Temat interpretacji

Czy Spółka powinna zastosować przy sprzedaży udziałów we współużytkowaniu wieczystym nieruchomości i we współwłasności budynków i budowli stanowiących odrębne nieruchomości zwolnienie z podatku od towarów i usług?

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 5a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki, przedstawione we wniosku z dnia 9 września 2011 r. (data wpływu 13 września 2011 r.) uzupełnionym pismem z dnia 24 października 2011r. (data wpływu 26 października) oraz z dnia 1 grudnia 2011 r. o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży udziałów we współużytkowaniu wieczystym nieruchomości i we współwłasności budynków i budowli jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 13 września 2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży udziałów we współużytkowaniu wieczystym nieruchomości i we współwłasności budynków i budowli.

Wniosek został uzupełniony pismami z dnia 24 października 2011r. (data wpływu 26 października 2011 r.) oraz z dnia 1 grudnia 2011 r. w zakresie doprecyzowania opisu zdarzenia przyszłego, własnego stanowiska i opłaty.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

W maju 2007 Spółka kupiła jako używany udział we współużytkowaniu wieczystym nieruchomości oraz udział we współwłasności stanowiących odrębną nieruchomość budynków i budowli, w stosunku do którego to zakupu nie przysługiwało Spółce prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a to z powodu zastosowania przez zbywającego stawki zwolnionej. Przedmiot umowy spełnia również wymogi art. 43 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, stanowiącego, że nieruchomości uznaje się za używane, jeżeli od końca roku, w którym zakończono budowę obiektu minęło co najmniej 5 lat. Kwota wydatków poniesionych przez podatnika na ulepszenie środka trwałego była znikoma i nie przekroczyła 30% wartości początkowej. Spółka miała prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu wydatków poniesionych na dokonane ulepszenie nieruchomości, budynków i budowli. Spółka jest zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT od początku swojego istnienia, czyli od roku 2004 i wykorzystuje od momentu zakupu nabyte udziały do celów opodatkowanych, lecz zamierza owe udziały we współużytkowaniu wieczystym nieruchomości i współwłasności budynków i budowli sprzedać. Pierwsze zasiedlenie nieruchomości nastąpiło w 1989 r. Przedmiotowa nieruchomość w części odpowiadającej wielkości nabytych praw była przedmiotem najmu od samego początku jej wykorzystywania przez podatnika.

Prawo użytkowania wieczystego gruntów, w którym udziały posiada Wnioskodawca, zostało ustanowione przed 1 maja 2004 r. Budynki i budowle, w których udział ma być przedmiotem sprzedaży są trwale z gruntem związane, posadowione na działce nr 41, jednoewidencyjnie wyodrębnionej, oraz zostały przekazane w najem 12.02.2001 r.

Poprzedni właściciel wystąpił do Naczelnika Urzędu Skarbowego z pytaniem czy dokonywana sprzedaż podlega podatkowi od towarów i usług na co uzyskał odpowiedź, że sprzedaż taka nie podlega podatkowi od towarów i usług co zostało odnotowane w akcie notarialnym.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy Spółka powinna zastosować przy sprzedaży udziałów we współużytkowaniu wieczystym nieruchomości i we współwłasności budynków i budowli, stanowiących odrębne nieruchomości, zwolnienie z podatku od towarów i usług...

Zdaniem Wnioskodawcy, zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług. Przez towary należy rozumieć rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej. Przez dostawę towarów w świetle art. 7 ust. 1 ustawy o VAT rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2. pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Stosownie do art. 2 pkt 14 ustawy o VAT przez pierwsze zasiedlenie rozumieć należy oddanie do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1. wybudowaniu, lub
2. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym stanowią co najmniej 30% wartości początkowej.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1. w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia ceny kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2. dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej.

Warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b nie stosuje się, jeśli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat - zgodnie z art. 43 ust. 7a ustawy o VAT.

Zdaniem Spółki, zarówno sprzedaż udziałów we współwłasności w budynkach i budowlach jak i w prawie użytkowania wieczystego można potraktować jako czynności zwolnione z opodatkowania VAT, ale tylko do maja 2012 r., kiedy minie 5-letni okres wykorzystywania lokalu przez podatnika do celów opodatkowanych. Po upływie tego okresu należało będzie taką czynność traktować jako opodatkowaną.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Jak stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

1. przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie;
2. wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione;
3. wydanie towarów na podstawie umowy komisu: między komitentem a komisantem, jak również wydanie towarów przez komisanta osobie trzeciej;
4. wydanie towarów komitentowi przez komisanta na podstawie umowy komisu, jeżeli komisant zobowiązany był do nabycia rzeczy na rachunek komitenta;
5. ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego;
6. oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;
7. zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

W świetle art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Niemniej jednak, na podstawie obowiązującego od dnia 1 stycznia 2011r. art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do 31 grudnia 2013 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%. Jednakże zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, przewidziane zostały zwolnienia od podatku oraz obniżone stawki podatku.

Stosownie do przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Przez pierwsze zasiedlenie, w świetle art. 2 pkt 14 ustawy, rozumie się oddanie w użytkowanie, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1. wybudowaniu lub
2. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Zatem, dostawa nieruchomości, spełniających określone w przepisach warunki, może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej dwa lata.

Zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1. są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2. złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

W myśl art. 43 ust. 11 ustawy, oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1. imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2. planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3. adres budynku, budowli lub ich części.

Jak stanowi art. 29 ust. 5 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. W myśl art. 29 ust. 5a ustawy, przepisu ust. 5 nie stosuje się do czynności oddania w użytkowanie wieczyste gruntu, dokonywanego z równoczesną dostawą budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli.

Stosownie do treści § 13 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 4 kwietnia 2011 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 73, poz. 392, ze zm.), zwalnia się od podatku zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, jeżeli budynki takie lub budowle albo ich części są zwolnione od podatku.

Z powyższych przepisów jednoznacznie wynika, że co do zasady grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki i budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku.

W maju 2007 Spółka kupiła udział we współużytkowaniu wieczystym nieruchomości oraz udział we współwłasności stanowiących odrębną nieruchomość budynków i budowli, w stosunku do którego to zakupu nie przysługiwało Spółce prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a to z powodu zastosowania przez zbywającego stawki zwolnionej. Kwota wydatków poniesionych przez podatnika na ulepszenie środka trwałego była znikoma i nie przekroczyła 30% wartości początkowej. Spółka miała prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu wydatków poniesionych na dokonane ulepszenie nieruchomości, budynków i budowli.

Spółka wykorzystuje od momentu zakupu nabyte udziały do celów opodatkowanych (najem), lecz zamierza owe udziały we współużytkowaniu wieczystym nieruchomości i współwłasności budynków i budowli sprzedać.

Prawo użytkowania wieczystego gruntów, w którym udziały posiada Wnioskodawca zostało ustanowione przed 1 maja 2004 r. Budynki i budowle, w których udział ma być przedmiotem sprzedaży są trwale z gruntem związane oraz posadowione na działce nr 41, jednoewidencyjnie wyodrębnionej.

Mając na uwadze treść powołanych przepisów, należy stwierdzić, że dostawa udziałów we współwłasności przedmiotowych budynków i budowli będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, bowiem jak wskazał Wnioskodawca nie zaszły wyjątki w nim przedstawione, tzn. dostawa budynków i budowli nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, a pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą przedmiotowych obiektów upłynął okres dłuższy niż 2 lata. Co prawda Zainteresowany poniósł wydatki na ulepszenie, jednakże były one niższe od 30% wartości początkowej ww. budynków i budowli.

W świetle treści § 13 ust. 1 pkt 11 cyt. wyżej rozporządzenia, w związku z art. 29 ust. 5 ustawy, dostawa udziału we współużytkowaniu wieczystym tego gruntu, na którym są posadowione budynki i budowle, również będzie korzystała ze zwolnienia z tego podatku.

Dostawca ww. nieruchomości będzie mógł zrezygnować ze zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i wybrać opodatkowanie planowanej dostawy przedmiotowych nieruchomości, jednakże pod warunkiem spełnienia przesłanek wskazanych w art. 43 ust. 10 oraz art. 43 ust. 11 ustawy.

Mając na uwadze powyższe przepisy należy zauważyć, iż ww. przepisy nie zawierają zapisów odnośnie czasowego ograniczenia prawa do zwolnienia z opodatkowania ww. transakcji. Jeśli więc dostawca spełnia warunki wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy oraz § 13 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia, to czynność podlega zwolnieniu z opodatkowania, chyba że podatnik wybierze opcję jej opodatkowania, unormowaną w art. 43 ust. 10 ustawy.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy, iż dostawa ww. udziałów będzie zwolniona z opodatkowania do maja 2012 r. należy uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu, ul. Kośnego 70, 45-372 Opole po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim, ul. Wronia 65, 97-300 Piotrków Trybunalski.

Wniosek ORD-IN

Treść w pliku PDF

Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi