Temat interpretacji

zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa wyłączenie z opodatkowania

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r. poz. 749) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z dnia 20.09.2012 r. (data wpływu 21.09.2012r.), uzupełnione pismem z dnia 18.10.2012r. (data wpływu 23.10.2012r.) stanowiącym odpowiedź na wezwanie z dnia 11.10.2012r. (skutecznie doręczone w dniu 17.10.2012r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania transakcji zbycia inwestycji (wariant 3) - jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 21.09.2012 r. wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania transakcji zbycia inwestycji (wariant 3).

Przedmiotowy wniosek został uzupełniony pismem z dnia 18.10.2012r. (data wpływu 23.10.2012r.) nadesłanym w odpowiedzi na wezwanie Organu z dnia 11.10.2012r. (doręczone Spółce w dniu 17.10.2012r.)

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca (dalej Spółka) jest właścicielem pięciu sąsiadujących ze sobą nieruchomości (każda posiadająca odrębną księgę wieczystą). Spośród nich jedna, największa (Nieruchomość Główna) została przeznaczona przez Spółkę dla budowy budynków biurowych. Pozostałe (Nieruchomości Dodatkowe), o niewielkiej powierzchni są przeznaczone na zaplecze techniczne inwestycji na Nieruchomości Głównej (są to działki stanowiące drogi dojazdowe oraz działki zajęte przez infrastrukturę techniczną taką jak sieć wodociągowa, sieć gazowa itp).

Aktualnie wydana została ostateczna decyzja administracyjna w sprawie podziału geodezyjnego działki stanowiącej Nieruchomość Główną, natomiast nie jest jeszcze dokonany podział (wyodrębnienie) działek do oddzielnych ksiąg wieczystych, jako odrębnych nieruchomości. Jednakże na dzień dokonania transakcji, które są przedmiotem zapytania należy przyjąć (stan faktyczny), że w miejsce obecnej Nieruchomości Głównej Spółka będzie właścicielem dwóch nieruchomości (odpowiednio Nieruchomość A oraz Nieruchomość B, z których każda będzie objęta inną księgą wieczystą.

Na Nieruchomości Głównej prowadzona jest przez Spółkę inwestycja polegającą na budowie dwóch budynków biurowych z przeznaczeniem na wynajem znajdujących się w nich powierzchni. Jednakże w chwili obecnej wybudowany został tylko jeden budynek. Po podziale nieruchomości będzie on w całości posadowiony na Nieruchomości A. Spółka zakłada, że wg stanu na dzień opisanych niżej transakcji, których dotyczy zapytanie, prace budowlane dotyczące tego budynku zostaną zakończone i uzyska on pozwolenie na użytkowanie. Jednakże ze względu na to, że decyzja w tym zakresie należy do właściwych organów administracji możliwe jest również, że transakcje zostaną dokonane przed wydaniem takiego pozwolenia, tj. w trakcie formalnie trwającego procesu budowy.

W chwili obecnej w odniesieniu do części powierzchni budynku zawarte zostały już umowy najmu (tzw. przed-najem, ang. pre-lease), na podstawie których Najemcy będą korzystali z tych powierzchni po oddaniu budynku do użytkowania i wydaniu powierzchni poszczególnym Najemcom.

Przy prowadzeniu Inwestycji Spółka korzystała i korzysta z wyspecjalizowanych firm wykonujących usługi architektoniczne oraz prace budowlane. W związku z powierzeniem w pełnym zakresie prac Inwestycyjnych podmiotom zewnętrznym, oraz z racji wymogów postawionych przed Spółką przez bank finansujący Inwestycję, Spółka nie posiada własnego personelu oraz rozbudowanej infrastruktury biurowej. Spółka posiada siedzibę w wynajętym biurze, a jej sprawy prowadzone są - zgodnie z Kodeksem spółek handlowych - przez komplementariusza.

W odniesieniu do nabywanych usług zewnętrznych firm oraz w odniesieniu do nabywanych towarów związanych z inwestycją Spółka odlicza w całości podatek od towarów i usług (naliczony) przy zakupach związanych z budową budynku. Inwestycja finansowana jest środkami z kredytu udzielonego przez bank w Polsce, zabezpieczonego m.in. hipoteką na Nieruchomości Głównej, oraz cesjami praw z zawartych przez Spółkę umów najmu. Powyższa Nieruchomość Główna stanowi najbardziej wartościowy składnik majątku Spółki.

Po wydzieleniu, na dzień opisanych niżej transakcji Nieruchomość B będzie składała się z niezabudowanej działki gruntu dla której obowiązywać będzie pozwolenie na budowę (dotyczące budowy drugiego budynku, pozwolenie na budowę pierwszego, wraz z zakończeniem jego budowy i uzyskania ostatecznej decyzji o pozwoleniu na użytkowanie wygaśnie/zostanie wykonane).

Poza opisanymi powyżej nieruchomościami aktywa Spółki obejmują (i będą obejmowały na dzień dokonania opisanych niżej transakcji) środki pieniężne w walucie krajowej oraz zagranicznej, a na dzień opisanej transakcji mogą również obejmować należności od innych podmiotów.

Z drugiej strony na Spółce ciążą (i będą ciążyły na dzień dokonania opisanych niżej transakcji) zobowiązania - przede wszystkim z tytułu zaciągniętego kredytu, oraz zobowiązania do sfinansowania i realizacji prac wykończeniowych powierzchni biurowych wynajętych przez poszczególnych Najemców. W dniu opisanej niżej transakcji na Spółce ciążyć także będą niewymagalne zobowiązania (których termin zapłaty nie minął), z tytułu nabytych towarów i usług - krótko i długoterminowe (odpowiednio do 12 miesięcy i płatne powyżej 12 miesięcy), w tym z tytułu przyjętej kaucji wykonawcy inwestycji.

Poza zakończeniem opisanej inwestycji na Nieruchomości A i jej komercjalizacją (zawieraniem umów najmu) oraz planami prowadzenia drugiej inwestycji na Nieruchomości B Spółka nie prowadzi innej działalności gospodarczej.

W związku z faktem, że:

1. zaawansowanie inwestycji na Nieruchomości A i Nieruchomości B jest zasadniczo różne,
2. Spółka rozważa sprzedaż Nieruchomości A w krótkim czasie po zakończeniu budowy i uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie,
3. wymogi banku finansującego inwestycję i relacje między wspólnikami Spółki wskazują na potrzebę rozdzielenia inwestycji na obu nieruchomościach, w tym przychodów i kosztów ich dotyczących,

- Spółka rozważa przeniesienie Nieruchomości A i Nieruchomości B do odrębnych spółek celowych (spółek z ograniczoną odpowiedzialnością).

Poniżej opisane trzy warianty stanowią trzy możliwości dokonania takiego rozdziału, przy czym Spółka skorzysta tylko z jednej, kierując się m.in. ustaleniami z bankiem finansującym oraz treścią otrzymanej interpretacji. Dlatego też każdy z wariantów należy potraktować jako odrębny stan faktyczny.

Wariant 1

W pierwszej kolejności rozważane jest dokonanie zbycia Nieruchomości A (jako aktywa) do 100% zależnej spółki z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej Nabywca), przez wniesienie Nieruchomości A jako wkładu niepieniężnego do Nabywcy w zamian za co Spółka obejmie udziały Nabywcy. Przedmiotem aportu byłaby wyłącznie obciążona hipoteką banku Nieruchomość A. Aportem nie byłyby objęte jakiekolwiek inne składniki aktywów przedsiębiorstwa Spółki, ani też (tym bardziej) jej zobowiązania.

Wariant 2

Po drugie Spółka rozważa sprzedaż Nieruchomości A Nabywcy. Analogicznie jak w przypadku aportu, przedmiotem sprzedaży nie byłyby jakiekolwiek inne aktywa wchodzące w skład przedsiębiorstwa Spółki, ani też jej zobowiązania. W obu wariantach (1 i 2), Nabywca stałby się z mocy prawa (art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego) stroną zawartych do momentu zbycia Nieruchomości umów przed-najmu.

Wariant 3

Po trzecie, rozważane jest przeniesienie przez spółkę na Nabywcę - w formie sprzedaży - wszystkich składników majątkowych (aktywów i pasywów) dotyczących inwestycji na Nieruchomości A (zwanych dalej łącznie inwestycją), w tym także środków pieniężnych uzyskanych z kredytu finansującego inwestycję na Nieruchomości oraz praw z kontraktów dotyczących robót budowlanych, umowy kredytu i innych praw dotyczących Nieruchomości A i inwestycji. W takiej transakcji Spółka przeniosłaby również na Nabywcę ciążące na niej zobowiązania - z tytułu kredytu oraz wobec dostawców, pozostając solidarnie odpowiedzialna za ich wykonanie (na podstawie art. 55(4) Kodeksu cywilnego).

W wariancie 3 przed dokonaniem transakcji Spółka dokonałaby wyodrębnienia organizacyjnego i rachunkowego Inwestycji, tzn. zaprowadziłaby w ramach urządzeń księgowych odpowiednie ewidencje pozwalające na przypisanie Inwestycji poszczególnych składników majątkowych (aktywów i pasywów). Jednocześnie, na bazie wyodrębnionych w ten sposób składników zostałaby utworzona w strukturze organizacyjnej Spółki jednostka funkcjonalna (o nazwie Projekt A albo podobnej), której bezpośrednie kierownictwo i odpowiedzialność przypisano by wyznaczonej osobie - kierownikowi Projektu, spośród członków zarządu komplementariusza.

Niezależnie od wybranego wariantu - zbycia Nieruchomości A albo Inwestycji - Spółka zamierza zbyć Nieruchomość B wraz z Nieruchomościami Dodatkowymi na rzecz innej, 100% zależnej spółki z ograniczoną odpowiedzialnością (Nabywca B).

W każdym z opisanych Wariantów zakładane przeniesienie (Nieruchomości A albo Inwestycji), związane jest przygotowaniem Spółki do realizacji zysków na całości inwestycji dotyczącej zakupu nieruchomości i budowy budynku biurowego (dla Nieruchomości A). W warunkach rynkowych częstokroć inwestorzy, szczególnie zagraniczni, preferują (w miejsce typowego zakupu aktywa) nabycie udziałów w spółce celowej, której jedynym (głównym) aktywem jest jeden obiekt biurowy. Aktualnie Spółka nie ma możliwości zaoferowania inwestorowi takiego rozwiązania, bowiem posiada dwie nieruchomości o różnym stopniu zaawansowania inwestycji, a sprzedaż praw i obowiązków wspólnika spółki komandytowej (jaką jest Spółka) jest z prawnego punktu widzenia bardziej złożone niż ewentualne nabycie udziałów w spółce celowej (Nabywca). Natomiast po przeprowadzeniu opisanych transakcji Spółka będzie mogła zaproponować inwestorowi zarówno sprzedaż aktywa (przez Nabywcę), jak i sprzedaż udziałów w spółce celowej (Nabywcy), co ułatwi i przyspieszy potencjalne wyjście z inwestycji.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy opisane w wariancie 3 opisane zbycie Inwestycji będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług...

Stanowisko Wnioskodawcy

Zdaniem Wnioskodawcy opisane w wariancie 3 zbycie Inwestycji nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Uzasadnienie

Zdaniem Wnioskodawcy, rozważane jako Wariant 3 przeniesienie przez Spółkę na Nabywcę Inwestycji, tj. wszystkich składników dotyczących inwestycji na Nieruchomości A, czyli: Nieruchomości A (wraz z budynkiem), środków pieniężnych uzyskanych z kredytu finansującego inwestycję na Nieruchomości A oraz praw z kontraktów dotyczących robót budowlanych, umowy kredytu i innych dotyczących Nieruchomości A i inwestycji praw, a także ciążących na niej zobowiązań (z tytułu kredytu oraz wobec dostawców) - nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, nie podlegają opodatkowaniu tym podatkiem transakcje zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

W Wariancie 3 mamy do czynienia z tym drugim rodzajem transakcji, konkretnie dotyczącą zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Zgodnie z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Przedmiot transakcji rozważanej jako Wariant 3 (Inwestycja) spełnia wszystkie powyższe wymogi:

Po pierwsze, stanowi on zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań - przedmiotem transakcji ma być nie tylko Nieruchomość A, ale również wszystkie składniki dotyczące inwestycji na Nieruchomości A, tj. środki pieniężne uzyskane z kredytu finansującego inwestycję na Nieruchomości A oraz prawa z kontraktów dotyczących robót budowlanych, umowy kredytu i inne prawa dotyczące Nieruchomości A i inwestycji. Ponadto, w ramach opisywanej transakcji Spółka przeniosłaby na Nabywcę również zobowiązania z umów kredytu oraz wobec dostawców i wykonawców robót.

Po drugie, ww. zespół składników majątkowych będzie organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie. Jak wskazano bowiem na wstępie, w przypadku realizacji Wariantu 3 Spółka przed dokonaniem transakcji dokonałaby wyodrębnienia organizacyjnego i rachunkowego zorganizowanej części przedsiębiorstwa, tzn. zaprowadziłaby w ramach urządzeń księgowych odpowiednie ewidencje pozwalające na przypisanie poszczególnych składników majątkowych (aktywów i pasywów) Nieruchomości A i prowadzonej na niej inwestycji. Jednocześnie, na bazie wyodrębnionych w ten sposób składników zostałaby utworzona w strukturze organizacyjnej Spółki jednostka funkcjonalna (o nazwie Projekt A albo podobnej), której bezpośrednio kierownictwo za którą odpowiedzialność przypisano by wyznaczonej osobie - kierownikowi Projektu, spośród członków zarządu komplementariusza.

Po trzecie, ww. wyodrębniony i organizacyjnie zespół składników majątkowych jest przeznaczony do realizacji określonych zadań gospodarczych, tj. realizacji budowy budynku biurowego i świadczenia usług wynajmu znajdujących się w nim powierzchni, ewentualnie dokonania sprzedaży zakończonej Inwestycji.

Po czwarte wreszcie, zespół tych składników może stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze. Jak wspomniano na wstępie, Nabywca ww. składników majątku będzie spółką celową, utworzoną wyłącznie w celu wykorzystywania Nieruchomości A w działalności gospodarczej - i w wyniku opisywanej transakcji nabędzie kompletny zespół składników majątkowych (w tym zobowiązania), w pełni umożliwiający jej prowadzenie działalności w zakresie prowadzonym do momentu dokonania tej transakcji przez Spółkę.

Całokształt przedstawionych okoliczności przemawia więc za uznaniem, że w przypadku rozważanym jako Wariant 3 Spółka dokona zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa na rzecz Nabywcy - co oznacza, że analizowana transakcja na mocy art. 6 pkt 1 ustawy o VAT nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawcy.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi t.j. Dz. U. z 2012 r. poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.

Wniosek ORD-IN

Treść w pliku PDF 1008 kB

Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie