Temat interpretacji

opodatkowanie dostawy nieruchomości zabudowanej

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 1 sierpnia 2011 r. (data wpływu 8 sierpnia 2011 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania dostawy nieruchomości zabudowanej - jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 8 sierpnia 2011 r. został złożony wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania dostawy nieruchomości zabudowanej.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujący stan faktyczny.

Komornik w dniu 23 marca 2011 r. dokonał sprzedaży nieruchomości należącej do Przedsiębiorstwa N. Spółka z o. o. Przedmiotowa dostawa obejmowała: prawo wieczystego użytkowania dwóch działek o nr 23128/1 i nr 23128/1 o łącznej powierzchni 1,5410 ha zabudowanej portiernią, budynkiem biurowym, halą produkcji aluminium z magazynem, garażem z wiatą stalową, budynkiem biurowym z zapleczem socjalnym, magazynem odpadów poprodukcyjnych, halą produkcyjną PCV z magazynem, sklepem. Nieruchomość dłużnika składała się z gruntu zabudowanego budynkami użytkowymi i tworzyła jedną zorganizowaną całość objętą księgą wieczystą Omawiana nieruchomość będąca przedmiotem sprzedaży została wniesiona do majątku Przedsiębiorstwa N.w dniu 6 stycznia 2000 r. w formie aportu w zamian za objęcie udziałów w podwyższonym kapitale zakładowym dłużnika. Podmiot ten nie korzystał z prawa do odliczenia podatku naliczonego VAT. Przedsiębiorstwo N. na podstawie umowy najmu zawartej w dniu 19 kwietnia 2000 r., wynajęło przedmiotową nieruchomość zabudowaną, zakładowi produkcji okien i drzwi. Po zawarciu umowy najmu (po 2000 r.) obiekty zostały zaadaptowane i dostosowane do potrzeb najemcy. Poniesione nakłady na modernizację budynków zostały sfinansowane przez najemcę. W wyniku przeprowadzonych przez najemcę prac adaptacyjnych, niektóre budynki zmieniły dotychczasowe przeznaczenie i przejęły nowe funkcje użytkowe. Najemca zaadaptował budynek magazynowo-watrsztatowy i garaż na hale produkcyjne z magazynem, budynek administracyjno-biurowy na budynek biurowy z zapleczem socjalnym, garaż z częścią gospodarczą na magazyn odpadów poprodukcyjnych, magazyn nasion na halę produkcyjną PCV z magazynem, laboratorium na sklep. Z dokumentów źródłowych wynika, że wartość inwentarzowa poszczególnych budynków i budowli (środków trwałych przyjętych w formie aportu) ustalona na dzień ich nabycia (BO) jest równa ich wartości na dzień 31 grudnia 2010 r. (BZ). Przedsiębiorstwo N. w okresie od dnia 8 listopada 2006 r. do dnia 1 grudnia 2010 r. poniosło nakłady finansowe na remont budynków i budowli pozostających, na podstawie umowy najmu, w użytkowaniu najemcy. Wartość przeprowadzonych prac remontowych wyniosła 970.196,65 zł i właściciel nieruchomości - Przedsiębiorstwo N. skorzystał z prawa do odliczenia podatku naliczonego VAT w wysokości 174.953,50 zł. Wartość netto przedmiotowych prac remontowych w kwocie 795.243,15 zł została zaewidencjonowana w księgach rachunkowych dłużnika w ciężar kosztów. Komornik Sądowy w dniu 23 marca 2011 r. dokonał sprzedaży przedmiotowej nieruchomości gruntowej zabudowanej za kwotę 4.550.580,00 zł.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy w stosunku do sprzedaży wyżej opisanej nieruchomości należącej do dłużnika - Przedsiębiorstwa N. należało zastosować zwolnienie czy też opodatkowanie podatkiem VAT...

Zdaniem Wnioskodawcy, zgodnie z § 13 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 grudnia 2010 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, zwalnia się od podatku zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu, w przypadku dostawy budynków lub budowli, jeżeli budynki te lub budowle albo ich części są zwolnione z podatku. W praktyce oznacza, że grunt na którym posadowione są sprzedawane budynki lub budowle przyjmuje stawkę właściwą dla samych obiektów. Mocą art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy z dnia 11 marca 2004 o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2004 r. nr 54, poz.535 z późn. zm.) natomiast zwalnia się od podatku dostawę budynku, budowli lub ich części z wyjątkiem gdy:

1. dostawa jest dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zgodnie z treścią wyżej przywołanej podstawy prawnej - pierwszym kryterium zwolnienia podatkowego jest stwierdzenie czy dostawa nie jest dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim. Z analizy dokumentów źródłowych wynika, że w dniu 6 stycznia 2000 r. nieruchomość gruntowa (prawo wieczystego użytkowania gruntu) zabudowana budynkami użytkowymi została wniesiona do majątku dłużnika w formie aportu w zamian za objęcie udziałów w podwyższonym kapitale zakładowym. Dłużnik na podstawie umowy najmu wydzierżawił przedmiotową nieruchomość. Pierwsza umowa najmu została zawarta na okres od 1 czerwca 2000 r. do 31 grudnia 2005 r., na podstawie aneksu do umowy termin najmu został przedłużony do dnia 31 grudnia 2016 r. i po upływie tego okresu stanie się umową na czas nieokreślony z 12 miesięcznym okres wypowiedzenia.

Na podstawie przedstawionych zdarzeń gospodarczych Wnioskodawca stwierdza, iż przedmiotowa nieruchomość gruntowa zabudowana budynkami użytkowymi, była w 2000 r. przedmiotem pierwszego zasiedlenia, w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług.

Przedmiotowa nieruchomość zabudowana przez cały okres od 2000 r. była użytkowana przez najemcę. Po podpisaniu aneksu w zakresie przedłużenia umowy najmu do 2016 r., zostało zawarte porozumienie określające zakres i czas wykonania prac remontowych. Mając na względzie fakt, iż sprzedaż budynków nastąpiła w dniu 23 marca 2011 r., w rozumieniu art. 43 ust 1 pkt 10 ustawy Wnioskodawca uważa, iż przedmiotowa dostawa została dokonana po upływie dwóch lat od pierwszego zasiedlenia.

Wobec powyższego dostawa budynków i budowli korzysta ze zwolnienia z podatku VAT. Natomiast na mocy § 13 ust. 11 rozporządzenia z dnia 22 grudnia 2010 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu zwolnione jest od podatku VAT, gdyż dostawa budynków i budowli trwale z tym gruntem związanych korzysta z przedmiotowego zwolnienia.

Dłużnik w okresie od dnia 8 listopada 2006 r. do dnia 1 grudnia 2011 r. poniósł nakłady na remont budynków i budowli, pozostających, na podstawie umowy najmu. Wartość przeprowadzonych prac remontowych wyniosła 970.196,65 zł i właściciel (Przedsiębiorstwo N.) skorzystał z prawa do odliczenia podatku naliczonego VAT w wysokości 174.953,51 zł. Z analizy faktur wystawionych z tytułu wykonanych prac remontowych wynika, że remonty wykazane w treści przedmiotowych faktur nie wskazują miejsc ich wykonania i jakich obiektów dotyczą. Nie można również wskazać, jakie nakłady zostały poniesione na poszczególne budynki i budowle. Dlatego też nie ma podstaw prawnych do ustalenia stosunku wartości poniesionych przez dłużnika wydatków na remont poszczególnych środków trwałych do ich wartości początkowej.

Mając powyższe na względzie należy zaznaczyć, że w omawianym przypadku zwolnienie z VAT skutkować będzie obowiązkową korektą podatku VAT odliczonego od poniesionych wydatków na remont budynków. Obowiązek ten ciąży na podatniku - Przedsiębiorstwo N. i wynika z brzmienia art. 91 ust. 4, 5, 7 i 7a ustawy o podatku od towarów i usług.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz.535), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na podstawie art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

1. przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie;
2. wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione;
3. wydanie towarów na podstawie umowy komisu: między komitentem a komisantem, jak również wydanie towarów przez komisanta osobie trzeciej;
4. wydanie towarów komitentowi przez komisanta na podstawie umowy komisu, jeżeli komisant zobowiązany był do nabycia rzeczy na rachunek komitenta;
5. ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego;
6. oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;
7. zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

Stawka podatku, zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy, wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a ustawy o podatku od towarów i usług stawka podatku w okresie od 1 stycznia 2011r. do dnia 31 grudnia 2013r. wynosi 23% z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1 oraz art. 146f.

Oprócz stawki podstawowej, na wybrane grupy towarów i usług, ustawodawca przewidział stawki preferencyjne oraz zwolnienie od podatku.

Zatem w myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ww. ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10 pod warunkiem, że:

1. w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2. dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b), nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat (ust. 7a ww. artykułu).

Jednocześnie na mocy art. 43 ust. 10 omawianego artykułu, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10 i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1. są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2. złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Z treści ust. 11 ww. artykułu wynika, że oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1. imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2. planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3. adres budynku, budowli lub ich części.

W art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług ustawodawca określił co należy rozumieć pod pojęciem pierwszego zasiedlenia. Zgodnie z tym przepisem, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1. wybudowaniu lub
2. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej;

Z treści powyższego przepisu wynika, że aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do oddania budynków (budowli) do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Jeżeli zatem podatnik wybuduje obiekt lub go zmodernizuje, przy czym nakłady na ulepszenie przekroczą 30% wartości początkowej, a następnie obiekt ten (lub ulepszenie) zostanie oddany do użytkowania (wprowadzony przez podatnika do ewidencji środków trwałych), nie oznacza to, że został on zasiedlony. Oddanie do użytkowania nie nastąpiło bowiem w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwsze zasiedlenie będzie miało miejsce wówczas, gdy wybudowany lub zmodernizowany obiekt zostanie sprzedany lub np. oddany w dzierżawę, najem. Zarówno sprzedaż, jak i dzierżawa są bowiem czynnościami podlegającymi opodatkowaniu.

Wskazać należy, iż w myśl § 13 ust. 11 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 grudnia 2010 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz.U. Nr 246, poz. 1649 z późn. zm.) obowiązującego do dnia 5 kwietnia 2011 r. zwalnia się od podatku zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, jeżeli budynki te lub budowle albo ich części są zwolnione od podatku.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że Komornik sprzedał nieruchomość gruntową zabudowaną budynkami użytkowymi (portiernią, budynkiem biurowym, halą produkcji aluminium z magazynem, garażem z wiatą stalową, budynkiem biurowym z zapleczem socjalnym, magazynem odpadów poprodukcyjnych, halą produkcyjną PCV z magazynem, sklepem), należącą do majątku dłużnika. Przedmiotową nieruchomość dłużnik wydzierżawił, na podstawie umowy najmu zawartej w dniu 19 kwietnia 2000 r. firmie, która poniosła nakłady na modernizację budynków w celu zaadoptowania na własne potrzeby produkcyjne. Z wniosku nie wynika, aby dłużnik ponosił wydatki na ulepszenia ww. budynków. W okresie od dnia 18 listopada 2006 r. do dnia 1 grudnia 2010 r. ponosił jedynie nakłady (które zaliczył do kosztów) na remont budynków i budowli pozostających, na podstawie umowy najmu, w użytkowaniu najemcy i skorzystał z prawa do odliczenia podatku naliczonego w związku z poniesionymi wydatkami.

Mając na uwadze opis stanu faktycznego przedstawionego we wniosku, na tle powołanych przepisów prawa stwierdzić należy, iż skoro - jak wskazano we wniosku - pierwsze zasiedlenie w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy miało miejsce w 2000 r., sprzedaż przedmiotowej nieruchomości - jak słusznie wskazano korzysta ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10. Zwolnienie dotyczy także prawa wieczystego użytkowania gruntu, na którym posadowione są ww. budynki, zgodnie z § 13 ust.1 w.cyt. rozporządzenia.

W niniejszej interpretacji nie rozstrzygano kwestii, czy zwolnienie z VAT skutkować będzie dokonaniem korekty, albowiem nie było to przedmiotem zapytania, jak również w przedmiotowej zakresie Wnioskodawca nie jest zainteresowanym, w rozumieniu art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu zaistnienia zdarzenia.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku, ul. H. Sienkiewicza 84, 15-950 Białymstoku, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.

Wniosek ORD-IN

Treść w pliku PDF

Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy