawy).

Jednakże na podstawie art. 146a pkt 1 ustawy w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2013 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%, natomiast stosownie do pkt 2 tego artykułu stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 2, art. 120 ust. 2 i 3 oraz w tytule załącznika nr 3 do ustawy, wynosi 8%.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy VAT, zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Stosownie do art. 43 ust. 20 ustawy VAT zwolnienie, o którym mowa w ust. 1 pkt 36, nie ma zastosowania do usług wymienionych w poz. 163 załącznika nr 3 do ustawy. W stanie prawnym obowiązującym od dnia 1 stycznia 2011 r., ustawodawca w załączniku nr 3 w poz. 163 wymienił usługi związane z zakwaterowaniem sklasyfikowane w grupowaniu PKWiU 55.

Z wyżej wymienionego art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy VAT wynika, że zwolnieniu od podatku od towarów i usług podlega świadczona na własny rachunek usługa wynajmu lub dzierżawy nieruchomości o charakterze mieszkalnym co istotne, na cele mieszkaniowe. Zatem przesłanki do zastosowania zwolnienia są następujące:

• świadczenie usługi na własny rachunek,
• charakter mieszkalny nieruchomości,
• mieszkaniowy cel najmu lub dzierżawy, bez względu na rzecz jakiego podmiotu usługi owe są wykonywane.

Zaistnienie wszystkich powyższych przesłanek skutkuje zastosowaniem zwolnienia od podatku. Brak któregokolwiek z powyższych elementów nie pozwala na zastosowanie zwolnienia. Należy zwrócić uwagę, iż zwolnienie od podatku od towarów i usług przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy VAT, dla wynajmu nieruchomości o charakterze mieszkalnym stanowi wyjątek od zasady określonej w art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 ustawy VAT, jaką jest opodatkowanie sprzedaży 23% stawką podatku. W związku z tym powinno być interpretowane ściśle, przede wszystkim zgodnie z literalnym brzmieniem wprowadzających je przepisów. W żadnym razie nie powinno ono być interpretowane w sposób prowadzący do rozszerzenia zakresu zastosowania zwolnienia.

Powyższe wskazuje, że zwolnieniu od podatku od towarów i usług podlega wyłącznie świadczenie usług w zakresie wynajmowania nieruchomości, po pierwsze o charakterze mieszkalnym, po drugie na cele mieszkaniowe. Zastosowanie zwolnienia jest więc uzależnione od spełnienia przesłanek dotyczących charakteru wynajmowanego lokalu (lokal mieszkalny) oraz dotyczących przeznaczenia wynajmowanego lokalu (cel mieszkaniowy).

W związku z tym zwolnieniu nie podlega wynajem nieruchomości o charakterze mieszkalnym na cel inny niż mieszkaniowy. Wskazany przepis nie uzależnia zastosowania zwolnienia od rodzaju czy formy prawnej podmiotu świadczącego usługę, jak i od podmiotu nabywającego tę usługę. Nie odnosi się również do czasu wynajmowania nieruchomości oraz klasyfikacji statystycznych. W związku z tym nie można uznać, iż każda usługa wynajmu lokalu mieszkalnego, która nie została sklasyfikowana przez GUS do grupy PKWiU 55 korzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy VAT.

O ile identyfikacja istnienia pozostałych elementów nie stanowi problemu, o tyle zwrócić uwagę należy na cel świadczonej usługi. Realizacja celu wynajmu następuje poprzez wykorzystanie lokalu przez najemcę. Każdorazowo zatem, gdy wynajmowany lokal mieszkalny będzie służył zaspokojeniu celów mieszkaniowych, wówczas czynności wynajmu takiego lokalu na te cele będą objęte przedmiotowym zwolnieniem od podatku od towarów i usług.

W ocenie Wnioskodawcy, do wykorzystania nieruchomości na cele inne niż mieszkalne dojdzie wówczas, gdy celem najmu jest np. krótkotrwały pobyt o charakterze turystycznym, bądź biznesowym albo gdy najemcą będzie spółka kapitałowa, bądź spółka nieposiadająca osobowości prawnej wykorzystująca lokal mieszkalny w ramach prowadzonej działalności gospodarczej (także poprzez wynajem dla osób trzecich). Wynajem lokalu na rzecz tych podmiotów co do zasady nie może być dokonywany na cele mieszkaniowe, gdyż podmioty te, w odróżnieniu od osoby fizycznej, nie mają potrzeb mieszkaniowych. Cel mieszkaniowy będzie natomiast realizowany w sytuacji, gdy lokal będzie przeznaczony na potrzeby mieszkaniowe pracowników podmiotu wynajmującej lokal (tak m.in. interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 29 kwietnia 2011 r. IPPP3/443-173/11-2/JF). Ponadto cel najmu należy odczytywać przez pryzmat umowy łączącej wynajmującego z najemcą, a nie dalszych umów zawieranych przez najemcę z kolejnymi podmiotami (podmiotami trzecimi). Bez znaczenia dla kwalifikacji usługi świadczonej na rzecz najemcy, który dokonuje jej dalszego udostępnienia podmiotom trzecim będzie cel realizowany przez ostatecznego odbiorcę usługi. Cel każdego stosunku prawnego należy analizować w oderwaniu od celów realizowanych przez pozostałe podmioty, które nie są stroną danej umowy (tak interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 24 czerwca 2011 r. IPPP2/443-616/11-4/JO).

Inne odstępstwo od zasady opodatkowania według stawki podstawowej przewiduje art. 41 ust. 2 ustawy VAT w zw. z poz. 163 załącznika nr 3 do ustawy VAT. Stawka preferencyjna w wysokości 8% znajduje zastosowanie w przypadku usług związanych z zakwaterowaniem wymienionych w klasyfikacji PKWiU z roku 2008 w dziale 55. Zgodnie z art. 5a ustawy VAT, jeżeli dla danej usługi przepisy ustawy powołują symbole statystyczne wówczas daną usługę należy identyfikować za pomocą klasyfikacji wydanej na podstawie przepisów o statystyce publicznej.

W świetle wyjaśnień do klasyfikacji PKWiU z roku 2008 do usług związanych z zakwaterowaniem ujętych w sekcji I należą usługi w zakresie noclegów i usług towarzyszących świadczone przez hotele, motele, pensjonaty, centra odnowy biologicznej i inne obiekty hotelowe. Do usług związanych z zakwaterowaniem nie zalicza się wynajmu nieruchomości mieszkalnych w celu dłuższego pobytu, zazwyczaj w cyklu miesięcznym lub rocznym, sklasyfikowanego w PKWiU z roku 2008 w grupowaniu 68.20.1.

W odniesieniu do grupowania PKWiU 68.20.1, wynajem (na podstawie umowy najmu) lokali mieszkalnych w budynkach mieszkalnych, bez względu na charakter najemcy, niezależnie czy jest to osoba fizyczna, czy podmiot gospodarczy, jeżeli celem wynajmu jest zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych jest klasyfikowane bezwzględnie w grupowaniu PKWiU 68.20.11.0 Wynajem i usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi własnymi lub dzierżawionymi.

Tak więc, reasumując, usługi wynajmu lokali mieszkalnych na cele mieszkaniowe świadczone przez Wnioskodawcę należy klasyfikować do grupowania PKWIU 68.20.1, a co za tym idzie, będą one podlegały zwolnieniu od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy VAT.

W przypadku zaś, gdy wynajem lokali mieszkalnych nie będzie następował na cele mieszkaniowe, wówczas usługi wynajmu podlegały będą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki podstawowej 23% podatku, bez względu na to, kto jest odbiorcą usługi.

Na poparcie swojego stanowiska Wnioskodawca powołuje:

1. interpretację indywidualną Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z dnia 28 grudnia 2011 r., sygn. IBPP4/443-1456/11/EJ;
2. interpretację indywidualną Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z dnia 21 grudnia 2011 r., sygn. ILPP1/443-1250/11-2/AWa;
3. interpretację indywidualną Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z dnia 19 grudnia 2011 r., sygn. ILPP1/443-1242/11-5/BD.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawcy.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

W przedmiotowej interpretacji załatwiono wniosek w części dotyczącej zdarzenia przyszłego w zakresie opodatkowania usług wynajmu lokali mieszkalnych. Natomiast zdarzenie przyszłe w zakresie uznania Zainteresowanego za podatnika podatku od towarów i usług z tytułu wynajmu lokali mieszkalnych zostało rozstrzygnięte w odrębnej interpretacji indywidualnej z dnia 27 lutego 2013 r. znak ILPP4/443-8/13-2/ISN.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.

Wniosek ORD-IN

Treść w pliku PDF 3 MB

Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu