Temat interpretacji

Opodatkowanie sprzedaży budynku

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki przedstawione we wniosku z dnia 03 sierpnia 2011 r. (data wpływu 08 sierpnia 2011 r.) uzupełnione pismem z dnia 10 listopada 2011 r. ( data wpływu 14 listopada 2011 r.) w odpowiedzi na wezwanie tut. Organu z dnia 02 listopada 2011 r. o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży budynku jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 08 sierpnia 2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży budynku. Wniosek uzupełniono pismem z dnia 10 listopada 2011r. (data wpływu 14 listopada 2011 r.) w odpowiedzi na wezwanie tut. Organu z dnia 02 listopada 2011r.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

1. Wnioskodawca jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością, podatnikiem VAT i polskim rezydentem dla celów podatkowych .
2. Wnioskodawca w najbliższej przyszłości zamierza objąć 100 % udziałów w innej spółce kapitałowej z siedzibą w Polsce - polskim rezydencie dla celów podatkowych Spółka Nabywana prowadzi działalność usługową (wynajem powierzchni handlowych).
3. Głównie w celu uproszczenia struktury własnościowej grupy, zminimalizowania ryzyk biznesowych oraz ograniczenia kosztów funkcjonowania tych podmiotów, Wnioskodawca rozważa możliwość likwidacji Spółki Nabywanej. Majątek Spółki Nabywanej składa się głównie z nieruchomości stanowiących środki trwałe , wprowadzonych do ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych w Spółce Nabywanej. Spółka Nabywana posiada m. in. budynek handlowy, stanowiący środek trwały . Budynek został nabyty przez Spółkę Nabywaną w 2007 r. (podatek VAT naliczony przy nabyciu został przez Spółkę Nabywaną odliczony) i w momencie nabycia był kompletny i zdatny do używania (był już wynajmowany) - Spółka Nabywana kontynuowała wynajem Budynku. Spółka Nabywana od momentu nabycia Budynku poniosła nakłady na ulepszenie Budynku, przy czym wartość tych nakładów nie przekroczyła 30% wartości początkowej Budynku.
4. Spółka Nabywana jest również stroną umów na dostarczanie mediów do Budynku oraz innych usług niezbędnych do funkcjonowania Budynku (w tym umów o zarządzanie Budynkiem) Budynek jest wynajmowany, przychody z wynajmu stanowią podstawowe źrodło przychodów Spółki Nabywanej. W związku z rozważaną likwidacją Spółki Nabywanej, zakłada się, ze cały jej majątek zostanie przekazany do wspólnika (tj. Wnioskodawcy) w naturze. Z uwagi na fakt, że przekazywany będzie cały majątek Spółki Nabywanej, będzie on mógł zostać uznany za przedsiębiorstwo w rozumieniu ustawy o VAT.
5. W oparciu o otrzymany majątek Spółki Nabywanej, Wnioskodawca będzie kontynuował działalność prowadzoną przez Spółkę Nabywaną. Działalność ta będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie korzystała ze zwolnienia z VAT.
6. W przyszłości Wnioskodawca rozważa zbycie Budynku. Przed zbyciem Wnioskodawca nie zamierza prowadzić prac modernizacyjnych, których wartość zsumowana z wartością prac modernizacyjnych wykonanych przez Spółkę Nabywaną, przekroczyłaby 30% wartości początkowej Budynku.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy w przypadku gdy Wnioskodawca dokona zbycia Budynku, sprzedaż będzie podlegała zwolnieniu z VAT z opcją wyboru opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, natomiast nie będzie możliwości skorzystania ze zwolnienia z VAT na podstawie w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT...

1. W przypadku zbycia Budynku, sprzedaż Budynku będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania podatkiem VAT, z możliwością wyboru opodatkowania.
2. Zgodnie bowiem z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zwalnia się od VAT dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:
   1. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
   2. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.
3. Ponadto, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, zwalnia się od podatku VAT również dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:
   1. w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
   2. dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30 % wartości początkowej tych obiektów.
4. Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:
   1. wybudowaniu lub
   2. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30 % wartości początkowej
5. Ponieważ Budynek został nabyty przez Spółkę Nabywaną w 2007 r., Spółka Nabywana nie poniosła nakładów na ulepszenie Budynku przekraczających 30% wartości początkowej Budynku oraz Wnioskodawca również nie zamierza ponieść takich nakładów, należy uznać, że nie nastąpi sprzedaż w ramach pierwszego zasiedlenia o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, a więc dostawa Budynku będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Jednocześnie jednak, zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:
   1. są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
   2. złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Reasumując zbycie Budynku w komentowanym stanie faktycznym będzie zwolnione z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, a strony będą mogły wybrać opcję opodatkowania pod warunkiem spełnienia dodatkowych warunków. Z kolei zastosowanie zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a będzie wykluczone.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej opisanego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z dyspozycją art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W art. 7 ust. 1 ustawy postanowiono, iż przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel ().

Stosownie do treści art. 41 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Jednocześnie zaznacza się, iż na podstawie art. 146a pkt 1, w okresie od dnia 1 stycznia 2011r. do dnia 31 grudnia 2013 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Zarówno w przepisach ustawy o podatku od towarów i usług, jak i w rozporządzeniach wykonawczych do niej przewidziano możliwość zastosowania obniżonych stawek podatku, a także zwolnień od podatku.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Definicję pierwszego zasiedlenia zawiera art. 2 pkt 14 ustawy, zgodnie z którym, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1. wybudowaniu lub
2. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Żeby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do oddania budynków (budowli) do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Jeżeli zatem podatnik wybuduje obiekt, lub go zmodernizuje, przy czym nakłady na ulepszenie przekroczą 30% wartości początkowej, a następnie obiekt ten zostanie oddany do użytkowania (wprowadzony przez podatnika do ewidencji środków trwałych), nie oznacza to, że został on zasiedlony. Oddanie do użytkowania nie nastąpiło bowiem w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwsze zasiedlenie będzie miało natomiast miejsce wówczas, gdy wybudowany lub zmodernizowany obiekt zostanie sprzedany lub np. oddany w dzierżawę, najem. Zarówno sprzedaż, jak i dzierżawa, czy najem są bowiem czynnościami podlegającymi opodatkowaniu.

Na mocy art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1. są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2. złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Z treści ust. 11 ww. artykułu wynika, że oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1. imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2. planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3. adres budynku, budowli lub ich części.

Ponadto, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a tej ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1. w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2. dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b), nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat (art. 43 ust. 7a ustawy).

Zaznaczyć należy, iż zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy należy rozpatrywać wyłącznie gdy dostawa danej nieruchomości (w całości lub w części) nie może być objęta zwolnieniem z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. W przeciwnym przypadku analiza art. 43 ust. 1 pkt 10a jest bezprzedmiotowa.

Należy zaznaczyć, że w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych, albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu, co wynika z treści art. 29 ust. 5 ustawy. A zatem grunty zabudowane podlegają opodatkowaniu według stawki właściwej dla budynku lub budowli, które się na nim znajdują.

Z przedstawionego zdarzenia przyszłego wynika, iż Wnioskodawca w najbliższej przyszłości zamierza objąć 100 % udziałów w innej spółce kapitałowej z siedzibą w Polsce, która prowadzi działalność usługową (wynajem powierzchni handlowych). Wnioskodawca następnie rozważa możliwość likwidacji Spółki Nabywanej i przejęcie majątku likwidującego jako przedsiębiorstwa, jak również zamierza kontynuować działalność w zakresie wynajmu. Wnioskodawca, w przyszłości, po przejęciu przedmiotowego przedsiębiorstwa rozważa zbycie nieruchomości. Budynek został nabyty przez Spółkę Nabywaną w 2007 r. (podatek VAT naliczony przy nabyciu został przez Spółkę Nabywaną odliczony) i w momencie nabycia był kompletny i zdatny do używania (był już wynajmowany) - Spółka Nabywana kontynuowała wynajem Budynku. Spółka Nabywana od momentu nabycia Budynku poniosła nakłady na ulepszenie Budynku, przy czym wartość tych nakładów nie przekroczyła 30% wartości początkowej Budynku. Przed zbyciem Wnioskodawca nie zamierza prowadzić prac modernizacyjnych, których wartość zsumowana z wartością prac modernizacyjnych wykonanych przez Spółkę Nabywaną, przekroczyłaby 30% wartości początkowej Budynku.

Mając na uwadze przedstawione zdarzenie przyszłe oraz treść obowiązujących przepisów prawa należy stwierdzić, że planowana dostawa korzystać będzie ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, w związku z tym, że nie będzie ono dokonywane w ramach pierwszego zasiedlenia ani przed nim, zaś pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą nieruchomości upłynął okres dłuższy niż dwa lata. Zwolnienie dostawy z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy wyklucza możliwość zwolnienia tej dostawy z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy. W konsekwencji powyższego, Wnioskodawca będzie uprawniony do skorzystania z możliwości opodatkowania przedmiotowej transakcji na mocy art. 43 ust. 10 ustawy pod warunkiem spełnienia dodatkowych warunków wynikających z tego przepisu.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Jednocześnie tut. Organ informuje, iż w niniejszej interpretacji załatwiono wniosek w zakresie opodatkowania dostawy nieruchomości (pyt. nr 2 we wniosku). W odniesieniu do obowiązku dokonania korekty podatku VAT naliczonego, odliczonego przez Spółkę Nabywaną przejętą w skutek jej likwidacji wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.

Referencje

IPPP1/443-1216/11-4/EK, interpretacja indywidualna

Wniosek ORD-IN

Treść w pliku PDF

Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie