Temat interpretacji

Opodatkowanie sprzedaży budynku

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 6 grudnia 2010r. (data wpływu 10 grudnia 2010r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży budynku jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 10 grudnia 2010r. wpłynął ww. wniosek, o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży budynku.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący zaistniały stan faktyczny:

1. Budynek został kupiony dnia 17.01.1995r.- zamortyzowany w 100% kw-261.101,17 zł (wartość księgowa)
2. Działka o pw. 277,75 m² wprowadzono do ewidencji 31.12.2001r. - 39.000,00 zł (wartość księgowa) zamortyzowano dotychczas kwotę 17.387,50 zł
3. Podwyższenie wartości budynku w 2005r. - 58.310,19 zł (wartość księgowa) zamortyzowano dotychczas kwotę 28.669,18 zł
4. Podwyższenie wartości budynku w 2006r. -112.744,63 zł (wartość księgowa) zamortyzowano dotychczas 44.158,30 zł

Budynek zakupiono bez podatku VAT, więc nie było odliczenia bo i nie był naliczony VAT. W dniu 3.12.2010r. Wnioskodawca dokonał sprzedaży wspomnianego budynku.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy należy przy sprzedaży budynku wystawić fakturę VAT ze stawką zwolnioną czy też dokonana sprzedaż powinna być opodatkowana podatkiem VAT w wysokości 22%...

Stanowisko Wnioskodawcy:

Dla ustalenie kwestii opodatkowania kluczową jest analiza przepisów art. 2 ustawy o VAT oraz art. 43 pkt 10 i 10a ustawy o VAT.

Pod pojęciem pierwszego zasiedlenia - rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1. wybudowaniu lub
2. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30 % wartości początkowej;

Zwolnione z podatku VAT są:

10) dostawa budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata;

10a) dostawa budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1. w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2. dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30 % wartości początkowej tych obiektów;

7a. Warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Budynek został nabyty w 1995 roku za kwotę 261.101,17 zł i wtedy odbyło się jego pierwsze zasiedlenie". Potem w roku 2005 dokonano nakładów inwestycyjnych o wartości 58.310,19 zł co stanowi 22% czyli mniej niż 30% i nie dokonano jego sprzedaży czyli nie doszło w tym wypadku do ponownego pierwszego zasiedlenia". Potem dokonano nakładów w roku 2006 na kwotę 112.744,63 zł co stanowi w stosunku do nowej wartości początkowej 319.411,36 zł wartość 35%. To ulepszenie może stanowić pierwsze zasiedlenie dopiero w przypadku gdy wraz z nim nastąpi oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich ulepszeniu przekraczającym 30% wartości początkowej. Dokonywana teraz planowana sprzedaż będzie pierwszą sprzedażą po dokonanym ulepszeniu 30 procentowym. Oznacza to że będzie to pierwsze zasiedlenie. Oznacza to także że nie będzie miało zastosowania zwolnienie z art. 43 ust.1 pkt 10. Wnioskodawca przechodzi do drugiego możliwego zwolnienia z art. 43 ust 1 pkt 10a. Jednakże analiza sytuacji Wnioskodawcy wskazuje że mimo braku możliwości odliczenia podatku VAT przy zakupie nie są spełnione dalsze przesłanki tego zwolnienia a mianowicie Wnioskodawca ponosił nakłady inwestycyjne przekraczające 30 % wartości, odliczał od nich podatek VAT. Jednakże budynek ten w stanie ulepszonym nie był wykorzystywany przez Wnioskodawcę do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat. Oznacza to że zwolnienie z pkt 10a nie może mieć zastosowania i trzeba opodatkować całość sprzedaży budynku podatkiem VAT w stawce 22%.

Reasumując oznacza to że sprzedaż ww. nieruchomości nie korzysta ze zwolnienia z podatku VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Należy zaznaczyć, że niniejszą interpretację oparto na przepisach prawa podatkowego obowiązujących do dnia 31 grudnia 2010r., gdyż we wniosku z dnia 6 grudnia 2010r. Wnioskodawca wskazał, że wniosek dotyczy zaistniałego stanu faktycznego.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przepisy art. 7 ust. 1 i art. 8 ust. 1 ustawy o VAT definiują pojęcie dostawy towarów i świadczenia usług za wynagrodzeniem. W myśl tych przepisów przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Natomiast przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7.

Towarami, w rozumieniu art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2010r. są rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

W myśl art. 41 ust. 1 ustawy o VAT, podstawowa stawka podatku do 31 grudnia 2010r. wynosiła 22%, z zastrzeżeniem ust. 2 - 12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i ust. 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Jednakże w rozpatrywanym przypadku należałoby rozważyć kwestię możliwości skorzystania ze zwolnienia przedmiotowego wynikającego z powiązania art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a i art. 2 pkt 14 ustawy o VAT.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Ponadto, zgodnie z art. 2 pkt 14 ww. ustawy, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1. wybudowaniu lub
2. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10a cyt. ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę budynków, budynków lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1. w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2. dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat (art. 43 ust. 7a).

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, iż jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, wówczas należy poddać badaniu zaistnienie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a.

Żeby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, o którym mowa w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, musi dojść do oddania budynków (budowli lub ich części) do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Jeżeli zatem podatnik zmodernizuje obiekt, przy czym nakłady na ulepszenie przekroczą 30% wartości początkowej, a następnie obiekt ten (lub ulepszenie) zostanie oddany do użytkowania (wprowadzony przez podatnika do ewidencji środków trwałych), nie oznacza to, że został on zasiedlony. Oddanie do użytkowania nie nastąpiło bowiem w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwsze zasiedlenie będzie miało miejsce wówczas, gdy wybudowany lub zmodernizowany obiekt zostanie sprzedany lub np. oddany w dzierżawę. Zarówno sprzedaż, jak i dzierżawa, są bowiem czynnościami podlegającymi opodatkowaniu.

Pierwszym zasiedleniem będzie zatem pierwsza czynność opodatkowana dotycząca danych budynków (ich części) lub budowli. Jednocześnie zaznaczyć należy, iż pierwsze zasiedlenie dotyczy tylko określonych budynków (ich części) lub budowli:

• to budynki (ich części) lub budowle wybudowane,
• to budynki (ich części) lub budowle wybudowane, które zostały poddane ulepszeniom podnoszącym ich wartość początkową (w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym) o co najmniej 30%. Wydatki remontowe nie mają tutaj znaczenia. Przez ulepszenie rozumieć trzeba przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację budynków (ich części) lub budowli.

Z treści wniosku wynika, iż budynek został zakupiony w 1995r. Od powyższego zakupu Wnioskodawca nie odliczył podatku VAT.

Budynek ten został zamortyzowany w całości (100%). W przedmiotowym budynku Wnioskodawca poniósł nakłady inwestycyjne, w wyniku których wartość budynku została podwyższona po raz pierwszy w 2005r. (22% wartości początkowej) a następnie w 2006r. (35% wartości początkowej tego budynku).

Od poniesionych nakładów inwestycyjnych przekraczających 30 % wartości, Wnioskodawca odliczał podatek VAT.

Budynek ten w stanie ulepszonym nie był wykorzystywany przez Wnioskodawcę do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

W dniu 3 grudnia 2010r. Wnioskodawca dokonał sprzedaży ww. budynku.

W świetle przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego oraz powołanych wyżej regulacji, stwierdzić należy, że dostawa przez Wnioskodawcę budynku nie korzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT gdyż wystąpiły okoliczności, które wyłączają zwolnienie od podatku na podstawie tego przepisu tj. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia (pierwsza sprzedaż po dokonanym ulepszeniu przekraczającym 30% wartości początkowej budynku ).

Również ww. dostawa budynku nie korzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, gdyż Wnioskodawca ponosił wydatki na jego ulepszenie, w stosunku do których odliczał podatek naliczony i były one wyższe niż 30% wartości początkowej tego budynku.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym położony jest budynek, rozstrzygają przepisy art. 29 ust. 5 ustawy o podatku od towarów i usług. Zgodnie z tym przepisem w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli albo ich części trwale związanych z gruntem.

W konsekwencji, stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Ponadto należy zauważyć, iż zmiana któregokolwiek elementu stanu faktycznego powoduje utratę ważności interpretacji.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Zgodnie z przepisem § 1 pkt 1 rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 28 sierpnia 2008r. w sprawie przekazania rozpoznawania innym wojewódzkim sądom administracyjnym niektórych spraw z zakresu działania ministra właściwego do spraw finansów publicznych, Prezesa Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Prezesa Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego (Dz. U. Nr 163, poz. 1016) skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa S. Wyszyńskiego 2, 44-101 Gliwice, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a 43-300 Bielsko-Biała.

Wniosek ORD-IN

Treść w pliku PDF

Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach